Re: Сложный вопросtadavshJuly 16 2018, 22:49:05 UTC
Даже если вы купили очень ликвидный объект для сдачи в аренду и нигде не ошиблись, продать его быстро будет невозможно, если вдруг понадобятся деньги. Хороший объект можно продавать и пару лет, и это нормально. А если вам вдруг понадобятся деньги позарез через полгода, будет проблема. Нет, продать-то можно будет, к вам придёт такой, как я, профессиональный делец, и предложит продать с доходностью 20%. И вы подумаете, поторгуетесь, да и отдадите с доходностью 18%, хоть сами покупали с 12%. А если вдруг вы ошиблись, и с объектом что-то не так, можете остаться пожизненным его владельцем или продать за копейки. Причём это «что-то не так» может получиться и потом: например, рядом построят гипермаркет или торговый центр, переместятся потоки людей и ваш объект станет невостребованным. Даже банально: могут перенести остановку общественного транспорта возле вашего объекта, и он сразу подешевеет раза в 1,5-2. Госпредприятия рядом могут выставить на продажу ненужные им цеха и склады, местный «я» купит за копейки несколько тысяч кв. м., сделает эконом-вариантом реконструкцию под торговый центр и переманит всех окрестных арендаторов низкими ставками... Список можно продолжать долго. Это не значит, что покупать вообще нельзя, но надо быть готовым к неприятным неожиданностям и иметь запас прочности, т.е., покупать ниже рыночной цены. А вам, судя по всему, предлагают по рынку. А в чём тогда бизнес, как любит говорить один мой партнёр ?
На существующего арендатора ориентироваться не надо, он может съехать в любой момент, или принести вам письмо-ультиматум о снижении аренды. Надо ориентироваться на общий уровень ставок по аналогичным объектам в данном районе города. И, что труднее, надо оценивать ликвидность для сдачи по аналогии схожих объектов рядом. Надо следить за рынком, читать рекламные объявления, ходить и разговаривать с арендаторами и с хозяевами аналогичных объектов.
Что там за магазин отдельностоящий за 50.000, интересно, какой-нибудь бывший пункт приема стеклотары ? Вряд ли это что-то новое, значит, надо заложить будущие серьезные ремонты. Кстати, небольшая цена не означает его ликвидность: магазин за 500.000 на центральном перекрёстке, купленный с доходностью 9-10%, может быть гораздо ликвиднее и для аренды, и для продажи, чем магазин за 50.000 на окраине с доходностью 12%.
Что будет с ценами, не знаю, слишком много факторов неизвестных. Например, серьезная реформа управления госпредприятиями ( даже не приватизация), ведущая к избавлению от балласта в виде ненужной недвижимости, обрушит цены значительно и надолго.
Re: Сложный вопросalexis_xxxJuly 17 2018, 09:53:58 UTC
Место там: спальный район с общежитиями, рядом похожих объектов нет. Но есть завод. Магазин продовольственный. 1991 год постройки. Площадь 80 кв. По ремонту - покупат.зал сделан хорошо, но подсобки - совок. Цена скорее рыночная. Узнавал уже - похожие объекты сдаются за столько же. В жирные годы сдавалось дороже. Планирую в долгосрок покупать. Не будет такого что "срочно понадобились деньги". В Минске мне кажется еще сложнее сдать в аренду, ведь и так понастраивали пустующих торговых центров. В общем вы советуете лучше депозиты?
Re: Сложный вопросtadavshJuly 17 2018, 15:09:18 UTC
Более профессиональный подход - наметить с десяток, а лучше больше, интересных вам объектов, выставленных на продажу, повстречаться с продавцами и сказать, что вы готовы купить хоть завтра, но на 40% дешевле. Выслушать спокойно их возмущённые вопли, оставить им свой телефон и откланяться. И потом спокойно ждать, кого ситуация вынудит дрогнуть, позвонить вам и начать торг. Попутно мониторя аукционы и пр. предложения. Но с вашей суммой у вас вариантов немного.
Re: Сложный вопросalexis_xxxJuly 23 2018, 09:01:08 UTC
Скажите, а что лучше из коммерческого смотреть в Минске: торговые помещения на 1 этаже или офисы (отдельные кабинеты или целый этаж)? Как считаете что более ликвидно? Спасибо
Re: Сложный вопросtadavshJuly 27 2018, 22:33:18 UTC
Можно и с этой суммой купить несколько маленьких офисов. Но я бы не рекомендовал. Лучше уж купить квартиру под сдачу по суткам где-нибудь возле проспекта. Желательно максимально убитую и дешёвую, все равно делать одинаковый ремонт. Только не хрущевку, лучше уж самую дешёвую сталинку. Благодаря Букингу любой владелец студии может конкурировать с отелями. Только надо понимать, что это не пассивные инвестиции, этим надо активно заниматься.
А из коммерческого, как успешный пример, один мой знакомый недавно купил квартиру на 1 этаже рядом с проспектом Независимости в проходном месте, 80 м., перевёл в магазин и сделал ремонт, обошлось в 2500 за квадрат, сдаёт за 30 евро кв. м. Продать может довольно быстро где-то за 3500-4000.
Или вот: продавалась около года с аукционов бывшая столовая, отдельностоящее здание, пару кварталов от проспекта Н., два этажа, ж/б перекрытия, чуть меньше 2000 м. площадь, даже окна пластиковые есть. по около 200 долл. за квадрат. Отличный вариант под реконструкцию: под офис, банк, медицинский центр, фитнес, ресторан, под что угодно. Почему ее так долго не покупали, загадка. Где эти толпы айтишников, которые не могут найти себе офис в Минске за 1500 за квадрат от 1000 м. ? Купите за 200, вложите ещё 300-500, и будет идеальный вариант под индивидуальные потребности, хоть сауну с бассейном сделай в зоне отдыха. Низкая деловая активность, как я и говорил. 10 лет назад оторвали бы с руками сразу.
Re: Сложный вопросtadavshAugust 16 2018, 22:39:53 UTC
Новое строительство несколько подорожает, не критично, процентов на 5-10. Но в общем цены будут зависеть больше от степени деловой активности с одной стороны, и от динамики приватизации и распродаж неликвидов с другой.
На существующего арендатора ориентироваться не надо, он может съехать в любой момент, или принести вам письмо-ультиматум о снижении аренды. Надо ориентироваться на общий уровень ставок по аналогичным объектам в данном районе города. И, что труднее, надо оценивать ликвидность для сдачи по аналогии схожих объектов рядом. Надо следить за рынком, читать рекламные объявления, ходить и разговаривать с арендаторами и с хозяевами аналогичных объектов.
Что там за магазин отдельностоящий за 50.000, интересно, какой-нибудь бывший пункт приема стеклотары ? Вряд ли это что-то новое, значит, надо заложить будущие серьезные ремонты. Кстати, небольшая цена не означает его ликвидность: магазин за 500.000 на центральном перекрёстке, купленный с доходностью 9-10%, может быть гораздо ликвиднее и для аренды, и для продажи, чем магазин за 50.000 на окраине с доходностью 12%.
Что будет с ценами, не знаю, слишком много факторов неизвестных. Например, серьезная реформа управления госпредприятиями ( даже не приватизация), ведущая к избавлению от балласта в виде ненужной недвижимости, обрушит цены значительно и надолго.
Reply
Магазин продовольственный. 1991 год постройки. Площадь 80 кв. По ремонту - покупат.зал сделан хорошо, но подсобки - совок. Цена скорее рыночная. Узнавал уже - похожие объекты сдаются за столько же. В жирные годы сдавалось дороже. Планирую в долгосрок покупать. Не будет такого что "срочно понадобились деньги". В Минске мне кажется еще сложнее сдать в аренду, ведь и так понастраивали пустующих торговых центров.
В общем вы советуете лучше депозиты?
Reply
Reply
Reply
а есть уверенность насчет укрепления росс.рубля, ведь Трамп оставил в силе антироссийские санкции?
Reply
Выбирайте любой из прогнозов:
Reply
Reply
Спасибо
Reply
Reply
Reply
А из коммерческого, как успешный пример, один мой знакомый недавно купил квартиру на 1 этаже рядом с проспектом Независимости в проходном месте, 80 м., перевёл в магазин и сделал ремонт, обошлось в 2500 за квадрат, сдаёт за 30 евро кв. м. Продать может довольно быстро где-то за 3500-4000.
Или вот: продавалась около года с аукционов бывшая столовая, отдельностоящее здание, пару кварталов от проспекта Н., два этажа, ж/б перекрытия, чуть меньше 2000 м. площадь, даже окна пластиковые есть. по около 200 долл. за квадрат. Отличный вариант под реконструкцию: под офис, банк, медицинский центр, фитнес, ресторан, под что угодно. Почему ее так долго не покупали, загадка. Где эти толпы айтишников, которые не могут найти себе офис в Минске за 1500 за квадрат от 1000 м. ? Купите за 200, вложите ещё 300-500, и будет идеальный вариант под индивидуальные потребности, хоть сауну с бассейном сделай в зоне отдыха. Низкая деловая активность, как я и говорил. 10 лет назад оторвали бы с руками сразу.
Reply
https://realty.tut.by/news/money/604384.html
Reply
Reply
Leave a comment