Недвижимость: «дно»?
Я уже несколько раз писал посты про недвижимость, то предрекая её двукратное падение, то повествуя о новых проблемах малоэтажного строительства, то рассказывая про общий кризис в отрасли… А сейчас хочу рассказать чуть-чуть о другом - более оптимистичном, в некотором роде.
Как я уже (тоже) однажды писал, рынок недвижимости - это, в определённом смысле, более простое и понятное отражение всей экономики страны в целом. То есть, всегда понятно: если рынок недвижимости падает - то это значит, что и вся экономика страны рушится (недвижимость - как яркий и понятный, доступный для анализа «маркер» состояния экономики в целом), если рынок недвижимости растёт - то и экономика государства на подъёме, если недвижимость «стоит» - то и экономика, определённо, стагнирует. Итак, о чём же я хочу рассказать в этот раз.
Во-первых, хочется отметить, что несмотря на мои, как мне казалось, вполне обоснованные опасения о крахе рынка недвижимости в России, это моё апокалиптичное предсказание не сбылось, и, если только не произойдёт опять что-нибудь глобально негативное, то уже и не сбудутся. Мне не стыдно признавать свои заблуждения, потому что в данном случае - это не заблуждение, а просчёт, основанный на моих более пессимистичных ожиданиях.
В общем, если освободиться от «патриотичного угара», то 2 года назад можно было вполне обоснованно предполагать, что наш «заклятый партнёр» причинит нашей стране значительно больше урона, чем это случилось на практике. Причины, почему «пендосы» «порвали нашу экономику вклочья» только фигурально, пока трудно понять. У меня этому есть только одно логичное, как мне кажется, объяснение.
Вот, знаете, иногда так бывает, что играешь в карты, и за всю игру тебе ни один козырь из колоды не приходит, но, включив голову и благодаря умению (а также пользуясь ошибками противника), ты побеждаешь. А бывает, что у человека чуть ли не все козыри на руках, но он проигрывает, и сидит потом, с полным «веером» прекрасных карт и недоумевает: «Как так?!» Мне это, в определённой степени, напоминает сегодняшнюю геополитику: Путин (ну, он не один там, конечно, а - команда) пока практически идеально играет теми скудными ресурсами, которые у него имеются, а наши противники, обладая гигантскими возможностями, максимально бездарно ими пользуются.
Есть такое правило в игровых видах спорта: если не забиваешь ты - значит, забивают тебе. Вполне вероятно, что «гегемон» выдохся, и ему уже пора, как когда-то СССР, туда же - на свалку истории. В любом случае, те фееричные успехи, которые Путин одерживал раз за разом не только во внешней политике, но и внутри страны, на фоне развала и шатаний в стане «западных демократий», говорят о том, что что-то в планах «гегемона» идёт явно не так…
Так, но мы же не про геополитику здесь беседуем, верно? Это отступление было только затем, что я хотел объяснить причины, основываясь на которых, 2 года назад я, как мне казалось - обоснованно, ожидал намного более глубокого кризиса в нашей экономике и в сфере недвижимости в частности, чем это произошло в реальности в дальнейшем.
Итак, во-первых, катастрофичного кризиса не случилось, а на фоне улучшающейся геополитической обстановки вокруг России, то, надеюсь, уже и не случится. Из всего этого следует следующий пункт.
Во-вторых, нужно отметить, что, так или иначе, но, становится вполне очевидным по ряду признаков (в том числе по моим наблюдениям, изложенным здесь), что мы приближаемся или уже стоим на пороге того самого пресловутого «дна», после которого (теоретически) должен последовать рост. И что хочется сказать по этому поводу?
Потенциал к дальнейшему снижению цен на недвижимость близок к своему физическому пределу (если не случится опять что-нибудь глобальное негативное), а вот потенциал к росту высок.
Темпы объёмов строительства, которые последние пару лет по инерции продолжали оставаться высокими (достраивали ранее начатые объекты), в ближайшие 2-3 года будут убывать (это однозначно, так как рынок недвижимости находится в крайне стрессовом состоянии), а вот спрос на недвижимость, по мере роста осознания населением, что «дешевле уже не будет», начнёт оживляться. И что хочется отметить, в связи с этим.
Девальвация рубля обусловила пружину инфляции, и во многих отраслях цены уже давно и упорно ползут вверх, но только не в сфере недвижимости. Но так ведь не будет вечно, и когда-нибудь эта пружина должна будет разжаться, верно? Я видел, как в середине 2000-х, на фоне разгоняющейся ипотеки, цены на квартиры в один год удвоились (а всё остальное время увеличивались на 20-30% в год, кстати). С 2000 года цены на недвижимость выросли, в общем, более, чем в 10 раз (в рублях!). Неужели кто-то уверен, что цены ещё не смогут вырасти процентов на 50?! Мне кажется - легко!
Остался только один вопрос: когда?..
UPD Почитав комментарии понял, что часть читателей не совсем адекватно понимают прочитанное. Нет, некоторым персонажам, конечно, я не смогу ничего объяснить от слова совсем, но всем остальным вменяемым решил ещё немного пояснить свою мысль.
То, что я вижу в данный момент «дно» на рынке недвижимости, само по себе не говорит о том, что нужно в течении недели после прочтения данного поста срочно что-то себе купить. И более того, я вообще на 100% не готов утверждать, что именно в данный момент - «дно». Но здесь нужно кое-что понимать.
Во-первых, кризис на нашем рынке недвижимости в частности, и во всей экономике в общем, обусловлен и связан только с одним фактором - внешнеполитическая напряжённость из-за трений нашей и американской внешней политики, целей и интересов. Как только и/или если отношения между нашими странами нормализуются или начнут нормализовываться, так сразу же значительная часть проблем решится - в страну потекут импортные деньги (инвестиции). И в том числе на этом фоне начнётся рост стоимости недвижимости (которая в валютном выражении в настоящий момент стала крайне привлекательной - подешевела в 2 раза), снижение ставок по ипотеке (поступят западные «дешёвые» деньги в наши банки, что вызовет очередной виток роста стоимости недвижимости).
При этом, нужно понимать, что цены намного труднее и до́льше снижаются, чем растут (чисто психологический фактор - собственникам трудно смириться с мыслью, что их «надёжные» активы дешевеют). Зато, если уж цены начинают пухнуть, то растут они, обычно, быстро и рывками.
Во-вторых, так как главный влияющий фактор - это геополитика, которую, откровенно говоря, никто не в состоянии точно предсказывать, то любые предсказания на этот счёт - это равносильно гаданию на кофейной гуще (может сбыться, а может и нет). Но при этом, есть определённые предпосылки и ожидания, которые сигнализируют о том, что нормализация отношений очень вероятна. А если это произойдёт, то - смотри пункт первый.
При этом, даже если не случится потепление отношений между Россией и США, то, как я уже говорил, так или иначе, строители приближаются к «точке безубыточности». И если не произойдёт смягчения санкций, то в ближайшем будущем возможны только 2 варианта: или цены перестанут падать, или начнёт сворачиваться строительство. А скорее всего, произойдёт одновременно: и то, и другое. То есть, и цены далее значительно падать уже не смогут, и выбор начнёт скукоживаться.
В такой ситуации, уместно начать выбирать себе жильё уже сейчас. Слово «выбирать», если на секунду задуматься, то можно заметить - отличается от слова «покупать». Иными словами, начинать выбирать себе жильё нужно уже сейчас, чтобы, если пойдут сигналы о возможном росте рынка (а, как я уже выше отмечал, недвижимость значительно энергичнее дорожает, чем дешевеет), быть готовым купить. И купить не то, что попадётся в тот момент, когда цены уже начнут расти, и все, как тараканы обычно, начнут судорожно бегать и скупать чуть ли первое попавшееся, но, подготовившись и выбрав, сделать это осмысленно и не торопясь.
Кстати, иногда так бывает, что в некоторых случаях можно найти настолько хорошее предложение, что и ждать каких-то ещё дополнительных мифических скидок смысла уже не будет, потому что, если не торопиться, то можно найти то «идеальное предложение», в том числе по сочетанию цена/качество, лучше которого уже вряд ли можно будет что-то ещё найти. И, кстати, если начнётся рост, то времени искать такой «оптимальный» вариант уже не будет.
Короче, можете слушать меня или нет, но я упрямо советую начинать прямо сейчас подбирать себе недвижимость, если у вас были планы что-то купить. Потом может быть уже поздно. В любом случае, намного дешевле, чем сейчас, вряд ли будет, а вот вероятность того, что будет дороже и намного - высока.
