На чьей земле растет трава у дома?
В статье про уборку территории города я обещал отдельно поговорить о земле. Заблуждений в этом вопросе, пожалуй, даже больше, нежели в теме про уборку территорий. Просто сам этот вопрос подымается гораздо реже, и поэтому вроде как не на слуху. Хотя на самом деле он очень важен. Есть очень много недопонимания и двойственных толкований этой темы.
В этой статье мы четко выстроим картину, а также придем к интересным выводам, которые касаются всех нас − собственников помещений в многоквартирных домах.
Статья, возможно, не будет короткой, но я постараюсь, чтобы она была интересной.
Часто приходится слышать от жителей домов такие выражения «наш двор», «граница нашей дворовой территории», и даже «наш земельный участок». Люди почему-то искренне думают, что земля, на которой стоит многоквартирный дом, безусловно принадлежит им и имеет какие-то границы. Как правило, это глубокое заблуждение.
Итак, начнем.
1. Собственность − ставим точки над i
Земельные участки, как и квартиры, дома − объекты недвижимости. Недвижимость − особый объект в плане наступления права собственности. Вот я хочу купить шкаф. Деньги отдал, шкаф забрал, все. По гражданскому кодексу он мой. А право собственности на недвижимость− совсем другое. Она наступает только с момента государственной регистрации права. Регистрация подразумевает внесение записи в Росреестр. Пока записи нет − права собственности нет. Для земельных участков существует кадастровая карта. Сейчас она находится в публичном доступе на сайте росреестра.
Только тот участок земли, который показан на этой карте, если есть его границы и номер − является реальным обособленным, отдельным землевладением. Только в этом случае про него можно говорить «земельный участок в таких-то границах, и у него такой-то хозяин».
Если участка в кадастровой карте нет, даже если фактически он огорожен, имеет забор, стену, канаву, даже если дому и двору уже 50 лет и еще ваш дедушка посадил тут тополя, − говорить о нем как об участке, землевладении − бессмысленно. (Для особых педантов и любителей троллинга − я сейчас пишу о городе Москва, где кадастровая карта более-менее сформирована. Всякие случаи с дачной амнистией, ошибками и недочетами в карте, спорными случаями и т.д. − здесь не рассматриваются).
Но вернемся к земельным участкам под многоквартирными домами. Статья 38 жилищного кодекса РФ говорит нам:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
То есть, получается, что собственникам помещений в любом доме участок принадлежит сразу по умолчанию? Вроде бы, да. Но нет.
Сделаем с вами то, что забывают делать многие любители похвастаться знанием жилищного кодекса. А именно, откроем федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, которым этот кодекс был введен в действие. Там тоже много интересного!
Приведем сразу три пункта из статьи 4 этого закона.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Что из этого следует? Если дом находится на земельном участке, который был сформирован для данного дома до введения в действие жилищного кодекса, то да − с момента введения кодекса в действие (2005 г) участок переходит в собственность собственников помещений в доме.
Как это проверить? Открываем кадастровую карту, находим свой дом, смотрим, стоит ли он на обособленном участке, имеющим свои границы, кадастровый номер, и т.д.
Если мы видим, что дом стоит на одном большом участке, на котором имеется еще множество других домов − значит для него не сформирован земельный участок. В этом случае нельзя по умолчанию говорить о том, что земельный участок − даже реальная придомовая территория, которую все привыкли считать своей, где сажают травку и цветочки − является общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Ведь и участка-то как такового пока нет, нет границ.
Если есть желание получить себе в собственность эту землю, в доме надо провести общее собрание, которым уполномочить одного из собственников подать от имени всех других собственников заявку на регистрацию участка, межевание, и т.д. Он приносит протокол собрания, как доказательство того, что его уполномочили, также заявление, и все − процесс пошел. Как только участок будет сформирован − он перейдет в собственность собственников помещений.
Вопрос, правда, состоит в том, а в каких границах будет сформирован земельный участок. Не факт что по факту в собственность перейдет участок в тех границах, которые жители привыкли считать территорией своего двора.
2. А чья тогда земля по умолчанию?
В городе Москве земля под многоквартирными домами, как правило принадлежит городу. То есть, является собственностью города Москвы. Из этого вытекают ответы на многочисленные вопросы о том, кто должен убирать территорию, озеленять, и т.д.
Существует ряд случаев, когда земля под многоквартирными домами может быть в федеральной собственности, т.е. собственником является Российская Федерация. Так бывает обычно с участками, на которых стоят ведомственные дома предприятий, имеющих федеральный статус. Также это может быть земля, находящаяся в пользовании Министерств и ведомств. В частности, Министерства обороны.
В любом случае, на переход земельного участка многоквартирного дома в собственность собственников помещений этого дома, прошлый собственник и его статус никак не влияет.
Как можно выяснить по кадастровой карте, кто собственник земли под многоквартирным домом до формирования отдельного участка? Очень просто. Во-первых, посмотреть на границы участка. Если участок достаточно большой, в него входит множество других домов, возможно часть улиц − скорее всего собственник город. Если в участок входят промзоны, предприятия, при этом участок явно выделен из участков, на которых расположены соседние жилые дома, возможно это федеральная собственность. Установить собственника земельного участка можно очень просто − подав запрос в Росреестр. Любой гражданин РФ может получить информацию о собственнике любого объекта недвижимости в РФ. Надо только правильно указать кадастровый номер участка, который можно взять с кадастровой карты. Стоит эта услуга на текущий момент − 200 руб. Получить сведения можно в любом отделении Росреестра по всей России − база едина.
3. А теперь, внимание, фокус!
Почти у всех, кто изучает вопрос земельных участков под многоквартирными домами, возникает одно хитрое заблуждение. Настолько хитрое и устойчивое, что «раскрытие глаз» оказывается шоком.
Вот смотрите. Вы поняли, что если собственники помещений в доме хотят себе в собственность землю, а земельный участок не сформирован, они проводят собрание, выделяют уполномоченного, подают заявление, участок формируют − все как описано выше. А если не хотят себе землю в собственность? Скажем, боятся земельного налога? «Просто ничего не делают» − ответите вы. И земля останется у города. Они ведь не хотят.
Как бы не так! Внимательно читаем закон! Еще раз цитирую.
5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Нигде не написано, что формирование земельного участка может происходить исключительно по волеизъявлению собственников помещений в доме. Они «вправе» обратиься - то есть им это разрешается. Но это не значит, что только им.
И нигде не написано, что в собственность собственников помещений переходит только тот участок, который сформирован по заявлению уполномоченного собственника.
Город может по своему желанию, самостоятельно сформировать участок под многоквартирным домом. После чего этот участок, согласно п. 5, изложенному выше, он переходит в общую собственность собственников помещений. При этом собственников помещений спрашивать ни о чем не надо! Город может навязать собственникам их участок, даже если они не хотят этого. Отказаться они не могут − такого механизма законом не предусмотрено. Я, по крайней мере, не нашел.
Похоже, описанную ситуацию вскоре увидим мы все. Город межует участки под домами, отдавая землю собственникам помещений в домах. У них не спрашивают, хотят они этого, или нет.
Своя земля − это хорошо или плохо для жителей домов? Что можно и что нельзя делать на своей земле в городе?
Об этом − следующая статья. Жду в комментах ваши соображения об этом. А сейчас, напоследок, еще один вопрос.
Земельный участок и ТСЖ
Многие связывают оформление земельного участка с налчием или отсутствием в доме ТСЖ. Есть даже такие утверждения, что если в доме создано ТСЖ, то город перестает обслуживать землю, не выделяет для данного дома субсидии на благоустройство дворовой территории, и т.д.
Правда состоит в том, что вопрос оформления земельного участка ...не имеет никакого отношения к ТСЖ.
А ТСЖ не имеет ровным счетом никакого отношения к общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в доме.
ТСЖ не является собственником общего имущества многоквартирного дома. Есть в доме ТСЖ, или нет − все общее имущество, в том числе и земельный участок, если он в него входит − являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме. И процедура подачи заявления на оформление земельного участка также никак не связана с наличием или отсутствием в доме ТСЖ. В любом случае делать это уполномочивается собственник. Конечно, этот собственник, которого уполномочило общее собрание, может быть одновременно, скажем, председателем правления ТСЖ (как это происходит сейчас в домах нашего ТСЖ, где председатель − ваш покорный слуга). Однако все равно, даже при наличии ТСЖ − проводится общее собрание всех собственников (а не членов ТСЖ !!!) .
Ну и естественно, внимательный читатель этой статьи без труда опровергнет второе заблуждение касательно выделение городом субсидий на благоустройство в случае создания в доме ТСЖ. Пока земельный участок принадлежит городу, и не входит в общее имущество, изменение способа управления в доме, создание ТСЖ − никак не влияет на обязательства города в плане благоустройства, и т.д.
А будет ли город обслуживать земельный участок многоквартирного дома, после того как этот участок перейдет в общую долевую собственность к собственникам помещений в доме? Будет ли так же выделять средства на благоустройство, ремонт детских городков, и т.д.? Не спешите давать ответ.