Инвестиции в недвижимость. Часть 4. Как недвижимость может покупать сама себя.
В нашей стране кредиты дорогие, а арендная плата не высока. Поэтому классические западные схемы инвестирования в недвижимость с первоначальным взносом в кредит и низкими ставками ипотеки на нашем рынке не работаю. Но для частного инвестора в недвижимость это не означает, что заимствованные средства не выгодны в деле приобретения недвижимости, просто сумма первоначального взноса в объект должна быть больше и, как следствие, становиться меньше отдача от инвестиций.
Средние расчеты показывают, что для получения хорошего долга, первоначальное вложение в недвижимость должно составлять 2/3 от ее стоимости X - в этом случае величина арендной платы сможет покрывать оплату кредита за расчетное время, обычно - год. Обозначим X полную стоимость объекта инвестирования. Также введем определение для параметра K - коэффициент доходности недвижимости. Данный коэффициент означает, за сколько полных лет доход от аренды покрывает стоимостью недвижимости на текущий момент. Если объект стоит 2000 т. р., и приносит в год 156 т.р., то K = 12.82.
Пусть остальная сумма на покупку объекта - 1/3 * X - берется у банка. Возникающий при этом от аренды денежный поток будет положительным и не должен быть менее 1/3 от полной стоимости арендной платы за год, которая будет составлять X/K. Текущие средние ипотечные ставки в 12% позволяют добиться таких соотношений. Теперь наш баланс с одним объектом имеет следующий вид:
Доходы
X/K
Расходы
2/3 * X/K
За счет собственных средств вы приобретаете актив, увеличив при этом денежный поток. Но откуда берутся эти собственные средства? Конечно, на первоначальных этапах инвестирования эти средства берутся из вашего кармана и являются вашими сбережениями или доходами от бизнеса. Это также может быть беспроцентный кредит от родственников или вашего работодателя. После покупки первой собственности по правилу 2/3 * X вы получаете положительный денежный поток 1/3 * X/K за отчетный период. Для его увеличения первую недвижимость можно выкупить, а можно и не выкупать, просто сократив тело кредита до комфортного значения. Для покупки второго объекта вы также пока должны привлекать собственные средства в размере 2/3 * X, но при этом положительный денежный поток, сформированный от покупки первой недвижимости может помочь вам как в его формировании, так и в последующем выкупе недвижимости.
В долгосрочной перспективе нашей задачей является достижение такого денежного потока, который позволял бы нам приобретать новые объекты собственности за необходимое нам время без привлечения каких либо дополнительных средств.
Этого можно достичь, только увеличивая денежный поток, которым можно пользоваться и для формирования первого взноса, и для покрытия кредита. При этом, поскольку денежный поток генерируется вашими арендаторами, для вас доходность от подобных инвестиций будет потенциально бесконечна.
Рассмотрим пример. Предположим у нас в собственности находиться 4 одинаковых приносящих доход объекта недвижимости, равные по метражу, привлекательности для арендодателя и находятся на одном локальном рынке аренды. Объекты равной стоимости X, генерируют денежный поток равный 4 * X/K за учетную единицу времени - в нашем случае год. При этом К = 13, что является средним показателем и может быть улучшен, либо за счет повышения арендной платы, либо за счет поиска дешевых предложений на рынке. Для покупки 5-го объекта нам необходимо внести первоначальный взнос 2/3*X. Данную сумму мы может получить за время Y: 4 * X/13 * Y = 2/3 X => Y = 2/3*13/4 = 2,16 года. После этого мы берем кредит в размере 1/3*X и покупаем 5-й объект. Наш баланс с 5-ю объектами становиться следующим:
Доходы
5*X/K
Расходы
2/3 * X/K
Денежный поток за учетный период при этом становиться равным 5 * X/K, выплата по кредиту 2/3*X/K, т.е. наш денежный поток приростает на 1/3 * X/K и составляет 4 * 1/3 * X/K.
Посмотрим, за какой срок мы сможем досрочно погасить кредит 1/3 * X с помощью данного денежного потока. 1/3 * X = 4 * 1/3 * X/13*Z => Z = 1/3 * 13 * 3/13 = 1, т.е. за 1 год мы можем полностью выкупить собственность в полное распоряжение, не затратив на это собственных средств. Для внесения первоначального взноса для следующего объекта нам будет необходимо уже 5 * X/13 * Y = 2/3X => 2/3 * 13/5 = 1.7 года, а для уплаты кредита: 1/3 * X = 5 * 1/3 * X/13 * Z => Z = 1/3 * 13 * 3/16 = 0.81 года.
В данном случае, используя рычаг денежного потока, вы можете приобретать похожие объекты недвижимости каждые 3 года. Фактически имея 4 объекта недвижимости, общей стоимостью 8000 т.р. вы за три года получаете прирост капитала 2000 т.р., т.е. за год вы получаете 2000/8000*1/3 = 8,3%. При этом больший рост вашего капитала возможен в случае повышения стоимости недвижимости во времени, поиска хороших сделок и увеличения арендной платы за счет управления. При этом на растущем рынке стоит учитывать повышение стоимость ваших объектов со временем и арендной платы, что при фиксированных суммах кредита будет только повышать вашу доходность.
Если же для формирования первоначального взноса вы сможете привлекать дополнительные средства, то рост вашего капитала будет проходить значительно быстрее. При этом только вы будете решать, стоит ли вкладывать средства в следующий объект недвижимости или комфортно жить с уже имеющимся денежным потоком.