Кому и зачем нужна государственная регистрация недвижимости (2)
Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод XVIII. Кому и зачем нужна государственная регистрация недвижимости, или почему провалилась «дачная амнистия».
Часть 2 (ранее: часть 1)
4. Регистрация земли в Древнем мире.
Поскольку распад первобытнообщинного строя связан в первую очередь с изменениями в хозяйственной деятельности человека, важную (хотя и не единственную [37]) роль в том, какой характер принимает возникающая собственность на землю, играют особенности этой хозяйственной деятельности.
Так, в Древнем Египте особенности земледелия в единой долине Нила требовали создания единой системы оросительных сооружений, которые могли возводиться только совместными усилиями большого числа людей. Сначала эти оросительные сооружения строились силами отдельных общин, затем - первыми государствами-номами, и наконец функция строительства и поддержания оросительных сооружений перешла к объединённому государству, поэтому уже на ранних этапах в Древнем Египте общинно-частный сектор поглощается государственным, а отдельные люди «закрепощаются» к общине, превратившейся в свою очередь в элемент государственного бюрократического аппарата [38], и государство становится единственным собственником земли.
В то же время особенности ирригации в долине Евфрата требовали наличия большого числа отдельных оросительных систем, не связанных жёстко в единую систему, поэтому общинный и частный сектор здесь сохраняются, не поглощаясь полностью государством [39], а значит сохраняется частная и общинная собственность на землю.
Наконец, там, где не было необходимости в создании и поддержании трудоёмких и обширных ирригационно-мелиорационных систем, не возникли и монолитно-деспотические государства, подобные Древнему Египту и менее устойчивым государствам Месопотамии, общинно-частный сектор оказывался значительно важнее государственного, поэтому возникает целый спектр различных возможностей их сочетания: где-то сильнее один, где-то другой [40]. К этому типу обществ относятся цивилизации Малой и Передней Азии и античные Греция и Рим.
В Древнем Египте вся земля номинально принадлежала государству в лице фараона как бога и родственника богов [41], создавших Египет, и раннее создание централизованного государства с многочисленной профессиональной бюрократией позволяло проводить периодические имущественные переписи (в идеале раз в два года), предметом которых были не только сельскохозяйственные земли, но иное облагаемое налогом имущество, как гласит надпись на стене гробницы древнеегипетского писца: «Учитывает всю страну пред его величеством [и] творит смотры ока каждого (т.е. всех людей) и численность войска, жречества... хему царя, мастеров всех страны всей целиком (а также крупного рогатого) скота, птицы [и] мелкого скота всего, писец войска...» [42].
Сведения о землях фиксировались в «Книге росписи земель Верхнего и Нижнего Египта» [43], которая как целая до нас не дошла а возможно, существовала не как единая книга, а как совокупность отдельных книг, хранящихся в «домах записей» номов (провинций). Наиболее полным документом, содержащим опись земель и дошедшим до наших дней является «Папирус Вильбура» [44]. Он представляет собой именно земельный кадастр, созданный с целью налогообложения в результате осмотра и обмера государственных (царско-храмовых) земель на левом берегу реки Нила в Среднем Египте, в 4-й год правления Рамсеса V (в июле - августе 1158 г. до н. э.). В документе даются оценки норм валового сбора зерна (эммера и ячменя) в зависимости от типов земли, величины засеянной площади, средних норм урожайности (для каждого типа земли) и числа ответственных за сбор урожая земледельцев. В этом папирусе выделяются три типа земли в зависимости от урожайности. Если урожайность худшей -«высокой» (каит) -земли взять за 1, то урожайность средней-«уставшей» (тени) -земли составит 1,5, а лучшей -«свежей, девственной» (нехеб) - земли - 2. Такое соотношение определяется степенью орошения и использования земли. Высокие (хуже орошаемые) земли составляют первую категорию, а низкие (хорошо орошаемые) земли делятся на две категории: старые и новые [45].
Конечно, управление всей землей Египта из единого Центра было утопией, что прекрасно понимали и фараоны, и верхушка бюрократии. Фактически земля находилась в ведении отдельных хозяйств - храмовых, аристократических, крестьянских общин и.т.д., которые (не исключая и храмовые хозяйства) должны были отдавать в казну часть полученного урожая. Режим владения землей в разные эпохи менялся: во времена усиления центральной власти он приближался к пользованию, во времена ослабления - к полноправной частной собственности, впрочем, право Древнего Египта не различает четко владение и собственность.
На практике потребности хозяйственной деятельности требовали возможности покупки и продажи земли, и сделки такого рода были в Древнем Египте законными, если этим не нарушались интересы казны. «Однако сохранение титула собственности на землю за фараоном усложняло порядок передачи права собственности на землю (этот порядок включал в себя ряд формальностей, ритуалов и пр.). Так, после составления письменного договора купли-продажи, скрепления его клятвенными заверениями и религиозного освящения совершался торжественный обряд ввода покупателя во владение в присутствии царского или храмового сановника» [46]. Новый приобретатель земли обязан был нести и все связанные с нею повинности. Иная недвижимость (жилые дома, сады и пр.) и все движимые вещи могли отчуждаться свободным египтянам без соответствующей обязанности нести службу и с почти неограниченным правом распоряжения.
Частыми в Древнем Египте являются документы об учреждении поместий, которые превращались практически в наследственные частные владения («дом отца моего») дарственные храмам, однако и они для своего утверждения требовали регистрации государственным чиновником и внесения в соответствующие кадастры: «Они (пашни), все без изъятия, помещены в «Книгу Роспись земель Верхнего и Нижнего Египта». Таким образом, в Древней Египте существовала обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, порожденная впрочем не интересами защиты права собственников, но интересами фиска, налогообложения.
Иная ситуация сложилась в городах-государствах Междуречья Тигра и Евфрата, где наряду со сформировавшимися государственными и храмовыми хозяйствами сохранились и земля, принадлежащая свободным общинникам. Государство вело подробный учет своей собственности (для чего и возникла письменность), но подробной регистрации негосударственной земли не проводило, тем более что первоначально не существовало и регулярного сбора налогов: государство для своих потребностей использовало доходы от собственно государственных земель, от свободных же общинников требовались исполнение натуральных повинностей по строительству каналов и военная служба.
«Вне храма домашние большесемейные общины иной раз продавали свою землю; плату за нее получал патриарх семейной общины или, если он умер, неразделившиеся братья следующего поколения; другие взрослые члены общины получали подарки или символическое угощение за свое согласие на сделку. Плата за землю (в продуктах или в меди) была очень низкой, и, возможно, после определенного периода времени «покупатель» должен был возвращать участок домашней общине первоначальных хозяев» [47]. В любом случае собственность эту назвать частной можно с большими условностями, так как обработка земли в это время требовала совместных действий по строительству и поддержанию каналов.
Покупка земли даже в эпоху возникновения первых крупных государств Междуречья была не простой сделкой, так как затрагивала интересы не только продавцов и покупателей, но и всей общины. Продавать долю малой семьи, всю или частично, можно было только с разрешения большесемейной общины в целом; продавец получал «плату», а его родичи- разные приплаты («подарки») в личную собственность. Продавать землю целой большесемейной общины, всю или частично, можно было соответственно лишь с разрешения всех родственных большесемейных общин, патриархи которых происходили от общего предка по мужской линии, причем «плату» получал патриарх продающей общины, а приплаты и угощения - прочие родичи из всех заинтересованных «домов». Наконец, если продавалась земля сразу нескольких «домов», особенно если их мужчины принадлежали более чем к одному роду, требовалось согласие народного собрания территориальной общины [48].
Таким образом, покупка земли была публично-правовым актом, что повышало ее легитимность, однако единой системы регистрации таких сделок по всей стране не было. Сделки царя Аккада Маништушу (XXIII в. до Р.Х.) по скупке земли были по его приказу записаны на большом каменном обелиске, который дошел до нашего времени», но только потому, что покупки эти затрагивали непосредственные интересы государства. Возникновение крупных государств, объединивших ранее независимые города-государства, привело к введению регулярных налогов, а следовательно, и первых кадастров, но поскольку за уплату налогов отвечали общины, земли отдельных семей в них не учитывались. Государство с необычайной дотошностью вникало в малейшие детали своего хозяйства, но не слишком интересовалось делами частных лиц. Впрочем, не стоит забывать и того, что учет и регистрация имущества - дело сложное, трудоемкое и требующее немалых затрат, а бюрократический аппарат государств Междуречья серьезной уступал Египетскому.
Развитие частной собственности на землю в отсутствии систематической регламентации ее оборота нередко приводило к полному расстройству землепользования. Многие цари ставят себе в заслугу наведение порядка в землевладения. В завещании хеттского царя Хаттусилиса I ( приблизительно 1650 -1620 г.г. До Р.Х.) говорится “...И держатели земельных наделов говорили: «Его это участок земли или мой, я об этом не знаю...» [49] Царь навел порядок, размежевав земельные наделы и закрепив права их владельцев. Существовала в Хеттском государстве и система поземельного налогообложения, причем владение землей уже прочно увязано с уплатой податей, то есть существовали и некие кадастры. Законы Хеттского государства гласят, что заброшенную землю может занять любой гражданин при условии уплаты причитающихся с нее податей, хотя продать ее без санкции государства не может.
Наибольшее развитие товарно-денежные отношения в Древнем Мире приобрели в Древней Греции и Древнем Риме, что привело к появлению частной собственности в формах, близких к современным. Потребности оборота земли и залога земли с целью получения кредита потребовали развитого законодательства и упорядочения владения. В Афинах это произошло в ходе реформ Солона (между 640 и 635 - около 559 до Р. Х.), в результате которых было отменено долговое рабство, кассированы многие долги, а обеспечением кредитора вместо личности должника стала принадлежащая ему земли.
На границе земельного участка заемщика ставили камень с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Камень этот и назывался ипотекой (от др.-греч. Ὑποθήκη). Вместо одного обелиска Маништушу появилось множество, и каждый из них был привязан к конкретному участку земли, и защищал интересы не только государства, но уже и частных лиц. Залоговые надписи на закладных камнях давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества и, прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.
А вот Римское право пошло по другому пути, отказавшись от принципа публичности сделок с недвижимостью, хотя сложился такой подход не сразу. Правда, первоначально римское право проводило разницу не между недвижимым и движимым имуществом, но между res mancipi и nec mancipi. К res mancipi относилась земля в Италии - то есть собственно земля Римского народа, некоторые сервитуты, рабы и рабочий скот. Остальные вещи относились к nec mancipi. Понятие res mancipi идет из тех времен, когда земля принадлежала всей городской общине, а отдельные граждане лишь пользовались отдельными ее участками. Собственниками res mancipi могли быть лишь римские граждане, а сделки (продажа, залог и.т.д.) с res mancipi носили особый, публичный характер, хотя специальных книг, в которые заносились бы все такие сделки, в отличие от Древнего Египта не существовало [50].
Однако в эпоху Римской Империи представление о res mancipi и nec mancipi, как наследие раннеримского периода, было фактически, а затем и юридически утрачено, как и особая роль Римского гражданства. Все сделки - как с движимым, так и недвижимым имуществом, стали заключаться путем простого соглашения покупатели и продавца, должника и кредитора (при ипотеке) и.т.д. И это при том, что римляне были знакомы с публичной системой сделок с землей, которая сохранилась в захваченном Римской Империей Египте. Более того, римская бюрократия была способна создать такую систему, примером чего является создание во времена императора Августа (27 г. до Р.Х.) весьма полного кадастра, созданного с целью поземельного налогообложения, когда была утверждена единица учёта сбора дани за землю «caputigum», и введена перепись населения «caputigum registrum». С этого документа и ведет название сам термин «кадастр».
Так возникла та система частных сделок с недвижимостью без их регистрации, о которой говорилось в первом разделе. Конечно, система эта облегчила проведение сделок с землей, однако в долгосрочной перспективе внесла столько путаницы в земельные дела Римской империи, что скоро стала не облегчать оборот земли, а препятствовать ему. «О совершении передачи огромного имения мог почти никто не знать, прежний собственник мог еще долго в широких кругах считаться за собственника и заключать новые сделки о том же имении; разумеется, все эти сделки окажутся впоследствии ничтожными, но они оставят после себя массу вреда и разорений» [51]. Конечно, потерпевшие могут обратиться с исками к мошеннику, но взыскать ущерб по таким искам вряд ли удасться, так как всять с такого мошенника обычно бывает нечего.
Еще хуже складывалась ситуация в сфере ипотеки - кредита под залог земли. Сколько на заложенной земле уже лежит ипотек - кредитор знать не мог, кроме того, римское право признавало и тайные ипотеки, и ипотеки по закону, которые имели преимущество перед остальными, поэтому любой кредит превращался фактически в личный, под слово должника. В конце концов дошло до того, что римское законодательство запретило опекунам помещать деньги подопечных под какие-либо залоговые обеспечения из опасения утраты капиталов, вследствие ненадежности таких обеспечений. Лучшим средством сбережения признавалось хранение капиталов малолетних в сундуках опекунов без всякой пользы, так как тогда малолетний получит хотя то, что он имеет [52].
«Отсутствие публичности составляет поэтому чуть ли не самое слабое место римского права, которое пришлось затем уже самостоятельно исправлять новым народам» [53].
5. Средневековая Европа. Возникновение обязательной регистрации сделок с недвижимостью и кредитов под залог недвижимости.
Взгляд германских народов на собственность был близок не римскому праву времен Римской Империи, а ранней Римской общины. Движимое и недвижимое имущество резко различалось, главным богатством являлась земля, которая и признавалась недвижимостью [54], а главным занятием - сельское хозяйство. В представлении германцев человека и землю связывали не только материальные, но и сакральные связи, поэтому любая сделка с землей могла носить только публичный характер, поскольку требовала утверждения соседей, сюзерена, а то и самого главы государства [55]. Вообще продажа и покупка земли была редким явлением.
Хозяйство раннего средневековья являлось хозяйством натуральным, и не нуждалось в серьезных вложениях для своего развития. При необходимости кредит осуществлялся в натуральной форме, обычно феодалом по отношению к зависимым от него крестьянам, и обеспечивался их обязанностями (в форме части урожая, а также выполнения натуральный повинностей). Крупные займы брались в основном на ведение войны (неотъемлемое право феодалов) и поддержание своего статуса. Никаких специальных учреждений для кредитования под залог не существовало, кредиторами обычно выступали особые группы населения, находящиеся вне рамок общего права: евреями, ломбардцами, кагорцами. Отсюда те формы залога, которые мы видим в раннем римском праве: продажа с правом выкупа или передача заложенного имущества в пользование (откуп феодальных повинностей).
Слабость государственного аппарата раннего средневековья не позволяла создавать ни подробных реестров, ни регулярно обновляемых кадастров. Редким примером подробного кадастра этого времени является знаменитая «Книга Страшного суда», или «Книга Судного дня» (англ. Domesday Book) - свод материалов первой в средневековой Европе всеобщей поземельной переписи, проведанной в Англии в 1085-1086 годах по Р.Х. по приказу Вильгельма Завоевателя [56]. Однако и в Англии с ее относительно сильной государственной властью регулярные проведения таких переписей были невозможно, другие же страны довольствовались куда более общей и грубой информацией для поземельного обложения.
Однако в обширном море почти натурального хозяйства Средневековой Европы начали возникать очаги товарно-денежных отношений: возрождающиеся и возникающие города. Следствием развития товарно-денежных отношений стала неизбежно большая мобильностью городской земли по сравнению с землей сельской [57]. В городах впервые сформировался правовой институт, оказавшийся в дальнейшем важным для развития ипотеки: обязательная регистрация сделок с недвижимостью и кредитов под залог недвижимости. В основу его был положен традиционный для германских народов взгляд на сделки с землей как публично правовые сделки, который дополнился возникновением нового инструмента - городские земельные или судебные книги. Мало того, что сделке предшествовало публичное объявление о ней (чтобы каждый желающий мог заявить свои возражения), мало того, что сделка завершалась решением суда, рассматривающего все претензии, после чего всякое оспаривание было уже невозможно, но уже в первой половине XII века в некоторых городах (Кельн) явился обычай записывать совершавшиеся судебные передачи в городские книги. В XIII веке это распространилось и на другие города. Сначала это было доказательством свершения акта, но потом стало существенной частью обряда перенесения собственности. Запись завершала акт, к ней приурочивался переход вещного права. Рядом с записью auflassung (публичное объявление) часто превращается в пустую формальность.
Такие же публичные формы устанавливаются и для реального кредита. Различные формы залога земли, в том числе и ипотека, осуществляются в публичных формах, перед судом, обыкновенно с записью в книгах [58].
Средневековые города создали систему публичных земельных книг, гарантирующих надежность сделок с землей, и казалось бы, по мере усвоения этой системы государством (так же, как были усвоены государством созданные городами другие элементы регулярного государства) должны были возникнуть и государственные публичные земельные книги. Однако произошло парадоксальное событие: рост интереса к римскому праву, его влияние на текущее законодательство не только отодвинуло на долгие годы создание таким систем, но и внесло полный беспорядок в земельный оборот.
6. Расстройство оборота и залога земли под влиянием применения римского права.
Само по себе внедрение римского права с его четкими юридическими принципами, логикой и рационализмом было несомненно положительным явлением для развития права новых народов. Однако наравне с этим важными чертами из римского права были усвоены и те конкретные формы, которые были его слабыми сторонами. Как уже говорилось выше, слабой стороной римского права было отсутствие публичности в сделках с недвижимостью, и именно эту слабую сторону восприняло и новое право Европы.
Если раньше для отчуждения недвижимости надо было идти в канцелярию суда, то теперь для каждого горожанина его дом - канцелярия (der Stadtburger hat seine eigene kanzlei). Исчезает и судебная запись, а там, где она остается, превращается в средство доказательства. Лишь немногие города удерживают средневековую организацию (Любек, Гамбург, Франкфурт, Мюнхен, некоторые мекленбургские и ганноверские города).
Аналогичный процесс происходит и в сфере реального кредита. Устанавливалась ипотека негласно, путем простого соглашения. Хотя публичная ипотека (перед нотариусом или тремя свидетелями) получала преимущество перед простой ипотекой, дело от этого менялось мало, и ставилась в основном цель избежать фальшивой датировки. Правда, в отличие от римской ипотеки, право продажи могло быть осуществлено только судебным порядком, но в целом старые публичные формы почти уступили римским.
Однако такое облегчение правового режима покупки недвижимости и установления ипотеки, после недолгого подъема, привело к серьезному кризису. Никто не был гарантирован, что покупает у собственника, что на имуществе не лежат ипотеки. Это привело к застою в обороте, упадку реального кредита, падению цен на землю.
Примечания:
[37] Экономический материализм исходит из того, что экономическая деятельность полностью определяет все стороны жизни человека и общества, вплоть до высших форм
духовной деятельности. Авторы не согласны с таким утверждением, и считают, что свою роль играют и иные факторы, связанные не только с материальной, но и духовной
природой человека.
[38] Н.М.Дьяконов «Возникновение земледелия, скотоводства и ремесла. Общие черты первого периода истории Древнего Мира и проблема путей развития», в книге «История
Древнего Мира. Ранняя древность», Москва, 1982 год, стр.41-42
[39] Н.М.Дьяконов «Возникновение земледелия, скотоводства и ремесла. Общие черты первого периода истории Древнего Мира и проблема путей развития», в книге «История
Древнего Мира. Ранняя древность», Москва, 1982 год, стр.30-41
[40] Н.М.Дьяконов «Возникновение земледелия, скотоводства и ремесла. Общие черты первого периода истории Древнего Мира и проблема путей развития», в книге «История
Древнего Мира. Ранняя древность», Москва, 1982 год, стр.43-44
[41] С оговоркой о том, что часть земли Египта при создании боги отдали в управление храмам, поэтому она должна использоваться только на эти нужды. Однако практическое
распределение и при необходимости перераспределение ее в связи с упадком одних храмов и возвышением новых осуществлялась фараоном. Берляев О.Д. «Наследство Геба»
Подати и повинности на древнем Востоке (сб. ст.). СПб, 1999. С. 6-33.
[42] Проблемы социальных отношений и форм зависимости на древнем Востоке. М., 1984. С. 52
[43] С оговоркой о том, что часть земли Египта при создании боги отдали в управление храмам, поэтому она должна использоваться только на эти нужды. Однако практическое
распределение и при необходимости перераспределение ее в связи с упадком одних храмов и возвышением новых осуществлялась фараоном. Берляев О.Д. «Наследство Геба»
Подати и повинности на древнем Востоке (сб. ст.). СПб, 1999. С. 6-33.
[44] Gardiner A. H. The Wilbour Papyrus. Vol. I-III. L., 1941 - 1948.
[45] Стучевский И. А. Земледельцы государственного хозяйства Древнего Египта эпохи Рамессидов. М., 1982.
[46] Трикоз, Е. Н. "Формирование древнеегипетского права: У истоков древнейшей правовой традиции", Правоведение. - 2005. - № 1. - С. 183 - 193.
[47] Н.М.Дьяконов «Города-государства Шумера», в книге «История Древнего Мира. Ранняя древность», Москва, 1982 год, стр.58
[48] Н.М.Дьяконов «Ранние деспотии Месопотамии», в книге «История Древнего Мира. Ранняя древность», Москва, 1982 год, стр.69
[49] «Луна, упавшая с неба», Москва, 1977 год, стр.74
[50] И.А.Покровский, «История Римского права», Петроград, 1918 год, стр.250-251
[51] И.А.Покровский, «История Римского права», Петроград, 1918 год, стр.284
[52] Базанов И.А. «Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства». Книга доступна по адресу
http://civil.consultant.ru/elib/books/26/
[53] И.А.Покровский, «История Римского права», Петроград, 1918 год, стр.284..
[54] Дома германцами недвижимостью не считались, так как могли переноситься с место на место, а некоторые германские народы вообще ставили дома на колеса
[55] Базанов И.А. «Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства». Книга доступна по адресу
http://civil.consultant.ru/elib/books/26
[56] Штокмар В. В. История Англии в Средние века. - СПб., 2001.
[57] Георг фон Белов «Городской строй в Германии», Москва, 1912, стр.110.
[58] В.Б.Ельяшевич «Очерк развития форм поземельного оборота на Западе», Спб, 1913.
Далее: часть 3