"В Новый год - с новой квартирой!". День второй. Ипотека
Большая и не самая приятная тема, но без ипотеки удается обойтись далеко не всегда, поэтому поговорим о ней. Прошу сразу обратить внимание, что я не буду рассказывать обо всех аспектах ипотеки, даже ликбез сведен к минимуму - иначе текст до конца дочитать будет сложно :)
Бытует мнение, что ипотека - зло, банки - грабители и вообще лучше снимать, чем двадцать лет выплачивать. Фломастеры, конечно, у всех разные, но что, если посмотреть на проблему под другим углом? Банк дает недостающую сумму для покупки собственного жилья и разрешает погашать кредит досрочно.
Со стороны ипотечные проценты и правда кажутся грабежом. Но если вдуматься - большая часть процентной ставки съедается "стоимостью" для банка денег, выданных госуларством. Оставшуюся сумму можно условно разделить на три части: прибыль банка, стоимость операции (зарплата сотрудникам и т.д.), резервирование (фактически - оплата за тех, кто окажется неплательщиком).
Какова схема получения ипотеки? Собираете пакет документов (на сайтах банков прописаны все детали), подаете в банк и сообщаете желаемую сумму. Банк соглашается на нее или предлагает меньше, если считает ваши доходы недостаточными. Обычно ответ приходит в течение пары дней-двух недель. Если квартира уже выбрана, можно сразу подавать данные о ней вместе с документами - или выбирать ее в течение определенного срока после одобрения кредита. Квартира должна соответствовать требованиям банка - метры в двухэтажном бараке или новостройку на стадии котлована не будет кредитовать практически никто. В случае с новостройками часто можно получить ипотеку только в конкретном банке.
Сколько денег дадут? В любом случае не рассчитывайте больше, чем на половину подтвержденного дохода семьи (по величине ежемесячного платежа). Исходите не только из нужной суммы, но и из реальных возможностей. Ежемесячный платеж в 30 тысяч на 15 лет - это примерно 2,5 миллиона под 11% годовых. Отдельно не забудьте про комиссию за выдачу кредита и ежегодную оплату страховки (до 1% от оставшейся суммы кредита).
Часто возникает вопрос, какой тип платежей выбрать: аннуитетные (одинаковые) или дифференцированные (фиксированная величина погашения основного долга плюс проценты, со временем уменьшается). Если планируете отдавать кредит с большим опережением и не пугаетесь начальных сумм - можно брать дифференцированные (и в итоге переплата по ним немного меньше). Но аннуитетные все же более удобны и понятны, и если вы не сможете платить больше необходимого - берите их.
Отдельно стоит вопрос досрочного погашения - можно уменьшать срок кредита или величину платежа. Если по уму, лучше выбрать последнее (независимо от типа платежа) - и тогда в худые времена будет проще справиться с выплатами. Но все это, конечно, остается личным выбором каждого.
Банк может со временем пересмотреть процентные ставки в сторону уменьшения (если на рынке такая тенденция идет - внимательно читайте договор). Некоторые банки могут и увеличивать ставки (опять же - читайте договор). В случае с новостройками ставка всегда пересматривается после оформления квартиры в собственность. Знаю случаи, когда ставки повышались - пришлось это на разгар кризиса, и вместо 9 процентов человек получил 15.
Если в вашем банке ставка высока, а другой банк готов предложить лучшие условия - можно заняться рефинансированием ипотеки - перевести кредит в другой банк. Но сперва подсчитайте стоимость этого перехода - разнообразные комиссии, доплаты, время на сбор документов - может, и смысла нет.
Разобравшись в основных вопросах, перейдем к деталям - тем самым неочевидным вариантам ипотеки, которые я вам обещала :)
Первый неочевидный . Взять ипотеку с плавающей ставкой. Это значит, что ставку по ипотеке рассчитывают, исходя из рыночных ставок: LIBOR для доллара, EURIBOR для евро и MosPrime Rate для рубля, добавляя 5-6 процентов. Учитывая, что, например, ставка LIBOR сейчас - меньше процента, такие кредиты выгоднее обычных. На первый год ставка по кредиту фиксируется (6-9% в валюте, 8-11 в рублях), а дальше пересчитывается на год вперед по указанным выше параметрам. Если не хочется рисковать, ставку по кредиту можно зафиксировать на 3, 5, 10 лет - но она будет уже не такой выгодной.
Второй неочевидный. Ипотека под залог имеющейся недвижимости. Это будет, конечно, отдельная эпопея в вашей жизни, но если родители, другие родственники, а порой и друзья согласятся - будет очень здорово. Такая ипотека подходит для покупки новостройки на первых этапах строительства, квартир в не нравящихся банкам домах, а также дач и домов, на которые просто так денег не дают (например, за границей). Получить можно до 70-90 процентов от рыночной стоимости залоговой квартиры или дома, ставки по ипотеке стандартные.
Мы с мужем хотели взять такой кредит, когда вдруг появился неплохой вариант квартиры, а дом ещё не продали. Но в конце концов банк отказал, т.к. я прописана в закладываемой квартире свекров, которые являются собственниками - а я не отношусь формально к их семье.
(Кстати, еще одна подсказка для тех, кому нужно довольно много денег и не на недвижимость: нецелевой ипотечный кредит. Деньги можно потратить на что угодно. За искусство не задавать вопросы банк, правда, требует платить более высокие проценты.)
Третий неочевидный. Ипотека без первоначального взноса. Да-да, она опять есть :) Не везде, конечно, но вариантов немало. Вот табличка для выбора.
Четвертый неочевидный - и сейчас временно недоступный. Взять ипотеку в необычной валюте с низкими ставками. До кризиса этим баловался «Банк Москвы», дававший кредиты в швейцарских франках и японских иенах под 4-5% годовых. Сейчас не дает.
На этом заканчиваю обзор вариантов «где взять деньги». Представим, что они уже есть, и завтра начнем выбирать квартиру мечты. Тема - «Новостройка или вторичный рынок?». В комментариях можете сразу задавать вопросы, постараюсь ответить в посте.
Бытует мнение, что ипотека - зло, банки - грабители и вообще лучше снимать, чем двадцать лет выплачивать. Фломастеры, конечно, у всех разные, но что, если посмотреть на проблему под другим углом? Банк дает недостающую сумму для покупки собственного жилья и разрешает погашать кредит досрочно.
Со стороны ипотечные проценты и правда кажутся грабежом. Но если вдуматься - большая часть процентной ставки съедается "стоимостью" для банка денег, выданных госуларством. Оставшуюся сумму можно условно разделить на три части: прибыль банка, стоимость операции (зарплата сотрудникам и т.д.), резервирование (фактически - оплата за тех, кто окажется неплательщиком).
Какова схема получения ипотеки? Собираете пакет документов (на сайтах банков прописаны все детали), подаете в банк и сообщаете желаемую сумму. Банк соглашается на нее или предлагает меньше, если считает ваши доходы недостаточными. Обычно ответ приходит в течение пары дней-двух недель. Если квартира уже выбрана, можно сразу подавать данные о ней вместе с документами - или выбирать ее в течение определенного срока после одобрения кредита. Квартира должна соответствовать требованиям банка - метры в двухэтажном бараке или новостройку на стадии котлована не будет кредитовать практически никто. В случае с новостройками часто можно получить ипотеку только в конкретном банке.
Сколько денег дадут? В любом случае не рассчитывайте больше, чем на половину подтвержденного дохода семьи (по величине ежемесячного платежа). Исходите не только из нужной суммы, но и из реальных возможностей. Ежемесячный платеж в 30 тысяч на 15 лет - это примерно 2,5 миллиона под 11% годовых. Отдельно не забудьте про комиссию за выдачу кредита и ежегодную оплату страховки (до 1% от оставшейся суммы кредита).
Часто возникает вопрос, какой тип платежей выбрать: аннуитетные (одинаковые) или дифференцированные (фиксированная величина погашения основного долга плюс проценты, со временем уменьшается). Если планируете отдавать кредит с большим опережением и не пугаетесь начальных сумм - можно брать дифференцированные (и в итоге переплата по ним немного меньше). Но аннуитетные все же более удобны и понятны, и если вы не сможете платить больше необходимого - берите их.
Отдельно стоит вопрос досрочного погашения - можно уменьшать срок кредита или величину платежа. Если по уму, лучше выбрать последнее (независимо от типа платежа) - и тогда в худые времена будет проще справиться с выплатами. Но все это, конечно, остается личным выбором каждого.
Банк может со временем пересмотреть процентные ставки в сторону уменьшения (если на рынке такая тенденция идет - внимательно читайте договор). Некоторые банки могут и увеличивать ставки (опять же - читайте договор). В случае с новостройками ставка всегда пересматривается после оформления квартиры в собственность. Знаю случаи, когда ставки повышались - пришлось это на разгар кризиса, и вместо 9 процентов человек получил 15.
Если в вашем банке ставка высока, а другой банк готов предложить лучшие условия - можно заняться рефинансированием ипотеки - перевести кредит в другой банк. Но сперва подсчитайте стоимость этого перехода - разнообразные комиссии, доплаты, время на сбор документов - может, и смысла нет.
Разобравшись в основных вопросах, перейдем к деталям - тем самым неочевидным вариантам ипотеки, которые я вам обещала :)
Первый неочевидный . Взять ипотеку с плавающей ставкой. Это значит, что ставку по ипотеке рассчитывают, исходя из рыночных ставок: LIBOR для доллара, EURIBOR для евро и MosPrime Rate для рубля, добавляя 5-6 процентов. Учитывая, что, например, ставка LIBOR сейчас - меньше процента, такие кредиты выгоднее обычных. На первый год ставка по кредиту фиксируется (6-9% в валюте, 8-11 в рублях), а дальше пересчитывается на год вперед по указанным выше параметрам. Если не хочется рисковать, ставку по кредиту можно зафиксировать на 3, 5, 10 лет - но она будет уже не такой выгодной.
Второй неочевидный. Ипотека под залог имеющейся недвижимости. Это будет, конечно, отдельная эпопея в вашей жизни, но если родители, другие родственники, а порой и друзья согласятся - будет очень здорово. Такая ипотека подходит для покупки новостройки на первых этапах строительства, квартир в не нравящихся банкам домах, а также дач и домов, на которые просто так денег не дают (например, за границей). Получить можно до 70-90 процентов от рыночной стоимости залоговой квартиры или дома, ставки по ипотеке стандартные.
Мы с мужем хотели взять такой кредит, когда вдруг появился неплохой вариант квартиры, а дом ещё не продали. Но в конце концов банк отказал, т.к. я прописана в закладываемой квартире свекров, которые являются собственниками - а я не отношусь формально к их семье.
(Кстати, еще одна подсказка для тех, кому нужно довольно много денег и не на недвижимость: нецелевой ипотечный кредит. Деньги можно потратить на что угодно. За искусство не задавать вопросы банк, правда, требует платить более высокие проценты.)
Третий неочевидный. Ипотека без первоначального взноса. Да-да, она опять есть :) Не везде, конечно, но вариантов немало. Вот табличка для выбора.
Четвертый неочевидный - и сейчас временно недоступный. Взять ипотеку в необычной валюте с низкими ставками. До кризиса этим баловался «Банк Москвы», дававший кредиты в швейцарских франках и японских иенах под 4-5% годовых. Сейчас не дает.
На этом заканчиваю обзор вариантов «где взять деньги». Представим, что они уже есть, и завтра начнем выбирать квартиру мечты. Тема - «Новостройка или вторичный рынок?». В комментариях можете сразу задавать вопросы, постараюсь ответить в посте.