_Что нам стоит дом построить (часть 2)
Начало темы здесь: _часть 1
Итак, без лирических предисловий, перейдём к делу. Начиная с этой публикации и далее буду приводить описание строительных процессов и их стоимости. Но, прежде чем начать сравнительный анализ стоимости строительства загородного дома и покупки московской квартиры, нужно, что называется, определиться с терминами.
Под «московской квартирой» мы будем понимать квартиру в новостройке, продающуюся на первичном рынке. Это квартира площадью 100-120 м2 в готовом, введённом в эксплуатацию, панельном (или комбинированном: каркас + кирпич) доме, без внутренней отделки (!), со всеми подключёнными коммуникациями.
Под «загородным домом» будем понимать тёплый дом площадью 300 м2 круглогодичного проживания на железобетонном фундаменте, с ограждающими конструкциями из пеноблока, железобетонными перекрытиями и с добротной отделкой фасадов - натуральный камень и дерево, со всеми подключёнными коммуникациями - газ, электричество, вода (скважина), септик. В стоимость квадратного метра дома также будет включена цена участка 6 соток в пределах 15 км от МКАД, как минимально необходимой и неотъемлемой части затрат на его строительство.
В улучшение дома, как и в улучшение квартиры, можно вкладываться до бесконечности. Поэтому из наших сравнительных смет будут исключены затраты на отделку интерьера - здесь, как в квартире, так и в доме каждый может разгуляться, ограничиваясь только рамками собственной фантазии и толщиной кошелька. Наша цель - сравнить конечную стоимость обладания чистыми квадратными метрами КВАРТИРЫ и ДОМА. Затраты на облагораживание участка и ландшафтные работы по тем же причинам не будут учитываться.
Далее. Дом, на примере которого будет проходить наш анализ, по итогу стройки нельзя считать полноценно репрезентативным по отношению к заявленной цели анализа, поскольку в процессе строительства он перманентно подвергался множеству улучшений, касающихся его эстетических качеств, но не влияющих на его эксплуатационно-технические свойства. От первоначального проекта (картинка в начале поста) был сделан ряд отступлений, вызванных изменившимися в ходе строительства условиями (в частности, приобретение соседнего участка), которые привели к конечному удорожанию всей постройки. Здесь важно понимать, что эти расходы не были обязательными или непредвиденными (!) Это были сознательные дополнительные вложения, которые перешагнули за рамки изначально заявленных параметров. Поэтому, в процессе повествования мы будем вести две сметы - фактическую и альтернативную, исключающую условно «необоснованные» затраты, влияющие на чистоту эксперимента. Также, в альтернативной смете будет учитываться цена строительных ошибок, допущенных в ходе строительства (да-да, и на старуху бывает проруха). Разница в этих сметах будет иллюстрироваться и обосновываться мною. Здесь я прошу читателей, которые могут не согласиться с конкретными фактами не включения определённых затрат в альтернативную смету, участвовать в процессе аргументированными комментариями. По их результату альтернативная смета может корректироваться. Сразу скажу, что разборка и публикация смет будет осуществляться в процессе написания цикла статей, поэтому на сегодняшний день я сам не знаю точно конечного результата. Но исходя из общего объёма финансовых вложений за шесть лет и представления о примерном процентном соотношении из них затрат непосредственно на дом, могу сказать, что результат близок к заявленному - стоимость одного квадратного метра квартиры примерно равна цене трёх квадратных метров частного дома. Точный результат мы узнаем с вами вместе в конце цикла статей.
Чтобы начать наше исследование, следует определиться со стоимостью термина «московская квартира», по отношению к которому будет проводиться сравнение. Исходя из московского рынка недвижимости, цена квартиры с заявленными характеристиками - новостройка, 100-120 м2, расположенная в пределах от третьего кольца до МКАД - в зависимости от множества факторов варьируется в достаточно большом диапазоне: от 12 (с видом на МКАД) до 35 миллионов рублей и выше (в элитных комплексах). Сразу скажу, что квартиры дороже 20 миллионов рублей я бы даже не стал рассматривать всерьёз в силу их нереальной (для меня) дороговизны. Поэтому в качестве «реальности» берём шкалу от 12 до 20 миллионов. Выводим среднюю арифметическую - 16 миллионов рублей. От этой цифры и будем плясать, точнее плясать будем к ней…
Поехали. Выбор и покупка участка.
Обязательными требованиями, которые мы предъявляли к будущему месту нашей качественной жизни, являлись удалённость от МКАД не более 15 км, хорошее транспортное сообщение с Москвой, а также наличие воды и леса в непосредственной близости от участка. Наличие коммуникаций по границе приветствовалось. Как показала практика, коммуникации по границе (особенно газ!), в случае, если вы не хотите нести серьёзные дополнительные затраты, являются обязательным условием. Забегая вперед, скажу, что подключение газа, трасса низкого давления которого расположена в 1,5 метрах от границы нашего участка обошлось в 640 тысяч рублей. Из них затраты на всё техническое оборудование (котёл, бойлер, счётчик, клапан, трубы, включая работы по укладке и монтажу трассы) составили 180 тысяч, остальное - платежи за разрешения и согласования различного уровня - официальные, неофициальные и «полуофициальные» (как выяснилось, бывают и такие).
Участок 6 соток в 10 км от МКАД + 2 км в сторону от трассы на берегу водохранилища (в четырёхстах метрах - заповедный лес с лосями, в трёхстах метрах - песчаный пляж, урез воды в двухстах метрах, рядом поле, дорога, магазины, туристическая зона отдыха в сосновом лесу) обошёлся в 2,4 миллиона рублей. Это было в августе 2008 года. Сразу вслед за покупкой грянул экономический кризис. В течение следующего года цены просели почти на 40%, но к 2012-му вернулись на прежний уровень, так что расходы можно считать репрезентативными на сегодняшний день.
Почему такая высокая цена за 6 соток, спросите вы. Я бы тоже задался этим вопросом, если бы это был первый участок, который мы посмотрели. Но это был крайний из всех просмотренных и первый, удовлетворивший всем заявленным требованиям. Другие, а их было не менее десятка, при всех многообещающих посулах риэлторов, не соответствовали их обещаниям. Либо это были огородные наделы 10х60 метров, либо «близость к воде» была чисто географическим термином, а реальная доступность составляла до 3-х километров, либо вышка ЛЭП гудела изоляторами над головой.
Этот же участок был правильной формы (20х30 метров), расположен в старинной, но динамично обновляющейся, деревне, реально рядом с водой и лесом, с коммуникациями по границе и постоянно живущими соседями. И мы поняли, что его надо хватать. Как сказал Дональд Трамп: «В цене на землю есть три главных определяющих фактора - место, место и… место».
Вследствие грянувшего кризиса и последовавшей за ней просадки бизнеса, а, соответственно, и отсутствия доходов, наша стройка началась… с её заморозки на целый год. Реальное строительство было начато осенью 2009-го…
Фундамент.
Дом был задуман трёхэтажный (2 этажа + мансарда), без подвала (!), 12х12 метров в осях ограждающих конструкций. Тёплая часть - 9х12 метров, остальное - балкон по второму этажу и терраса на первом. Стоимость полноценного подвала в подобном доме вообще составляет до 30-35% от общей сметы. С этим связана необходимость применения высокопрочных материалов (фундаментный блок, бетон), его последующей гидроизоляции и устройства дренажа. Поэтому тем, кто хочет сэкономить, не рекомендую делать подвал.
Фундамент представлял собой железобетонный свайный ростверк под несущими стенами периметра и поперечными стенами - рёбрами жёсткости, на пеcчаной подушке. Высота ростверка 1200 мм, ширина 300 мм. Заглубление 900 мм + сваи через каждые 2 погонных метра на глубину 1800 мм от подушки ростверка.
Для тех, кто понимает в строительстве, звучит круто. Я тоже тогда думал, что круто построить «дом на века». Проект фундамента сделал самостоятельно без помощи конструктора, поскольку понимал, что закладываю хороший запас прочности и расчёты специалиста тут особо не нужны. Впоследствии, когда фундамент был готов, и я подсчитал расходы на его возведение, стало ясно, что с таким расточительным рвением я дом не дострою никогда - весь фундамент с копкой, вывозом грунта, вязкой арматуры, покупкой и монтажом опалубки, заливкой, гидро- и теплоизоляцией, а также с обратной засыпкой и оплатой труда рабочих обошёлся в 800 тысяч. При разумном подходе, эти затраты можно было спокойно сократить вдвое. Именно после этого я стал относиться к дальнейшему строительству более расчётливо и вести подробную фиксацию всех расходов. А когда на следующий год обратился к знакомому конструктору для расчёта консоли балкона длиной 12 метров, то попросил его «проверить» конструкцию сделанного мною фундамента. Вердикт конструктора был ошеломляющим: на этом фундаменте можно построить 22-этажный дом!
Правда, впоследствии эта расточительность не пошла прахом и сослужила мне хорошую службу, позволившую смело выйти за рамки альтернативной сметы, но об этом расскажу позже…
На данном этапе все расходы на пути к мечте составили:
По фактической смете - 3 200 000 руб.
По альтернативной - 2 800 000 руб.
(продолжение…)