Об оценке коммерческой недвижимости.

[tadavsh]

В ответ на вопрос - немного банальностей

Comments

Сейчас по теме

[leogomel1]

Есть ещё такой риск. Ты оказываешься мелким собственником в совместном домовладении и главный собственник, у которого доля больше 50% делает с тобой всё, что захочет. Он может заставить тебя платить ему на содержание здания столько, сколько ему захочется, а если откажешься он через суд с тебя всё взыщет. А сам через им учреждённые фирмы будет навязывать тебе сверх дорого не нужные тебе услуги. Например, своё помещение он сдаст под офис Товарищества собственников по цене $20 за метр, а ты своё такое же рядом предлагаешь за $5 и он посылает тебя. Он может ставку аренды сделать и $100 за метр и это будет законно. Поскольку главный собственник, председатель товарищества собственников, ревизор и аудитор это практически одно лицо,то он может переложить бремя содержания здания на мелких собственников и те ничего не могут поделать. Вот характерный пример:http://naviny.by/article/20170922/1506059293-strasti-po-

Re: Сейчас по теме

[tadavsh]

Ситуация не такая, что основной собственник - царь, а остальные его рабы и вынуждены выполнять все прихоти. Главный собственник может попытаться оседлать остальных через товарищество собственников, такие случаи нередки, но так уж в лоб заставить мелких собственников оплачивать золотой унитаз в кабинете директора товарищества или его зарплату в 5000 рублей или завышенную аренду помещения тоже не получится. Рецепт борьбы прост: оплачиваются только те услуги, потребление которых мелким собственником можно доказать: электричество по счетчику, доля в потреблении воды, вывозе мусора и пр. По эксплуатационным платежам тоже платится доля в разумной зарплате бухгалтера, стророжей, уборщиков и пр. Накопленная задолженность будет разбираться в суде, и обоснованность произведённых начислений председателю товарищества придётся доказать судье, судья в итоге истребует задолженность только разумно обоснованных начислений, неважно, что там приняло товарищества в лице главного владельца. Сложнее бороться с ненужными капитальными затратами, но тут тоже

Re: Сейчас по теме

[leogomel1]

Там всё очень плохо. За два с половиной года, когда этот председатель Товарищества собственников у власти он на отрез отказывается показывать бухгалтерские документы. Самый большой секрет - это зарплатная ведомость. Никто из мелких собственников ни знает сколько работает людей в ТС и какие они получают зарплаты. Один из собственников подал иск в районный суд о понуждении к раскрытию бухгалтерских документов по зарплате. Судья Советского района г.Гомеля Капустин провёл пять судебных заседаний по этому иску и вынес определение, что это не подведомственно суду. Далее один из собственников перестал вообще оплачивать счета по коммунальным - специально, чтобы ТС на него подало в суд и чтобы в суде истребовать документы в том числе и по расходам на оплату труда работников ТС. Наконец то собственник смог увидеть хоть какие то документы. Но по расходам на оплату труда истец ограничился бухгалтерской справкой, т.е. бумажкой с одной цифрой (расходы на оплату труда за месяц). Судья Экономического суда Гомельской области Лавшук взял эту бумашку и

Re: Сейчас по теме

[tadavsh]

Надо судиться дальше, параллельно с написанием писем во все инстанции: мол, имеются основания предполагать хищения и мошенничество и т.д., причём опытные кверулятны в случае отсутствия проверки и обстоятельного ответа начинают писать жалобы на проверяющие органы в другие проверяющие органы: в КГБ жалуются на ОБЭП и прокуратуру, в администрацию президента и УДФР - на всех вместе взятых и т.д. Это уже их работа, выяснить штатное расписание и все прочее. В нашем государстве это действует и рано или поздно приводит к обстоятельной, не формальной проверке ситуации. Особенно если это коллективные письма, а не отдельный кверулянт. Хорошо бы организовать коллективный поход к главе местной администрации, изложить аргументы и дать понять, что в случае отсутствия решения вопроса так же коллективно вы будете вынуждены идти выше по инстанциям и поднимать волну. Которая ему меньше всего нужна

ФРС США начнёт изымать доллары в октябре

[snowman_999]

Глубокоуважаемый tadavsh! Каково Ваше мнение по этому поводу: https://people.onliner.by/2017/09/21/dollar-72
Повлияет ли это на курс белорусского и российского рубля, евро и других валют в ближайшем будущем?

Re: ФРС США начнёт изымать доллары в октябре

[ext_4209456]

Присоединяюсь к вопросу snowman_999. На чем основано ваше ожидание роста евро до 1.3?

Re: ФРС США начнёт изымать доллары в октябре

[column20]

у меня тоже есть мнение, что 1,3 это уже "больно" для Европы.
там пока
- инфляция ниже чем в США
- безработица 9,1%, а в сша почти в ДВА раза ниже

Re: ФРС США начнёт изымать доллары в октябре

[tadavsh]

Если исключить "перегрев" экономики в 2007-08 гг., когда ЕЦБ в борьбе с ним активно поднимал ставки, безработица в еврозоне близка к вполне нормальным для стран еврозоны цифрам:

[notsuch]

Уважаемый,tadavsh.
По вашему мнению, что лучше выбрать из депозитов: депозит в РУР под 11% до 04.2019 или в $,€ под 3,9% на тот же срок, если изначально деньги лежат в $,€? Есть сомнения по поводу депозита в РУР из-за курса самого РУР и двойной конвертации.

[tadavsh]

Думаю, в RUR под 11%

Коммерческая недвижимость

[ext_4420459]

Спасибо, хорошая статья. Периодически появляюсь на рынке в качестве покупателя, в портфеле 2 объекта - офис и небольшое торговое помещение (павильон). Сдаются хорошо, не жалуюсь. Сейчас хочу купить еще, держу в осаде несколько объектов. Хотел уточнить ваше видение относительно ТЦ старых форматов с большим количеством собственников - типа Зеркала или Импульса (в качестве примера). Формат торговли однозначно меняется, проходимость упала, цены пошли вниз. Интересно ваше мнение - имеет ли смысл покупать такую недвижимость, если не рассматривать узкопрофильные ТЦ, а ТЦ с более широким форматом товаров? Спасибо

Re: Коммерческая недвижимость

[tadavsh]

Здравствуйте. Плохо я отношусь к таким центрам: проходимость падает из-за устаревания формата. Любой торговый центр рано или поздно устаревает и нуждается в реновации, кардинальном изменении формата. Например, можно снести все эти павильончики на одном этаже и сделать большой детский игровой центр, или запустить крупного якорного арендатора на весь этаж, сделать фуд-корт и т.д. Но в данных центрах это невозможно в силу раздробленности собственности и отсутствия единого управления. Но дальше все зависит от цены: все имеет свою цену, если будут дешевые предложения, с учётом всех этих проблем, можно и брать. Особенно на первом этаже.

Сложный вопрос

[alexis_xxx]

Добрый день уважаемый Tadavsh,
Сам я живу в Минске. Имеется "на руках" примерно 100 тыс$. Это не последние деньги: есть еще безотзывные депозиты в $ - где то 25тыс$).
Подскажите, как бы вы распорядились этими 100тыс:
1) Есть возможность купить отдельностоящее здание в областном центре (окраина) с арендатором (магазин) с доходностью чуть больше 12% за 50 тыс. Остальное на депозит (бел.рубли, евро: 50 на 50)
2) Поискать коммерч. недвижимость с арендатором в Минске, либо без арендатора, но в проходном месте, а потом сдать в аренду. Тут я понимаю доходность будет скорее около 10% и потребуется вся сумма.
Стоит искать только с арендатором сразу?
3) Купить на 1\3 всей суммы обеспеченные недвижимостью корп.облигации, остальное опять на депозиты.
Либо же какой-то микст из предложенных вариантов.
Сам я заниматься полноценным бизнесом не планирую, только как рентный.
Портфель рассматриваю как умеренный по рискам.
Что бы вы посоветовали?
Огромное спасибо!

Re: Сложный вопрос

[tadavsh]

Если у вас нет опыта инвестиций в коммерческую недвижимость, то начинать этот опыт сейчас, тем более с такой небольшой суммой, не самый лучший вариант. Этот рынок слишком волатилен и очень легко ошибиться и влезть в низколиквидный объект или объект с проблемами. А деловая активность сейчас на этом рынке низка, гораздо ниже, чем 10 лет назад. Тем более, вам предлагают, судя по всему, вариант по рыночной цене, если правильно учтены все издержки владения. А если уж входить в этот рынок, то лучше искать варианты либо ниже рынка, скажем, отслеживать аукционы или продажи антикризисных управляющих, либо варианты «с добавленной стоимостью», когда дёшево покупают какие-нибудь развалины под реконструкцию

Re: Сложный вопрос

[alexis_xxx]

Под деловой активностью вы имеете ввиду что сложно продать потом будет такой объект? Планы у арендатора снимать длительно, платит исправно. Под снос в том месте ничего не идет. Единственное что рядом есть старые гос.предприятия, но там объекты врятли пойдут под торговую недвижимость, скорее производственные\складские помещения, если предприятие разориться. На аукционах не купишь недвижимость с арендатором, поэтому мне кажется что пусть даже купить дороже, но объект сразу приносит прибыль. Разве не так?
Как вообще видете что будет с ценами на комер.недвижимость?
По остальному (облигации, вклады) полностью согласен и спасибо за совет.

Re: Сложный вопрос

[tadavsh]

Даже если вы купили очень ликвидный объект для сдачи в аренду и нигде не ошиблись, продать его быстро будет невозможно, если вдруг понадобятся деньги. Хороший объект можно продавать и пару лет, и это нормально. А если вам вдруг понадобятся деньги позарез через полгода, будет проблема. Нет, продать-то можно будет, к вам придёт такой, как я, профессиональный делец, и предложит продать с доходностью 20%. И вы подумаете, поторгуетесь, да и отдадите с доходностью 18%, хоть сами покупали с 12%. А если вдруг вы ошиблись, и с объектом что-то не так, можете остаться пожизненным его владельцем или продать за копейки. Причём это «что-то не так» может получиться и потом: например, рядом построят гипермаркет или торговый центр, переместятся потоки людей и ваш объект станет невостребованным. Даже банально: могут перенести остановку общественного транспорта возле вашего объекта, и он сразу подешевеет раза в 1,5-2. Госпредприятия рядом могут выставить на продажу ненужные им цеха и склады, местный «я» купит за копейки несколько тысяч кв. м., сделает