Что ждёт дачников: новый стандарт, налоги и кадастровая оценка (3 статьи)
Звезда у дачи
Во что подмосковные власти хотят превратить СНТ
Власти Московской области обещают садовым товариществам софинансирование работ по благоустройству. Правда, не всем, а только лучшим. Для их определения разрабатывают специальную систему "звездности". Корреспонденты "Денег" разбиралась, как это будет работать.
Союз стандартных дачников
"Это приятный сюрприз для всех: во-первых, для нас с вами, потому что мы больше не будем видеть мусор на дорогах, во-вторых, для членов СНТ (садовые некоммерческие товарищества.- "Деньги"), которые наконец-то увидят какое-то благоустройство на своих землях,- обещает заместитель председателя думы Московской области Никита ЧАПЛИН.- 11 тысяч садоводческих и дачных товариществ - а это около 3 миллионов человек - все эти годы были по сути брошены. 70% дачников и садоводов Подмосковья - жители Москвы. Они не голосуют, и поэтому местной власти они не были интересны".
Новый Региональный стандарт содержания и благоустройства территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, который готовятся утвердить подмосковные власти, предполагает, что садовые товарищества станут рейтинговать и присваивать им звезды - от одной до пяти. Образцовые получат поддержку, отстающих будут штрафовать. Софинансирование (до 50% стоимости) строительства газовых, электрических, канализационных сетей или других проектов благоустройства обещают только лучшим СНТ - тем, у кого нет финансовых и организационных проблем, чьи земли поставлены на кадастровый учет и кто платит все налоги.
Еще одно условие - соответствие требованиям, которые устанавливает стандарт. Хотя документ вот-вот утвердят, дачники его еще не видели. Никита Чаплин, один из авторов стандарта, рассказал об основных его положениях.
Будут сформулированы правила оформления въезда в СНТ, определен внешний вид ворот и забора. Обязательное требование - наличие договора о вывозе мусора. Заборы, огораживающие участки, не должны быть выше двух метров. Также нужен информационный щит с планом товарищества и телефонами председателя и экстренных служб. Автомобили этих служб должны иметь доступ на территорию. Обязательно наличие заасфальтированной контейнерной площадки для мусора, огороженной полутораметровым забором и защищенной от дождя навесом. В стандарте даже есть описание того, как должна выглядеть табличка с названием СНТ.
Похоже, особенно сильно Никиту Чаплина беспокоит мусорная тема. "Еще два года назад только у двух тысяч СНТ, то есть всего у 15-20%, были договоры о вывозе мусора, сейчас - уже у восьми тысяч товариществ,- рассказывает собеседник "Денег".- Тех, кто все еще не заключил договор, мы настоятельно попросим это сделать до конца года, иначе будем штрафовать. Максимальная сумма штрафа - 500 тыс. рублей. При этом мы настаиваем на заключении договора с лицензированной компанией, а не каким-нибудь ООО "Рога и копыта", зарегистрированным непонятно где и вывозящим мусор в лес".
Многие председатели подмосковных СНТ, опрошенные корреспондентами "Денег", не слышали о том, что правительство области собирается их облагодетельствовать. Это сюрприз. Первая реакция - настороженность. "Как бы людям этими новыми стандартами не навредить,- опасается председатель одного из СНТ в Павлово-Посадском районе Галина МАЛЕШИНА.- Придется ведь все менять, а это может оказаться очень болезненным, в том числе и в финансовом плане".
Председатель отделения Союза садоводов России в Воскресенском районе Индира МОРОЗОВА считает, что в таких вопросах хорошо было бы посоветоваться с садоводами (о разработке стандарта благоустройства она узнала от корреспондентов "Денег"). "Палкой, пряником, кнутом в эти рамки садоводов не загонишь,- рассуждает общественница.- У нас в основном бабушки, которым все равно, какой у них забор. Мы же понимаем, что всегда есть человеческий фактор, ведь мы работаем только на членские взносы".
Никита Чаплин на вопрос, почему все делалось в тайне, отвечает, что говорить так не вполне корректно. Тему обсуждали в Мособлдуме, подмосковной Общественной палате. Да и областные СМИ о разработке стандарта упоминали, правда без конкретики.
Еще один повод для опасений - фигура самого Никиты Чаплина. Заместитель председателя Мособлдумы давно не занимается бизнесом, однако компании, созданные его бывшими сотрудниками, по данным газеты "Ведомости", входят в число крупнейших арендаторов лесных участков на Рублевском шоссе. В 2012 году более 100 га в районе Жуковки, арендованных этими компаниями, перевели из лесного фонда в земли поселений. Смущает и то, что звезды СНТ будет присуждать недавно созданная общественная организация - Союз дачников Подмосковья. Никита Чаплин называет ее независимой, однако именно он является ее председателем. В президиум входят такие известные дачники, как Никита Михалков, Ирина Роднина и Лев Лещенко.
Руководитель подмосковного Центра развития недвижимости РУМБ Денис ВЛАДИСЛАВЛЕВ, впрочем, считает, что ничего конспирологического в этом сюжете нет. "Богатые коттеджные поселки под СНТ маскируются редко - процедура первичного предоставления земель в СНТ и ДНП достаточно кривая: например, обязательное условие - наличие очередников,- объясняет эксперт.- Есть, конечно, богатые товарищества, например, в Барвихе, но дворцов там нет. Подмосковное СНТ - это почти всегда шанхай независимо от расположения и социального состава проживающих там дачников".
Никита Чаплин тоже подчеркивает, что статус дачников на число звезд повлиять не сможет. "Я знаю СНТ, где годовой взнос составляет всего 4 тыс. рублей с участка, но при этом все идеально: роскоши, конечно, нет, но там хорошие заборы, идеальные мусорные площадки, наличествует противопожарный пруд,- объясняет он.- С другой стороны, есть дачные товарищества на Рублевке, жители которых платят десятки тысяч рублей в год, но там нет ни информационных щитов, ни нормальных противопожарных гидрантов, заборы в одном месте отсутствуют, а в другом достигают шести метров в высоту. Это ненормально, и мы будем требовать соответствия единому нормативу".
В Балашихинском отделении Союза садоводов о готовящемся сюрпризе, как ни странно, знали и даже провели опрос среди СНТ, говорит его председатель Петр ПОПОВ: "Большинство не понимает, что это за стандарт такой, так как с ним еще нельзя ознакомиться. Поэтому люди и относятся отрицательно к нововведениям. Кто-то слышал, а кто-то нет, вот недопонимание и возникает". По его словам, люди опасаются, что для того, чтобы выполнить все новые требования, придется платить больше. Некоторые дачники из числа пенсионеров, по его словам, опасаются, что не потянут увеличения расходов. Впрочем, сам Петр Попов рассчитывает, что введение стандарта поможет упорядочить отношения членов СНТ с их председателем.
Распилили, легализовали и встали
До недавнего времени даже количество СНТ было неизвестно. В Едином государственном реестре, на который все время ориентировались подмосковные власти, значилось 18,5 тыс. товариществ, но в прошлом году был составлен специальный Реестр дачников на основе информации, полученной от муниципалитетов, и там оказалось всего 10,6 тыс. таких обществ.
"Сейчас никакой помощи нет, все делаем своими силами, а товарищество у нас маленькое, всего 38 членов, поэтому нам очень тяжело, хотя мы и стараемся: у нас и информационный щит есть, и противопожарный пруд, и указатели, и дорогу потихоньку делаем,- рассказывает Галина Малешина, председатель СНТ в Павлово-Посадском районе.- Если бы хоть чуть-чуть государство нам помогло, было бы отлично".
Людмиле КУЛЬБАНСКОЙ, главному бухгалтеру одного из балашихинских СНТ, хотелось бы привести свое хозяйство в такое состояние, которое соответствует пяти звездам, но все упирается в деньги. "Чтобы соответствовать, надо уже произвести вложения,- говорит она.- Я-то думала, что дотации государства как раз и должны привести к соответствию стандарту. Понятно, деньги никогда не будут лишними, но хорошо бы их давали именно в момент развития". По ее мнению, стандартизация - это хороший сюрприз для тех, кто только начинает что-то делать, но не для тех, кому придется перестраивать свои участки под новые требования, ведь у некоторых попросту нет на это средств. Кроме того, членам СНТ обидно, что не было общественных слушаний, ведь "пропасть между разработчиками и исполнителями рождает неисполнение. Что-то будет не учтено, что-то будет с перебором... А должно быть от жизни".
На самом деле, если с требованиями к благоустройству все более или менее ясно, то с тем, как будет работать программа софинансирования, пока не понятно ничего. Никита Чаплин объясняет, что деньги будут выдавать из муниципальных бюджетов. На вопрос, откуда они возьмутся, он отвечает, что далеко не все они бедны - значит, смогут себе такое позволить. Процедуры получения денег, по словам Никиты Чаплина, тоже будут разрабатывать на местах. Складывается ощущение, что механизм пока просто не разработан. Кроме того, есть надежда, что поможет Москва, откуда приезжает значительная доля дачников. Союз дачников недавно подсчитал долю москвичей в СНТ трех муниципальных образований - Мытищ, Истры и Зарайска: оказалось соответственно 60%,75% и 50%.
Председатель московского регионального отделения Союза садоводов России Юрий ШАЛЫГАНОВ мечтает, что для благоустройства дач создадут специальную структуру типа "Олимпстроя": "Эта уникальная форма, предусмотренная законодательством, создана не для извлечения прибыли, а для реализации проекта и может на своих счетах объединять средства муниципальные, федеральные, областные и пожертвования граждан. Я бы такой механизм предусмотрел".
Руководитель Центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев считает, что идеальных садовых товариществ в Московской области нет, поэтому и придумывать ничего не будут. "Я в своей работе практически не сталкиваюсь с СНТ, которые могли бы, например, сформировать себе нормальный генплан,- делится эксперт.- Везде суженные проезды. Мало где вы найдете пожарный пруд. На большинство территорий пожарная машина просто не въедет. Какие можно земли дачники между собой распилили, легализовали их в процессе дачной амнистии и встали с ними на кадастровый учет. Никто не сможет привести планировку к такому состоянию, чтобы Чаплин смог профинансировать. Все это - чистый популизм. Таких глупых инициатив у нас в области очень много".
А подмосковные власти уже рейтингуют городские и сельские поселения. Что касается идеи софинансирования, в общем виде она описана в законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" 1998 года, согласно которому органы исполнительной власти "имеют право предоставлять средства на инженерное обеспечение территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений до пятидесяти процентов общей суммы сметных затрат". Но серьезные изменения все же грядут. И связаны они именно с этим законом.
"Создана рабочая группа по разработке нового закона - пресловутый 66-ФЗ был принят еще в 1998-м, фактически в другой стране,- рассказывает Юрий Шалыганов.- В реальной жизни ты можешь быть кем угодно - учителем, дворником, водителем, полицейским, но, как только перешел границу садового некоммерческого товарищества, ты вроде дачником становишься, а реально ты индеец в гетто. Произошла дачная амнистия. Из Гражданского кодекса исчезло само определение СНТ. Постепенно они будут перерегистрированы в качестве товариществ собственников недвижимости или кооперативов".
Журнал "Коммерсантъ Деньги" №25 от 29.06.2015
http://www.kommersant.ru/doc/2748033
Всевидящий кадастр
Как вырастут налоги на загородную недвижимость
В следующем году подмосковным дачникам и владельцам коттеджей придет новая платежка из налоговой: теперь платить не только за землю, но и за всю недвижимость на ней придется по кадастровой стоимости. А в 2017 году сумма эта заметно вырастет, поскольку в Московской области завершена кадастровая переоценка.
До сих пор дачники платили по кадастровой стоимости только налог на землю. За 2015 год платежка из налоговой придет и на все строения, возведенные на этой земле. В конце октября Московское областное бюро технической инвентаризации (МО МОБТИ) завершило оценку кадастровой стоимости недвижимости Подмосковья. По данным этой организации, была уточнена оценка почти 8 млн подмосковных объектов капитального строительства - жилых домов, дач, квартир, гаражей, офисных зданий и ТЦ. В итоге информационная база по Московской области была дополнена сведениями более чем о 1,5 млн зданий.
"Важно отметить, что собранная нами уточняющая информация будет передана Росреестру и затем внесена в ГКН, что, как ожидается, в достаточной степени актуализирует его",- сообщили в областном БТИ.
"Результаты оценки, проводимой сейчас Московским областным БТИ, в случае их утверждения станут базой для налога за 2016 год, то есть квитанции придут в 2017 году",- добавили в организации. Это значит, что налог на загородные дома за 2015 год, который в следующем году впервые придет гражданам отдельно от налога на землю, на которой они стоят, был рассчитан еще в 2012 году. То есть в платежках, которые получат дачники в 2017-м, могут оказаться гораздо большие суммы. И не только потому, что ежегодно увеличивается процент от кадастровой стоимости, с которой рассчитывается налог (20% в 2015 году, 40% в 2016-м и так до 100% в 2019-м).
Предварительные оценки имущественного налога в Московской области назывались на одном из правительственных совещаний. Там же были приведены и данные о том, как вырастет налог в 2016 году, если местные власти утвердят оценку МОБТИ. Для владельцев среднестатистической "двушки" за 60 км от МКАД площадью 50 кв. м налог поначалу будет довольно гуманным: в 2015 году он составит 317 руб. В 2016-м налог может вырасти почти до 650 руб.
Но чем ближе квартира к Москве, тем заметнее рост сумм в платежках от налоговой - в пределах 30 км от МКАД владение "двушкой" в 2015 году обойдется в среднем в 1,4 тыс. руб. В 2016 году инвесторы, пачками скупавшие квартиры в ближайшем Подмосковье, должны быть готовы к тому, что налог на те же квартиры может вырасти до 1,8 тыс. руб.
Но эти деньги несопоставимы с теми, что придется платить владельцам дач, жилых домов и особняков: в самом дорогом поясе Подмосковья, в 30 км от МКАД, величина налога для дома в 200 кв. м в 2015 году может составить 14,7 тыс. руб., а в 2016-м дорастет до 18,6 тыс. руб.
Очевидно, что чем дальше от Москвы, тем меньше будет кадастровая стоимость подмосковного дома. А значит, к примеру, на тот же особняк площадью 200 кв. м, построенный за пределами 60-километровой зоны за МКАД, налог в 2015 году в среднем составит примерно 2,7 тыс. руб. В 2016-м он может вырасти до 4,6 тыс. руб. Хотя по оценкам областного министерства имущественных отношений, изложенным на областном правительственном совещании, налог на жилой дом в годовом доходе физического лица (средняя зарплата 40,7 тыс. руб. в месяц) не превысит 3,5%, а на квартиру - 0,4%.
Спор - дело коллективное
Кадастровая оценка до сих пор вызывает много вопросов. Только в этом году в территориальные комиссии при Росреестре, рассматривающие споры о результатах определения кадастровой стоимости, с января по август поступило 14,3 тыс. заявлений о пересмотре стоимости оценки. Из них более 4 тыс.- это заявления физических лиц.
Оспорить завышенную кадастровую оценку недвижимости можно только в территориальных комиссиях при Росреестре или в суде. Сделать это разрешается по двум основаниям - либо об объекте недвижимости содержатся недостоверные данные в ГКН, либо хозяин недвижимости хочет добиться пересмотра оценки до рыночной стоимости. До сих пор оспариванием кадастровой стоимости земли занимались в основном бизнесмены. Это следует из статистики Росреестра "о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра за 2014 и 2015 годы".
Недавно в Подмосковье наметился новый тренд: как следует из сообщений управления Росреестра по Московской области, пересмотра кадастровой стоимости земельных участков требуют дачники, которые начали подавать коллективные заявления. В частности, в конце сентября комиссия при управлении Росреестра по МО рассмотрела заявление председателя дачного некоммерческого партнерства "Щелково" о пересмотре кадастровой стоимости 191 земельного участка. В результате этому ДНП удалось снизить цену участков вдвое - с 379 млн руб. до 185,7 млн руб. По этой же схеме смогли снизить стоимость своих земельных участков дачники из Сергиево-Посадского района. По результатам рассмотрения их дела комиссией при Росреестре им удалось снизить кадастровую стоимость 72 участков вчетверо - с 87 млн руб. до 22 млн руб., то есть до рыночной цены.
Подобной активности со стороны дачников ранее не наблюдалось. Дело в том, что для пересмотра кадастровой оценки комиссии при Росреестре, так же как и суду, требуется предъявить отчет оценщика о рыночной стоимости объекта. Этот отчет должен получить положительную экспертизу в СРОО, в котором состоит оценщик, сделавший отчет. Стоимость этих работ составляет минимум 40 тыс. руб. То есть собственнику небольшого участка бессмысленно его покупать - экономии на налогах, с учетом пересмотра кадастровой стоимости раз в три-пять лет, не получится.
Однако законодательство не запрещает опротестовывать кадастровую стоимость участков всем дачным поселком или СНТ. "Это действительно так, и тренд скопом оспаривать кадастровую оценку уже действительно есть",- говорит руководитель центра развития недвижимости РУМБ Денис ВЛАДИСЛАВЛЕВ. "В Москве, по крайней мере, комиссия подходит к этому вопросу просто: если земельные участки связаны между собой, соседствуют и имеют одинаковое функциональное назначение, то есть вид разрешенного использования, то почему бы и нет? Можно оценить в одном отчете",- говорит председатель экспертного совета НП СРО "Деловой союз оценщиков" Михаил КУРЕПОВ. Именно он готовил отчет и защищал в комиссии при Росреестре по Московской области дачников из ДНП "Щелково". По его словам, все выполненные оценщиком работы обошлись этим дачникам в общей сложности в 100 тыс. руб.
Управление Росреестра по МО уже рекомендовало дачникам и садоводам, желающим оспорить оценку в комиссии, идти по такому же пути. То есть у мелких дачников и огородников появился законный и недорогой инструмент для оспаривания кадастровой оценки земли - коллективное заявление.
Законные споры
Принято считать, что комиссии по оспариванию оценки стоимости земли подходят к этому вопросу предвзято. Однако если верить данным Росреестра, в 2014 году суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 4,1 трлн руб., а после - 2,7 трлн руб. То есть собственникам удалось снизить базу для расчета налога на 34%. С начала 2015 года суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 2,5 трлн руб., а после - 1,7 трлн руб., то есть была снижена еще почти на треть.
Очевидно, что местные власти подобная ситуация не устраивает - от имущественных и земельных налогов напрямую зависят их бюджеты. В связи с этим правительством был подготовлен проект федерального закона "О государственной кадастровой оценке". По мнению Алексея КАМИНСКОГО, руководителя комиссии по кадастровой оценке и оспариванию результатов определения кадастровой стоимости общественного совета при Росреестре, принятие этого закона приведет к созданию государственной монополии.
Согласно законопроекту, исполнителем работ по кадастровой оценке станет бюджетное учреждение, подконтрольное администрации субъекта РФ. При этом споры, согласно тому же проекту закона, будут рассматривать межведомственные коллегии, в состав которых войдут только представители органов власти, а экспертиза СРОО проектом закона попросту отменяется. По сути, оспаривание кадастровой стоимости земли превратится в профанацию. "И главное - это не улучшит качество кадастровой оценки",- отмечает Михаил Курепов.
Для того, чтобы проводить кадастровую оценку, нужны опытные специалисты. "Откуда они их будут брать? У них будет право заключать субподряды. То есть оценивать будут те же самые оценщики, которые эту оценку и проводили",- говорит Михаил Курепов. Разумеется, право отстаивать в суде свою позицию у собственников никто не отнимет, даже правительство, но жизнь их наверняка усложнится.
Впрочем, на прошлой неделе стало известно, что депутаты Госдумы от "Справедливой России" Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Андрей Крутов и Наталья Петухова подготовили альтернативный документ "О государственной кадастровой оценке в РФ" (есть в распоряжении "Денег"). Депутаты предлагают принять совершенно другой принцип формирования комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. По мнению справороссов, в комиссию должны войти не только чиновники, но еще и представители бизнеса и профессионального сообщества. Более того, депутаты в противовес недавней законодательной инициативе ФСБ, предлагающей закрыть информацию о владельцах недвижимости в ЕГРП и ГКН, настаивают на том, напротив, чтобы эти данные были максимально открытыми.
В частности, парламентарии считают, что органы власти должны размещать в фонде данных государственной кадастровой оценки информацию о всех этапах работ до подготовки отчета об определении кадастровой цены. Это даст возможность любому человеку направить замечания и уточнения характеристик объекта, а значит, избежать в будущем споров, связанных с недостоверными сведениями при оценке недвижимости. Как сообщил депутат Андрей КРУТОВ, этот законопроект уже внесен на рассмотрение в Думу.
Журнал "Коммерсантъ Деньги" №43 от 02.11.2015
http://www.kommersant.ru/doc/2831398
Огороды без границ
Когда завершится кадастровая оценка земельных участков
Принудительное внесение загородных домов и участков в кадастр откладывается минимум на год. Владельцы неучтенной недвижимости могут спать спокойно. При этом уже сейчас им грозят существенно возросшие штрафы за неправильно поставленный забор или незадекларированный дом. А с 2018 года они не смогут ни продать, ни заложить участок, границы которого не внесены в кадастр.
Делать кадастровую оценку земли и домов за свой счет россияне не спешат, несмотря на то что сейчас регистрация прав существенно упрощена. Однако с оформленной недвижимости придется платить налоги, а они в разы выше тех, что приходили до оценки. В результате в 2014 году в законы были внесены поправки, с которыми муниципалитеты и региональные власти получили право самостоятельно заказывать проведение комплексных кадастровых работ (ККР).
Речь идет о полной инвентаризации территории, позволяющей поставить на учет все земли, дома и исправить ошибки в границах участков. Этими ККР стали пугать неторопливых собственников, поскольку в процессе проведения работ у них смогут на законных основаниях отрезать до 10% площади, если границы не определены. Эффект получился обратный: люди стали ждать проведения межевания за государственный счет. Но 1 декабря 2015 года правительство приняло постановление, которое переносит сроки начала ККР на 2017 год.
Другими словами, расслабиться можно всем: и тем, кто боялся, что его загородные владения поставят на учет и придется платить налог по кадастровой цене, и тем, кто надеялся провести межевание за государственный счет. Причем и с приближением 2017 года шансы на ККР не сильно возрастают. Дело в том, что на проведение работ в 2017-2019 годах предусмотрено чуть более 5 млрд руб. "Очень скромно выглядит конечный результат ККР по завершении целевой программы - ориентировочно 2 млн новых учтенных земельных участков с установленными границами из 30 млн участков без границ. Не исключено, что выделенные на ККР средства будут в значительной степени израсходованы на организационно-технические мероприятия, а реальные кадастровые работы будут произведены на еще меньшем числе объектов недвижимости",- говорит заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости "Истра-Город" Геннадий САВИНОВ.
Важно отметить, что деньги получат лишь те регионы, которые смогут найти еще и собственные средства для проведения этих работ. "Заложен принцип исключительно совместного финансирования ККР, то есть без участия муниципальных образований или субъекта РФ в финансировании ККР получение федеральной помощи в решении этого вопроса невозможно",- уверяет министр имущественных отношений Московской области Андрей АВЕРКИЕВ.
В первый год проведения ККР регионы будут "соревноваться" за общий объем дотаций из федерального бюджета менее чем 1 млрд руб., в два последующих года - менее чем 2 млрд руб. в год. "Это значит, что в первый год проведения ККР один муниципальный район из 1823 может рассчитывать на получение порядка 0,5-1 млн руб. За такие суммы муниципалитеты ставят новогоднюю елку на городской площади",- заявил "Деньгам" один муниципальный чиновник МО.
Таким образом, "с учетом ограниченности средств федерального бюджета" программой предусматривается проведение кадастровых работ на территории только 15 субъектов РФ, "имеющих высокий налоговый и инвестиционный потенциал". Среди них, в частности, Ленинградская и Московская области, города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, а также Республика Крым, где, как и в Севастополе, кадастр придется делать, по сути, заново.
Межевание, насильно данное
Казалось бы, собственникам-то какое до этого дело? Проведет государство за свой счет кадастровые работы - хорошо, не проведет - и бог с ним! "Основная доля земельных участков без межевания, находящихся во владении граждан, предоставлена им 15 лет назад и более, учтена в ГКН, участки огорожены и используются. Неясностей с границами у этих участков нет",- говорит Геннадий Савинов. Индивидуальная идентификация таких участков, с табличкой на заборе, не ниже, чем у квартир.
"В ближайшем Подмосковье минимальное количество ошибок, связанных с границами земельных участков. Это дальше много геодезических, неумышленных ошибок - допустим, участок "сдвинут" на несколько метров. Но на налогообложение это никак не влияет",- говорит руководитель Центра развития недвижимости РУМБ Денис ВЛАДИСЛАВЛЕВ. Квитанцию на земельный налог такие владельцы получают исправно, как и все. "Если не страдать "кадастровым фетишизмом", то реальному забору вокруг своего участка надо бы доверять больше, чем электронным границам",- считает Савинов.
И с такими "неточными" границами, по его словам, можно жить бесконечно долго, если бы не одно "но". С 1 января 2018 года вводится запрет на операции с земельными участками, "границы которых не установлены в соответствии с земельным законодательством". "Согласно распоряжению правительства, в случае если до 01.01.2018 года не будет проведено межевание (определение координат границ) земельного участка, то им нельзя будет распоряжаться - продать, подарить, обменять и т. д., вне зависимости от того, имеется свидетельство на право собственности или нет",- утверждает руководитель практики "Межевание, кадастр, регистрация" компании "Содружество земельных юристов" Юлия БУЗАНОВА.
Получается, что ради "современного вида" ГКН в жертву приносится "дачная амнистия". "Около 3-3,5 млн собственников, воспользовавшись "дачной амнистией", напрасно потратили свое время и деньги, чтобы осуществить государственный кадастровый учет земли без межевания и регистрацию прав. Никаких предупреждений, что свидетельства о собственности на участки без межевания будут носить временный характер, не было",- говорит Савинов.
Кроме того, требованием обязательного межевания участка для сделки с ним закону придается обратная сила, что, по мнению юристов, недопустимо. И не во всех случаях собственники даже при желании могут произвести межевание земли. "Например, если для корректного межевания одного требуется устранить ошибку в координатах нескольких десятков участков в ГКН",- говорит Савинов. По России средневзвешенная цена кадастровых работ - 5-6 тыс. руб. за участок, в Московской области - 15 тыс. руб. и выше. Если надо исправить ошибку за десять участков, придется заплатить 80-150 тыс. руб. Разумеется, никто за свой счет не пойдет ничего исправлять. Если судиться, то межевание клочка земли обойдется еще дороже.
Штрафная полянка
Уточнение границ участков земли - не единственное, чего добиваются власти от собственников. В марте прошлого года должна была закончиться "дачная амнистия", однако действие соответствующего федерального закона продлили до 1 марта 2018-го. Сделано это было для того, чтобы "упрощенкой" могли воспользоваться владельцы домов и дач на участках, выделенных под индивидуальное жилое строительство. Инициатор законопроекта депутат Павел Крашенинников объяснял, что в противном случае владельцам домов на участках под ИЖС придется легализовывать их в суде. "В частном секторе, где разрешили "дачную амнистию", всем говорили: делайте что хотите, но декларируйтесь. Люди ушлые стали делать что хотят, а регистрироваться не стали, поскольку сроков и последствий за то, что строение не зарегистрировано, нет",- рассказывает Денис Владиславлев.
Этот тонкий момент власти решили устранить не очень изящным способом. "С 1 марта 2015 года в десятки, а местами и в сотни раз выросли штрафы в сфере земельных правонарушений. Так, за нецелевое использование земли нарушителю, если он физическое лицо, грозит штраф в размере 0,5-1% кадастровой стоимости участка (раньше штраф был 1-1,5 тыс. руб.). За самовольное занятие земельного участка - 1-1,5% кадастровой стоимости против 0,5-1 тыс. руб., существовавших ранее",- рассказывает Юлия Бузанова.
По статистике Росреестра, самое распространенное нарушение - самовольное занятие земельного участка, и в 2014 году львиную долю штрафов за это нарушение - свыше 63 тыс.- получили именно граждане. По словам Бузановой, под самовольным занятием может подразумеваться, например, неверно установленный забор, частичное непопадание в границы земельного участка бани или беседки. Нетрудно посчитать, что для участка кадастровой стоимостью 10 млн руб. штраф за это нарушение может составить 100-150 тыс. руб.
С нецелевым использованием участка тоже не все просто. Четко регламентированы сроки и порядок эксплуатации для земель сельхозназначения: если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника прав на такой участок он не используется для сельхозпроизводства или иной связанной с сельхозпроизводством деятельности, участок может быть принудительно изъят. "Но относительно земель под ИЖС четкого перечня действий и бездействий собственника, дающих основание сделать однозначный вывод о неиспользовании, законодатель не приводит",- поясняет Юлия Бузанова. То есть обязанности у собственника построить индивидуальный жилой дом за определенный срок на участке с целевым назначением под ИЖС формально не существует. Однако в ст. 248 ГК РФ говорится о том, что могут быть изъяты не только земли сельхозназначения, но и участки, предназначенные для жилищного или иного строительства и не использующиеся для соответствующей цели в течение трех лет, поясняет Юлия Бузанова.
Теоретически штраф за незадекларированный дом на участке под ИЖС можно получить в процессе исправления недочета. Однако в Росреестре уверяют, что такого не произойдет: "Сам факт обращения гражданина с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок или здание, расположенное на земельном участке, не может быть основанием для привлечения его к ответственности за неиспользование земельного участка. В любом случае факт неиспользования земельного участка для привлечения виновного лица к административной ответственности должен быть доказан".
Судя по статистике ведомства, к административной ответственности за неиспользование земельных участков в 2014 году было привлечено всего 4873 гражданина, за I полугодие 2015-го - 1510 граждан. "В конечном итоге оформление всех документов на недвижимость надлежащим образом - единственный способ свести к минимуму риски, связанные как с владением, так и с распоряжением ею. Да, кадастровые работы не всегда дешевы. Да, после регистрации права собственности на собственника падет обязанность по уплате налогов, но только свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт с установленными границами земельного участка свидетельствуют о местоположении и принадлежности этого объекта",- считает Бузанова.
Журнал "Коммерсантъ Деньги" №4 от 01.02.2016
http://www.kommersant.ru/doc/2889926
ИСТОРИЯ ВОПРОСА:
ИЗ СТАРОГО - О феномене российских дач (май 2014)
http://loxovo.livejournal.com/7478116.html
Юлия ЛАТЫНИНА: Да сносимы будете…
http://loxovo.livejournal.com/7445715.html
Юлия КАЛИНИНА: Депутаты у дачи
http://loxovo.livejournal.com/7416396.html
!!!!!!!!! ВЛАСТЬ - БЕСПРЕДЕЛ! Юлия КАЛИНИНА: Дачников ждет разорение
http://loxovo.livejournal.com/7381168.html
!!!!!!! В Подмосковье спорят о так называемой дачной конституции
http://loxovo.livejournal.com/6773722.html
!!!!!!!!!!!!!!!!!! БЕСПРЕДЕЛ! Дачников обложат штрафами до 500 тысяч рублей
http://loxovo.livejournal.com/6742882.html
! Садоводы-губители. Алена СОЛНЦЕВА о том, что говорят дачные участки о нашем национальном характере
http://loxovo.livejournal.com/6611442.html
Расширение территории Москвы: чьи-то дачи станут столицей. Что ждет дачников?
http://loxovo.livejournal.com/2297163.html
Денис ДРАГУНСКИЙ: "Самопрокорм" населения резко снижает шансы страны в модернизационной гонке
http://loxovo.livejournal.com/2296882.html
Большинство городов в России на поверку оказываются продолжением деревни
http://loxovo.livejournal.com/1894711.html
Земля и воля (письма c 7 соток) /письма 1 и 2/
http://loxovo.livejournal.com/1512541.html
Земля и воля (письма c 7 соток) /письма 3 и 4/
http://loxovo.livejournal.com/1512937.html
Дачный налог
http://loxovo.livejournal.com/1289719.html
Дачники могут превратиться в обманутых дольщиков
http://loxovo.livejournal.com/800116.html
Минрегион восстанавливает советскую систему дачных ограничений
http://loxovo.livejournal.com/710980.html
Во что подмосковные власти хотят превратить СНТ
Власти Московской области обещают садовым товариществам софинансирование работ по благоустройству. Правда, не всем, а только лучшим. Для их определения разрабатывают специальную систему "звездности". Корреспонденты "Денег" разбиралась, как это будет работать.
Союз стандартных дачников
"Это приятный сюрприз для всех: во-первых, для нас с вами, потому что мы больше не будем видеть мусор на дорогах, во-вторых, для членов СНТ (садовые некоммерческие товарищества.- "Деньги"), которые наконец-то увидят какое-то благоустройство на своих землях,- обещает заместитель председателя думы Московской области Никита ЧАПЛИН.- 11 тысяч садоводческих и дачных товариществ - а это около 3 миллионов человек - все эти годы были по сути брошены. 70% дачников и садоводов Подмосковья - жители Москвы. Они не голосуют, и поэтому местной власти они не были интересны".
Новый Региональный стандарт содержания и благоустройства территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, который готовятся утвердить подмосковные власти, предполагает, что садовые товарищества станут рейтинговать и присваивать им звезды - от одной до пяти. Образцовые получат поддержку, отстающих будут штрафовать. Софинансирование (до 50% стоимости) строительства газовых, электрических, канализационных сетей или других проектов благоустройства обещают только лучшим СНТ - тем, у кого нет финансовых и организационных проблем, чьи земли поставлены на кадастровый учет и кто платит все налоги.
Еще одно условие - соответствие требованиям, которые устанавливает стандарт. Хотя документ вот-вот утвердят, дачники его еще не видели. Никита Чаплин, один из авторов стандарта, рассказал об основных его положениях.
Будут сформулированы правила оформления въезда в СНТ, определен внешний вид ворот и забора. Обязательное требование - наличие договора о вывозе мусора. Заборы, огораживающие участки, не должны быть выше двух метров. Также нужен информационный щит с планом товарищества и телефонами председателя и экстренных служб. Автомобили этих служб должны иметь доступ на территорию. Обязательно наличие заасфальтированной контейнерной площадки для мусора, огороженной полутораметровым забором и защищенной от дождя навесом. В стандарте даже есть описание того, как должна выглядеть табличка с названием СНТ.
Похоже, особенно сильно Никиту Чаплина беспокоит мусорная тема. "Еще два года назад только у двух тысяч СНТ, то есть всего у 15-20%, были договоры о вывозе мусора, сейчас - уже у восьми тысяч товариществ,- рассказывает собеседник "Денег".- Тех, кто все еще не заключил договор, мы настоятельно попросим это сделать до конца года, иначе будем штрафовать. Максимальная сумма штрафа - 500 тыс. рублей. При этом мы настаиваем на заключении договора с лицензированной компанией, а не каким-нибудь ООО "Рога и копыта", зарегистрированным непонятно где и вывозящим мусор в лес".
Многие председатели подмосковных СНТ, опрошенные корреспондентами "Денег", не слышали о том, что правительство области собирается их облагодетельствовать. Это сюрприз. Первая реакция - настороженность. "Как бы людям этими новыми стандартами не навредить,- опасается председатель одного из СНТ в Павлово-Посадском районе Галина МАЛЕШИНА.- Придется ведь все менять, а это может оказаться очень болезненным, в том числе и в финансовом плане".
Председатель отделения Союза садоводов России в Воскресенском районе Индира МОРОЗОВА считает, что в таких вопросах хорошо было бы посоветоваться с садоводами (о разработке стандарта благоустройства она узнала от корреспондентов "Денег"). "Палкой, пряником, кнутом в эти рамки садоводов не загонишь,- рассуждает общественница.- У нас в основном бабушки, которым все равно, какой у них забор. Мы же понимаем, что всегда есть человеческий фактор, ведь мы работаем только на членские взносы".
Никита Чаплин на вопрос, почему все делалось в тайне, отвечает, что говорить так не вполне корректно. Тему обсуждали в Мособлдуме, подмосковной Общественной палате. Да и областные СМИ о разработке стандарта упоминали, правда без конкретики.
Еще один повод для опасений - фигура самого Никиты Чаплина. Заместитель председателя Мособлдумы давно не занимается бизнесом, однако компании, созданные его бывшими сотрудниками, по данным газеты "Ведомости", входят в число крупнейших арендаторов лесных участков на Рублевском шоссе. В 2012 году более 100 га в районе Жуковки, арендованных этими компаниями, перевели из лесного фонда в земли поселений. Смущает и то, что звезды СНТ будет присуждать недавно созданная общественная организация - Союз дачников Подмосковья. Никита Чаплин называет ее независимой, однако именно он является ее председателем. В президиум входят такие известные дачники, как Никита Михалков, Ирина Роднина и Лев Лещенко.
Руководитель подмосковного Центра развития недвижимости РУМБ Денис ВЛАДИСЛАВЛЕВ, впрочем, считает, что ничего конспирологического в этом сюжете нет. "Богатые коттеджные поселки под СНТ маскируются редко - процедура первичного предоставления земель в СНТ и ДНП достаточно кривая: например, обязательное условие - наличие очередников,- объясняет эксперт.- Есть, конечно, богатые товарищества, например, в Барвихе, но дворцов там нет. Подмосковное СНТ - это почти всегда шанхай независимо от расположения и социального состава проживающих там дачников".
Никита Чаплин тоже подчеркивает, что статус дачников на число звезд повлиять не сможет. "Я знаю СНТ, где годовой взнос составляет всего 4 тыс. рублей с участка, но при этом все идеально: роскоши, конечно, нет, но там хорошие заборы, идеальные мусорные площадки, наличествует противопожарный пруд,- объясняет он.- С другой стороны, есть дачные товарищества на Рублевке, жители которых платят десятки тысяч рублей в год, но там нет ни информационных щитов, ни нормальных противопожарных гидрантов, заборы в одном месте отсутствуют, а в другом достигают шести метров в высоту. Это ненормально, и мы будем требовать соответствия единому нормативу".
В Балашихинском отделении Союза садоводов о готовящемся сюрпризе, как ни странно, знали и даже провели опрос среди СНТ, говорит его председатель Петр ПОПОВ: "Большинство не понимает, что это за стандарт такой, так как с ним еще нельзя ознакомиться. Поэтому люди и относятся отрицательно к нововведениям. Кто-то слышал, а кто-то нет, вот недопонимание и возникает". По его словам, люди опасаются, что для того, чтобы выполнить все новые требования, придется платить больше. Некоторые дачники из числа пенсионеров, по его словам, опасаются, что не потянут увеличения расходов. Впрочем, сам Петр Попов рассчитывает, что введение стандарта поможет упорядочить отношения членов СНТ с их председателем.
Распилили, легализовали и встали
До недавнего времени даже количество СНТ было неизвестно. В Едином государственном реестре, на который все время ориентировались подмосковные власти, значилось 18,5 тыс. товариществ, но в прошлом году был составлен специальный Реестр дачников на основе информации, полученной от муниципалитетов, и там оказалось всего 10,6 тыс. таких обществ.
"Сейчас никакой помощи нет, все делаем своими силами, а товарищество у нас маленькое, всего 38 членов, поэтому нам очень тяжело, хотя мы и стараемся: у нас и информационный щит есть, и противопожарный пруд, и указатели, и дорогу потихоньку делаем,- рассказывает Галина Малешина, председатель СНТ в Павлово-Посадском районе.- Если бы хоть чуть-чуть государство нам помогло, было бы отлично".
Людмиле КУЛЬБАНСКОЙ, главному бухгалтеру одного из балашихинских СНТ, хотелось бы привести свое хозяйство в такое состояние, которое соответствует пяти звездам, но все упирается в деньги. "Чтобы соответствовать, надо уже произвести вложения,- говорит она.- Я-то думала, что дотации государства как раз и должны привести к соответствию стандарту. Понятно, деньги никогда не будут лишними, но хорошо бы их давали именно в момент развития". По ее мнению, стандартизация - это хороший сюрприз для тех, кто только начинает что-то делать, но не для тех, кому придется перестраивать свои участки под новые требования, ведь у некоторых попросту нет на это средств. Кроме того, членам СНТ обидно, что не было общественных слушаний, ведь "пропасть между разработчиками и исполнителями рождает неисполнение. Что-то будет не учтено, что-то будет с перебором... А должно быть от жизни".
На самом деле, если с требованиями к благоустройству все более или менее ясно, то с тем, как будет работать программа софинансирования, пока не понятно ничего. Никита Чаплин объясняет, что деньги будут выдавать из муниципальных бюджетов. На вопрос, откуда они возьмутся, он отвечает, что далеко не все они бедны - значит, смогут себе такое позволить. Процедуры получения денег, по словам Никиты Чаплина, тоже будут разрабатывать на местах. Складывается ощущение, что механизм пока просто не разработан. Кроме того, есть надежда, что поможет Москва, откуда приезжает значительная доля дачников. Союз дачников недавно подсчитал долю москвичей в СНТ трех муниципальных образований - Мытищ, Истры и Зарайска: оказалось соответственно 60%,75% и 50%.
Председатель московского регионального отделения Союза садоводов России Юрий ШАЛЫГАНОВ мечтает, что для благоустройства дач создадут специальную структуру типа "Олимпстроя": "Эта уникальная форма, предусмотренная законодательством, создана не для извлечения прибыли, а для реализации проекта и может на своих счетах объединять средства муниципальные, федеральные, областные и пожертвования граждан. Я бы такой механизм предусмотрел".
Руководитель Центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев считает, что идеальных садовых товариществ в Московской области нет, поэтому и придумывать ничего не будут. "Я в своей работе практически не сталкиваюсь с СНТ, которые могли бы, например, сформировать себе нормальный генплан,- делится эксперт.- Везде суженные проезды. Мало где вы найдете пожарный пруд. На большинство территорий пожарная машина просто не въедет. Какие можно земли дачники между собой распилили, легализовали их в процессе дачной амнистии и встали с ними на кадастровый учет. Никто не сможет привести планировку к такому состоянию, чтобы Чаплин смог профинансировать. Все это - чистый популизм. Таких глупых инициатив у нас в области очень много".
А подмосковные власти уже рейтингуют городские и сельские поселения. Что касается идеи софинансирования, в общем виде она описана в законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" 1998 года, согласно которому органы исполнительной власти "имеют право предоставлять средства на инженерное обеспечение территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений до пятидесяти процентов общей суммы сметных затрат". Но серьезные изменения все же грядут. И связаны они именно с этим законом.
"Создана рабочая группа по разработке нового закона - пресловутый 66-ФЗ был принят еще в 1998-м, фактически в другой стране,- рассказывает Юрий Шалыганов.- В реальной жизни ты можешь быть кем угодно - учителем, дворником, водителем, полицейским, но, как только перешел границу садового некоммерческого товарищества, ты вроде дачником становишься, а реально ты индеец в гетто. Произошла дачная амнистия. Из Гражданского кодекса исчезло само определение СНТ. Постепенно они будут перерегистрированы в качестве товариществ собственников недвижимости или кооперативов".
Журнал "Коммерсантъ Деньги" №25 от 29.06.2015
http://www.kommersant.ru/doc/2748033
Всевидящий кадастр
Как вырастут налоги на загородную недвижимость
В следующем году подмосковным дачникам и владельцам коттеджей придет новая платежка из налоговой: теперь платить не только за землю, но и за всю недвижимость на ней придется по кадастровой стоимости. А в 2017 году сумма эта заметно вырастет, поскольку в Московской области завершена кадастровая переоценка.
До сих пор дачники платили по кадастровой стоимости только налог на землю. За 2015 год платежка из налоговой придет и на все строения, возведенные на этой земле. В конце октября Московское областное бюро технической инвентаризации (МО МОБТИ) завершило оценку кадастровой стоимости недвижимости Подмосковья. По данным этой организации, была уточнена оценка почти 8 млн подмосковных объектов капитального строительства - жилых домов, дач, квартир, гаражей, офисных зданий и ТЦ. В итоге информационная база по Московской области была дополнена сведениями более чем о 1,5 млн зданий.
"Важно отметить, что собранная нами уточняющая информация будет передана Росреестру и затем внесена в ГКН, что, как ожидается, в достаточной степени актуализирует его",- сообщили в областном БТИ.
"Результаты оценки, проводимой сейчас Московским областным БТИ, в случае их утверждения станут базой для налога за 2016 год, то есть квитанции придут в 2017 году",- добавили в организации. Это значит, что налог на загородные дома за 2015 год, который в следующем году впервые придет гражданам отдельно от налога на землю, на которой они стоят, был рассчитан еще в 2012 году. То есть в платежках, которые получат дачники в 2017-м, могут оказаться гораздо большие суммы. И не только потому, что ежегодно увеличивается процент от кадастровой стоимости, с которой рассчитывается налог (20% в 2015 году, 40% в 2016-м и так до 100% в 2019-м).
Предварительные оценки имущественного налога в Московской области назывались на одном из правительственных совещаний. Там же были приведены и данные о том, как вырастет налог в 2016 году, если местные власти утвердят оценку МОБТИ. Для владельцев среднестатистической "двушки" за 60 км от МКАД площадью 50 кв. м налог поначалу будет довольно гуманным: в 2015 году он составит 317 руб. В 2016-м налог может вырасти почти до 650 руб.
Но чем ближе квартира к Москве, тем заметнее рост сумм в платежках от налоговой - в пределах 30 км от МКАД владение "двушкой" в 2015 году обойдется в среднем в 1,4 тыс. руб. В 2016 году инвесторы, пачками скупавшие квартиры в ближайшем Подмосковье, должны быть готовы к тому, что налог на те же квартиры может вырасти до 1,8 тыс. руб.
Но эти деньги несопоставимы с теми, что придется платить владельцам дач, жилых домов и особняков: в самом дорогом поясе Подмосковья, в 30 км от МКАД, величина налога для дома в 200 кв. м в 2015 году может составить 14,7 тыс. руб., а в 2016-м дорастет до 18,6 тыс. руб.
Очевидно, что чем дальше от Москвы, тем меньше будет кадастровая стоимость подмосковного дома. А значит, к примеру, на тот же особняк площадью 200 кв. м, построенный за пределами 60-километровой зоны за МКАД, налог в 2015 году в среднем составит примерно 2,7 тыс. руб. В 2016-м он может вырасти до 4,6 тыс. руб. Хотя по оценкам областного министерства имущественных отношений, изложенным на областном правительственном совещании, налог на жилой дом в годовом доходе физического лица (средняя зарплата 40,7 тыс. руб. в месяц) не превысит 3,5%, а на квартиру - 0,4%.
Спор - дело коллективное
Кадастровая оценка до сих пор вызывает много вопросов. Только в этом году в территориальные комиссии при Росреестре, рассматривающие споры о результатах определения кадастровой стоимости, с января по август поступило 14,3 тыс. заявлений о пересмотре стоимости оценки. Из них более 4 тыс.- это заявления физических лиц.
Оспорить завышенную кадастровую оценку недвижимости можно только в территориальных комиссиях при Росреестре или в суде. Сделать это разрешается по двум основаниям - либо об объекте недвижимости содержатся недостоверные данные в ГКН, либо хозяин недвижимости хочет добиться пересмотра оценки до рыночной стоимости. До сих пор оспариванием кадастровой стоимости земли занимались в основном бизнесмены. Это следует из статистики Росреестра "о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра за 2014 и 2015 годы".
Недавно в Подмосковье наметился новый тренд: как следует из сообщений управления Росреестра по Московской области, пересмотра кадастровой стоимости земельных участков требуют дачники, которые начали подавать коллективные заявления. В частности, в конце сентября комиссия при управлении Росреестра по МО рассмотрела заявление председателя дачного некоммерческого партнерства "Щелково" о пересмотре кадастровой стоимости 191 земельного участка. В результате этому ДНП удалось снизить цену участков вдвое - с 379 млн руб. до 185,7 млн руб. По этой же схеме смогли снизить стоимость своих земельных участков дачники из Сергиево-Посадского района. По результатам рассмотрения их дела комиссией при Росреестре им удалось снизить кадастровую стоимость 72 участков вчетверо - с 87 млн руб. до 22 млн руб., то есть до рыночной цены.
Подобной активности со стороны дачников ранее не наблюдалось. Дело в том, что для пересмотра кадастровой оценки комиссии при Росреестре, так же как и суду, требуется предъявить отчет оценщика о рыночной стоимости объекта. Этот отчет должен получить положительную экспертизу в СРОО, в котором состоит оценщик, сделавший отчет. Стоимость этих работ составляет минимум 40 тыс. руб. То есть собственнику небольшого участка бессмысленно его покупать - экономии на налогах, с учетом пересмотра кадастровой стоимости раз в три-пять лет, не получится.
Однако законодательство не запрещает опротестовывать кадастровую стоимость участков всем дачным поселком или СНТ. "Это действительно так, и тренд скопом оспаривать кадастровую оценку уже действительно есть",- говорит руководитель центра развития недвижимости РУМБ Денис ВЛАДИСЛАВЛЕВ. "В Москве, по крайней мере, комиссия подходит к этому вопросу просто: если земельные участки связаны между собой, соседствуют и имеют одинаковое функциональное назначение, то есть вид разрешенного использования, то почему бы и нет? Можно оценить в одном отчете",- говорит председатель экспертного совета НП СРО "Деловой союз оценщиков" Михаил КУРЕПОВ. Именно он готовил отчет и защищал в комиссии при Росреестре по Московской области дачников из ДНП "Щелково". По его словам, все выполненные оценщиком работы обошлись этим дачникам в общей сложности в 100 тыс. руб.
Управление Росреестра по МО уже рекомендовало дачникам и садоводам, желающим оспорить оценку в комиссии, идти по такому же пути. То есть у мелких дачников и огородников появился законный и недорогой инструмент для оспаривания кадастровой оценки земли - коллективное заявление.
Законные споры
Принято считать, что комиссии по оспариванию оценки стоимости земли подходят к этому вопросу предвзято. Однако если верить данным Росреестра, в 2014 году суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 4,1 трлн руб., а после - 2,7 трлн руб. То есть собственникам удалось снизить базу для расчета налога на 34%. С начала 2015 года суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 2,5 трлн руб., а после - 1,7 трлн руб., то есть была снижена еще почти на треть.
Очевидно, что местные власти подобная ситуация не устраивает - от имущественных и земельных налогов напрямую зависят их бюджеты. В связи с этим правительством был подготовлен проект федерального закона "О государственной кадастровой оценке". По мнению Алексея КАМИНСКОГО, руководителя комиссии по кадастровой оценке и оспариванию результатов определения кадастровой стоимости общественного совета при Росреестре, принятие этого закона приведет к созданию государственной монополии.
Согласно законопроекту, исполнителем работ по кадастровой оценке станет бюджетное учреждение, подконтрольное администрации субъекта РФ. При этом споры, согласно тому же проекту закона, будут рассматривать межведомственные коллегии, в состав которых войдут только представители органов власти, а экспертиза СРОО проектом закона попросту отменяется. По сути, оспаривание кадастровой стоимости земли превратится в профанацию. "И главное - это не улучшит качество кадастровой оценки",- отмечает Михаил Курепов.
Для того, чтобы проводить кадастровую оценку, нужны опытные специалисты. "Откуда они их будут брать? У них будет право заключать субподряды. То есть оценивать будут те же самые оценщики, которые эту оценку и проводили",- говорит Михаил Курепов. Разумеется, право отстаивать в суде свою позицию у собственников никто не отнимет, даже правительство, но жизнь их наверняка усложнится.
Впрочем, на прошлой неделе стало известно, что депутаты Госдумы от "Справедливой России" Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Андрей Крутов и Наталья Петухова подготовили альтернативный документ "О государственной кадастровой оценке в РФ" (есть в распоряжении "Денег"). Депутаты предлагают принять совершенно другой принцип формирования комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. По мнению справороссов, в комиссию должны войти не только чиновники, но еще и представители бизнеса и профессионального сообщества. Более того, депутаты в противовес недавней законодательной инициативе ФСБ, предлагающей закрыть информацию о владельцах недвижимости в ЕГРП и ГКН, настаивают на том, напротив, чтобы эти данные были максимально открытыми.
В частности, парламентарии считают, что органы власти должны размещать в фонде данных государственной кадастровой оценки информацию о всех этапах работ до подготовки отчета об определении кадастровой цены. Это даст возможность любому человеку направить замечания и уточнения характеристик объекта, а значит, избежать в будущем споров, связанных с недостоверными сведениями при оценке недвижимости. Как сообщил депутат Андрей КРУТОВ, этот законопроект уже внесен на рассмотрение в Думу.
Журнал "Коммерсантъ Деньги" №43 от 02.11.2015
http://www.kommersant.ru/doc/2831398
Огороды без границ
Когда завершится кадастровая оценка земельных участков
Принудительное внесение загородных домов и участков в кадастр откладывается минимум на год. Владельцы неучтенной недвижимости могут спать спокойно. При этом уже сейчас им грозят существенно возросшие штрафы за неправильно поставленный забор или незадекларированный дом. А с 2018 года они не смогут ни продать, ни заложить участок, границы которого не внесены в кадастр.
Делать кадастровую оценку земли и домов за свой счет россияне не спешат, несмотря на то что сейчас регистрация прав существенно упрощена. Однако с оформленной недвижимости придется платить налоги, а они в разы выше тех, что приходили до оценки. В результате в 2014 году в законы были внесены поправки, с которыми муниципалитеты и региональные власти получили право самостоятельно заказывать проведение комплексных кадастровых работ (ККР).
Речь идет о полной инвентаризации территории, позволяющей поставить на учет все земли, дома и исправить ошибки в границах участков. Этими ККР стали пугать неторопливых собственников, поскольку в процессе проведения работ у них смогут на законных основаниях отрезать до 10% площади, если границы не определены. Эффект получился обратный: люди стали ждать проведения межевания за государственный счет. Но 1 декабря 2015 года правительство приняло постановление, которое переносит сроки начала ККР на 2017 год.
Другими словами, расслабиться можно всем: и тем, кто боялся, что его загородные владения поставят на учет и придется платить налог по кадастровой цене, и тем, кто надеялся провести межевание за государственный счет. Причем и с приближением 2017 года шансы на ККР не сильно возрастают. Дело в том, что на проведение работ в 2017-2019 годах предусмотрено чуть более 5 млрд руб. "Очень скромно выглядит конечный результат ККР по завершении целевой программы - ориентировочно 2 млн новых учтенных земельных участков с установленными границами из 30 млн участков без границ. Не исключено, что выделенные на ККР средства будут в значительной степени израсходованы на организационно-технические мероприятия, а реальные кадастровые работы будут произведены на еще меньшем числе объектов недвижимости",- говорит заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости "Истра-Город" Геннадий САВИНОВ.
Важно отметить, что деньги получат лишь те регионы, которые смогут найти еще и собственные средства для проведения этих работ. "Заложен принцип исключительно совместного финансирования ККР, то есть без участия муниципальных образований или субъекта РФ в финансировании ККР получение федеральной помощи в решении этого вопроса невозможно",- уверяет министр имущественных отношений Московской области Андрей АВЕРКИЕВ.
В первый год проведения ККР регионы будут "соревноваться" за общий объем дотаций из федерального бюджета менее чем 1 млрд руб., в два последующих года - менее чем 2 млрд руб. в год. "Это значит, что в первый год проведения ККР один муниципальный район из 1823 может рассчитывать на получение порядка 0,5-1 млн руб. За такие суммы муниципалитеты ставят новогоднюю елку на городской площади",- заявил "Деньгам" один муниципальный чиновник МО.
Таким образом, "с учетом ограниченности средств федерального бюджета" программой предусматривается проведение кадастровых работ на территории только 15 субъектов РФ, "имеющих высокий налоговый и инвестиционный потенциал". Среди них, в частности, Ленинградская и Московская области, города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, а также Республика Крым, где, как и в Севастополе, кадастр придется делать, по сути, заново.
Межевание, насильно данное
Казалось бы, собственникам-то какое до этого дело? Проведет государство за свой счет кадастровые работы - хорошо, не проведет - и бог с ним! "Основная доля земельных участков без межевания, находящихся во владении граждан, предоставлена им 15 лет назад и более, учтена в ГКН, участки огорожены и используются. Неясностей с границами у этих участков нет",- говорит Геннадий Савинов. Индивидуальная идентификация таких участков, с табличкой на заборе, не ниже, чем у квартир.
"В ближайшем Подмосковье минимальное количество ошибок, связанных с границами земельных участков. Это дальше много геодезических, неумышленных ошибок - допустим, участок "сдвинут" на несколько метров. Но на налогообложение это никак не влияет",- говорит руководитель Центра развития недвижимости РУМБ Денис ВЛАДИСЛАВЛЕВ. Квитанцию на земельный налог такие владельцы получают исправно, как и все. "Если не страдать "кадастровым фетишизмом", то реальному забору вокруг своего участка надо бы доверять больше, чем электронным границам",- считает Савинов.
И с такими "неточными" границами, по его словам, можно жить бесконечно долго, если бы не одно "но". С 1 января 2018 года вводится запрет на операции с земельными участками, "границы которых не установлены в соответствии с земельным законодательством". "Согласно распоряжению правительства, в случае если до 01.01.2018 года не будет проведено межевание (определение координат границ) земельного участка, то им нельзя будет распоряжаться - продать, подарить, обменять и т. д., вне зависимости от того, имеется свидетельство на право собственности или нет",- утверждает руководитель практики "Межевание, кадастр, регистрация" компании "Содружество земельных юристов" Юлия БУЗАНОВА.
Получается, что ради "современного вида" ГКН в жертву приносится "дачная амнистия". "Около 3-3,5 млн собственников, воспользовавшись "дачной амнистией", напрасно потратили свое время и деньги, чтобы осуществить государственный кадастровый учет земли без межевания и регистрацию прав. Никаких предупреждений, что свидетельства о собственности на участки без межевания будут носить временный характер, не было",- говорит Савинов.
Кроме того, требованием обязательного межевания участка для сделки с ним закону придается обратная сила, что, по мнению юристов, недопустимо. И не во всех случаях собственники даже при желании могут произвести межевание земли. "Например, если для корректного межевания одного требуется устранить ошибку в координатах нескольких десятков участков в ГКН",- говорит Савинов. По России средневзвешенная цена кадастровых работ - 5-6 тыс. руб. за участок, в Московской области - 15 тыс. руб. и выше. Если надо исправить ошибку за десять участков, придется заплатить 80-150 тыс. руб. Разумеется, никто за свой счет не пойдет ничего исправлять. Если судиться, то межевание клочка земли обойдется еще дороже.
Штрафная полянка
Уточнение границ участков земли - не единственное, чего добиваются власти от собственников. В марте прошлого года должна была закончиться "дачная амнистия", однако действие соответствующего федерального закона продлили до 1 марта 2018-го. Сделано это было для того, чтобы "упрощенкой" могли воспользоваться владельцы домов и дач на участках, выделенных под индивидуальное жилое строительство. Инициатор законопроекта депутат Павел Крашенинников объяснял, что в противном случае владельцам домов на участках под ИЖС придется легализовывать их в суде. "В частном секторе, где разрешили "дачную амнистию", всем говорили: делайте что хотите, но декларируйтесь. Люди ушлые стали делать что хотят, а регистрироваться не стали, поскольку сроков и последствий за то, что строение не зарегистрировано, нет",- рассказывает Денис Владиславлев.
Этот тонкий момент власти решили устранить не очень изящным способом. "С 1 марта 2015 года в десятки, а местами и в сотни раз выросли штрафы в сфере земельных правонарушений. Так, за нецелевое использование земли нарушителю, если он физическое лицо, грозит штраф в размере 0,5-1% кадастровой стоимости участка (раньше штраф был 1-1,5 тыс. руб.). За самовольное занятие земельного участка - 1-1,5% кадастровой стоимости против 0,5-1 тыс. руб., существовавших ранее",- рассказывает Юлия Бузанова.
По статистике Росреестра, самое распространенное нарушение - самовольное занятие земельного участка, и в 2014 году львиную долю штрафов за это нарушение - свыше 63 тыс.- получили именно граждане. По словам Бузановой, под самовольным занятием может подразумеваться, например, неверно установленный забор, частичное непопадание в границы земельного участка бани или беседки. Нетрудно посчитать, что для участка кадастровой стоимостью 10 млн руб. штраф за это нарушение может составить 100-150 тыс. руб.
С нецелевым использованием участка тоже не все просто. Четко регламентированы сроки и порядок эксплуатации для земель сельхозназначения: если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника прав на такой участок он не используется для сельхозпроизводства или иной связанной с сельхозпроизводством деятельности, участок может быть принудительно изъят. "Но относительно земель под ИЖС четкого перечня действий и бездействий собственника, дающих основание сделать однозначный вывод о неиспользовании, законодатель не приводит",- поясняет Юлия Бузанова. То есть обязанности у собственника построить индивидуальный жилой дом за определенный срок на участке с целевым назначением под ИЖС формально не существует. Однако в ст. 248 ГК РФ говорится о том, что могут быть изъяты не только земли сельхозназначения, но и участки, предназначенные для жилищного или иного строительства и не использующиеся для соответствующей цели в течение трех лет, поясняет Юлия Бузанова.
Теоретически штраф за незадекларированный дом на участке под ИЖС можно получить в процессе исправления недочета. Однако в Росреестре уверяют, что такого не произойдет: "Сам факт обращения гражданина с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок или здание, расположенное на земельном участке, не может быть основанием для привлечения его к ответственности за неиспользование земельного участка. В любом случае факт неиспользования земельного участка для привлечения виновного лица к административной ответственности должен быть доказан".
Судя по статистике ведомства, к административной ответственности за неиспользование земельных участков в 2014 году было привлечено всего 4873 гражданина, за I полугодие 2015-го - 1510 граждан. "В конечном итоге оформление всех документов на недвижимость надлежащим образом - единственный способ свести к минимуму риски, связанные как с владением, так и с распоряжением ею. Да, кадастровые работы не всегда дешевы. Да, после регистрации права собственности на собственника падет обязанность по уплате налогов, но только свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт с установленными границами земельного участка свидетельствуют о местоположении и принадлежности этого объекта",- считает Бузанова.
Журнал "Коммерсантъ Деньги" №4 от 01.02.2016
http://www.kommersant.ru/doc/2889926
ИСТОРИЯ ВОПРОСА:
ИЗ СТАРОГО - О феномене российских дач (май 2014)
http://loxovo.livejournal.com/7478116.html
Юлия ЛАТЫНИНА: Да сносимы будете…
http://loxovo.livejournal.com/7445715.html
Юлия КАЛИНИНА: Депутаты у дачи
http://loxovo.livejournal.com/7416396.html
!!!!!!!!! ВЛАСТЬ - БЕСПРЕДЕЛ! Юлия КАЛИНИНА: Дачников ждет разорение
http://loxovo.livejournal.com/7381168.html
!!!!!!! В Подмосковье спорят о так называемой дачной конституции
http://loxovo.livejournal.com/6773722.html
!!!!!!!!!!!!!!!!!! БЕСПРЕДЕЛ! Дачников обложат штрафами до 500 тысяч рублей
http://loxovo.livejournal.com/6742882.html
! Садоводы-губители. Алена СОЛНЦЕВА о том, что говорят дачные участки о нашем национальном характере
http://loxovo.livejournal.com/6611442.html
Расширение территории Москвы: чьи-то дачи станут столицей. Что ждет дачников?
http://loxovo.livejournal.com/2297163.html
Денис ДРАГУНСКИЙ: "Самопрокорм" населения резко снижает шансы страны в модернизационной гонке
http://loxovo.livejournal.com/2296882.html
Большинство городов в России на поверку оказываются продолжением деревни
http://loxovo.livejournal.com/1894711.html
Земля и воля (письма c 7 соток) /письма 1 и 2/
http://loxovo.livejournal.com/1512541.html
Земля и воля (письма c 7 соток) /письма 3 и 4/
http://loxovo.livejournal.com/1512937.html
Дачный налог
http://loxovo.livejournal.com/1289719.html
Дачники могут превратиться в обманутых дольщиков
http://loxovo.livejournal.com/800116.html
Минрегион восстанавливает советскую систему дачных ограничений
http://loxovo.livejournal.com/710980.html