Об оценке коммерческой недвижимости.
В ответ на вопрос - немного банальностей.
Как известно, есть три метода оценки: доходный, сравнительный и затратный. При этом два последних являются вторичными по отношению к первому. В самом деле, для того, чтобы сравнивать, надо сначала откуда-то получить цены объектов сравнения. А затратный метод позволяет оценить лишь примерную себестоимость строительства аналогичного объекта, но никак не рыночную цену: один и тот же объект, построенный с одинаковой себестоимостью в разных локациях может иметь многократную разницу рыночной цены. А значительная разница локаций может быть и всего лишь разными сторонами одной улицы, просто одна сторона проходная, а вторая нет. Понятно, что ценность локации выражается в рыночной цене земли и должна учитываться в себестоимости создания объекта - но откуда берётся рыночная цена земли ? А она - лишь выражение разницы между ожидаемой рыночной ценой будущего объекта недвижимости и себестоимостью собственно строительства, производная рыночной цены недвижимости. Что возвращает нас к вопросу о первичности рыночной цены, которую мы таким образом (на основании затрат) никак установить не можем. Наоборот, рыночная цена недвижимости влияет непосредственно на величину затрат при ее строительстве.
(Понимая это, умные оценщики недвижимости делают оценку примерно так: открывают рекламку, обзванивают аналогичные предложения + смотрят на доступную статистику недавних сделок, затем, уяснив диапазон рыночных цен, пишут 100-страничное исследование с кучей формул и обоснование цены, которую за них установил рынок и которую они узнали за 10 минут без всяких формул. А их компетенция сводится к способности оценить юридические и инженерные подводные камни при их наличии. Глупые, а также зажатые в рамки прописанной в инструкции методологии государственные оценщики начинают честно считать по формулам, отталкиваясь от кадастровой стоимости земли, коэффициентов переоценки и прочего, результат получается гораздо хуже и часто просто абсурдный. Эффективные частные банки при выдаче кредита используют часто собственную внутреннюю оценку залога силами специально для этих целей нанятого оценщика с репутацией, чья оценка часто выглядит вообще предельно просто: мол, я, такой-то, считаю актуальной рыночную цену объекта такую-то. Все. Никаких формул ввиду их ненужности.).
А вот доходный метод позволяет понять и оценить рыночный спрос на объект, ожидания участников рынка по обеим его сторонам и в итоге - диапазон цен. Поскольку коммерческая недвижимость - в первую очередь приносящий доход актив, цена которого, как и всякого актива, зависит от ликвидности и рисков, тесно связанный с финансовым рынком и имеющий ряд особенностей:
1. Связь с депозитными и кредитными ставками очевидна. Чистая ожидаемая валютная доходность высоколиквидных объектов последние лет 10 колеблется около 12% годовых. Пониже в Минске, повыше в областных центрах и ещё повыше в городах поменьше. Чем меньше город и меньше ликвидность рынка - тем выше доходность. Чем ближе к центру города и проходным местам - тем ниже доходность. Доходность стрит-ритейла в топовых проходных местах Минска самая низкая (иногда достигает 6-7%), офисов повыше, складской и производственной недвижимости ещё выше. (В последнее время из-за переизбытка офисов они, видимо, вышли на первое место по доходности). В последний год есть тенденция падения ожидаемой доходности из-за падения кредитных и особенно депозитных ставок. Я бы оценил ожидаемую чистую валютную доходность высоколиквидных объектов сейчас ближе к 10%. С одной стороны, арендатор уже может взять валютный кредит под менее 10%, и ему выгодно купить свой же объект в кредит и избавиться от рисков для бизнеса со стороны арендодателя. С другой стороны, альтернативы пассивного вложения средств для арендодателя в случае продажи невелики и в лучшем случае сводятся к покупке облигаций надежных предприятий под 7-8%. (Оценить надежность которых, находясь снаружи, очень непросто).
2. Правильно учесть все прямые и косвенные затраты при эксплуатации недвижимости весьма непросто до ее покупки. Кроме учета всех налогов, эксплуатационных расходов и расходов по управлению надо учесть состояние коммуникаций, правильно оценить амортизацию, особенности бизнеса соседей-собственников и их планы.
3. Надо оценить экономическое состояние и перспективы локации, планы развития территории и в идеале даже экономическое состояние расположеннных в данной местности больших предприятий, ибо их возможное банкротство или проблемы могут вывалить на рынок дополнительный большой объём предложения и обрушить цены.
4. Ликвидность сдачи в аренду может сильно отличаться от ликвидности при продаже. Чем крупнее объект, тем меньше ликвидность продажи и выше соответствующий дисконт и доходность. Чем дальше от центра и проходных мест, чем меньше населенный пункт, тем меньше ликвидность продажи и выше доходность. (Скажем, я с большим удовольствием продал своему партнеру несколько лет назад складскую базу в районном центре с населением около 200.000 с доходностью 25%. Как оказалось, совершенно правильно сделал: база стоит пустая уже пару лет и без особых перспектив. В то же время, я не готов продавать высоколиквидный магазин в проходном месте одного из областных центров с доходностью выше 10%. Есть покупатели, которых устраивает доходность 12%. Идёт вялотекущий торг.
5. Рынок коммерческой недвижимости очень быстро меняется. У нас он особенно нестабилен как ввиду общей экономической нестабильности, так и ввиду быстрого развития новых современных форматов торговли и развлечений, логистики, ввиду наличия огромного навеса неэффективно используемой государственной недвижимости и недвижимости госпредприятий. Быстрые реформы, подразумевающие широкую быструю приватизацию и массовые банкротства нежизнеспособных предприятий выплеснут на рынок большой объём предложения и временно могут обрушить цены. Правда, потом увеличится и спрос из-за прихода иностранного бизнеса и быстрого развития своего, но временный провал цен будет.
6. Реальная рыночная стоимость многих объектов отрицательна, особенно на периферии. У нас это не осознается или недооценивается, а, скажем, фотографии покинутых зданий где-нибудь в Детройте воспринимаются как доказательство звериного оскала капитализма: вот, мол, какая дикость, столько добра зря пропадает. Не то, что у нас! Лично президент следит, чтобы все было починено и подкрашено.
7. Как вывод: ошибиться при инвестировании в коммерческую недвижимость очень просто даже подготовленному опытному инвестору. Каждый объект по сути уникален и при оценке требуется учёт большого количества факторов, многие из которых динамичны. Отсюда и разница доходности коммерческой и жилой недвижимости: на развитых рынках она примерно двукратная, у нас ещё выше. И это абсолютно обосновано, бесплатных завтраков здесь нет.
Ответ на изначальный вопрос таков: исходя из заявленных условий, я бы ее оценил в промежутке между "ничего" и "с доходностью в 20%". Точнее, к сожалению, не могу. Могу лишь мельком заметить, что в качестве торговой площади второй этаж стрит-ритейла подходит плохо, ставки аренды примерно вдвое ниже первого этажа.
Как известно, есть три метода оценки: доходный, сравнительный и затратный. При этом два последних являются вторичными по отношению к первому. В самом деле, для того, чтобы сравнивать, надо сначала откуда-то получить цены объектов сравнения. А затратный метод позволяет оценить лишь примерную себестоимость строительства аналогичного объекта, но никак не рыночную цену: один и тот же объект, построенный с одинаковой себестоимостью в разных локациях может иметь многократную разницу рыночной цены. А значительная разница локаций может быть и всего лишь разными сторонами одной улицы, просто одна сторона проходная, а вторая нет. Понятно, что ценность локации выражается в рыночной цене земли и должна учитываться в себестоимости создания объекта - но откуда берётся рыночная цена земли ? А она - лишь выражение разницы между ожидаемой рыночной ценой будущего объекта недвижимости и себестоимостью собственно строительства, производная рыночной цены недвижимости. Что возвращает нас к вопросу о первичности рыночной цены, которую мы таким образом (на основании затрат) никак установить не можем. Наоборот, рыночная цена недвижимости влияет непосредственно на величину затрат при ее строительстве.
(Понимая это, умные оценщики недвижимости делают оценку примерно так: открывают рекламку, обзванивают аналогичные предложения + смотрят на доступную статистику недавних сделок, затем, уяснив диапазон рыночных цен, пишут 100-страничное исследование с кучей формул и обоснование цены, которую за них установил рынок и которую они узнали за 10 минут без всяких формул. А их компетенция сводится к способности оценить юридические и инженерные подводные камни при их наличии. Глупые, а также зажатые в рамки прописанной в инструкции методологии государственные оценщики начинают честно считать по формулам, отталкиваясь от кадастровой стоимости земли, коэффициентов переоценки и прочего, результат получается гораздо хуже и часто просто абсурдный. Эффективные частные банки при выдаче кредита используют часто собственную внутреннюю оценку залога силами специально для этих целей нанятого оценщика с репутацией, чья оценка часто выглядит вообще предельно просто: мол, я, такой-то, считаю актуальной рыночную цену объекта такую-то. Все. Никаких формул ввиду их ненужности.).
А вот доходный метод позволяет понять и оценить рыночный спрос на объект, ожидания участников рынка по обеим его сторонам и в итоге - диапазон цен. Поскольку коммерческая недвижимость - в первую очередь приносящий доход актив, цена которого, как и всякого актива, зависит от ликвидности и рисков, тесно связанный с финансовым рынком и имеющий ряд особенностей:
1. Связь с депозитными и кредитными ставками очевидна. Чистая ожидаемая валютная доходность высоколиквидных объектов последние лет 10 колеблется около 12% годовых. Пониже в Минске, повыше в областных центрах и ещё повыше в городах поменьше. Чем меньше город и меньше ликвидность рынка - тем выше доходность. Чем ближе к центру города и проходным местам - тем ниже доходность. Доходность стрит-ритейла в топовых проходных местах Минска самая низкая (иногда достигает 6-7%), офисов повыше, складской и производственной недвижимости ещё выше. (В последнее время из-за переизбытка офисов они, видимо, вышли на первое место по доходности). В последний год есть тенденция падения ожидаемой доходности из-за падения кредитных и особенно депозитных ставок. Я бы оценил ожидаемую чистую валютную доходность высоколиквидных объектов сейчас ближе к 10%. С одной стороны, арендатор уже может взять валютный кредит под менее 10%, и ему выгодно купить свой же объект в кредит и избавиться от рисков для бизнеса со стороны арендодателя. С другой стороны, альтернативы пассивного вложения средств для арендодателя в случае продажи невелики и в лучшем случае сводятся к покупке облигаций надежных предприятий под 7-8%. (Оценить надежность которых, находясь снаружи, очень непросто).
2. Правильно учесть все прямые и косвенные затраты при эксплуатации недвижимости весьма непросто до ее покупки. Кроме учета всех налогов, эксплуатационных расходов и расходов по управлению надо учесть состояние коммуникаций, правильно оценить амортизацию, особенности бизнеса соседей-собственников и их планы.
3. Надо оценить экономическое состояние и перспективы локации, планы развития территории и в идеале даже экономическое состояние расположеннных в данной местности больших предприятий, ибо их возможное банкротство или проблемы могут вывалить на рынок дополнительный большой объём предложения и обрушить цены.
4. Ликвидность сдачи в аренду может сильно отличаться от ликвидности при продаже. Чем крупнее объект, тем меньше ликвидность продажи и выше соответствующий дисконт и доходность. Чем дальше от центра и проходных мест, чем меньше населенный пункт, тем меньше ликвидность продажи и выше доходность. (Скажем, я с большим удовольствием продал своему партнеру несколько лет назад складскую базу в районном центре с населением около 200.000 с доходностью 25%. Как оказалось, совершенно правильно сделал: база стоит пустая уже пару лет и без особых перспектив. В то же время, я не готов продавать высоколиквидный магазин в проходном месте одного из областных центров с доходностью выше 10%. Есть покупатели, которых устраивает доходность 12%. Идёт вялотекущий торг.
5. Рынок коммерческой недвижимости очень быстро меняется. У нас он особенно нестабилен как ввиду общей экономической нестабильности, так и ввиду быстрого развития новых современных форматов торговли и развлечений, логистики, ввиду наличия огромного навеса неэффективно используемой государственной недвижимости и недвижимости госпредприятий. Быстрые реформы, подразумевающие широкую быструю приватизацию и массовые банкротства нежизнеспособных предприятий выплеснут на рынок большой объём предложения и временно могут обрушить цены. Правда, потом увеличится и спрос из-за прихода иностранного бизнеса и быстрого развития своего, но временный провал цен будет.
6. Реальная рыночная стоимость многих объектов отрицательна, особенно на периферии. У нас это не осознается или недооценивается, а, скажем, фотографии покинутых зданий где-нибудь в Детройте воспринимаются как доказательство звериного оскала капитализма: вот, мол, какая дикость, столько добра зря пропадает. Не то, что у нас! Лично президент следит, чтобы все было починено и подкрашено.
7. Как вывод: ошибиться при инвестировании в коммерческую недвижимость очень просто даже подготовленному опытному инвестору. Каждый объект по сути уникален и при оценке требуется учёт большого количества факторов, многие из которых динамичны. Отсюда и разница доходности коммерческой и жилой недвижимости: на развитых рынках она примерно двукратная, у нас ещё выше. И это абсолютно обосновано, бесплатных завтраков здесь нет.
Ответ на изначальный вопрос таков: исходя из заявленных условий, я бы ее оценил в промежутке между "ничего" и "с доходностью в 20%". Точнее, к сожалению, не могу. Могу лишь мельком заметить, что в качестве торговой площади второй этаж стрит-ритейла подходит плохо, ставки аренды примерно вдвое ниже первого этажа.