Проблемы ЖКХ и пути решения. Заметка 2. Объект управления.
Выдалась свободная минуточка (как в таких случаях начинали письма в армии) и я продолжаю излагать свое видение решения проблем ЖКХ. Сегодня поговорим об объекте управления.
Что мы тут видим? Многоквартирный дом (далее - МКД) имеет, как правило, большое количество собственников (иногда более ста), в то время как любой объект нежилой недвижимости чаще принадлежит одному собственнику. МКД не существует как единый объект права, это набор из квартир (как отдельных зарегистрированных объектов прав) и «виртуальное» общее имущество, которое никак и нигде не зарегистрировано. В итоге МКД, представляет собой «пчелиные соты без улья», в котором каждая ячейка - отдельный объект с отдельным собственником. В такой правовой неопределенности собственники квартир не ощущают себя владельцами всего МКД как единого комплекса, по старинке полагая, что общие помещения и коммуникации или государственная собственность или чья-нибудь еще.
А иногда бывает обратное, когда владелец квартиры считает часть общих коммуникаций своей собственностью. Буквально вчера в фуршете у Лебедева мне задали такой вопрос по поводу капитальных работ в стояке и того, почему управляющая компания потребовала оформить их отдельным договором. Продолжу однако.
Не существующим с точки зрения права объектом управлять крайне тяжело. Кроме того, с этим связана еще одна очень острая проблема. Довольно часто застройщиками после продажи всего квартирного фонда дополнительно продаются еще и технические помещения, что в последующем затрудняет обслуживание объекта и вызывает очень серьезные споры между собственниками. Такая же проблема возникает и когда объекты нежилой недвижимости распродаются частями.
Что же, как говорится, делать?
На мой взгляд крайне важно решить вопрос регистрации прав на недвижимое имущество таким образом, что бы регистрировалось и право собственности на долю в объекте в связке с исключительным правом собственника на пользование (владение, распоряжение) определенным помещением/квартирой в доме. Это позволит собственникам понять, что они владеют домом в целом. С помощью этого механизма на этапе проектирования объекта застройщик будет обязан определить перечень реализуемых помещений в доме, который формирует 100% долей будущих собственников. Дальнейшая манипуляция с техническими помещениями станет невозможной в силу закона, да и более 100% долей в доме ну никак невозможно распределить математически.
Подобные изменения в законодательстве не повлекут социальных возмущений, т.к. не затрагивают экономических интересов собственников. Наоборот, тем самым права собственник квартиры будут усилены. К тому же техническая работа по корректировке регистрационных реестров не должна быть сложной, поскольку не потребует участия собственников. В конечном итоге это окажет серьезную помощь в определении объекта управления, а значит и становлении цивилизованного рынка жилой недвижимости.
А пока приходится констатировать, что практически никто из тех, кто покупает квартиру в МКД, не знает и не понимает, какие еще права и обязанности он получает вместе с приобретением этой квартиры помимо прав и обязанностей собственника квартиры. Т.е. человек покупает квартиру, но даже не догадывается, что вместе с тем приобретает и право на долевые имущество общего пользования.