для alexander_loz:
alexander_loz:
«Вы совершенно верно показали схему, по которой происходит распределение полномочий. Как видите, никакой "вертикали" здесь нет. Единственное, что хочу прокомментировать - целевые прогнозные показатели - они потому и прогнозные, что это не директивный, а индикативный инструмент. И если минрегион прогнозирует строительства 1 млн кв.м жилья в Пермском крае, то это вопрос о качестве прогноза минрегиона, поскольку никаких объективных предпосылок к этому сегодня не имеется.»
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий (А.М):
Муниципалитет, не являясь органом государственной власти, встроен в конституционную модель органов власти в целом. Само же по себе местное самоуправление - это публичная, представительная, исполнительная власть на местах. Но «самоуправление» - это не автономия, значит, необходимо вырабатывать решения не в разрез государственной политике. Минрегион для того и ставит «показатели», чтобы они нашли отражение в документах, вырабатываемых на местном уровне. А тогда, как реализовывать государственную политику, если муниципалитетам все федеральные органы «по барабану»?
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«Совершенно согласен с тем, что генплан должен служить людям. И его задача, в том числе, в том, чтобы решать жилищную проблему малообеспеченных людей. Но решение жилищной проблемы и расширение нового строительства - не одно и то же. Генплан, в первую очередь, инструмент нахождения разумного баланса между потребностями разных категорий горожан и возможностями, которые у города имеются»
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий (А.М):
Решить жилищную проблему без нового строительства невозможно, ну если не рассматривать вариант того, что выбытия жилого фонда не намечается.
Жилфонд в Перми устаревает быстрее, чем происходит ввод новых площадей, а это значит, что количество пригодных для жилья кВ.м. сокращается.
Если мы посмотрим логику рассуждения разработчиков Генплана, в части, анализа баланса между числом жилых единиц и количеством домохозяйств г. Перми, оценки текущей потребности в жилье, то можно сделать вывод об отсутствии связи с реальностью этих уважаемых господ. Их линейное мышление просто умиляет. Они пытаются прогнозировать спрос на жилье, исходя из такого критерия как размер домохозяйства. Зачем то приводят соотношение количества жилых единиц к количеству домохозяйств. О чем они пишут в Генплане? В итоге, все равно никаких выводов не сделали, а значит, так и не поняли, сколько и чего нужно построить.
Спрос на жилье - это нелинейный процесс и происходит он, находясь в динамической связи с множеством факторов, с тысячами и может больше. Тут одной «цифрой» о составе домохозяйства , о том, как «она» работает с количеством жилых единиц, проблему не раскрыть и выводов правильных не сделать.
Почему они решили, что одно домохозяйство хочет иметь только одну квартиру? А если, люди деньги хотят вложить в недвижимость и извлекать доход, сдавая внаем? Ведь недвижимость может быть способом сбережения денег или финансовым активом. А почему не учитываются потребности одиноких людей? По ним вообще нет никакой статистики. Им квартиры отдельные не полагаются? Почему нет ни слова о муниципальном маневренном фонде жилья, для служебного пользования? Почему ни слова не сказано о жилье для детей сирот? О ветеранах войны? Почему об этом, и много еще о чем, в Генплане ни слова? Это что, современное представление о рынке жилья? Все эти вопросы должны быть представлены в Генплане и отражены в прогнозных цифрах!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«Можно расширять город и поощрять новое строительство на свободных территориях, и довести цену до 20 тыс. р. за кв. м., как в Новосибирске (см. http://andruxa3000.livejournal.com/15582.html), но это означает, что:
а) город должен взять на себя обязательства по строительству и содержанию соответствующих дополнительных объемов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, на что у него денег просто нет - т.е., осуществлять эти мероприятия можно только лишь за счет отказа от реконструкции существующих таких объектов или за счет существенного сокращения действительно необходимых объемов реконструкции.»
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий (А.М.):
Да, город должен взять на себя обязательства по строительству новой и содержанию существующей инженерной инфраструктуры. Город просто обязан это сделать, тогда зачем Город собирает налоги? Чтобы тратить деньги на проведение 500 фестивалей за один месяц? Если есть деньги на фестивали, не надо говорить, что нет денег на инженерку!
Может, спросим у Города , почему всю систему водоснабжения и канализации, город отдал нахаляву одной известной компании, по сути, подарил бизнес, и при этом, эта уважаемая компания ни копейки не тратит из своего бюджета на развитие этих сетей, а во всех ПКР (программах комплексного развития) указывает финансирование мероприятий по ремонту, реконструкции, новому строительству всего три источника: первый - добавка к тарифу для населения, второй - бюджетное финансирование, третий - плата за подключение, размер платы самый высокий в России после Москвы и Питера. Есть там и 750 млн. руб. средства самой сетевой компании, ну не надо обольщаться - это не благотворительность. Эти деньги по отдельному договору все равно они забирают у населения , в виде надбавки к тарифу. Вот и получается, когда мы говорим о том, что у города нет денег, то сразу надо понять, почему этих денег нет. Точно такая же ситуация с сетями теплоснабжения. Там к тарифу добавляли еще и НДС. А после того, как их бизнесу стала угрожать судебная защита граждан на неосновательное обогащение, и суды уже стали выносить в пользу жителей решения, Вексельберг организовал в Перми научно-практическую конференцию судей России, и странным образом, по окончании этой конференции, те же судьи, по тем же самым основаниям и предметам исковых заявлений, стали выносить абсолютно противоположные решения. Напомню, что цена вопроса для Вексельберга была порядка 2млрд. рублей. Можно его поздравить - деньги останутся у него. По случайному стечению обстоятельств, сетевая компания, обеспечивающая водоснабжение и водоотведение, тоже принадлежит вышеупомянутому гражданину.
Сколько денег монополисты изымают из городской экономики, при этом, ни рубля не вкладывая в городское хозяйство? А сколько на эти деньги можно сделать хорошего для города?
Денег у Города нет потому, что проводится такая «интересная политика», и даже, если налогов собирать в десять раз больше , при таком управлении, просто вырастут объемы воровства.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«б) низкая цена получается за счет использования полностью самортизированных мощностей ДСК и экономии застройщиком абсолютно на всем, на чем только можно сэкономить; качество среды получается соответствующим.»
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий (А.М.):
Структура себестоимости строительного производства, есть процесс вполне управляемый. Строительные материалы, в том числе и продукция ДСК, может, как применяться, так и не применяться в современном проектировании и строительстве. Можно построить дешево и дорого из одних и тех же материалов. Многие вопросы экономии решаются на уровне проектирования, при выборе строительной площадки, подключении к сетям. Если сравнивать стоимость строительства из сборного ж/б и монолита, то «дешевизна» первого, может компенсироваться возможностями монолитного домостроения. Есть возможность свободного размещения на строительной площадке, как самого объекта, так и большего числа кВ.м. Нет зависимости от правильных геометрических параметров земельного участка, что, в свою очередь, расширяет возможности при выборе участка под строительство. Когда у вас больший выбор, вы понижаете стоимость земли при покупке. Есть еще масса факторов, когда «панелька» не так уж много выигрывает по цене у монолита. Помимо монолита, вполне экономичным будет строительство из кирпича плюс монолитные перекрытия, очень удобно строить таким способом здания до 7 этажей из нескольких подъездов. Ставишь в параллель на каждый подъезд по бригаде, и они дают по 2 этажа в месяц объем. Темпы строительства хорошие. Вариантов много, как управлять себестоимостью. Мастер - план предполагает застройку кварталами, а значит, это опять крупный инвестор, тот же Вексельберг, только в сфере строительства. А отдельный, маленький, мастер-плановский домик дешево построить тяжело. Слишком много расходов с организацией строительного производства будет ложиться на малое количество продаваемых кВ.м.
Планы города по инвесторам, для реализации квартальной застройки, в соответствии с Мастер - планом были наполеоновскими. Но, на поверку оказалось, что желающих нет, хотя за кулисами шла очень большая работа по привлечению крупных девелоперов. В этом смысле, губернатора подставил главный идеолог Мастер-плана - Гордеев, он всю эту кашу с внедрением «модерна», на нашу «архаичную почву» заварил, показал, как он в Москве такую красоту построил, а это, действительно, красиво (по цене от 10 до 25 тыс.долл.кв.м.), а сам, при этом, участвовать в реализации этих проектов отказался. А что оставалось губернатору делать? Уже все озвучено и потрачено, тем более, что прокуратура, не хочет просто прекращать дело Головина.
Низкая цена возможна:
1. При изменении политики городских властей по отношению монополистам. Последние, должны пересмотреть тарифы на подключение к сетям в сторону уменьшения.
2. При изменении сроков документального оборота в городской администрации. В данный момент документы гуляют годами.
3. При выделении з/у под строительство муниципалитетом в достаточном объеме. Их просто не проводили последние два года.
4. При минимальных ограничениях в ПЗЗ, в части жилищного строительства.
5. При создании муниципалитетом органа, отвечающего за реализацию государственной жилищной политике в городе Пермь.
6. При участии такого органа в наблюдательных советах жилищных, жилищно-строительных, жилищно-накопительных кооперативах, оказании помощи при организации таких объединений. При участии в таких объединениях в качестве пайщика.
7. При формировании муниципалитетом заказа на строительство жилья для муниципальных нужд.
8. При формировании застройщиками инвестиционной и финансовой политики рассчитанной на большое предложение объектов недвижимости на рынке - «рынок покупателя».
И еще, еще… много чего можно добавить…
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«в) прогноз по дальнейшему существованию этих территорий крайне неблагоприятен. Сегодня, как правило, здесь покупают жильё (1-2 комнатные квартиры и квартиры-студии) молодые успешные люди, для них это первое собственное жильё. Далее два варианта:
1) они продолжают быть успешными, продолжают свое движение по лестнице недвижимости и уезжают отсюда, и на их место поселяются менее успешные, либо
2) они перестают быть успешными, продолжают тут жить до конца.
В любом случае, район превращается в район "неуспешных" людей. По точно такому сценарию происходило формирование гетто на окраинах Парижа. Но мы, конечно, слишком гордые, чтобы учиться на своих ошибках.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий(А.М.):
Сегодня, как правило, «успешным молодым людям» квартиры покупают их успешные родители. В этом смысле «район неуспешных людей», это и район «неуспешных родителей», и район «неуспешного бизнеса», и район «неуспешной государственной политики», то есть район всего «неуспешного».
А что такое успех? С Вашей, я так понимаю, либеральной точки зрения, успех - это когда деятельность людей, в данном случае, молодых людей вознаграждается таким количеством финансовых средств, которые могут позволить себе достойную жизнь, в том числе и приобретение комфортного жилья. Трудно не согласиться. Но тогда возникает другой вопрос - а сколько в обществе может быть успешных людей? Если есть успешные, значит, где то должны присутствовать «неудачники», это может и те, кто пашет как «Папа Карло», но, по каким-то причинам денег не имеет, не будем сейчас говорить о тунеядцах и лентяях, они не исчисляются критериями успеха, - это критерий образа жизни. Нас же интересует вопрос, что в обществе присутствуют люди, которые тратят своей жизненной энергии одинаковое количество, а результаты , материальное вознаграждение у них разные. И одних Вы называете «успешными», а других как назовете? Получается, что другие - это неуспешные. Но, с точки зрения социологии и те, и другие обществу нужны, потому как общество не может состоять из одних успешных людей. Если у одних будет «все», а у других «ничего», такое общество перестанет существовать. Поэтому государство на всех уровнях, в том числе и на уровне публичной власти ( местное самоуправление), должно проводить политику, которая даст возможность «неуспешным» людям иметь минимальный набор социальных благ и гарантий. В этот минимальный набор должно быть включено жилье. В противном случае, государство, которое не проводит социальной политики, но позволяет так резвиться с народными деньгами, определенной «успешной» группе лиц, будет обречено на социальные катаклизмы, кризисы, деградацию. Наше государство на уровне деклараций, не отказывается от проведения социальной политики, в части строительства жилья. Отсюда берутся цифры Минрегиона, по прогнозным показателям ввода жилья в эксплуатацию для регионов. Таким образом, озвучиваются целевые установки для местных властей, чтобы последние, при разработке документов развития, ставили перед собой аналогичные цели.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«По поводу "дорогого" жилья: есть один очень простой закон - движение на любой ступеньке лестницы недвижимости ведет к движению на всех ниже расположенных ступенях. Покупка "элитной" квартиры г-ном X означает освобождение им квартиры "бизнесс-класса", в которую переезжает г-н Y, освобождающий квартиру "эконом класса", в которую переезжает г-н Z, освобождающий... И т.д., вплоть до переезда кого-то из барака в хрущевку.
Проблема в том, что рынок недвижимости в Перми очень слабо развит, все предложения, вне зависимости от цены, одного уровня и одного качества (в свечках 17-25 этажей, ну еще есть в панельные десятиэтажки). Нормальных по качеству предложений нет ни в одном сегменте. При этом некачественного жилья в Перми построено более чем достаточно, предложение сегодня явно превышает спрос.»
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий(А.М.):
Практически все «некачественное жилье» построено в период с 1945 по 1987 годы. Около 90% всего жилфонда.
В период произвола либеральных реформ построили, оставшиеся 10% «некачественного жилья». Но, при этом, существует рынок, где совершаются сделки, где у каждого объекта есть своя цена, и если Вы спросите у покупателя, хочет ли он приобрести « некачественную» 1-комнатную «хрущевку» на 200 тыс.руб дешевле чем аналогичные варианты , желающих отказаться будет мало. Но и здесь есть свой предел. В барак люди не поедут.
Вы, под «некачественным» понимаете совершенно одно, а люди, переехавшие из барака в «хрущевку» просто очень счастливы, для них категории качества иные.
Мне не все нравится в архаичной, индустриальной архитектуре советского времени, но это наша история. И у этой архитектуры были свои счастливые пользователи и созерцатели. Можно сказать, что это была архитектура социального эксперимента, продолжение антисистемы Запада. Тогда были другие задачи перед страной и она их решала.
В данный исторический момент нам придется жить по принципу: «И» - «И». «И» создавая новое, «и» эксплуатируя старое, всем остальным процессам, в том числе «неразвитому» рынку недвижимости качественного жилья , так же придется существовать в предложенных историей обстоятельствах.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«И, наконец, про экономику в мастер-плане. Интересующие Вас цифры есть в приложении "Экономика города", также, как и ответы на многие ваши вопросы: http://www.permgenplan.ru/ftp/books/masterplan/006_h.pdf»
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий (А.М.):
Я раньше просматривал это раздел, удивился, почему они его «Экономикой города» назвали. Там экономики нет, а есть сплошная пропаганда либерального свойства. Прогнозные цифры откуда? Кем расчет делался? Методика? Варианты развития событий? Видно только, что ребята надолго к нам планировали заехать, подсуетились по организации «проектного бюро». В Голландии конкуренция большая.
Вообще Генпланы городов очень сложные документы. Слишком трудная задача перед ними стоит. Основная проблема в подходах прогнозирования, а без качественного прогноза нет стратегии. В современном мире очень мала вероятность наступления благоприятствующих для нас событий к общему числу возможных. Если Генплан не может просматривать предстоящие проблемы на достаточную временную глубину, он теряет свой сакральный смысл и становится очень вредным документом.
В нашем варианте Генплан использует основные приемы статистического прогнозирования, но при этом совершенно не идет дальше, то есть теоретически не раскрывает суть будущих решений. Просто говорит, что надо делать так и так, и между цифрами и выводами, не дает ни какой связи. Текущая историческая парадигма развития общества заключается в том, что основные решения будут приниматься в условиях постоянной неопределенности, то есть когда результаты принимаемых решений не известны.
В Генплане нужны прогнозы, которые дают обоснования принятия решений в условиях неопределённости всех типов, их ценность сводится к сужению исходного множества альтернатив на основе информации, в том числе и статистической.
Вообще, я считаю, ценность Генплана была бы значительной, если бы он раскрывал несколько перспектив развития, где обосновывал вероятность наступления тех или иных событий, последствий, коллизий. Для нас важна оценка риска, через понимание вероятности наступления событий в будущем и алгоритмы моделирования принятия решений. Все идеологемы, предложенные Мастер-планом, Генпланом необходимо прокручивать через математический анализ, что является обязательным для стратегического проектирования. Есть простой пример с игральными костями. Опыт показывает, что, например, сумма 7 появляется много чаще, чем сумма 12. Это и понятно, так как 12 можно получить только в виде: 6 +6=12
а 7 - многими способами:
1+ 6 =7
2+ 5=7
3+ 4=7
4 +3=7
5 +2=7
6 +1=7
Так и в стратегическом планировании, если не оценивать вероятность возникновения событий, процессов в будущем, сложно представить правильность и ценность принимаемых сегодня решений.
«Вы совершенно верно показали схему, по которой происходит распределение полномочий. Как видите, никакой "вертикали" здесь нет. Единственное, что хочу прокомментировать - целевые прогнозные показатели - они потому и прогнозные, что это не директивный, а индикативный инструмент. И если минрегион прогнозирует строительства 1 млн кв.м жилья в Пермском крае, то это вопрос о качестве прогноза минрегиона, поскольку никаких объективных предпосылок к этому сегодня не имеется.»
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий (А.М):
Муниципалитет, не являясь органом государственной власти, встроен в конституционную модель органов власти в целом. Само же по себе местное самоуправление - это публичная, представительная, исполнительная власть на местах. Но «самоуправление» - это не автономия, значит, необходимо вырабатывать решения не в разрез государственной политике. Минрегион для того и ставит «показатели», чтобы они нашли отражение в документах, вырабатываемых на местном уровне. А тогда, как реализовывать государственную политику, если муниципалитетам все федеральные органы «по барабану»?
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«Совершенно согласен с тем, что генплан должен служить людям. И его задача, в том числе, в том, чтобы решать жилищную проблему малообеспеченных людей. Но решение жилищной проблемы и расширение нового строительства - не одно и то же. Генплан, в первую очередь, инструмент нахождения разумного баланса между потребностями разных категорий горожан и возможностями, которые у города имеются»
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий (А.М):
Решить жилищную проблему без нового строительства невозможно, ну если не рассматривать вариант того, что выбытия жилого фонда не намечается.
Жилфонд в Перми устаревает быстрее, чем происходит ввод новых площадей, а это значит, что количество пригодных для жилья кВ.м. сокращается.
Если мы посмотрим логику рассуждения разработчиков Генплана, в части, анализа баланса между числом жилых единиц и количеством домохозяйств г. Перми, оценки текущей потребности в жилье, то можно сделать вывод об отсутствии связи с реальностью этих уважаемых господ. Их линейное мышление просто умиляет. Они пытаются прогнозировать спрос на жилье, исходя из такого критерия как размер домохозяйства. Зачем то приводят соотношение количества жилых единиц к количеству домохозяйств. О чем они пишут в Генплане? В итоге, все равно никаких выводов не сделали, а значит, так и не поняли, сколько и чего нужно построить.
Спрос на жилье - это нелинейный процесс и происходит он, находясь в динамической связи с множеством факторов, с тысячами и может больше. Тут одной «цифрой» о составе домохозяйства , о том, как «она» работает с количеством жилых единиц, проблему не раскрыть и выводов правильных не сделать.
Почему они решили, что одно домохозяйство хочет иметь только одну квартиру? А если, люди деньги хотят вложить в недвижимость и извлекать доход, сдавая внаем? Ведь недвижимость может быть способом сбережения денег или финансовым активом. А почему не учитываются потребности одиноких людей? По ним вообще нет никакой статистики. Им квартиры отдельные не полагаются? Почему нет ни слова о муниципальном маневренном фонде жилья, для служебного пользования? Почему ни слова не сказано о жилье для детей сирот? О ветеранах войны? Почему об этом, и много еще о чем, в Генплане ни слова? Это что, современное представление о рынке жилья? Все эти вопросы должны быть представлены в Генплане и отражены в прогнозных цифрах!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«Можно расширять город и поощрять новое строительство на свободных территориях, и довести цену до 20 тыс. р. за кв. м., как в Новосибирске (см. http://andruxa3000.livejournal.com/15582.html), но это означает, что:
а) город должен взять на себя обязательства по строительству и содержанию соответствующих дополнительных объемов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, на что у него денег просто нет - т.е., осуществлять эти мероприятия можно только лишь за счет отказа от реконструкции существующих таких объектов или за счет существенного сокращения действительно необходимых объемов реконструкции.»
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий (А.М.):
Да, город должен взять на себя обязательства по строительству новой и содержанию существующей инженерной инфраструктуры. Город просто обязан это сделать, тогда зачем Город собирает налоги? Чтобы тратить деньги на проведение 500 фестивалей за один месяц? Если есть деньги на фестивали, не надо говорить, что нет денег на инженерку!
Может, спросим у Города , почему всю систему водоснабжения и канализации, город отдал нахаляву одной известной компании, по сути, подарил бизнес, и при этом, эта уважаемая компания ни копейки не тратит из своего бюджета на развитие этих сетей, а во всех ПКР (программах комплексного развития) указывает финансирование мероприятий по ремонту, реконструкции, новому строительству всего три источника: первый - добавка к тарифу для населения, второй - бюджетное финансирование, третий - плата за подключение, размер платы самый высокий в России после Москвы и Питера. Есть там и 750 млн. руб. средства самой сетевой компании, ну не надо обольщаться - это не благотворительность. Эти деньги по отдельному договору все равно они забирают у населения , в виде надбавки к тарифу. Вот и получается, когда мы говорим о том, что у города нет денег, то сразу надо понять, почему этих денег нет. Точно такая же ситуация с сетями теплоснабжения. Там к тарифу добавляли еще и НДС. А после того, как их бизнесу стала угрожать судебная защита граждан на неосновательное обогащение, и суды уже стали выносить в пользу жителей решения, Вексельберг организовал в Перми научно-практическую конференцию судей России, и странным образом, по окончании этой конференции, те же судьи, по тем же самым основаниям и предметам исковых заявлений, стали выносить абсолютно противоположные решения. Напомню, что цена вопроса для Вексельберга была порядка 2млрд. рублей. Можно его поздравить - деньги останутся у него. По случайному стечению обстоятельств, сетевая компания, обеспечивающая водоснабжение и водоотведение, тоже принадлежит вышеупомянутому гражданину.
Сколько денег монополисты изымают из городской экономики, при этом, ни рубля не вкладывая в городское хозяйство? А сколько на эти деньги можно сделать хорошего для города?
Денег у Города нет потому, что проводится такая «интересная политика», и даже, если налогов собирать в десять раз больше , при таком управлении, просто вырастут объемы воровства.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«б) низкая цена получается за счет использования полностью самортизированных мощностей ДСК и экономии застройщиком абсолютно на всем, на чем только можно сэкономить; качество среды получается соответствующим.»
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий (А.М.):
Структура себестоимости строительного производства, есть процесс вполне управляемый. Строительные материалы, в том числе и продукция ДСК, может, как применяться, так и не применяться в современном проектировании и строительстве. Можно построить дешево и дорого из одних и тех же материалов. Многие вопросы экономии решаются на уровне проектирования, при выборе строительной площадки, подключении к сетям. Если сравнивать стоимость строительства из сборного ж/б и монолита, то «дешевизна» первого, может компенсироваться возможностями монолитного домостроения. Есть возможность свободного размещения на строительной площадке, как самого объекта, так и большего числа кВ.м. Нет зависимости от правильных геометрических параметров земельного участка, что, в свою очередь, расширяет возможности при выборе участка под строительство. Когда у вас больший выбор, вы понижаете стоимость земли при покупке. Есть еще масса факторов, когда «панелька» не так уж много выигрывает по цене у монолита. Помимо монолита, вполне экономичным будет строительство из кирпича плюс монолитные перекрытия, очень удобно строить таким способом здания до 7 этажей из нескольких подъездов. Ставишь в параллель на каждый подъезд по бригаде, и они дают по 2 этажа в месяц объем. Темпы строительства хорошие. Вариантов много, как управлять себестоимостью. Мастер - план предполагает застройку кварталами, а значит, это опять крупный инвестор, тот же Вексельберг, только в сфере строительства. А отдельный, маленький, мастер-плановский домик дешево построить тяжело. Слишком много расходов с организацией строительного производства будет ложиться на малое количество продаваемых кВ.м.
Планы города по инвесторам, для реализации квартальной застройки, в соответствии с Мастер - планом были наполеоновскими. Но, на поверку оказалось, что желающих нет, хотя за кулисами шла очень большая работа по привлечению крупных девелоперов. В этом смысле, губернатора подставил главный идеолог Мастер-плана - Гордеев, он всю эту кашу с внедрением «модерна», на нашу «архаичную почву» заварил, показал, как он в Москве такую красоту построил, а это, действительно, красиво (по цене от 10 до 25 тыс.долл.кв.м.), а сам, при этом, участвовать в реализации этих проектов отказался. А что оставалось губернатору делать? Уже все озвучено и потрачено, тем более, что прокуратура, не хочет просто прекращать дело Головина.
Низкая цена возможна:
1. При изменении политики городских властей по отношению монополистам. Последние, должны пересмотреть тарифы на подключение к сетям в сторону уменьшения.
2. При изменении сроков документального оборота в городской администрации. В данный момент документы гуляют годами.
3. При выделении з/у под строительство муниципалитетом в достаточном объеме. Их просто не проводили последние два года.
4. При минимальных ограничениях в ПЗЗ, в части жилищного строительства.
5. При создании муниципалитетом органа, отвечающего за реализацию государственной жилищной политике в городе Пермь.
6. При участии такого органа в наблюдательных советах жилищных, жилищно-строительных, жилищно-накопительных кооперативах, оказании помощи при организации таких объединений. При участии в таких объединениях в качестве пайщика.
7. При формировании муниципалитетом заказа на строительство жилья для муниципальных нужд.
8. При формировании застройщиками инвестиционной и финансовой политики рассчитанной на большое предложение объектов недвижимости на рынке - «рынок покупателя».
И еще, еще… много чего можно добавить…
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«в) прогноз по дальнейшему существованию этих территорий крайне неблагоприятен. Сегодня, как правило, здесь покупают жильё (1-2 комнатные квартиры и квартиры-студии) молодые успешные люди, для них это первое собственное жильё. Далее два варианта:
1) они продолжают быть успешными, продолжают свое движение по лестнице недвижимости и уезжают отсюда, и на их место поселяются менее успешные, либо
2) они перестают быть успешными, продолжают тут жить до конца.
В любом случае, район превращается в район "неуспешных" людей. По точно такому сценарию происходило формирование гетто на окраинах Парижа. Но мы, конечно, слишком гордые, чтобы учиться на своих ошибках.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий(А.М.):
Сегодня, как правило, «успешным молодым людям» квартиры покупают их успешные родители. В этом смысле «район неуспешных людей», это и район «неуспешных родителей», и район «неуспешного бизнеса», и район «неуспешной государственной политики», то есть район всего «неуспешного».
А что такое успех? С Вашей, я так понимаю, либеральной точки зрения, успех - это когда деятельность людей, в данном случае, молодых людей вознаграждается таким количеством финансовых средств, которые могут позволить себе достойную жизнь, в том числе и приобретение комфортного жилья. Трудно не согласиться. Но тогда возникает другой вопрос - а сколько в обществе может быть успешных людей? Если есть успешные, значит, где то должны присутствовать «неудачники», это может и те, кто пашет как «Папа Карло», но, по каким-то причинам денег не имеет, не будем сейчас говорить о тунеядцах и лентяях, они не исчисляются критериями успеха, - это критерий образа жизни. Нас же интересует вопрос, что в обществе присутствуют люди, которые тратят своей жизненной энергии одинаковое количество, а результаты , материальное вознаграждение у них разные. И одних Вы называете «успешными», а других как назовете? Получается, что другие - это неуспешные. Но, с точки зрения социологии и те, и другие обществу нужны, потому как общество не может состоять из одних успешных людей. Если у одних будет «все», а у других «ничего», такое общество перестанет существовать. Поэтому государство на всех уровнях, в том числе и на уровне публичной власти ( местное самоуправление), должно проводить политику, которая даст возможность «неуспешным» людям иметь минимальный набор социальных благ и гарантий. В этот минимальный набор должно быть включено жилье. В противном случае, государство, которое не проводит социальной политики, но позволяет так резвиться с народными деньгами, определенной «успешной» группе лиц, будет обречено на социальные катаклизмы, кризисы, деградацию. Наше государство на уровне деклараций, не отказывается от проведения социальной политики, в части строительства жилья. Отсюда берутся цифры Минрегиона, по прогнозным показателям ввода жилья в эксплуатацию для регионов. Таким образом, озвучиваются целевые установки для местных властей, чтобы последние, при разработке документов развития, ставили перед собой аналогичные цели.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«По поводу "дорогого" жилья: есть один очень простой закон - движение на любой ступеньке лестницы недвижимости ведет к движению на всех ниже расположенных ступенях. Покупка "элитной" квартиры г-ном X означает освобождение им квартиры "бизнесс-класса", в которую переезжает г-н Y, освобождающий квартиру "эконом класса", в которую переезжает г-н Z, освобождающий... И т.д., вплоть до переезда кого-то из барака в хрущевку.
Проблема в том, что рынок недвижимости в Перми очень слабо развит, все предложения, вне зависимости от цены, одного уровня и одного качества (в свечках 17-25 этажей, ну еще есть в панельные десятиэтажки). Нормальных по качеству предложений нет ни в одном сегменте. При этом некачественного жилья в Перми построено более чем достаточно, предложение сегодня явно превышает спрос.»
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий(А.М.):
Практически все «некачественное жилье» построено в период с 1945 по 1987 годы. Около 90% всего жилфонда.
В период произвола либеральных реформ построили, оставшиеся 10% «некачественного жилья». Но, при этом, существует рынок, где совершаются сделки, где у каждого объекта есть своя цена, и если Вы спросите у покупателя, хочет ли он приобрести « некачественную» 1-комнатную «хрущевку» на 200 тыс.руб дешевле чем аналогичные варианты , желающих отказаться будет мало. Но и здесь есть свой предел. В барак люди не поедут.
Вы, под «некачественным» понимаете совершенно одно, а люди, переехавшие из барака в «хрущевку» просто очень счастливы, для них категории качества иные.
Мне не все нравится в архаичной, индустриальной архитектуре советского времени, но это наша история. И у этой архитектуры были свои счастливые пользователи и созерцатели. Можно сказать, что это была архитектура социального эксперимента, продолжение антисистемы Запада. Тогда были другие задачи перед страной и она их решала.
В данный исторический момент нам придется жить по принципу: «И» - «И». «И» создавая новое, «и» эксплуатируя старое, всем остальным процессам, в том числе «неразвитому» рынку недвижимости качественного жилья , так же придется существовать в предложенных историей обстоятельствах.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
alexander_loz:
«И, наконец, про экономику в мастер-плане. Интересующие Вас цифры есть в приложении "Экономика города", также, как и ответы на многие ваши вопросы: http://www.permgenplan.ru/ftp/books/masterplan/006_h.pdf»
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментарий (А.М.):
Я раньше просматривал это раздел, удивился, почему они его «Экономикой города» назвали. Там экономики нет, а есть сплошная пропаганда либерального свойства. Прогнозные цифры откуда? Кем расчет делался? Методика? Варианты развития событий? Видно только, что ребята надолго к нам планировали заехать, подсуетились по организации «проектного бюро». В Голландии конкуренция большая.
Вообще Генпланы городов очень сложные документы. Слишком трудная задача перед ними стоит. Основная проблема в подходах прогнозирования, а без качественного прогноза нет стратегии. В современном мире очень мала вероятность наступления благоприятствующих для нас событий к общему числу возможных. Если Генплан не может просматривать предстоящие проблемы на достаточную временную глубину, он теряет свой сакральный смысл и становится очень вредным документом.
В нашем варианте Генплан использует основные приемы статистического прогнозирования, но при этом совершенно не идет дальше, то есть теоретически не раскрывает суть будущих решений. Просто говорит, что надо делать так и так, и между цифрами и выводами, не дает ни какой связи. Текущая историческая парадигма развития общества заключается в том, что основные решения будут приниматься в условиях постоянной неопределенности, то есть когда результаты принимаемых решений не известны.
В Генплане нужны прогнозы, которые дают обоснования принятия решений в условиях неопределённости всех типов, их ценность сводится к сужению исходного множества альтернатив на основе информации, в том числе и статистической.
Вообще, я считаю, ценность Генплана была бы значительной, если бы он раскрывал несколько перспектив развития, где обосновывал вероятность наступления тех или иных событий, последствий, коллизий. Для нас важна оценка риска, через понимание вероятности наступления событий в будущем и алгоритмы моделирования принятия решений. Все идеологемы, предложенные Мастер-планом, Генпланом необходимо прокручивать через математический анализ, что является обязательным для стратегического проектирования. Есть простой пример с игральными костями. Опыт показывает, что, например, сумма 7 появляется много чаще, чем сумма 12. Это и понятно, так как 12 можно получить только в виде: 6 +6=12
а 7 - многими способами:
1+ 6 =7
2+ 5=7
3+ 4=7
4 +3=7
5 +2=7
6 +1=7
Так и в стратегическом планировании, если не оценивать вероятность возникновения событий, процессов в будущем, сложно представить правильность и ценность принимаемых сегодня решений.