Кому и зачем нужна государственная регистрация недвижимости (1)
Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод XVIII. Кому и зачем нужна государственная регистрация недвижимости, или почему провалилась «дачная амнистия».
Говоренкова Татьяна Михайловна - директор Центра «Муниципалитет»
Жуков Алексей Иванович - соучредитель Фонда муниципальных исследований им. Т.М. Говоренковой и А.М. Якшина, член Клуба муниципальных деятелей.
Савин Дмитрий Анатольевич - Научно-исследовательский институт ядерной физики имени Д.В.Скобельцина МГУ им.М.В.Ломоносова, м.н.с., соучредитель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, Председатель Московской организации общероссийской общественной организации «Российская Христианско-Демократическая перспектива».
«... чтобы это была такая бумажка,
при наличии которой ни Швондер,
ни кто-либо другой не мог бы
даже подойти к двери моей квартиры.
Окончательная бумажка.»
М.А.Булгаков, «Собачье сердце»
Часть 1 (далее: часть 2; часть 3)
Лесные пожары «горячего лета» 2010 года в России выявили не только проблемы организации лесного и пожарного дела [1], но и вновь обострили вопрос о государственной регистрации недвижимости. Да упокоит Господь души погибших от огня в селениях праведных, но уцелевшим погорельцам государством обещало возмещение понесенного ущерба. Однако для того, чтобы недвижимое имущество подлежало возмещению, оно должно быть в установленном порядке зарегистрировано, а с этим в современной России проблема. Общественная палата России признала, что широко разрекламированная «дачная амнистия», призванная облегчить регистрацию дачных, садовых и т.п. земельных участков и расположенных на них строений, провалилась [2], да и с не дачными и не садовыми участками дело обстоит не лучше. Конечно, «в порядке исключения» вопрос о возмещении убытков погорельцам возможно удастся и решить, но нельзя же всю жизнь прожить «в порядке исключения».
Причина, по которой наши сограждане не торопятся в соответствии с новыми законами регистрировать недвижимость проста: трудно, долго, дорого, и никакой гарантии. Наши сограждане хотели бы, подобно профессору Преображенскому, получить «окончательную бумажку», но, наученные горьким опытом, в это не верят: всегда может выясниться, что и «окончательная бумажка» не совсем окончательная. Ярким примером этого стал конфликт вокруг садового товарищества «Речник», созданного в 1950-ые годы далеко за тогдашними границами Москвы, и оказавшимся в наши дни в престижном Московском районе Крылатское [3]. Жители поселка попытались защитить свои права на основании закона о «дачной амнистии», но им это не удалось. Всем было ясно, что дело вовсе не в незаконно возведенных на участках капитальных строениях [4]: даже если бы на них не стояло ничего, кроме дощатой будки для лопат и ведер, нашлось бы, за что наказать их владельцев. Просто земля эта понадобилась московским властям: «ты виноват уж тем, что хочется мне кушать» [5], и никто этого не скрывал.
1. А нельзя ли обойтись без регистрации?
Поэтому встает естественный вопрос: кому и зачем вообще нужна государственная регистрация прав на недвижимость, причем в таком сложном виде? Большинство наших сограждан уверено - государству [6], для сбора налогов, производства различного рода отчетности государства перед самим собой, наконец, для того, чтобы периодически собирать деньги за отмену старых бумажек и выдачу новых. А раз так, не проще ли вообще отказаться от этой системы?
Ведь не регистрирует же государство в таком порядке приобретаемую гражданами бытовую технику, мебель или ювелирные изделия [7], хотя по стоимости они могут превосходить стоимость иного земельного участка со всеми расположенными на них строениями и насаждениями? Конечно, обойтись совсем без бумажки нельзя, но ведь и при приобретении бытовой техники, мебели или ювелирных изделий покупатель тоже получает бумажки, и даже не одну: квитанцию об уплате, товарный чек (при необходимости), гарантийные талоны, иногда договор покупки и много еще чего. В частности, наличие таких бумажек позволяет владельцу требовать возвращения утерянной или похищенной вещи, а уж достаточно ли этих бумажек для доказательства права собственности или нет - пусть решает суд. Неужели для граждан недостаточно чего-нибудь в этом роде и в случае покупки недвижимости? А для своих целей, в том числе для налогообложения, государство пусть ведет собственный кадастр, само его составляет, само исправляет, а нас не трогает. А уж если пришедшие налоговые уведомления можно будет не на словах, а на деле оспорить в судебном порядке, уточнив как размеры налогов, так и перечень налогооблагаемых объектов, числящихся за гражданином, то будет совсем хорошо.
Действительно, такая система оборота недвижимости возможна, более того, она до сих пор действует в ряде стран мира, и далеко не всегда в самых отсталых. Однако практический опыт привел к тому, что в большинстве стран, с конца XIX века и до наших дней, были созданы системы государственной регистрации прав на недвижимость, и сделано это было именно в интересах обладателей этих прав и третьих лиц, а вовсе не государства.
Авторы не ставят своей целью не только описание всего многообразия земельного права, но даже всего многообразия способов регистрации отношений, связанных с землей. Цель настоящей работы - продемонстрировать читателям принципиальное различие между кадастрами, созданными в интересах государства, и призванными решать вопросы, связанные с налогообложением, статистическим учетом плодородия земель и т.д., и поземельными книгами, возникшими в конце XIX века, и призванными защитить права граждан при обороте земель.
Авторы уже касались вопросов, связанных с регистрацией недвижимости, в работе, посвященной жилищной ипотеке [8], однако тема эта заслуживает самостоятельного изложения. В связи с тем, что проблема регистрации недвижимости тесно связана с жилищным вопросом, авторы сочли возможным посвятить ей отдельный эпизод.
2. Предметы земельного дела: кадастр, межевание, землеустройство и крепостной порядок.
«Кто ясно мыслит, тот ясно излагает» - любил говорить Нильс Бор, однако это изречение можно и перевернуть - «кто ясно излагает - тот ясно мыслит». Действительно, и в устной речи, и в процессе мышления человек использует язык, и если язык, которым он пользуется, изобилует неточностями, такими же ошибками и неточностями будут изобиловать и его мысли, а следовательно, человек будет ошибаться и в своих поступках. Конечно, на бытовом уровне, в рутинных делах, эти ошибки могут быть не слишком опасны, однако чем сложнее деятельность человека, тем драматичнее их последствия. Не зря же любая наука очень быстро приходит к необходимости уточнения своего понятийного аппарата.
Концепция «исправления имен» ясно осознавалась уже Конфуцием и положена в основу его теории управления:
«Цзы Лу спросил: «Вэйский правитель намеревается привлечь Вас к управлению государством. Что Вы сделаете прежде всего»?
Учитель [Конфуций] ответил: «Необходимо начать с исправления имен».
Цзы Лу спросил: «Вы начинаете издалека. Зачем нужно исправлять имена?»
Учитель сказал: «Как ты необразован, Ю! Благородный муж проявляет осторожность по отношению к тому, чего не знает. Если имена неправильны, то слова не имеют под собой оснований. Если слова не имеют под собой оснований, то дела не могут осуществляться. Если дела не могут осуществляться, то ритуал и музыка не процветают. Если ритуал и музыка не процветают, наказания не применяются надлежащим образом. Если наказания не применяются надлежащим образом, народ не знает, как себя вести. Поэтому благородный муж, давая имена, должен произносить их правильно, а то, что произносит, правильно осуществлять. В словах благородного мужа не должно быть ничего неправильного» [9].
Проблема «исправления имен» в современной России часто не осознается, и очень жаль, потому что тот русский язык, на котором мы говорим, сильно отличается от русского языка начала XX века, и проблема вовсе не в новой орфографии, а в том, что современный русский язык несет в себе наследия семидесятилетней советской истории: слова кажутся знакомыми, но смысл их зачастую совершенно иной. Эту проблему усугубляют переводы иностранных книг на советский язык со всеми вытекающими отсюда негативными для понимания сути дела последствиями. Так, в сфере регистрации недвижимости в современной России слово «кадастр» и «реестр» стали практически синонимами (хотя строго говоря, в законах такое полное слияние пока отсутствует), а статья «Государственный кадастр недвижимости» в Википедии начинается с утверждения о том, что его «основное назначение: организация оборота прав зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Встает вопрос: зачем для того, чтобы организовывать оборот зарегистрированных в Едином государственном реестре объектов нужен еще и кадастр? Нельзя ли обойтись чем-то одним?
Поэтому для «исправления имен» обратимся к классической русской книге межевого инженера И.Е.Германа «Земельные дела в западноевропейских государствах», опубликованной в 1913 году [10]. Рассказы об организации земельных дел в отдельных странах Европы предваряет общее вступление о предметах, которыми занимается земельное дело в западноевропейских государствах.
«Земельные дела в западноевропейских государствах различаются в четыре особых группы:
1.Дела по определению ценности и доходности земель для правильного разложения поземельных налогов. Повсюду они называются кадастрами (Cadastre, Kataster).
2. Дела по определению и юридическому укреплению границ поземельных владений. Как и в России, они называются межеванием (Bornage, Delimitation и.т.д.)
3. Дела по переделу поземельных владений в отношении формы и расположения их площадей, угодий и границ. Сюда относятся: разверстывание чересполосных владений, раздел общих угод и уничтожение сервитутов, наделение землями в целях колонизации, регулирование границ, дорог и течения вод, проложение канав через чужие земли, и вообще всякие нарезки и переделы земли и угодий в целях сельскохозяйственного устройства имений… дела которые в России называются землеустройством.
4. Дела по определению и укреплению прав собственности на недвижимые имущества. В некоторых государствах, по преимуществу немецких, они слагаются в систему, так называемых земельных книг (Grundbuche, Livre foncier), в других, по преимуществу романских, они имеют организацию так называемых ипотечных книг (Registres hypotecaires, Publicite hypotecaire). В России дела этого рода называются крепостными» [11].
Разница между кадастром и земельной книгой (которая именуется в современной России «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним») в том, что они нужны для совершенно разных целей: кадастр для установления налогообложения, а реестр - для подтверждения прав на недвижимость. А поэтому и информация в них содержится (или по крайней мере должна содержаться) принципиально разная. Единственное, что у них общее - необходимость четкого определения границ недвижимого владения, без чего невозможно ни правильное налогообложение, ни правильное разграничения прав на недвижимое имущество. Так, реестр (будем для краткости использовать этот термин) должен содержать правильные сведения о собственнике имущества, правах кредиторов и иных третьих лиц, а для кадастра по большому счету даже это не необходимо: если собственник платит налоги, то насколько его право на недвижимость твердо - дело тех, кто с ним судится. Зато кадастр должен содержать информацию о стоимости недвижимости, ее конкретных свойствах (например, плодородия земель для оценки дохода и.т.д.), что совершенно не нужно для совершения сделок - покупатель может (и должен, если не хочет потерять при сделке) изучить продаваемое (или закладываемое) имущество и пригласить для этого профессионалов.
А раз цели земельных дел различные, то естественным будет и выполнение их возложить на разные учреждения.
«В некоторых государствах межевание и кадастр стремятся соединить в одну систему действий, однако во многих случаях это оказывается практически неудобоисполнимым, в виду тех трудностей, которые предоставляются в задержках и помехах тому и другому делу при смешении разнородных технически-кадастровых и юридически-межевых порядков в одновременном исполнении. Поэтому зачастую кадастр и межевание приходится разъединять и совершать независимо одно от другого» [12].
«Землеустроительные работы обыкновенно требуют продолжительных соглашений землевладельцев на должный передел их имений. Но кроме того, они уже сами по себе зачастую бывают весьма сложны, требуя одновременного применения геодезических измерений, таксационных описаний, культур-технических соображений и рассмотрения прав владельцев. Поэтому во многих государствах землеустроительные учреждения всегда имели и имеют особую соответственную организацию, отличную от кадастра и межевания, и действуют от них самостоятельно, своими особыми агентами, на специальные для того средства и по особым на то законам и инструкциям» p13].
Наконец, «учреждения земельных и ипотечных книг обыкновенно стоят особо от учреждений кадастра, межевания и землеустройства, однако дела тех и других учреждений всегда служат, дополняют и обосновывают друг друга…» [14]
Конечно, из административных и политических соображений все эти дела могут быть соединены в ведении единого ведомства, но и в этом случае оно фактически будет состоять из разных частей, объединенных только формальной подчиненностью. Попытка же на практике проводить одновременно землеустройство, межевание, внесение новых данных в реестр и составление кадастра может привести только к замедлению хозяйственной деятельности, а то и просто сделает ее невозможной: покупка или залог могут быть осуществлены в канцелярии в течении минут, межевание требует уже выезда на место, составление кадастра - серьезного изучения свойств объекта недвижимости, а землеустройство - согласований, а то и публично-правовых решений.
Хотя книга И.Е.Германа посвящена земельному делу, все, сказанное в этом разделе, может быть с некоторыми оговорками перенесено на дома и другие объекты недвижимости, отнесенные к объектам недвижимости уже в XX веке - строениям на чужой земле (право застройки) и квартирам в многоквартирных домах [16], конечно с учет их специфики (например, описание земельного участка требует иных средств, чем описание строения или квартиры в многоквартирном доме). Далее при необходимости специфика эта будет в тексте оговариваться.
3. Рождение собственности на землю.
Регистрации объектов недвижимости является не самостоятельным институтом, а является производной от института собственности. Появление собственности на землю привело к появлению и способов ее регистрации как с целью защиты прав собственников и третьих лиц (реестры), так и с целью налогообложения (кадастры), а также межевания и землеустройства. Исторически реестры и кадастры иногда совпадали, а иногда кардинально различались в зависимости от организации общества и характера собственности.
Собственность ( в том числе и на землю ) существовала не всегда. Первоначально люди только присваивали то, что предоставляла им природа, и жили охотой, рыбной ловлей и собирательством, поэтому хозяйство человека этой эпохи и получило наименование «присваивающего». На протяжении всей стадии присваивающего хозяйства, раннепервобытной общины, уровень производительных сил был таков, что выжить можно было только при условии тесной кооперации трудовых усилий, и даже при этих условиях общественного продукта добывалось немногим больше, чем было необходимо для физического существования людей [17]. Загонная охота, ловля рыбы с помощью различных ловушек, сооружение жилищ и лодок часто требовали совместных усилий общины. Но даже при индивидуальной охоте, рыболовстве, собирательстве неудачу одних приходилось возмещать удачей других и становились необходимы коллективная собственность и равнообеспечивающее распределение.
Распределение это преследовало своей целью защиту не отдельных членов общины, а общины в целом. В случаях необходимости интересы отдельных членов и даже их жизнь приносились в жертву общине. При чрезвычайных обстоятельствах охотники могли получать последние куски пищи, а иждивенцы оставаться голодными. У некоторых народов в экстремальных ситуациях практиковались убийство стариков или детей, особенно девочек, однако эти и меры воспринимались как естественный порядок вещей: старики считали своим долгом «уйти к предкам», чтобы не обременять детей, ведь так же ушли и их родители. Ослабление общины грозило гибелью всем: выжить в одиночку человек в эту эпоху не мог, и самым страшным наказанием было изгнание из общины. Поэтому человек не отделял себя от общины, а своих интересов - от интересов общины, и любая собственность в таком обществе могла быть только коллективной. Укреплял это представление и присваивающий характер хозяйствования: не человек населил леса и степи животными, а реки рыбами, не он насадил плодоносящие деревья и полезные растения? Кто же может считать это своим?
В коллективной собственности находилось прежде всего главное средство производства - земля, рассматривавшаяся в эпоху присваивающего хозяйства как промысловая территория со всеми имевшимися в ее пределах объектами охоты, рыболовства и собирательства, сырьем для производства орудий, утвари и т. п. [18] Первобытное общество знает как войны за земли территории между разными общинами, так и совместное использование земли. Только у народов, живущих в самых тяжелых природных условиях [19], совместное использование земли стало общим правилом, как и взаимопомощь [20], без которой человек в таких экстремальных условиях не выжил бы.
Существовала коллективная собственность на охотничьи загоны и рыболовные запруды, лодки, жилища и огонь. Коллективной была и собственность на пищу или другую добычу. Независимо от того, как - коллективно или индивидуально - она была добыта, распределение ее было равнообеспечивающим, в интересах общины. Еще раз повторим - общественный продукт в самом лучшем случае лишь немного превышал необходимый для выживания общины физический минимум, собственности отдельных членов общины просто неоткуда было возникнуть, для нее не было ресурса.
Однако по самой своей природе некоторые вещи, которыми пользуется человек даже в первобытном обществе, являются личным имуществом [21], и именно с возникновения личной, индивидуальной собственности начинается в эпоху разложения первобытного строя возникновение частной собственности. Сначала связь вещей с человеком воспринималась как индивидуальная, и личные вещи умершего хоронили вместе с ним, и лишь постепенно складывалось представление о том, что вещи эти могут быть унаследованы его близкими. Ситуация стала меняться с переходом человека от присваивающего хозяйства к производящему, то есть от охоты и собирательства к скотоводству и земледелию [22].
Первоначально считалось, что основные очаги древних земледельческих культур - широкие долины Тигра, Евфрата, Ганга, Нила и других крупных рек, но Н.И.Вавилов показал, что почти все культурные растения появились в горных районах тропиков, субтропиков и умеренного пояса [23]. Первым районом земледелия в Старом Свете [24] стала территория Плодородного полумесяца, протянувшейся широкой дугой от Персидского залива вдоль северного края Сирийской пустыни к Палестине и границе Египта, где расположены самые древние из известных земледельческих поселений: Джармо [25] в Иракском Курдистане, Чатал-Гуюк [26] в южной Анатолии, Иерихон в Палестине, относящиеся ко временам IX-VIII тысячелетия до Р.Х. [27] Именно здесь, в предгорьях, шли обильные дожди, и первой формой земледелия стало известное и ныне «богарное» земледелие, при котором сельскохозяйственные культуры возделывают без искусственного орошения. Затем стали сооружаться первые оросительные сооружения, предгорное земледелие все более основывалось не на дождевом орошении, а на запруживании ручьев и отведении канав на поля [28].
Раннее производящее хозяйство по-прежнему требовало тесной кооперации трудовых усилий. Расчистка леса, выпас скота, сколько-нибудь эффективные охотничьи и рыболовецкие предприятия были не под силу отдельным семьям. Получаемый в хозяйстве продукт также еще оставался ограниченным, первоначальное земледелие и скотоводство нередко были менее продуктивны, чем присваивающее хозяйство, а успех охоты или рыболовства не мог быть предсказан с уверенностью. Все же на данной стадии возросшие и продолжавшие возрастать производительные силы обеспечивали намного более заметное получение избыточного продукта, постепенно становившегося регулярным. А это не могло не повлечь за собой начавшуюся парцелляцию собственности и расширение сферы трудового распределения [29].
Экономическую основу общества, как и раньше, составляла коллективная, преимущественно родовая, собственность на землю. Возделываемая земля и пастбища, охотничьи, рыболовные и собирательские угодья в одних случаях непосредственно принадлежали роду, в других рассматривались как принадлежащие племени или фратрии, но были закреплены за входившими в них отдельными родам, но и здесь происходили постепенные изменения. Первоначальной формой земледелия было так называемое «кочевое» земледелие, обычно «подсечно-огневое», при котором земля, удобренная золой от сгоревших растений, давала несколько хороших урожаев, а затем забрасывалась на долгие годы, и расчищался следующий участок [30]. По мере необходимости вслед за участками переносились и немудреные жилища земледельцев.
Однако переход к оседлому земледелию, обработке в течение длительных сроков одних и тех же земельных участков, привел к появлению устойчивой связи земледельцев с обрабатываемой ими землей. Внутри рода земля, особенно часто обрабатываемая, являвшаяся уже не только предметом, но и продуктом труда [31], обычно передавалась во владение группам ближайших сородичей и в пользование отдельным сородичам. Земельная собственность не могла быть отчуждена: считалось, что полученная от предков, она должна перейти к потомкам. На общем фоне общинной или родовой собственности вырисовывается собственность семейная: каждая семья начинает считать занимаемый ею участок исключительно своим в противоположность другим семьям того же рода или общины [32]. Пока существует семья, она является единственным правомерным владельцем этой земли, и право общины или рода на распоряжение ею суживается. Лишь при полном вымирании семьи земля возвращается к своему общему источнику, в род или общину.
Другие средства производства и предметы потреблении, созданные собственным трудом - скот, орудия, утварь и.т.п. - были личной собственностью и могли отчуждаться. Сходные явления происходили в области распределения пищи, сохранявшееся уравнительное распределение только в крайних ситуациях охватывало всю общину, а в обычных условиях замыкалось в более узких группах близких родственников по крови и браку.
Дальнейшее повышение производительности труда способствовало индивидуализации производства, а специализация труда сделала возможным производство продукта специально для обмена, что привело к возникновению уже настоящей, свободно отчуждаемой, частной собственности. «Первоначально частная собственность накапливается в виде некоторых пищевых продуктов и ремесленных изделий, производственного инвентаря и оружия, а у народов, знавших скотоводство - прежде всего скота» [33]. К сравнительно ранним видам частной собственности принадлежали и уже появившиеся рабы. Возникали и предметные деньги, первые средства накопления и обмена. Становление частной собственности происходило в острых противоречиях между новыми и старыми порядками, разбогатевший человек, особенно вождь, чтобы не лишиться авторитета, должен был одаривать родичей, соседей и гостей, помогать нуждающимся [34]. Богатство вождя традиционно рассматривалось не только как его личное богатство, но и как в некотором смысле общее достояние сородичей, которые имели право на поддержку из него в крайних ситуациях.
Индивидуализация труда и появление частной собственности с неизбежностью должны были привести к появлению частной собственности и на землю, но зарождалась она в еще более ожесточенной борьбе, чем частная собственность на движимое имущество. На землях своей общины обрабатываемые участки и особенно различные неземледельческие угодья очень долго продолжали оставаться неотчуждаемой собственностью коллектива, хотя отдельные семьи всячески стремились закрепить за собой право наследственного владения и даже полного, распоряжения своим наделом земли. Такое переходное состояние долго сохраняется в различных формах и после появления государства.
Поначалу частная собственность на землю становилась возможной только за пределами своей общины, на свободных землях. Отсюда широко распространенные на этой стадии развития обычаи преимущественных земельных прав первопоселенцев, выступавших как традиционные главы вновь возникавшей общины, привилегированные старожилы, ритуальные «хозяева земли» и т. п. Однако еще долго собственность на землю носила особый, отчасти даже сакральный характер [35], выделявший ее из иных видов собственности. Особенно долго сохраняли форму коллективной собственности на землю кочевые и полукочевые скотоводы, хотя и у них часто распоряжение вождей пастбищами и водоемами, реализовавшееся через руководство перекочевками, граничило с фактической частной собственностью на то и другое. Но из-за кочевого образа жизни частнособственнические поземельные отношения у номадов никогда не складывались [36].
Поскольку первобытное общество, даже в эпоху его разложения, основано на традиции, право на землю в эту эпоху не нуждается в специальной регистрации, ведь оно опирается на право рода. Не нужен и специальный учет земли, ведь земля (в отличие от числа орудий труда, запасов пищи и.т.д.) была, есть и будет такой, какой оставили ее предки. Размеры земли рода и племени невелики, и земли его легко обозримы. Только чтобы обозначить это право для чужаков, на земле могли устанавливаться свидетельствующие это граничные столбы и иные знаки. Сходные знаки начинают появляться и на новых земельных участках, символизируя появление нового явления, частной собственности.
Примечания:
[1] В организации и лесного, и особенно пожарного дела местное самоуправление играет большую роль, о чем авторы надеются в будущем еще коснуться этих вопросов.
[2] http://www.rway.ru/nwsinf.asp?nws=3651&tp=3
[3] По уровню среднего дохода на одного жителя район Крылатское оказался на одном из первых мест в Москве, уступив только некоторым районам внутри Садового кольца и району рядом с Парком Победы http://www.infokart.ru/doxody-moskvy-na-karte/
[4] Строения эти конечно были, впрочем, законно зарегистрировать свое строение по ныне действующим правилам все равно невозможно
[5] И.А.Крылов, «Волк и ягненок»
[6] Вопрос о том, насколько интересы государства совпадают с интересами граждан, а насколько расходятся, выходят за рамки настоящей работы.
[7] Авторы просят не рассматривать это утверждение как предложение ввести государственную регистрацию приобретаемых нашими согражданами бытовой техники, мебели и даже ювелирных изделий. Впрочем в России одно время действовал закон, согласно которому продавцы были обязаны сообщать государству о покупках на сумму, свыше некоторой установленной, но эта мера очевидно проводилась в фискальных интересах, то есть опять же интересах государства.
[8] Т.М.Говоренкова, А.И.Жуков, Д.А.Савин, А.В.Чуев Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод VI. Жилищная ипотека в современной России - реальность или миф?», Муниципальная власть, №3, 2006 год, Москва, стр.88-100
[9] «Лунь Юй», в сборнике Древнекитайская философия, Москва, 1972 год, стр.161-162
[10] И.Е.Герман межевой инженер, «Земельные дела в западноевропейских государствах», Москва, 1913 год
[11] И.Е.Герман межевой инженер, «Земельные дела в западноевропейских государствах», Москва, 1913 год, стр. 1
[12] И.Е.Герман межевой инженер, «Земельные дела в западноевропейских государствах», Москва, 1913 год, стр. 2
[13] И.Е.Герман межевой инженер, «Земельные дела в западноевропейских государствах», Москва, 1913 год, стр. 3.
[14] И.Е.Герман межевой инженер, «Земельные дела в западноевропейских государствах», Москва, 1913 год, стр. 4.
[15] Т.М.Говоренкова, Д.А.Савин, А.В.Чуев Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки. Недвижимость и инвестиции,
Москва, №3-4, 2003, стр.45-5
[16] Т.М.Говоренкова, А.И.Жуков, Д.А.Савин, А.В.Чуев Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод IV. Трансформация «квартиры» в ХХ веке», Муниципальная власть, №1,
2006 год, Москва, стр.100-109.
[17] В.П.Алексеев, А.И.Першиц «История первобытного общества», Москва, 1990 год, стр.182.
[18] В.П.Алексеев, А.И.Першиц «История первобытного общества», Москва, 1990 год, стр.183.
[19] Крайний север, пустыни.
[20] Об этом свидетельствует известный у северных народов обычай гостеприимства по отношению к любому пришедшему, даже чужому.
[21] Одежда, охотничьи орудия и.т.д.
[22] Рыболовство, «присваивание» природных ресурсов, до сих пор является основным источником рыбы и морепродуктов, рыбоводство и искусственное выращивание иных
речных и морепродуктов лишь дополняют его.
[23] Вавилов Н. И. Проблема происхождения мирового земледелия в свете современных исследований. М. Л., 1932.
[24] Европа, Азия, Африка.
[25] Braidwood, Robert The Agricultural Revolution // Scientific American. - 1960. - ¹9. - Ñ.131-148.
[26] Теренс Маккенна. Чатал-Хююк. Из книги "Пища богов. Поиск первоначального Древа познания".
[27] Впрочем, примерно к этому же времени относится и одно из первых земледельческих поселений на Новой Гвинее - Болото Кука, по нашим представлениям совсем уже
окраина мира.
[28] Впрочем, уже аборигены Австралии, находящие на этапе собирательства, знали примитивные формы ирригации, сооружение оросительных плотин и искусственных
водоемов, которые предотвращали губительные последствия засухи и способствовали произрастанию полезных растений, привлекали рыб, птиц и животных. Местами длина
искусственных каналов, которые делались еще до колонизации, достигала нескольких сот метров. Владимир Кабо «Первобытная доземледельческая община». Москва: Наука,
1986 Книга доступна на сайте автора http://aboriginals.narod.ru/index.htm
[29] В.П.Алексеев, А.И.Першиц «История первобытного общества», Москва, 1990 год, стр.226.
[30] Выжигание участков земли применялось еще до начала земледелия. «Тасманийцы - единственное общество, сохранившееся к началу европейской колонизации на уровне
позднего палеолита - по своему культурному развитию в целом стояли ниже австралийцев. Согласно многочисленным свидетельствам, и те и другие сознательно выжигали на
своих охотничьих угодьях старую траву, чтобы обеспечить кенгуру, на которых они охотились, свежей, зеленой травой. При этом они предусмотрительно сохраняли группы
деревьев или небольшие рощи, которые могли бы служить для животных укрытием». Владимир Кабо «Первобытная доземледельческая община». Москва: Наука, 1986
[31] Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т. 23. С. 192. Как видим, и классики марксизма признавали, что сельскохозяйственная земля есть в первую очередь продукт труда, и
только во вторую продукт природы. С этим утверждением согласится каждый, у кого есть дачный или садовый участок хотя бы в шесть соток. Правда, некоторые экономисты до
сих пор с этим не согласны.
[32] Покровский И.А. «Основные проблемы гражданского права», Петроград, 1917 год http://www.allpravo.ru/library/doc99p/instrum5175/
[33] В.П.Алексеев, А.И.Першиц «История первобытного общества», Москва, 1990 годбстр.267
[34] В.П.Алексеев, А.И.Першиц «История первобытного общества», Москва, 1990 годбстр.267-269
[35] Долгое время только земля рассматривалась как недвижимость, все же, расположенное на ней, считалось ее принадлежностью. См.Т.М.Говоренкова, А.И.Жуков,
Д.А.Савин, А.В.Чуев «Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод XIII. Городская земельная политика конца XIX- начала XX века», Муниципальная власть, №2, 2008 год,
Москва, стр.80-101
[36] В.П.Алексеев, А.И.Першиц «История первобытного общества», Москва, 1990 годбстр.271-272
Далее: часть 2; часть 3