МКД: как делить собственность.
В комментариях к предыдущей записи читатель pavelstepura покритиковал предложенную мной концепцию о том, что крайне важно решить вопрос регистрации прав на недвижимое имущество таким образом, что бы регистрировалось и право собственности на долю в объекте в связке с исключительным правом собственника на пользование (владение, распоряжение) определенным помещением/квартирой в доме.
Он выразил мысль, что «при предлагаемом подходе любое изменение соотношения суммарной площади в собственности и площади общего имущества повлечет за собой необходимость внесения изменений в свидетельства о собственности». И проиллюстрировал примером, в котором все собственники продают, скажем, подвал и, таким образом, количество собственников увеличивается, что влечет за собой изменение паевой доли на общую собственность. А это в свою очередь потребует внесения изменений в свидетельства о собственности.
Я обдумал это крайне важное замечание и даже обсуждал это в нашей компании (МАТОРИН УН). И вот к чему я пришел после размышлений и обсуждений.
Это так, если в МКД появится новый собственник на часть площади, которая ранее считалась общей, то у каждого из других собственников их доля на собственность должна быть пропорционально уменьшена. И это повлечет изменение в свидетельстве о собственности. Это в самом деле несколько неудобно. Но с другой стороны, во-первых, ни мне, ни кому-либо из многих специалистов нашей компании (МАТОРИН УН) неизвестно о таких случаях. Значит этот гипотетический случай хотя и возможен, но вероятность его очень низка. Ну посудите сами: с чего собственники решат продать какое-то помещение и потерять часть своей собственности (получив весьма небольшие деньги) вместо того, чтобы сдавать ее в аренду и получать регулярно суммы, которые будут способствовать уменьшение их коммунальных платежей? (ведь доход от аренды можно направить на погашение оплаты за ресурсы).
Во-вторых, даже если такое произойдет, то это будет разовое внесение изменений в свидетельства о собственности. Примерно как паспорт поменять. В МКД не так много общих помещений, которые можно продать, чтобы предполагать регулярность такого процесса. А это между прочим будет дополнительным демотиватором для собственников, чтобы общее помещение не продавать. Во всяком случае при принятии решения о продаже, они будут учитывать и то, что придется переделывать свидетельства о собственности. Но даже если в итоге продадут и придется их переоформлять, то это процедура не более обременительная, чем любое оформление документов при купле/продаже любой собственности. Например человек, который продает квартиру, понимает, что процесс будет состоять не только в передаче ему от покупателя денежных знаков, но и в оформлении пакета документов. Без этого обойтись нельзя в принципе. Поэтому мне такое внесение изменений в свидетельство о собственности не представляется обременительным. К тому же возможно некоторое изменение формата документа, примерно как в паспорте. В паспорте ставится штамп о месте жительства и если человек переезжает в другое место и регистрируется, то он не меняет паспорт, а ему делают новый штамп. Очень простоя процедура.
Я подробно остановился на неудобствах процедуры, чтобы было понятно, что они конечно есть, но не такие уж глобальные. Передача прав собственности в любом случае оформляется. Вот с этим утверждением не соглашусь: «Допустим, удалось провести собрание всех собственников и получить 100% согласие. Теоретически это возможно. В итоге теперь в доме 11.000 кв.м. площади у собственников, а значит в свидетельстве о собственности конкретной квартиры должно уже быть написано: 100 кв.м. и 0,9% общей собственности. Значит, необходимо менять свидетельства о собственности уже всем собственникам дома. Как только они это поймут, никогда нельзя уже будет получить согласие 100% собственников ни по какому аналогичному вопросу».
Кто хоть раз устраивал собрания жильцов (тем более собственников) знает, что получить согласие 100% участников собрания вообще почти ни по какому вопросу невозможно. Даже при обсуждении какой-нибудь ерунды вроде установки пандусов все равно найдется кто-то, кто заявит: «мне эти пандусы не нужны и я против». Люди так устроены. Но на это и существует демократическая процедура общего голосования и большинства голосов. 2/3 ТСЖ решили, значит так тому и быть. ТСЖ не может большинством голосов решить вопрос о продаже квартиры одного из собственников. Но вопрос о продаже общего имущества может. Так что согласие 100% собственников не требуется.
Но самое-то главное, будет решен основной вопрос, который сегодня не дает обеспечить улучшения ЖКХ. Сегодня нет юридического обоснования МКД (многоквартирный дом), как единого объекта права. Сейчас весь МКД как объект права размазан в соответствие с правами собственников квартир. И это мешает решать многие вопросы.
Разберем вот такой случай. Строительная компания (Застройщик) построила и сдала дом. В этот момент кто владелец этого дома? Ответ на поверхности: застройщик. Далее Застройщик начинает продавать квартиры в этом доме. Он переуступает права собственности на отдельные фрагменты своей первоначально единой собственности (квартиры). Допустим он продал все 100% квартир. По современному законодательству он потерял право распоряжаться оставшимися общими пространствами? Ничего подобного. Допустим на первом этаже изначально проектировалась не жилая квартира, а некое пространство под офис. Кому принадлежит этот офис после того, как Застройщик продал 100% квартир в построенном МКД? Ответ также очевиден: все еще Застройщику. Застройщик может, не советуясь с собственниками квартир, продать это помещение кому угодно. Хоть под склад гексогена. Или хотя бы пример с чердаком: «Допустим завтра решили использовать чердак и перевести его в собственность, продать, а деньги пустить на ремонт дома». При современных законах этот чердак Застройщик может продать без всякого согласия жильцов. Не совсем конечно так напрямую (все-таки чердак, крыша, кровля являются такими же объектами общего пользования, как лифтовые шахты, например), но при некоторых не очень сложных телодвижениях сегодня Застройщик может это сделать. И лифтовую шахту продать кстати тоже может. ТСЖ конечно потом в суде может это оспаривать и в итоге процесс выиграет, лифтовую шахту (и чердак) себе вернет. Но на стадии совершении сделки купли/продажи сегодня Застройщик такую операцию провернуть может. Потому что сегодня собственники квартир не обладают исключительным правом собственника на все имущество своего дома.
Поэтому предложенная мной схема, когда регистрировалось бы и право собственности на долю в объекте в связке с исключительным правом собственника, делает собственников квартир единственными полномочными решать вопросы с нежилой общей площадью. И это в свою очередь даст людям понимание своих прав, в том числе прав сменять и нанимать управляющую компанию такую, какая им нравится, а не такую, которую навяжет Застройщик или Управа.
Конечно же такие изменения повлекут некоторые дополнительные разовые неудобства (как в случае с гипотетической продажей чердака). Но это мелочи по сравнению с тем позитивным результатом, который принесут такие изменения законодательства.