Квартирный вопрос испортил...
Сразу должен оговориться, что все что изложено ниже - это есть мой теоретический опыт, поскольку ничего я тут пока не покупал, а только готовлюсь и собираю информацию. Буду благодарен всем конструктивным комментариям. Да, и еще там очень много букв и даже цифр местами.
Также хочу сразу пояснить почему я беру выражение “покупка квартиры” в кавычки - поскольку под покупкой обычно подразумевается приобретение чего-либо в частную собственность человеком с получением всех прав обладания и распоряжения, то в Шведской модели наблюдается передача прав на проживание и со-владение недвижимости от жил-товариществ банкам через индивида-заемщика
Для примера я взял квартиру все в той же Солне с красивой ценой в 2,000,000 крон. Цена явно завышена, но это не предмет сегодняшнего повествования.
Кстати, о цене, большинство цен на сайтах в объявлениями не являются конечной ценой - покупатель регистрируется и оставляет заявку со своей ценой, затем она бьется более высокой заявкой и так далее по правилам аукциона. Поэтому конечная цена может существенно варьироваться. Однако, существуют предложения, где заявляется конечная цена - accept pris.
Сайты с объявлениями - поскольку Швеция довольно продвинута в интернет-плане, практически всю продающуюся недвижимость можно найти он-лайн. Особым достижением Шведов считаю сайты, которые агрегируют информацию с сайтов агентств и предоставляют в одном месте - для недвижимости это hemnet.se (вот есть хороший для путешествий - destination.se). Первое, что бросается в глаза, что все квартиры на картинка просто чудесны и большинство из них является воплощением дома-мечты. Как мне рассказали, существуют агентства, которые специализируются на фотографии объектов для продажи - они декорируют, драпируют и снимают все в лучшем виде. Судя по фотографиям на сайтах, их услуги реально востребованы, несмотря на высокие цены. Иногда даже возникает вопрос, где продаются некрасивые квартиры? :)
Банк
Банк - один из основных действующих лиц в этой пирамиде. Шведы очень редко посещают банк - часто всего несколько раз в жизни - первый, чтобы открыть счет, второй, чтобы обсудить детали покупки недвижимости и получить документ (lånelöfte) в котором описана максимальная сумма, доступная индивиду для покупки. Этот документ можно таскать с собой на просмотры (visning) чтобы доказать серьезность своих намерений если че. После первой консультации такой документ можно заказать он-лайн, если захочется вновь сменить жилье путем купли/продажи.
Я был в своем банке в январе и вот несколько основных моментов, которые я почерпнул из беседы:
1) Законодательно установлено с осени 2010 что для покупки недвижимости необходимо внести 15% от ее стоимости самостоятельно. По-моему это очень правильных ход правительства, поскольку до этого был полный хаос и были доступны даже “нулевые” кредиты - без первоначально взноса вовсе. Почему это было плохо, я надеюсь, станет ясно далее
2) Тем не менее, банк может принять от меня всего-лишь 10% и выдать на остальные 5 еще один кредит под более высокий процент (хотя по-моему уже нельзя)
3) На мой вопрос “откуда обычный Швед возьмет эти 15%”, поскольку для Стокгольма в целом эта сумма значительно выше чем годовой заработок, мне сказали, что берут под залог недвижимости родственников или что-то в этом роде.
4) Примерно посчитали (далее я приведу более реальный расчет) что покупая квартиру в Солне за 2,5 ляма я буду платить около 15тык в месяц включая коммунальные платежи и не учитывая возврат налога. Можно получить до 30% от суммы уплаченной процентами по кредиту назад из своих налогов. Обычно это делают раз в году (так появляются деньги на отпуск ;), но можно договориться с бухгалтерией и они будут учитывать эту сумму в ежемесячных налоговых вычетах
5) При выдаче кредита банк учитывает, что после уплаты суммы, указанной в пункте 4 у нас должно остаться чистыми по 7,500 на каждого взрослого и 2,500 на ребенка. Тоесть в моем случае всего должно быть 32,500 чистого дохода в месяц (где-то 48,000 нетто для Солны), что примерно раза в 2 выше среднего дохода в Стокгольме или равно доходу двух работающих супругов
6) Процентная ставка плавающая и меняется постоянно - в данный момент времени растет. В сентябре центробанк, партия и правительство, объявят курс на будущий год. Ставка зависит от того, на какой период вы ее хотите зафиксировать - так сейчас при фиксации на 3 месяца он составляет 4,20%; 1 год - 4,28%; 5 лет - 4,74% (Handelsbanken). Для примера - сразу после кризиса здесь можно было взять кредит под 1% или около того.
7) Кредит состоит из двух частей
- toplån - верхний займ, обычно 25%, которые выплачивает заемщик в течении продолжительного времени (стандарт - 15 лет). Сделан только для того чтобы обезопасить банк от колебания цен на жилье в долгосрочной перспективе.
- bottenlån - несгораемый остаток - 75% - его большинство Шведов не гасят никогда. Именно отсюда растут ноги “доступным кредитам”
За что платим
Финансовый разрез будет следующим:
Общая стоимость = 2,000,000
Первоначальный взнос = 300,000
Вечный остаток (75%) - 1,500,000 под 4,2% годовых (на данный момент) - 63,000 в год
Разница в 10% до первоначального взноса = 200,000 под 5,25% на 15 лет - 23,570 в год
Таким образом каждый месяц мы бы платили 11,812 крон и имели бы возможность вернуть налогами 22тык ежегодно - как раз на новый модный телевизор :)
В оплату также включен ежемесячный платеж (avgift), в нашем примере 3,898 - он платится жил-товариществу в любом случае снимаете ли вы у них жилье или “купили” квартиру - в него обычно входят вода, отопление, уборка, вывоз мусора, прачечная, базовый ремонт и уход за домом. В первом случае цена будет существенно выше, поскольку там заложен интерес застройщика. Интерес варьируется от возраста жилья, так 3-ка в новом доме на окраине может затянуть на 13тык в месяц, а такая же 3-ка в самом центре в старом доме обойдется в 7.
Что происходит на самом деле?
- В какой-то момент жил-контора решает, что она уже отбила вложенные инвестиции в дом или просто необходим оборотный капитал для нового строительства и решает “продать квартиры” тем кто там проживает. Кстати, самый идеальный вариант, поскольку продают по цене существенно ниже рыночной.
- Жилец покупает “право на проживание” при помощи заемных средств.
- По нынешним банковским правилам, жилец выплатит банку только 25% от заемной суммы на протяжении нескольких лет, таким образом банк получает в вечное распоряжение 75% от со-владеемой недвижимости жил-конторы.
- Жилец вынужден вечно платить банковский процент по 75% от стоимости кредита по плавающей ставке.
Вуаля, жил-контора получает кеш, перекладывая финансовые риски на банки, а те, в свою очередь на клиента в вечное пользование
Что тут такого?
В целом ничего особенного - среднему Шведу что так платить за аренду, что так за кредит. Но при этом существуют общества жильцов, борющиеся за стабильность арендной платы у жил-товариществ, а вот с банками намного сложнее - поплыл STIBOR и привет
Или вот, например, я знаю, что за свою квартиру в Киеве мне еще платить 15 лет - после этого я перестану нести финансовые потери в виде банковских процентов. Таким образом никто кроме меня (ну и родственников конечно) не будет претендовать на права этой недвижимости. И при хорошем раскладе, я смогу продать ее дороже, чем купил (пока правда слабо верится)
Почему мне кажется что Шведы недооценивают плачевность ситуации
1) Первое и самое главное - они не выплачивают (ну, большинство из них) амортизацию, то есть тело кредита. Это означает, что они будут платить банку всегда. Всю жизнь! Или лишатся жилья. Ходят слухи, что правительство собирается законодательно ввести обязательную амортизацию, но ничего точного пока нет. Это очень важный шаг и обязательное условие для нормального и здорового рынка недвижимости, которым пока и не пахнет в Швеции. Тем не менее, данное нововведение очень сильно ударит по кошельку кредиторов, ибо для квартиры в моем примере повысит выплаты на 4,700 при расчете на 30 лет (стандарт) или 2,800 на 50 лет. И это не дорогая квартира.
2) Плавающая ставка - особенно болезненна для тех, кто брал недвижимость в после-кризисный период 2009 - начало 2010го. Это был очень верный шаг для правительства снизить ставку для поддержания рынка купли-продажи в целом (Украина пошла другим путем - вообще перестали выдавать кредиты сначала, а потом начали давать выборочно под дикие 16-19). Очень скоро, думаю что в 2012, у большинства заемщиков закончатся стандартные 3 года фиксации процентной ставки и разница существенно ударит по бюджету
3) Нулевые кредиты - в купе с плавающей ставкой являются очень серьезным фактором для изменений выплат отдельно взятого человека в будущем.
4) Отсутствие права распоряжения недвижимостью - “покупка квартиры” не означает, что ее можно будет сдать кому угодно за любую сумму. При сдаче “в белую” обязательна консультация и одобрение от жил-конторы. Они также ставят максимальную цену по которой можно сдать квартиру - обычно что-то среднее по району. Бред? Бред! В рассматриваемом случае вряд ли будет выше 9-10тык, при том что ежемесячно платить надо около 12, за которые ее абсолютно реально сдать
Почему все-таки покупают?
Все просто:
1) Невозможно снять (Читаем тут про аренду первой руки, и тут про второй)
2) Цены на недвижимость все еще растут - существует возможность заработка на продаже в будущем
И самое главное, ответ на вопрос, “Что все-таки делать” - это “Покупать”. Вариантов не много.
Также хочу сразу пояснить почему я беру выражение “покупка квартиры” в кавычки - поскольку под покупкой обычно подразумевается приобретение чего-либо в частную собственность человеком с получением всех прав обладания и распоряжения, то в Шведской модели наблюдается передача прав на проживание и со-владение недвижимости от жил-товариществ банкам через индивида-заемщика
Для примера я взял квартиру все в той же Солне с красивой ценой в 2,000,000 крон. Цена явно завышена, но это не предмет сегодняшнего повествования.
Кстати, о цене, большинство цен на сайтах в объявлениями не являются конечной ценой - покупатель регистрируется и оставляет заявку со своей ценой, затем она бьется более высокой заявкой и так далее по правилам аукциона. Поэтому конечная цена может существенно варьироваться. Однако, существуют предложения, где заявляется конечная цена - accept pris.
Сайты с объявлениями - поскольку Швеция довольно продвинута в интернет-плане, практически всю продающуюся недвижимость можно найти он-лайн. Особым достижением Шведов считаю сайты, которые агрегируют информацию с сайтов агентств и предоставляют в одном месте - для недвижимости это hemnet.se (вот есть хороший для путешествий - destination.se). Первое, что бросается в глаза, что все квартиры на картинка просто чудесны и большинство из них является воплощением дома-мечты. Как мне рассказали, существуют агентства, которые специализируются на фотографии объектов для продажи - они декорируют, драпируют и снимают все в лучшем виде. Судя по фотографиям на сайтах, их услуги реально востребованы, несмотря на высокие цены. Иногда даже возникает вопрос, где продаются некрасивые квартиры? :)
Банк
Банк - один из основных действующих лиц в этой пирамиде. Шведы очень редко посещают банк - часто всего несколько раз в жизни - первый, чтобы открыть счет, второй, чтобы обсудить детали покупки недвижимости и получить документ (lånelöfte) в котором описана максимальная сумма, доступная индивиду для покупки. Этот документ можно таскать с собой на просмотры (visning) чтобы доказать серьезность своих намерений если че. После первой консультации такой документ можно заказать он-лайн, если захочется вновь сменить жилье путем купли/продажи.
Я был в своем банке в январе и вот несколько основных моментов, которые я почерпнул из беседы:
1) Законодательно установлено с осени 2010 что для покупки недвижимости необходимо внести 15% от ее стоимости самостоятельно. По-моему это очень правильных ход правительства, поскольку до этого был полный хаос и были доступны даже “нулевые” кредиты - без первоначально взноса вовсе. Почему это было плохо, я надеюсь, станет ясно далее
2) Тем не менее, банк может принять от меня всего-лишь 10% и выдать на остальные 5 еще один кредит под более высокий процент (хотя по-моему уже нельзя)
3) На мой вопрос “откуда обычный Швед возьмет эти 15%”, поскольку для Стокгольма в целом эта сумма значительно выше чем годовой заработок, мне сказали, что берут под залог недвижимости родственников или что-то в этом роде.
4) Примерно посчитали (далее я приведу более реальный расчет) что покупая квартиру в Солне за 2,5 ляма я буду платить около 15тык в месяц включая коммунальные платежи и не учитывая возврат налога. Можно получить до 30% от суммы уплаченной процентами по кредиту назад из своих налогов. Обычно это делают раз в году (так появляются деньги на отпуск ;), но можно договориться с бухгалтерией и они будут учитывать эту сумму в ежемесячных налоговых вычетах
5) При выдаче кредита банк учитывает, что после уплаты суммы, указанной в пункте 4 у нас должно остаться чистыми по 7,500 на каждого взрослого и 2,500 на ребенка. Тоесть в моем случае всего должно быть 32,500 чистого дохода в месяц (где-то 48,000 нетто для Солны), что примерно раза в 2 выше среднего дохода в Стокгольме или равно доходу двух работающих супругов
6) Процентная ставка плавающая и меняется постоянно - в данный момент времени растет. В сентябре центробанк, партия и правительство, объявят курс на будущий год. Ставка зависит от того, на какой период вы ее хотите зафиксировать - так сейчас при фиксации на 3 месяца он составляет 4,20%; 1 год - 4,28%; 5 лет - 4,74% (Handelsbanken). Для примера - сразу после кризиса здесь можно было взять кредит под 1% или около того.
7) Кредит состоит из двух частей
- toplån - верхний займ, обычно 25%, которые выплачивает заемщик в течении продолжительного времени (стандарт - 15 лет). Сделан только для того чтобы обезопасить банк от колебания цен на жилье в долгосрочной перспективе.
- bottenlån - несгораемый остаток - 75% - его большинство Шведов не гасят никогда. Именно отсюда растут ноги “доступным кредитам”
За что платим
Финансовый разрез будет следующим:
Общая стоимость = 2,000,000
Первоначальный взнос = 300,000
Вечный остаток (75%) - 1,500,000 под 4,2% годовых (на данный момент) - 63,000 в год
Разница в 10% до первоначального взноса = 200,000 под 5,25% на 15 лет - 23,570 в год
Таким образом каждый месяц мы бы платили 11,812 крон и имели бы возможность вернуть налогами 22тык ежегодно - как раз на новый модный телевизор :)
В оплату также включен ежемесячный платеж (avgift), в нашем примере 3,898 - он платится жил-товариществу в любом случае снимаете ли вы у них жилье или “купили” квартиру - в него обычно входят вода, отопление, уборка, вывоз мусора, прачечная, базовый ремонт и уход за домом. В первом случае цена будет существенно выше, поскольку там заложен интерес застройщика. Интерес варьируется от возраста жилья, так 3-ка в новом доме на окраине может затянуть на 13тык в месяц, а такая же 3-ка в самом центре в старом доме обойдется в 7.
Что происходит на самом деле?
- В какой-то момент жил-контора решает, что она уже отбила вложенные инвестиции в дом или просто необходим оборотный капитал для нового строительства и решает “продать квартиры” тем кто там проживает. Кстати, самый идеальный вариант, поскольку продают по цене существенно ниже рыночной.
- Жилец покупает “право на проживание” при помощи заемных средств.
- По нынешним банковским правилам, жилец выплатит банку только 25% от заемной суммы на протяжении нескольких лет, таким образом банк получает в вечное распоряжение 75% от со-владеемой недвижимости жил-конторы.
- Жилец вынужден вечно платить банковский процент по 75% от стоимости кредита по плавающей ставке.
Вуаля, жил-контора получает кеш, перекладывая финансовые риски на банки, а те, в свою очередь на клиента в вечное пользование
Что тут такого?
В целом ничего особенного - среднему Шведу что так платить за аренду, что так за кредит. Но при этом существуют общества жильцов, борющиеся за стабильность арендной платы у жил-товариществ, а вот с банками намного сложнее - поплыл STIBOR и привет
Или вот, например, я знаю, что за свою квартиру в Киеве мне еще платить 15 лет - после этого я перестану нести финансовые потери в виде банковских процентов. Таким образом никто кроме меня (ну и родственников конечно) не будет претендовать на права этой недвижимости. И при хорошем раскладе, я смогу продать ее дороже, чем купил (пока правда слабо верится)
Почему мне кажется что Шведы недооценивают плачевность ситуации
1) Первое и самое главное - они не выплачивают (ну, большинство из них) амортизацию, то есть тело кредита. Это означает, что они будут платить банку всегда. Всю жизнь! Или лишатся жилья. Ходят слухи, что правительство собирается законодательно ввести обязательную амортизацию, но ничего точного пока нет. Это очень важный шаг и обязательное условие для нормального и здорового рынка недвижимости, которым пока и не пахнет в Швеции. Тем не менее, данное нововведение очень сильно ударит по кошельку кредиторов, ибо для квартиры в моем примере повысит выплаты на 4,700 при расчете на 30 лет (стандарт) или 2,800 на 50 лет. И это не дорогая квартира.
2) Плавающая ставка - особенно болезненна для тех, кто брал недвижимость в после-кризисный период 2009 - начало 2010го. Это был очень верный шаг для правительства снизить ставку для поддержания рынка купли-продажи в целом (Украина пошла другим путем - вообще перестали выдавать кредиты сначала, а потом начали давать выборочно под дикие 16-19). Очень скоро, думаю что в 2012, у большинства заемщиков закончатся стандартные 3 года фиксации процентной ставки и разница существенно ударит по бюджету
3) Нулевые кредиты - в купе с плавающей ставкой являются очень серьезным фактором для изменений выплат отдельно взятого человека в будущем.
4) Отсутствие права распоряжения недвижимостью - “покупка квартиры” не означает, что ее можно будет сдать кому угодно за любую сумму. При сдаче “в белую” обязательна консультация и одобрение от жил-конторы. Они также ставят максимальную цену по которой можно сдать квартиру - обычно что-то среднее по району. Бред? Бред! В рассматриваемом случае вряд ли будет выше 9-10тык, при том что ежемесячно платить надо около 12, за которые ее абсолютно реально сдать
Почему все-таки покупают?
Все просто:
1) Невозможно снять (Читаем тут про аренду первой руки, и тут про второй)
2) Цены на недвижимость все еще растут - существует возможность заработка на продаже в будущем
И самое главное, ответ на вопрос, “Что все-таки делать” - это “Покупать”. Вариантов не много.