Недвижимость vs Депозит
Различные организации не устают напоминать, что недвижимость якобы растет уже в цене или вырастет в скором времени.
Собственники недвижимости не спешат снижать цену, некоторые отказываются от продажи в пользу сдачи в аренду.
Так ли это выгодно? Ниже не совет как поступать, и не продажа услуг банков, а одно из мнений к сведению.
Падение курса гривны. Рост цен на недвижимость. Не возврат депозитов.
Ранее анализировали эти мифы. По тексту ссылки.
Снизятся ли ставки депозитов?
Детально про процентный риск для финансистов и обывателей.
Общество | Экономика и Финансы | Недвижимость | Банки
Доходность сдачи в аренду (рента).
По данным сайта Aviso цена однокомнатной квартиры («чешка», косметический ремонт) на м. «Минская» составляет 420 тыс. грн.
Стоимость аренды такой квартиры составит 4-4,5 тыс. грн.
Условная доходность нашего актива 11,4-12,9% годовых.
Доходность по депозитам в гривне намного выше.
Арифметически не выгодно не только покупать квартиру для сдачи в аренду за кредитные средства.
Но и просто держать деньги в недвижимости, а не в депозите.
Какой убыток от удерживания цены продажи.
Если квартира находится на экспозиции полгода и предположить, что выручка от продажи была бы размещена на депозит под 20% годовых.
То убыток составит 42 тыс. грн.
Если снизить цену на 30 тыс. грн. по рассматриваемому примеру - то квартира будет продана наверно моментально.
Ведь за 390 тыс. грн. предлагаются квартиры на м. «Героев Труда».
Почему же собственник недвижимости так консервативен? Предположу, что он:
1. Опасается обвала гривны.
2. Верит в устойчивость цены на недвижимость.
3. Опасается обмана со стороны банка.
4. Опасается снижения ставок на депозиты.
Первый, второй и третий пункты я описывал ранее.
Снизятся ли депозитные ставки? Какая ситуация? Почему так?
Для точной оценки процессов необходимо четко понимать суть, которую за собой скрывают цифры.
Потому проанализирую потребность экономики в дополнительных вливаниях в сезон сбора урожая крайне условно, для примерной оценки ситуации.
Исходя из графика ниже видно, что уже с апреля 2008 г. в экономике возникла острая потребность в денежных средствах (первый красный очаг, плотный серый лес кредитов на межбанке, всплеск ставки KIAKR).
Предположу, что для возврата европейского финансирования, описанного на примере Прибалтики (предпоследний раздел), резко потребовались денежные ресурсы, они изымались из растущей экономики материнскими европейскими банками.
Сжатие экономики, после резкого охлаждения спекулятивного спроса (конец 2008 г.) высвободило существенные денежные ресурсы и в 2009-2011 г. НБУ изымал избыточную ликвидность (синие сталактиты снизу, красные линии продажи ОВГЗ).
Можно предположить, что такие изъятия денежных средств сохранили средний уровень депозитной ставки и удержали инфляцию.
Но уже в 2011 году осенью наблюдается активизация кредитования на межбанке, а осенью именно резкий рост потребности экономики в деньгах (кредит - банкам от НБУ; депозит - банков в НБУ).
В 2012 г. такая сезонная потребность началась раньше, уже с июня вместо августа.
Проседание остатков денежных средств у банков в 2012 году как раз наблюдается с июня и длится до начала ноября.
Почему? Может из-за ожиданий девальвации ввиду выборов в Раду?
И ведь не население генерирует такой спрос.
Чисто физически невозможно через кассу обменять очень мелкими суммами объемы нескольких миллиардов долларов.
Приведенная информация не учитывает погашения кредитов НБУ банками, направление кредитов НБУ на выкуп ценных бумаг правительства.
ОВГЗ и прочие моменты о которых я просто не знаю. Буду рад советам и комментариям, или готовым расчетам других аналитиков.
Предположу, что осенью и без спроса на валюту и с ним - экономике, а значит и банкам как транзитным структурам - требуется больше средств.
Две грядки роста активности межбанковского кредитования (серые холмики в первом, крупном графике) к весне и еще больше к осени-зиме/
На мой взгляд, отражают необходимость финансирования весенне-полевых работ, сбора урожая и его перепродажи с концентрацией у крупных операторов.
Теоретически НБУ может так удовлетворять сезонный спрос, что ставки по депозитам не будут расти вверх осенью.
К банкам приходят заемщики, а банки не идут за депозитами, а идут в НБУ. Нехватка денег не ощущается и цены на депозиты не растут.
Условно необходимо около 4 млрд. грн. в месяц (всего около 16 млрд. грн. в сезон) на сельское хозяйство (как примерная разница колебаний спроса на доллар США, баланса вливаний в банки НБУ за июнь-август и за сентябрь-ноябрь 2012 г.).
Повторюсь это условная цифра и точнее ее считать на основании площадей посевов, затрат на уборку, на логистику, на сделки купли-продажи объемов урожая и прочие операции.
Но сам масштаб цифры относительно остатков средств у банков - показывает, что без вливаний банки не справятся с такой нагрузкой.
Это показывает даже незначительность (для стороннего зрителя) колебания изъятий и вливаний денежной массы относительно среднего уровня запаса денег у банков (максимум около 30-40%).
На практике - рефинансирование НБУ (или выкуп ОВГЗ) - получат не все банки (без политики, просто не все банки в хорошем состоянии).
Удельный вес не государственных или не подконтрольных банков - достаточно высок. Остальные банки пойдут за деньгами к населению.
Спрос на деньги от экономики - такие банки будут удовлетворять привлечением депозитов. Выступят локомотивами рынка и ростом ставки потянут за собой остальные банки,
которым нужно просто поддерживать постоянный приток депозитов и не допустить их отток к конкурентам.
Отсутствие тотального финансирования экономики государством делает востребованным финансы домохозяйств, депозиты от них.
Оснований резко снижать ставку рефинансирования (как базу депозитной ставки) - в среднесрочном периоде 1-3 года, высоковероятно не будет.
Мероприятия по созданию банка для кредитования сельского хозяйства лишь очень частично решать вопрос снижения депозитных ставок.
Ввиду отсутствия сети и пока еще низкой концентрации сельскохозяйственного бизнеса в Украине.
В России
C основной долей рынка у государственных банков, вероятно ситуация проще.
Спрос на ликвидность поддерживается через государственные механизмы рефинансирования банков - центробанком страны.
А тех кто хочет пропылесосить население, привлекает граждан высокими ставками депозитов.
Достаточно жестко регулируют.
Потому ставки на депозиты ниже и динамика их - сезонно выражена разве что в 2012 г., и то - незначительно.
В Беларуси
Опять же только государственный банк ОАО "АСБ Беларусбанк" занимает 41% активов банковской системы.
Высокие ставки по депозитам поддерживаются высокой ставкой рефинансирования Национального Банка Беларуси (почем национальный банк кредитует коммерческие банки, в Украине 7,5%, в ЕС - 0,75%),
Высокая ставка рефинансирования защищает зайчик от девальвации и кризис был пройден зимой 2011 г.
Но и здесь ставки депозитов на осень - растут!
Таким образом,
1. Стратегия размещения домохозяйствами депозитов осенью-зимой на год не подвергается видимым угрозам.
И вероятно на практике сезонное колебание сложно (если не невозможно) устранить.
2. Доходность актива «депозит» будет выше сдачи в аренду жилой недвижимости.
3. Сам актив «недвижимость» продолжит дешеветь ввиду макроэкономических причин.
Всё больше объектов недвижимости выставляются по «договорной цене», почти у всех присутствует опция «торг».
08.05.2013
Общество | Экономика и Финансы | Недвижимость | Банки
Собственники недвижимости не спешат снижать цену, некоторые отказываются от продажи в пользу сдачи в аренду.
Так ли это выгодно? Ниже не совет как поступать, и не продажа услуг банков, а одно из мнений к сведению.
Падение курса гривны. Рост цен на недвижимость. Не возврат депозитов.
Ранее анализировали эти мифы. По тексту ссылки.
Снизятся ли ставки депозитов?
Детально про процентный риск для финансистов и обывателей.
Общество | Экономика и Финансы | Недвижимость | Банки
Доходность сдачи в аренду (рента).
По данным сайта Aviso цена однокомнатной квартиры («чешка», косметический ремонт) на м. «Минская» составляет 420 тыс. грн.
Стоимость аренды такой квартиры составит 4-4,5 тыс. грн.
Условная доходность нашего актива 11,4-12,9% годовых.
Доходность по депозитам в гривне намного выше.
Арифметически не выгодно не только покупать квартиру для сдачи в аренду за кредитные средства.
Но и просто держать деньги в недвижимости, а не в депозите.
Какой убыток от удерживания цены продажи.
Если квартира находится на экспозиции полгода и предположить, что выручка от продажи была бы размещена на депозит под 20% годовых.
То убыток составит 42 тыс. грн.
Если снизить цену на 30 тыс. грн. по рассматриваемому примеру - то квартира будет продана наверно моментально.
Ведь за 390 тыс. грн. предлагаются квартиры на м. «Героев Труда».
Почему же собственник недвижимости так консервативен? Предположу, что он:
1. Опасается обвала гривны.
2. Верит в устойчивость цены на недвижимость.
3. Опасается обмана со стороны банка.
4. Опасается снижения ставок на депозиты.
Первый, второй и третий пункты я описывал ранее.
Снизятся ли депозитные ставки? Какая ситуация? Почему так?
Для точной оценки процессов необходимо четко понимать суть, которую за собой скрывают цифры.
Потому проанализирую потребность экономики в дополнительных вливаниях в сезон сбора урожая крайне условно, для примерной оценки ситуации.
Исходя из графика ниже видно, что уже с апреля 2008 г. в экономике возникла острая потребность в денежных средствах (первый красный очаг, плотный серый лес кредитов на межбанке, всплеск ставки KIAKR).
Предположу, что для возврата европейского финансирования, описанного на примере Прибалтики (предпоследний раздел), резко потребовались денежные ресурсы, они изымались из растущей экономики материнскими европейскими банками.
Сжатие экономики, после резкого охлаждения спекулятивного спроса (конец 2008 г.) высвободило существенные денежные ресурсы и в 2009-2011 г. НБУ изымал избыточную ликвидность (синие сталактиты снизу, красные линии продажи ОВГЗ).
Можно предположить, что такие изъятия денежных средств сохранили средний уровень депозитной ставки и удержали инфляцию.
Но уже в 2011 году осенью наблюдается активизация кредитования на межбанке, а осенью именно резкий рост потребности экономики в деньгах (кредит - банкам от НБУ; депозит - банков в НБУ).
В 2012 г. такая сезонная потребность началась раньше, уже с июня вместо августа.
Проседание остатков денежных средств у банков в 2012 году как раз наблюдается с июня и длится до начала ноября.
Почему? Может из-за ожиданий девальвации ввиду выборов в Раду?
И ведь не население генерирует такой спрос.
Чисто физически невозможно через кассу обменять очень мелкими суммами объемы нескольких миллиардов долларов.
Приведенная информация не учитывает погашения кредитов НБУ банками, направление кредитов НБУ на выкуп ценных бумаг правительства.
ОВГЗ и прочие моменты о которых я просто не знаю. Буду рад советам и комментариям, или готовым расчетам других аналитиков.
Предположу, что осенью и без спроса на валюту и с ним - экономике, а значит и банкам как транзитным структурам - требуется больше средств.
Две грядки роста активности межбанковского кредитования (серые холмики в первом, крупном графике) к весне и еще больше к осени-зиме/
На мой взгляд, отражают необходимость финансирования весенне-полевых работ, сбора урожая и его перепродажи с концентрацией у крупных операторов.
Теоретически НБУ может так удовлетворять сезонный спрос, что ставки по депозитам не будут расти вверх осенью.
К банкам приходят заемщики, а банки не идут за депозитами, а идут в НБУ. Нехватка денег не ощущается и цены на депозиты не растут.
Условно необходимо около 4 млрд. грн. в месяц (всего около 16 млрд. грн. в сезон) на сельское хозяйство (как примерная разница колебаний спроса на доллар США, баланса вливаний в банки НБУ за июнь-август и за сентябрь-ноябрь 2012 г.).
Повторюсь это условная цифра и точнее ее считать на основании площадей посевов, затрат на уборку, на логистику, на сделки купли-продажи объемов урожая и прочие операции.
Но сам масштаб цифры относительно остатков средств у банков - показывает, что без вливаний банки не справятся с такой нагрузкой.
Это показывает даже незначительность (для стороннего зрителя) колебания изъятий и вливаний денежной массы относительно среднего уровня запаса денег у банков (максимум около 30-40%).
На практике - рефинансирование НБУ (или выкуп ОВГЗ) - получат не все банки (без политики, просто не все банки в хорошем состоянии).
Удельный вес не государственных или не подконтрольных банков - достаточно высок. Остальные банки пойдут за деньгами к населению.
Спрос на деньги от экономики - такие банки будут удовлетворять привлечением депозитов. Выступят локомотивами рынка и ростом ставки потянут за собой остальные банки,
которым нужно просто поддерживать постоянный приток депозитов и не допустить их отток к конкурентам.
Отсутствие тотального финансирования экономики государством делает востребованным финансы домохозяйств, депозиты от них.
Оснований резко снижать ставку рефинансирования (как базу депозитной ставки) - в среднесрочном периоде 1-3 года, высоковероятно не будет.
Мероприятия по созданию банка для кредитования сельского хозяйства лишь очень частично решать вопрос снижения депозитных ставок.
Ввиду отсутствия сети и пока еще низкой концентрации сельскохозяйственного бизнеса в Украине.
В России
C основной долей рынка у государственных банков, вероятно ситуация проще.
Спрос на ликвидность поддерживается через государственные механизмы рефинансирования банков - центробанком страны.
А тех кто хочет пропылесосить население, привлекает граждан высокими ставками депозитов.
Достаточно жестко регулируют.
Потому ставки на депозиты ниже и динамика их - сезонно выражена разве что в 2012 г., и то - незначительно.
В Беларуси
Опять же только государственный банк ОАО "АСБ Беларусбанк" занимает 41% активов банковской системы.
Высокие ставки по депозитам поддерживаются высокой ставкой рефинансирования Национального Банка Беларуси (почем национальный банк кредитует коммерческие банки, в Украине 7,5%, в ЕС - 0,75%),
Высокая ставка рефинансирования защищает зайчик от девальвации и кризис был пройден зимой 2011 г.
Но и здесь ставки депозитов на осень - растут!
Таким образом,
1. Стратегия размещения домохозяйствами депозитов осенью-зимой на год не подвергается видимым угрозам.
И вероятно на практике сезонное колебание сложно (если не невозможно) устранить.
2. Доходность актива «депозит» будет выше сдачи в аренду жилой недвижимости.
3. Сам актив «недвижимость» продолжит дешеветь ввиду макроэкономических причин.
Всё больше объектов недвижимости выставляются по «договорной цене», почти у всех присутствует опция «торг».
08.05.2013
Общество | Экономика и Финансы | Недвижимость | Банки