Покупка инвестиционной квартиры

[d_shagardin]

В прошлом посте задали вопрос про инвестиционную квартиру...

Хотелось бы развеять некоторые мифы по теме выгоды от сдачи квартиры в аренду в сегодняшних реалиях. Говорю про квартиру (с ремонтом!) инвестиционного типа, т.е. которая покупается исключительно для последующей сдачи в аренду (не для собственного пользования).

Покажу на реальном примере

Comments

[zyxel_brother]

Уважаемый Дмитрий (надеюсь не ошибся).
Для расчета долгосрочной доходности нужно строить DCF. Я почему-то не вижу его в ваших расчетах. Нужно считать приведенную к риску доходность. Где она?
Т.о. или вы делаете анализ для краткосрочных (1 год) операций или вы не делаете его вовсе. Для актива с длительным инвестиционным горизонтом (квартира) и высокими транзакционными издержками (покупка-продажа 2 раза в год лишена смысла) имеет смысл говорить хотя бы о среднесрочной доходности. У вас такой анализ не наблюдается.
Также (из очевидного) не учтена дивидендная доходность, у квартиры это почти весь поток арендных платежей, около 5% годовых, у акций дивиденд обычно в разы меньше. Акции с высокой дивидендной доходностью обычно ценятся выше, а квартирам вы в таком праве почему-то отказываете.
Риски также надо сравнить. У акций выше и риск колебания стоимости и риск потери капитала (размытие, мошенничество и т.п.). Опять же это не учтено.

Надеюсь, при продаже своим клиентам вы делаете более тщательный анализ доходности.

[yudin_mikhail]

как это можно рассчитать у квартиры? как забить месяцы простоя и ремонт после каждого арендатора в инвест доходность?

[parus28]

Интересно, а что за квартира, которая месяцами простаивает.

[yudin_mikhail]

ну это я преувеличил)) пока ремонт и поиск арендатора это уже месяц . а месяц это 1/12 от годовой доходности, что немало
я просто к тому, как можно сравнивать вообще доходность акций и квартиры, когда квартира может не сдаваться период времени (например, сложно выкинуть арендатора сидит и не платит, пожар), а эмитент получит гигантские прибыли и выплатит сумасшедшие дивиденды. или наоборот

[sergegcf]

всё очень просто - за какой срок вы можете продать недвижимость без существенной потери в стоимости?
Акции к примеру - за доли секунд

[drev0]

С инвестиционной квартирой понятно, а вот что делать с квартирой для жилья. Стоит ли ввязываться в ипотеку или лучше жить на съеме?

[d_shagardin]

считать надо все, тут отдельный вопрос. мы здесь про инвестиции говорим, когда есть свободные деньги.

[drev0]

Дмитрий, нельзя ли попросить написать для новичков какой то пост про облигации. Как ими торговать, на что обращать внимание и на чем и сколько можно заработать ? Где и как купить облигации в валюте.

[d_shagardin]

Ну это не ко мне... Мало времени сейчас.. По облигам я не большой спец. Есть много литературы..

[janne_jansen]

главный вопрос

кто будет снимать на пионере за 40? )))

[d_shagardin]

да :) я же говорю - реальная ситуация.

[d_shagardin]

сам удивляюсь

[zyxel_brother]

Ерунда. Съем такой квартиры на пионерской стоит не 40, а 30. Но это я уже придираться не стал. В расчетах достаточно более серьезных пропусков.

[gaintsd]

во-первых, люди покупают квартиры не с целью приумножения, а с целью сбережения и (или) "купить детям пока есть возможность".
во-вторых каждый человек в Росии, имевший деньги 10-15 лет назад пожалел, что не купил квартиру и почти все пожалели, что хранили в банках.
Людям не нужны расчеты, они имеют опыт

[d_shagardin]

а я и не говорю про то, что было 10-15 лет назад. то был период мощного экономического бума, который закончился.
да, недвижка - это сбережение, но надо думать и про то, как заработать, а не сохранить.