Состояние экономики России: ещё падает или уже «дно»?
Некоторые оптимисты утверждают, что в текущий момент мы наблюдаем «дно» сегодняшнего кризиса в России. По крайней мере, некоторые люди из Кремля на это намекают. На мой взгляд, это не соответствует истине. Объясню на пальцах почему.
Самый простой и самый доступный индикатор состояния экономики страны - это рынок недвижимости. Люди всегда совершают сделки с недвижимостью - размениваются, покупают или оформляют право собственности иным способом, берут ипотеку и так далее - улучшают свои жилищные условия (или расширяют производственные, офисные площади) только в экономически благоприятное время. То есть строительный рынок в общем, и рынок недвижимости в частности - это точный индикатор стабильности и состояния экономики в целом.
В настоящий момент рынок недвижимости стремительно падает, и «дна» его, вопреки желанию многих, не видно. На мой взгляд, если ничего не изменится, то рынок недвижимости (и экономика в целом) нащупает своё «дно» только через 1-2 года. Сейчас объясню, почему я так думаю.
При цене доллара в 30 рублей и «бочке» нефти в 40 долларов 10 лет назад цена за квадратный метр была в 3 раза меньше нынешней (всё примерно, хирургическая точность не важна, «копейки» округляем - анализируем тенденции). Да, сейчас доллар стоит 65 рублей, но и стоимость импорта при строительстве - это не главная статья расходов. Да, нефть сейчас в полтора раза дороже, но и гос.расходы на социалку и армию увеличились. То есть «лишних» денег, готовых выйти на рынок, нет. Таким образом, цена на недвижимость по сравнению с ценой начала 2015 года (исторического максимума) может упасть примерно на 50%, и это будет вполне обоснованный, общей ситуацией в стране, её уровень. Ещё раз повторю: если ничего не изменится.
Точное прогнозирование, при наличии такого большого количества переменных и влияющих на строительный рынок факторов - это очень неблагодарное дело. Я бы о другом здесь поразмышлял - доступном к прогнозированию и анализу.
До тех пор, пока строительство будет рентабельно, строители будут продолжать строить. При этом, спрос будет падать, так как весь вышеуказанный 3-хкратный рост был спровоцирован в первую очередь доступной ипотекой и дешёвыми западными деньгами, а также высокими ценами на нефть (примерно в 1,5-2 раза выше, от нынешних уровней). Без этих факторов, спрос будет падать до тех пор, пока рынок не нащупает равновесие. Гигантская маржинальность и фантастическая коррупция в строительном секторе не могут существовать в тот момент, когда вся страна стремительно беднеет, поэтому строительный рынок, как и все остальные в стране, должен будет придти к реальной и обоснованной рентабельности. До этого момента ещё очень далеко.
Более того, прежде, чем придти в равновесное состояние, строительный рынок должен нащупать «дно», от которого и оттолкнуться к нормальному и обоснованному в текущей ситуации уровню. В данном случае «дно» - это повсеместное замораживание строящихся объектов и отказ от нового строительства. Когда это произойдёт - это и будет «дно».
Вместе с тем, само по себе сворачивание строительства не означает, что после этого рынок начнёт расти. Для роста или нахождения нормального равновесного состояния должны начать работать факторы роста или хотя бы политическая и экономическая ситуация в стране и в мире должны нормализоваться и стабилизироваться. В данный момент совершенно бессмысленно делать какие-либо прогнозы относительно макро экономики и политики. Между тем, можно спрогнозировать и выделить, как маркеры те факторы, присутствие которых должно будет вызвать если не рост, то, хотя бы, нормализацию обстановки на строительном рынке. Итак, что это за маркеры (факторы)?
Внутренние факторы: заложенные в бюджет значительная господдержка строительных организаций и субсидирование ипотеки (наиболее вероятные и самые быстродействующие меры); структурное реформирование и оздоровление экономики (результаты будут только в долгосрочной перспективе, пока трудно в это верится).
Внешние факторы: значительные инвестиции из Азии в нашу экономику (пока маловероятно, но возможно), рост стоимости нефти (пока маловероятно, но, при определённом стечении обстоятельств, возможно), системные кризисы в Европе и/или в Америке (пока маловероятно).
Из всего вышеперечисленного, самое вероятное и самое быстродейственное - это господдержка строителей и ипотеки, но данные затраты - это явно не приоритет для нашего правительства в текущий момент. Кроме того, для того, чтобы такая программа была запущена в жизнь, эту статью расходов нужно заложить в бюджет, а для этого строители уже сейчас должны бы были толпами плакаться везде о своём бедственном положении. Ничего этого мы не видим. Значит, любая значимая поддержка от государства возможна не ранее, чем в 2017 году, а до того момента… ну, я говорил уже.
Если значимых «факторов роста» не случится, то строительный рынок, после своего падения, может годами потом болтаться где-то возле «дна» в полу коматозном состоянии. Такое уже было в конце 80-х и в течение всех 90-х. Ничего нового или невероятного в таком положении нет.
Таким образом, в этом году и неизбежно (как минимум) в следующем году, наслаждаемся наблюдением за падением цен на недвижимость и паникой среди продавцов недвижимости и тех «инвесторов», кто считал недвижимость самым надёжным хэджем от рисков кризиса. Одновременно наблюдаем незапланированную реализацию гос.программы «доступное жильё».
Увидев вышеописанные признаки «дна» (замораживание строительства), если будет финансовая возможность, приобретаем с приятным дисконтом понравившиеся объекты.
Таким образом, так как строительный сектор - это одновременно и один из ведущих локомотивов экономики, и яркий и понятный индикатор состояния её же, то, можно сделать вывод о том, что «дно» в нашей экономике мы увидим не ранее, чем через год-два.
При этом, скорее всего, где-то там внизу мы все и подвиснем на какое-то время. Оптимизма не испытываю, но если я ошибаюсь, и всё у нас скоро наладится, буду несказанно рад этому. Вот так вот.
Всем всего…
P.S. Кому-то может показаться, что анализировать состояние экономики с точки зрения рынка недвижимости - это несколько странно. Да, возможно, это необычный и непривычный способ, но зато, как показывает практика, этот способ крайне прост, понятен, и при этом эффективен.
У обывателя нет возможности анализировать тонну цифр и аналитики по разным секторам экономики, чтобы самостоятельно понять, куда в настоящий момент движется наша экономика, а вот взглянуть на состояние и динамику рынка недвижимости - легко.
Можно, конечно, не заморачиваться и верить всему тому, что говорят из телевизора, но такие наивные люди вряд ли дочитали бы мою статью до этого места.
Недвижимость - это такая штука, которую покупают (расширяются, улучшаются) только тогда, когда экономика страны демонстрирует положительную динамику. То есть когда в стране у людей есть лишние деньги. Когда же экономика больна и падает, то народу как-то уже не до недвижимости, поэтому там (в секторе недвижимости) наблюдается стагнация и падение. Когда же в стране есть «лишние деньги» (то есть экономика в профиците), то у людей есть возможность эти деньги тратить на недвижимость и прочие предметы далеко не первой необходимости - рынок недвижимости растёт и бурлит.
Стимулировать рынок недвижимости и строительный сектор - это всегда очень дорого. Проще простимулировать что угодно, в том числе, например, продажи машин, продуктов питания или ещё чего, но только не рынок недвижимости. Поэтому, если у государства есть на стимулирование строительства или рынка недвижимости деньги, то, значит, там ещё не всё плохо. И наоборот.
Таким образом, на мой взгляд, корреляция между рынком недвижимости и общим состоянием экономики страны полная и точная, в связи с чем, всем желающим самостоятельно думать и анализировать советую смотреть на состояние рынка недвижимости и делать свои выводы.
Продолжение следует
#недвижимость, #рынок, #рынок_недвижимости, #дно, #Россия, #падение, #строительный_рынок, #экономика_России
