Инвестиции в недвижимость. Часть 4. Как недвижимость может покупать сама себя.

[way_rich]

В нашей стране кредиты дорогие, а арендная плата не высока. Поэтому классические западные схемы инвестирования в недвижимость с первоначальным взносом в кредит и низкими ставками ипотеки на нашем рынке не работаю. Но для частного инвестора в недвижимость это не означает, что заимствованные средства не выгодны в деле приобретения недвижимости,

Comments

[navimann]

Фигня какая-то. Это значит 2/3 нужно закопать в недвижимость, а по 1/3 смотреть окупаемость?

[way_rich]

Хочу уточнить - речь об окупаемости или сроке окупаемости? Срок окупаемости - это период времени, необходимый для того, чтобы доходы, генерируемые инвестициями, покрыли затраты на инвестиции. Вложения в недвижимость в приведенном примере - эти пресловутые 2/3 - не затраты, а ваш же капитал, только в измененном виде. Да - вы его замораживаете, но при этом заставляете работать и при правильном выборе объекта - не теряете. Затраты же при владении недвижимостью - это стоимость работы риэлторов, затраты на ремонт, расходы на коммунальные платежи и другие расходы. Если вы планируете вернуть вложенные в недвижимость средства - продайте ее через три года владения и не платите налоги с прироста стоимости. Если продажа не спекулятивная, а спланированная, то вы вернете свои 2/3, за счет аренды оплатите недостающие 1/3, а после оплаты ипотеки будете класть деньги себе в карман. Окупаемость же в процентах следует считать, как соотношение доходов и затрат на инвестиции. В приведенном случае доходы - это 1/3 капитала + доход от аренды после покрытия

[navimann]

Деньги всегда существуют во времени. Поэтому говорить об окупаемости без сроков - нонсенс.
Поэтому заморозку рассматриваю как минус в доходе, равный альтернативному низкорисковому доходу. Тот же депозит в наиболее надежном банке.

Тогда инвестиции получаются минусовыми.

С Вашей же методикой и под 1000% кредит окупится.

А надо вычислить планкки процентных ставок и арендных ставок, а также сумм вложений, при которых инвестиция с кредитным плечом начинает быть выгодной. Если зафиксировать цену квартиры и арендную ставку, то нужно рассчитывать максимальную ставку кредита на всю стоимость квартиры. Если таких кредитов на рынке нет, то и инвестиция - так себе. В надежде на рост цены недвиги. Не самая лучшая надежда в преддверии мировой стагнации.