Об оценке коммерческой недвижимости.

[tadavsh]

В ответ на вопрос - немного банальностей

Comments

[navimann]

Я так понял доходность вы считаете с точки зрения арендодателя? Тогда непонятно вот это

[tadavsh]

Арендаторы есть, иначе зачем такая недвижимость ? Да и тот, кто использует сам, должен быть в курсе ситуации на рынке аренды, чтоб считать свои альтернативные издержки.

А если арендаторов нет - то оценить труднее, надо разбираться, почему нет, какова рыночная ставка по аналогичным объектам и какова возможная ликвидность для аренды данного объекта. Что существенно затрудняет оценку и увеличивает дисконт при продаже объекта. Впрочем, и при наличии арендатора надо разбираться, на рыночных ли условиях он снимает, какова история сдачи объекта и т. д. А то есть любители впарить объект, договорившись с арендатором о завышенной ставке в договоре.

[navimann]

Ясно, значит оцениваете только доход по сдаче в аренду. В принципе правильно.

[tadavsh]

Для второй стороны, арендатора, предполагаемая доходность занимаемой им недвижимости при покупке отличается только на величину налогов, уплачиваемых арендодателем, да и то не всегда. На общей системе налогообложения при покупке у арендатора вырастет прибыль на величину экономии аренды и налог на прибыль, что аналогично налогу на прибыль, уплачиваемому арендодателем на общей системе.

Жилая недвижимость

[ext_3475565]

Добрый день.
Как вы видите жилую недвижимости на ближайшие полгода-год? Например на основе средненькой новостройки(не панель).

Re: Жилая недвижимость

[tadavsh]

Я не жду заметных изменений. Возможен небольшой рост цен самых привлекательных предложений: с хорошей локацией и небольших площадей. В первую очередь из-за падения ставок по кредитам. Да и из-за начавшегося роста зарплат.

Консультация

[snowman_999]

Глубокоуважаемый tadavsh! Вы всегда даёте мудрые советы. Посоветуйте, пожалуйста, куда выгодней разместить в настоящее время 200000 евро? В белрубли по текущему курсу возвращаться не решаюсь (есть только отзывной вклад под нефиксированную ставку 9%). Банки по вкладам в евро предлагают 1-1,5% годовых. Ну не покупать же облигации Минфина (4,4% в долларах), в конце концов.
И хотелось бы узнать Ваше мнение по поводу "модных" ныне криптовалют. Что это, очередная "пирамида" или есть смысл прикупить парочку биткоинов?)

Re: Консультация

[romoshka]

Возможно, имеет смысл перевести половину суммы в доллары, пока евро дорогой, а потом уже размещать.

[snowman_999]

Почему Вы считаете, что евро не будет ещё дороже?

Re: Консультация

[tadavsh]

На срок от двух лет есть предложения под 3% и даже выше. А ещё лучше - интернет-облигации Беларусбанка под 3,5% до 1.06.2019. Можно попробовать выкупить на бирже вторичные продажи старых выпусков банковских облигаций в евро, думаю, ставка будет ещё выше. Все это в евро, конечно. Я думаю, евро продолжит рост минимум до 1,3 в течение ближайших лет. Можно часть перевести в бел. рубли под 12-12,5%. Думаю, вместе с падением инфляции ставки по рублёвым вкладам продолжат падать в ближайший год при более-менее стабильном курсе.

Да, пирамида, конечно. Уже и Мавроди выпускает свою криптовалюту, чем она хуже биткоина :) ?

Сегодняшний "рост" зарплат в РБ

[bucks_bonus]

Добрый день ! Выше Вы отметили, что на увеличение стоимости недвижимости в РБ могут повлиять как снижение ставок по рублевым кредитам, так и рост зарплат: "Возможен небольшой рост цен самых привлекательных предложений: с хорошей локацией и небольших площадей. В первую очередь из-за падения ставок по кредитам. Да и из-за начавшегося роста зарплат

Re: Сегодняшний "рост" зарплат в РБ

[tadavsh]

Зарплаты заметно растут уже два года, номинально на 18% с 15 г. и на примерно 10% с прошлого года выросли. При этом инфляция падает, курс стабильный, во внешней торговле плюс, ЗВР растут, прибыль предприятий выросла за последний год более чем вдвое. Я пока не вижу никаких признаков необоснованности этого процесса. При этом зарплаты растут и в РФ, мы пока отстаём от среднего многолетнего соотношения нашей средней зарплаты с российской, по этому соотношению наша средняя зарплата должна бы быть процентов на десять ещё повыше. Дела в экономике идут сейчас на подъем и у нас, и в РФ, процесс роста зарплат продолжится. Я бы сказал, все эти требования поднять зарплату до 500 долларов - пиар на естественном процессе. Она в любом случае вырастет с нынешних 430 до 500 года через 1,5, если не случится новое сильное падение нефтяных цен или другой форс-мажор. Бюджетникам поднимают зарплаты осторожно, и при этом тут же поднимают коммуналку. Хоть местные администрации и возобновили рассылки писем по предприятиям с требованием представить графики

Не по теме

[leogomel1]

С чего это приорбанк дивиденды за первое полугодие выплатил? Раньше(2-3года) выплачивал по итогам года. У него, что деньги некуда девать? Или этому не придавать значения?

Re: Не по теме

[tadavsh]

Понятия не имею.

Re: Не по теме

[ext_4420459]

На собрании акционеров освещали этот вопрос. Это внеочередная выплата, около 30% нераспределенной прибыли прошлых лет распределили, плюс прибыль за 1 полугодие. В целом вы правы, я тоже пришел к мнению, что у Приорбанка творческий кризис, не знают куда деньги направлять. Но не будем оффтопить из-за уважения к хозяину темы