Инвестиции в бизнес. Недвижимость как путь к финансовой независимости и семейному бизнесу

[way_rich]

18 октября 2012 года я провел свою первую сделку в бизнесе, который развиваю и в который выкладываюсь уже три года. И на мой взгляд, в исторической перспективе, существует только один совершенно безрисковый вид бизнеса или предпринимательства - владение недвижимостью и сдача ее в наем.

Comments

[way_rich]

Сейчас в ближнем МО и Москве, за счет ипотеки и массовой истерии по поводу "второй волны" на рынке зреет пузырь. До 2016 лопнет точно. Снизимся до уровня 2009, а в пересчете к золоту - упадем еще ниже. Индекс кв.м./золото уже давно в отрицательной динамике (с 2006 года). Но спрос на ликвидное жилье есть и будет всегда. Он подогревается регионами. Стоимость аренды как и ЗП пока растет за счет инфляции. Байки, что в Москве и МО проблема сдать квартиру из той же сказки, что в Москве нет работы.

[navimann]

Вот видите, пункт 3 не совсем катит. Риск потери основного капитала немалый.

Это не значит что я против этого бизнеса.

[stopmoose]

как ищите объекты? сами? или агент есть какой знакомый?
я тоже хотел занятся чем то похожим. но просто не знаю как выбрать наиболее выгодные варианты для покупки. в итоге просто купил однушку в которой вероятно буду сам жить когда она достроится :)

берёте новостройки или ищите на вторичке?
если новостройки то как найти оптимальные варианты?

[stopmoose]

у меня доходность маленькая получается. квартира 2.5 млн. готова будет через 2 года. + её надо обставить и может даже сделать ремонт. сдаваться будет в лучем случае за 20 т.р. т.е. за 240 тыс. рублей в год.

доходность меньше 10%.

а если учитывать что 2.5 млн можно было держать в банке под процентами 2 года то доходность вовсе упадёт до 6-7%.

по факту можно либо продать квартиру готовую за 3.4-3.5 млн либо сдавать за 20 т.р. и я не уверен что последнее выгоднее, ведь из этих 20 т.р. нужно будет выделять ещё на поддержание квартиры.

в общем имхо тут нужно очень тщательно выбирать объект недвижимости чтобы соотношение цена/прибыль было наиболее выгодным. все цены для спб.

[way_rich]

К сожалению этот бизнес не даст больше 10% никак. Посмотрите статьи на irn.ru - западные инвесторы в России сейчас инвестируют в коммерческую недвижимость, которая дает 12% и это очень много по сравнению с другими рынками.

[way_rich]

Добрый день. Объекты ищу сам. Для меня в выборе объектов самый главный фактор - перспектива транспортного и промышленного развития. Смотрю экономические и демографические данные по городам, изучаю процент вклада городов в ВВП региона, изучаю положение свободных экономических зон и промышленных парков, слежу за политической ситуацией и отношением региональной власти и власти на местах. Смотрю города самостоятельно. Для меня ближайшее Подмосковье пока недоступно из за высоких цен, но и доходность в нем меньше чем в дальнем - стремиться к 6-7 процентам. Планирую использовать налоговый вычет и вычет на проценты ипотеки. Агенты нужны на местах для сдачи и управления - контакты наращиваю самостоятельно. Делаю расчеты вручную по каждому объекту методом сравнения в одинаковом временном промежутке. Примеры расчетом могу выслать отдельно. Пришел к выводу что наиболее оптимальный вариант - вложение в новостройки на этапе 50% готовности с первоначальным взносом 2/3 от стоимости. Такой подход позволяет нарастить 20% к стоимости кв.м. после ввода

[amsnkv]

На этапе накопления на квартиру деньги держат на депозитах или в акциях, или еще какие формы инвестиций. Если дружишь с математикой, то доходы от аренды всегда были 5-6% годовых. Те же депозиты могут принести в 2 раза больше, а проблем меньше, и когда накопишь - понимаешь, что вкладываться в недвижимость равнозначно потере денег... если не рассчитывать на взрывной рост недвижимости как в 2006-2007гг,, но мы уже по ценам достигли верхних мировых цен...

[navimann]

Сдавать по-разному можно Посуточная сдача окупается лучше. Но тербует намного больших временных и материальных трат.

[way_rich]

Для этого в нормальных странах есть услуга доверительного управления жилой недвижимостью. У нас ее нету. Сдавать можно действительно по разному. Ни к чему не призываю, но вот варианты: посуточная аренда, вывод из жилого фонда, прописка за деньги, заселение таджиков. Какая страна такие и методы.

[way_rich]

Имхо, самое ценное - денежный поток. Кроме того, депозит лежит в банке. Тем самым ваши деньги находятся у контрагента и подвергаются его рискам. Депозит дает ежемесячный денежный поток только если отказать от капитализации. В России недвижимость будет падать только в депрессивных регионах или на рынках-пузырях. "Экономический пузырь - торговля крупными объёмами товара или чаще ценными бумагами по ценам, существенно отличающимся от справедливой цены. Как правило, ситуация характеризуется ажиотажным спросом на некий товар, в результате чего цена на него значительно вырастает, что, в свою очередь, вызывает дальнейший рост спроса". Пузыри - Москва, Подмосковье (ближнее), Сочи, города проведения ЧМ мира (в перспективе).

[stopmoose]

а вы торгуетесь с застройщиком? вообще есть ли смысл покупать по обычным ценам по которым всем продают? я слышал что люди которые професионально этим занимаются умеют у застройщика сторговать вплоть до 20% от стоимости квартиры по прайсу. что скажете про "главстрой"?

[way_rich]

Вопрос не простой. Я считаю, что торговаться нужно всегда и за все - за это же денег не берут) Имхо, определенный торг возможен по нескольким направлениям. Первое - отделка. Если объект сдается с муниципальной отделкой, но есть желание сделать ее самостоятельно, то застройщик скорее всего согласиться скинуть цену кв.м. за ее отсутствие. Правда не факт, что в итоге ремонт выдет дешевле, все таки застройщик покупает отделочные материалы оптом, поэтому нужно точно знать сколько у них стоит кв.м. отделки. Но это скорее исключение, чем правило, особенно для МО. Второе - узнать об объекте в момент его проектирования и прийти к застройщику с реальными деньгами еще до котлована. Но без хорошего инсайда у застройщика это примерно также расковано, как положить деньги в мусорку на улице и придти за ними через неделю. Есть еще вариант - определенное количество дольщиков не дожидается сдачи объекта и на поздних этапах стройки пытается выйти из долевого строительства и перепродать свои права по договору переуступки. С ними можно сторговаться - т.к

[stopmoose]

ну тут вопрос был скорее такой. продаёт какой-нибудь цдс квартиры всем на право и налево. по прайсу. прайс выложен на сайте и составляет скажем 70 т.р. за метр квадратный и для всех единный. вроде как я знаю случаи как люди умудряются поторговаться поторговаться и скинуть если повезёт вплоть до 20% на ранних этапах строительства. Вот я таких историй послушал и удивился. А так ли я нужен застройщику с моими деньгами всего лишь на ОДНУ квартиру чтобы он ещё и скидку делал какую-то индивидуальную? В общем даже не знаю как к этому подходить с торгом то. Вроде надо не с менеджером по продаже разговаривать а с кем-то другим, т.к. менеджер не уполномочен давать скидки :)

[stopmoose]

по ипотеке хорошая программа раньше была 8/8/8 у сбера (8 лет 8 процентов годовых 8 дней рассмотрение заявки), сейчас нету жалко да и под залог имеющегося жилья вроде как нельзя было брать, а зарплаты у меня нету.