Рынок недвижимости: «стремительное падение» или «застой»?
В продолжение темы о моей гипотезе о наличии прямой взаимосвязи между состоянием экономики и рынка недвижимости.
Написал текст про падение экономики в России (в общем) и рынка недвижимости и строительства (в частности) ещё в начале лета 2015 года, и примерно в то же время, дискутируя со многими коллегами, и не только с ними, выделил для себя следующее, что хотелось бы донести и объяснить тем, кому это интересно.
Большая часть нижеизложенного, сформулировано было ещё год назад, но, полагаю, что актуальность на текущий момент не утратилась, и опубликовать всё это можно без изменений и корректировок.
1. Значительная часть даже профессиональных участников рынка недвижимости с удивительным упорством не желали (в тот момент, а многие и до сих пор - что особенно удивительно) признавать очевидное - что кризис на рынке недвижимости (и в экономике России в общем) уже вовсю начался, и что он будет глубже и дольше, чем это было в 2008-2010 гг. А раз так, то они не предпринимали и не предпринимают никаких соответствующих и адекватных действий для купирования соответствующих последствий для себя.
2. С завидным упорством, достойным лучшего применения, мои оппоненты в дискурсе мне доказывали, что кризис - это не «падение цен» (на недвижимость, в данном случае), а «стагнация рынка». Объяснял им и повторю здесь.
Что такое «стагнация»? Это ситуация, когда рынок «стоит». Но, на самом деле, в 2008-2010 гг у нас не было «стагнации рынка» - у нас было медленное «падение», и за 2 года рынок (недвижимости) просел примерно на 20-30% от пика конца 2007 года. То есть, декларируемые цены формально как бы «стояли», но реально продавалось только то, где продавец предлагал значительный дисконт. То есть, сделки то происходили, но только исключительно по ценам «ниже рынка». Таким образом, «застой» на рынке недвижимости был только по одной причине - денег и покупателей было мало, и настолько же мало было продавцов, готовых продавать по новым ценам, которые были значительно ниже их ожиданий. Таким образом, было «падение стоимости недвижимости», которое продавцы были не готовы принять, в связи с чем, случился каматоз на рынке недвижимости. Продавцы ждали «оживления» рынка, что в их понимании сводилось к возращению на ими удерживаемый уровень цен. Такое положение вещей и называется, обычно - кризис. Вот, как-то так.
3. Прежде, чем понять природу текущего кризиса рынка недвижимости в частности и всей экономики России в целом, давайте проанализируем прошлый кризис.
Итак, что случилось в 2008 году? (А на самом деле, тот кризис начался в 2007 году, просто, не сразу люди поняли, что происходит) Было денежно-кредитное «сжатие». То есть, в какой-то момент наличных и кредитных средств стало мало, в связи с чем, упал спрос. То есть людей, готовых тратить и покупать, в том числе недвижимость, стало заметно меньше. А раз так, то те, кому действительно были нужны деньги, стали цены снижать. А если есть люди, готовые снижать цену, то те, у кого эти деньги есть, будут искать и покупать именно у таких продавцов. Это элементарные истины, но, как оказалось, они до сих пор не всем очевидны.
В том числе потому, что на фоне «застоя», декларируемые цены на недвижимость не падали и не падают. Более того, в некоторых случаях некоторые люди (и даже некоторые строительные компании) пытались их поднимать. Почему? Во-первых, те, кто упорно «держит цену», явно не нуждаются в наличных деньгах «здесь и сейчас», а раз так, и поскольку недвижимость для таких продавцов - это единственный актив, то такой актив проще оставить себе, чем продать дешевле, чем рассчитывалось. Во-вторых, те, кто поднимают в таких условиях цену, думают примерно также, с той только разницей, что, наблюдая кризис, они планируют торговаться с той цены, на которую они «задрали», до той цены, которая была. И тот, и другой случай в текущий кризис - это бесперспективная и тупиковая стратегия.
Люди, которые «держали цену» в 2008 году, продали свои объекты только в 2011-2012 гг, то есть когда кризис закончился. Но текущий кризис имеет другую природу и не факт, что через 2-3 года он закончится.
В 2011 году кризис в России закончился, потому что к нам потекли деньги из США, после старта их программ «количественного смягчения», а потом и из ЕС, после старта их аналогичных программ. Ждать денег от Запада в текущей геополитической реальности наивно. Поэтому не стоит надеяться, что через год-два всё само рассосётся и само наладится. Не факт.
4. Я полагаю, что цены на недвижимость могут значительно упасть, в какой-то момент (на «дне») - даже вдвое. Некоторые мои оппоненты сомневаются в возможности такой глубины падения рынка недвижимости: дескать, 50% - это слишком много. По этому поводу скажу, что такое вполне возможно, так как в прошлый кризис цена упала на 20-30% за 2-3 года, а сейчас цена рухнула примерно настолько же за полгода (прим.: текст писался летом 2015 года). Темп и глубина падения - беспрецедентны для нашего рынка. Как именно (с какой скоростью) цена будет падать дальше - трудно сказать. В какой-то момент будет неизбежное «пике» - когда девелоперы начнут массово скидывать свои объекты, чтобы закрыть какие-то обязательства или чтобы «выйти в кэш».
С другой стороны, 50% - это, на мой взгляд, максимум падения. То есть - «дно». Любой пик, он относительно краткосрочный. Например, евро в декабре 2014 года тоже был по 100 рублей, но, сколько он стоит сейчас, и кто его успел тогда по тому курсу продать? То-то и оно.
5. Государственные программы «господдержки и софинансирования ипотеки»? При которых, ставка по кредиту сейчас получается у людей в 14%? На падающем рынке?! Да они еба... хм, с ума сошли! Вы, конечно, меня извините, но брать ипотеку под такие проценты сейчас могут только не совсем адекватные люди.
Такие проценты были у банков, когда рынок рос на 30% в год. Тогда это было выгодно. А сейчас влезть в такую кабалу, зная, что потом жильё будет дешевле, можно только от полного отчаяния.
6. Стабильность на рынок жилья может принести только или значительно более низкая процентная ставка по ипотеке, или значительно более высокая инфляция, на фоне которой, недвижимость будет вынуждена также начать дорожать. Если государство не поможет нашим банкам снизить ставку по ипотеке, то, значит, правительство рассчитывает на второй вариант.
Второй вариант мне меньше нравится, так как он означает не только стабилизацию сейчас и рост цен на недвижимость в будущем, но и, перед этим, стагнацию в строительстве, сжатие рынка («заморозка» строек) и банкротство части застройщиков. Не удивлюсь, если именно такой сценарий развития событий кому-то из чиновников лично выгоден.
И в заключение от себя лично, если вы всё-таки планируете покупку недвижимости, то я рекомендовал бы это сделать в 2016-м году. Почему?
Во-первых, если стройки «заморозятся», то и рынок «встанет» окончательно. То есть, любые обмены будут, как когда-то давно, происходить месяцами и годами, так как с выбором будет очень трудно (выбрали квартиру, а они не могут выбрать себе, потому что кто-то скинул цену, а кто-то нет - разброс цен огромный, «цепочки» растут, растягиваются, периодически разрываются и всё начинается сначала). Спросите своих родителей, как это происходило раньше. Многие отказывались от размена, так как любой обмен был очень долог и нуден, или приходилось соглашаться на любой более-менее подходящий вариант, или этот «обмен» становился каким-то перманентным хобби.
Во-вторых, если уж когда-нибудь рынок жилья оживится, то, как показывает практика, цена на недвижимость значительно быстрее растёт, чем падает. То есть, может сложиться такая ситуация, когда рынок недвижимости (и российская экономика в целом) выправится (да-да, такое тоже может случиться!), и тогда цены могут взлететь мгновенно. Были примеры, когда цены росли на 10% в месяц. В абсолютных цифрах - это достаточно большие суммы получаются. Я не уверен, если вы будете до последнего тянуть, то успеете вовремя среагировать.
Всем удачи.
P.S. С другой стороны, с учётом курса доллара, цена на недвижимость в рублях в России уже упала более, чем в 2 раза. Вот так вот. Понятно, что зарабатываем мы не в долларах, но всё же…
Продолжение следует
Написал текст про падение экономики в России (в общем) и рынка недвижимости и строительства (в частности) ещё в начале лета 2015 года, и примерно в то же время, дискутируя со многими коллегами, и не только с ними, выделил для себя следующее, что хотелось бы донести и объяснить тем, кому это интересно.
Большая часть нижеизложенного, сформулировано было ещё год назад, но, полагаю, что актуальность на текущий момент не утратилась, и опубликовать всё это можно без изменений и корректировок.
1. Значительная часть даже профессиональных участников рынка недвижимости с удивительным упорством не желали (в тот момент, а многие и до сих пор - что особенно удивительно) признавать очевидное - что кризис на рынке недвижимости (и в экономике России в общем) уже вовсю начался, и что он будет глубже и дольше, чем это было в 2008-2010 гг. А раз так, то они не предпринимали и не предпринимают никаких соответствующих и адекватных действий для купирования соответствующих последствий для себя.
2. С завидным упорством, достойным лучшего применения, мои оппоненты в дискурсе мне доказывали, что кризис - это не «падение цен» (на недвижимость, в данном случае), а «стагнация рынка». Объяснял им и повторю здесь.
Что такое «стагнация»? Это ситуация, когда рынок «стоит». Но, на самом деле, в 2008-2010 гг у нас не было «стагнации рынка» - у нас было медленное «падение», и за 2 года рынок (недвижимости) просел примерно на 20-30% от пика конца 2007 года. То есть, декларируемые цены формально как бы «стояли», но реально продавалось только то, где продавец предлагал значительный дисконт. То есть, сделки то происходили, но только исключительно по ценам «ниже рынка». Таким образом, «застой» на рынке недвижимости был только по одной причине - денег и покупателей было мало, и настолько же мало было продавцов, готовых продавать по новым ценам, которые были значительно ниже их ожиданий. Таким образом, было «падение стоимости недвижимости», которое продавцы были не готовы принять, в связи с чем, случился каматоз на рынке недвижимости. Продавцы ждали «оживления» рынка, что в их понимании сводилось к возращению на ими удерживаемый уровень цен. Такое положение вещей и называется, обычно - кризис. Вот, как-то так.
3. Прежде, чем понять природу текущего кризиса рынка недвижимости в частности и всей экономики России в целом, давайте проанализируем прошлый кризис.
Итак, что случилось в 2008 году? (А на самом деле, тот кризис начался в 2007 году, просто, не сразу люди поняли, что происходит) Было денежно-кредитное «сжатие». То есть, в какой-то момент наличных и кредитных средств стало мало, в связи с чем, упал спрос. То есть людей, готовых тратить и покупать, в том числе недвижимость, стало заметно меньше. А раз так, то те, кому действительно были нужны деньги, стали цены снижать. А если есть люди, готовые снижать цену, то те, у кого эти деньги есть, будут искать и покупать именно у таких продавцов. Это элементарные истины, но, как оказалось, они до сих пор не всем очевидны.
В том числе потому, что на фоне «застоя», декларируемые цены на недвижимость не падали и не падают. Более того, в некоторых случаях некоторые люди (и даже некоторые строительные компании) пытались их поднимать. Почему? Во-первых, те, кто упорно «держит цену», явно не нуждаются в наличных деньгах «здесь и сейчас», а раз так, и поскольку недвижимость для таких продавцов - это единственный актив, то такой актив проще оставить себе, чем продать дешевле, чем рассчитывалось. Во-вторых, те, кто поднимают в таких условиях цену, думают примерно также, с той только разницей, что, наблюдая кризис, они планируют торговаться с той цены, на которую они «задрали», до той цены, которая была. И тот, и другой случай в текущий кризис - это бесперспективная и тупиковая стратегия.
Люди, которые «держали цену» в 2008 году, продали свои объекты только в 2011-2012 гг, то есть когда кризис закончился. Но текущий кризис имеет другую природу и не факт, что через 2-3 года он закончится.
В 2011 году кризис в России закончился, потому что к нам потекли деньги из США, после старта их программ «количественного смягчения», а потом и из ЕС, после старта их аналогичных программ. Ждать денег от Запада в текущей геополитической реальности наивно. Поэтому не стоит надеяться, что через год-два всё само рассосётся и само наладится. Не факт.
4. Я полагаю, что цены на недвижимость могут значительно упасть, в какой-то момент (на «дне») - даже вдвое. Некоторые мои оппоненты сомневаются в возможности такой глубины падения рынка недвижимости: дескать, 50% - это слишком много. По этому поводу скажу, что такое вполне возможно, так как в прошлый кризис цена упала на 20-30% за 2-3 года, а сейчас цена рухнула примерно настолько же за полгода (прим.: текст писался летом 2015 года). Темп и глубина падения - беспрецедентны для нашего рынка. Как именно (с какой скоростью) цена будет падать дальше - трудно сказать. В какой-то момент будет неизбежное «пике» - когда девелоперы начнут массово скидывать свои объекты, чтобы закрыть какие-то обязательства или чтобы «выйти в кэш».
С другой стороны, 50% - это, на мой взгляд, максимум падения. То есть - «дно». Любой пик, он относительно краткосрочный. Например, евро в декабре 2014 года тоже был по 100 рублей, но, сколько он стоит сейчас, и кто его успел тогда по тому курсу продать? То-то и оно.
5. Государственные программы «господдержки и софинансирования ипотеки»? При которых, ставка по кредиту сейчас получается у людей в 14%? На падающем рынке?! Да они еба... хм, с ума сошли! Вы, конечно, меня извините, но брать ипотеку под такие проценты сейчас могут только не совсем адекватные люди.
Такие проценты были у банков, когда рынок рос на 30% в год. Тогда это было выгодно. А сейчас влезть в такую кабалу, зная, что потом жильё будет дешевле, можно только от полного отчаяния.
6. Стабильность на рынок жилья может принести только или значительно более низкая процентная ставка по ипотеке, или значительно более высокая инфляция, на фоне которой, недвижимость будет вынуждена также начать дорожать. Если государство не поможет нашим банкам снизить ставку по ипотеке, то, значит, правительство рассчитывает на второй вариант.
Второй вариант мне меньше нравится, так как он означает не только стабилизацию сейчас и рост цен на недвижимость в будущем, но и, перед этим, стагнацию в строительстве, сжатие рынка («заморозка» строек) и банкротство части застройщиков. Не удивлюсь, если именно такой сценарий развития событий кому-то из чиновников лично выгоден.
И в заключение от себя лично, если вы всё-таки планируете покупку недвижимости, то я рекомендовал бы это сделать в 2016-м году. Почему?
Во-первых, если стройки «заморозятся», то и рынок «встанет» окончательно. То есть, любые обмены будут, как когда-то давно, происходить месяцами и годами, так как с выбором будет очень трудно (выбрали квартиру, а они не могут выбрать себе, потому что кто-то скинул цену, а кто-то нет - разброс цен огромный, «цепочки» растут, растягиваются, периодически разрываются и всё начинается сначала). Спросите своих родителей, как это происходило раньше. Многие отказывались от размена, так как любой обмен был очень долог и нуден, или приходилось соглашаться на любой более-менее подходящий вариант, или этот «обмен» становился каким-то перманентным хобби.
Во-вторых, если уж когда-нибудь рынок жилья оживится, то, как показывает практика, цена на недвижимость значительно быстрее растёт, чем падает. То есть, может сложиться такая ситуация, когда рынок недвижимости (и российская экономика в целом) выправится (да-да, такое тоже может случиться!), и тогда цены могут взлететь мгновенно. Были примеры, когда цены росли на 10% в месяц. В абсолютных цифрах - это достаточно большие суммы получаются. Я не уверен, если вы будете до последнего тянуть, то успеете вовремя среагировать.
Всем удачи.
P.S. С другой стороны, с учётом курса доллара, цена на недвижимость в рублях в России уже упала более, чем в 2 раза. Вот так вот. Понятно, что зарабатываем мы не в долларах, но всё же…
Продолжение следует