Сложный вопросalexis_xxxJuly 13 2018, 13:49:10 UTC
Добрый день уважаемый Tadavsh, Сам я живу в Минске. Имеется "на руках" примерно 100 тыс$. Это не последние деньги: есть еще безотзывные депозиты в $ - где то 25тыс$). Подскажите, как бы вы распорядились этими 100тыс: 1) Есть возможность купить отдельностоящее здание в областном центре (окраина) с арендатором (магазин) с доходностью чуть больше 12% за 50 тыс. Остальное на депозит (бел.рубли, евро: 50 на 50) 2) Поискать коммерч. недвижимость с арендатором в Минске, либо без арендатора, но в проходном месте, а потом сдать в аренду. Тут я понимаю доходность будет скорее около 10% и потребуется вся сумма. Стоит искать только с арендатором сразу? 3) Купить на 1\3 всей суммы обеспеченные недвижимостью корп.облигации, остальное опять на депозиты. Либо же какой-то микст из предложенных вариантов. Сам я заниматься полноценным бизнесом не планирую, только как рентный. Портфель рассматриваю как умеренный по рискам. Что бы вы посоветовали? Огромное спасибо!
Re: Сложный вопросtadavshJuly 14 2018, 08:53:32 UTC
Если у вас нет опыта инвестиций в коммерческую недвижимость, то начинать этот опыт сейчас, тем более с такой небольшой суммой, не самый лучший вариант. Этот рынок слишком волатилен и очень легко ошибиться и влезть в низколиквидный объект или объект с проблемами. А деловая активность сейчас на этом рынке низка, гораздо ниже, чем 10 лет назад. Тем более, вам предлагают, судя по всему, вариант по рыночной цене, если правильно учтены все издержки владения. А если уж входить в этот рынок, то лучше искать варианты либо ниже рынка, скажем, отслеживать аукционы или продажи антикризисных управляющих, либо варианты «с добавленной стоимостью», когда дёшево покупают какие-нибудь развалины под реконструкцию
( ... )
Re: Сложный вопросalexis_xxxJuly 16 2018, 15:30:24 UTC
Под деловой активностью вы имеете ввиду что сложно продать потом будет такой объект? Планы у арендатора снимать длительно, платит исправно. Под снос в том месте ничего не идет. Единственное что рядом есть старые гос.предприятия, но там объекты врятли пойдут под торговую недвижимость, скорее производственные\складские помещения, если предприятие разориться. На аукционах не купишь недвижимость с арендатором, поэтому мне кажется что пусть даже купить дороже, но объект сразу приносит прибыль. Разве не так? Как вообще видете что будет с ценами на комер.недвижимость? По остальному (облигации, вклады) полностью согласен и спасибо за совет.
Re: Сложный вопросtadavshJuly 16 2018, 22:49:05 UTC
Даже если вы купили очень ликвидный объект для сдачи в аренду и нигде не ошиблись, продать его быстро будет невозможно, если вдруг понадобятся деньги. Хороший объект можно продавать и пару лет, и это нормально. А если вам вдруг понадобятся деньги позарез через полгода, будет проблема. Нет, продать-то можно будет, к вам придёт такой, как я, профессиональный делец, и предложит продать с доходностью 20%. И вы подумаете, поторгуетесь, да и отдадите с доходностью 18%, хоть сами покупали с 12%. А если вдруг вы ошиблись, и с объектом что-то не так, можете остаться пожизненным его владельцем или продать за копейки. Причём это «что-то не так» может получиться и потом: например, рядом построят гипермаркет или торговый центр, переместятся потоки людей и ваш объект станет невостребованным. Даже банально: могут перенести остановку общественного транспорта возле вашего объекта, и он сразу подешевеет раза в 1,5-2. Госпредприятия рядом могут выставить на продажу ненужные им цеха и склады, местный «я» купит за копейки несколько тысяч кв. м., сделает
( ... )
Re: Сложный вопросalexis_xxxJuly 17 2018, 09:53:58 UTC
Место там: спальный район с общежитиями, рядом похожих объектов нет. Но есть завод. Магазин продовольственный. 1991 год постройки. Площадь 80 кв. По ремонту - покупат.зал сделан хорошо, но подсобки - совок. Цена скорее рыночная. Узнавал уже - похожие объекты сдаются за столько же. В жирные годы сдавалось дороже. Планирую в долгосрок покупать. Не будет такого что "срочно понадобились деньги". В Минске мне кажется еще сложнее сдать в аренду, ведь и так понастраивали пустующих торговых центров. В общем вы советуете лучше депозиты?
Re: Сложный вопросtadavshJuly 17 2018, 15:09:18 UTC
Более профессиональный подход - наметить с десяток, а лучше больше, интересных вам объектов, выставленных на продажу, повстречаться с продавцами и сказать, что вы готовы купить хоть завтра, но на 40% дешевле. Выслушать спокойно их возмущённые вопли, оставить им свой телефон и откланяться. И потом спокойно ждать, кого ситуация вынудит дрогнуть, позвонить вам и начать торг. Попутно мониторя аукционы и пр. предложения. Но с вашей суммой у вас вариантов немного.
Re: Сложный вопросalexis_xxxJuly 23 2018, 09:01:08 UTC
Скажите, а что лучше из коммерческого смотреть в Минске: торговые помещения на 1 этаже или офисы (отдельные кабинеты или целый этаж)? Как считаете что более ликвидно? Спасибо
Re: Сложный вопросtadavshJuly 27 2018, 22:33:18 UTC
Можно и с этой суммой купить несколько маленьких офисов. Но я бы не рекомендовал. Лучше уж купить квартиру под сдачу по суткам где-нибудь возле проспекта. Желательно максимально убитую и дешёвую, все равно делать одинаковый ремонт. Только не хрущевку, лучше уж самую дешёвую сталинку. Благодаря Букингу любой владелец студии может конкурировать с отелями. Только надо понимать, что это не пассивные инвестиции, этим надо активно заниматься
( ... )
Re: Сложный вопросtadavshAugust 16 2018, 22:39:53 UTC
Новое строительство несколько подорожает, не критично, процентов на 5-10. Но в общем цены будут зависеть больше от степени деловой активности с одной стороны, и от динамики приватизации и распродаж неликвидов с другой.
Сам я живу в Минске. Имеется "на руках" примерно 100 тыс$. Это не последние деньги: есть еще безотзывные депозиты в $ - где то 25тыс$).
Подскажите, как бы вы распорядились этими 100тыс:
1) Есть возможность купить отдельностоящее здание в областном центре (окраина) с арендатором (магазин) с доходностью чуть больше 12% за 50 тыс. Остальное на депозит (бел.рубли, евро: 50 на 50)
2) Поискать коммерч. недвижимость с арендатором в Минске, либо без арендатора, но в проходном месте, а потом сдать в аренду. Тут я понимаю доходность будет скорее около 10% и потребуется вся сумма.
Стоит искать только с арендатором сразу?
3) Купить на 1\3 всей суммы обеспеченные недвижимостью корп.облигации, остальное опять на депозиты.
Либо же какой-то микст из предложенных вариантов.
Сам я заниматься полноценным бизнесом не планирую, только как рентный.
Портфель рассматриваю как умеренный по рискам.
Что бы вы посоветовали?
Огромное спасибо!
Reply
Reply
Как вообще видете что будет с ценами на комер.недвижимость?
По остальному (облигации, вклады) полностью согласен и спасибо за совет.
Reply
Reply
Магазин продовольственный. 1991 год постройки. Площадь 80 кв. По ремонту - покупат.зал сделан хорошо, но подсобки - совок. Цена скорее рыночная. Узнавал уже - похожие объекты сдаются за столько же. В жирные годы сдавалось дороже. Планирую в долгосрок покупать. Не будет такого что "срочно понадобились деньги". В Минске мне кажется еще сложнее сдать в аренду, ведь и так понастраивали пустующих торговых центров.
В общем вы советуете лучше депозиты?
Reply
Reply
Reply
а есть уверенность насчет укрепления росс.рубля, ведь Трамп оставил в силе антироссийские санкции?
Reply
Выбирайте любой из прогнозов:
( ... )
Reply
Reply
Спасибо
Reply
Reply
Reply
Reply
https://realty.tut.by/news/money/604384.html
Reply
Reply
Leave a comment