Кому и зачем нужна государственная регистрация недвижимости (3)
Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод XVIII. Кому и зачем нужна государственная регистрация недвижимости, или почему провалилась «дачная амнистия».
Часть 3 (ранее: часть 1; часть 2)
7. Возрождение публичных форм поземельного оборота. Создание современных систем регистрации сделок с недвижимостью.
Возросшая к началу капиталистической эпохи потребность в кредите вызвала к концу XVIII века принятие развитого законодательства об ипотеке, ставящего своей задачей максимально верное обеспечение кредита под контролем публичного интереса. Одним из результатов развития становится отделение залога на недвижимость от других форм залога, и возрождение публичных форм поземельного оборота.
В основу нового права были положены два принципа:
1. принцип публичности - то есть обязательность записи в публичной книге, доступной всем (или, по крайней мере, заинтересованным лицам).
2. публичная достоверность книг - то есть записанное в публичной книге и является истиной, и оспаривание записей не допускается.
Принципы эти проводились не всегда последовательно, и с некоторыми ограничениями, но общее направление реформы ими описывается. Порядки юридической регистрации определяются законом и различаются в две главнейшие системы - личную (привязанную к личности держателя права или обязанности) и вещную - то есть привязанную к объекту недвижимости.
Личная система была положена в основу французской системы. Во Франции в начале XIX века возникает система инскрипций (отметок в особых регистрах залоговых прав) и транскрипций (переписывание полностью документов сделок и судебных решений по недвижимости). В основу этой системы положена защита прав третьих лиц, что способствовало возрождению ипотеки. До совершения записи (транскрипции) приобретатель не мог противопоставить свои права известным третьим лицам - вот суть французской системы. Для этой цели в каждом округе суда исполнительной полиции создавалось ипотечное бюро, во главе бюро стоял хранитель ипотек, в функции которого ведение вотчинно-ипотечных книг. Книги публичны, открыты для всех. Все сделки с недвижимостью вносились в хронологическом порядке, кроме того, велся еще и личный реестр, по персональной или личной системе. Однако в этой системе не фигурировало незаложенное имущество, реестры велись не по имуществу, а по личностям, что затрудняло поиск записей, не все акты подлежали регистрации, сохранялись тайные ипотеки и.т.д [59].
А вот новый кадастр, созданный во Франции в целях упорядочения земельного налогообложения, был организован иначе - в нем указывались не только владельцы недвижимости, но и подробно описываются принадлежащее им имущество [60].
Более эффективными оказались германские системы, созданные по вещной системе. В Германии была введена обязательность публичной регистрации всех сделок с недвижимостью, включая ипотеку, в особых поземельных книгах. Согласно решению Прусского ландрехта 1794 года ипотека возникает только путем ее записи в книгу. Во второй половине XIX века на новых принципах перестраивается и весь поземельный оборот. В соответствии с Прусским законом 1872 года ипотечные книги превращаются в вотчинные книги, а ипотечное право в вотчинное право. Регистрация эта носила не справочный, но юридический характер и каждый, заключая сделку, мог быть уверен в достоверности информации об имуществе [61].
На практике везде вещные системы постепенно вытесняли личные, так многие франкоязычные кантоны Швейцарии, первоначально использовавшие французскую личную систему, постепенно перешли на германскую вещную систему регистрации.
Однако введение публичной регистрации сделок с землей породила и правовую проблему: при таком подходе право собственности подвергалось существенному ограничению. Право собственности требует, чтобы оно переходило от одного владельца к другому на законных основаниях. В ситуации, предложенной в Германии, собственность законно может переходить и от незаконного владельца. Собственник при этом лишается права виндикации - истребования из незаконного владения. Интересы собственников в этом случае приносились в жертву интересам кредита и оборота.
Проблема возможного различия между записанным и фактическим правом в разных странах решается по-разному. В некоторых ипотечных системах запись получает безусловную юридическую силу (колониальная или Торренсовская ипотечная система) [62]. В Торренсовской ипотечной системе вообще отсутствует договор (купли-продажи, ипотеки и.т.д.) как самостоятельный документ - фактом заключение договора является внесение записи в регистрационную книгу, и наоборот, сам факт внесения записи в регистрационную книгу и означает заключение договора. Этим способом снимается возможность противоречия, а для компенсации пострадавших от неправильных записей создается фонд, формируемый из платы за оформление бумаг.
В других странах принято считать, что такой формализм излишен для гражданского оборота, которому нужна только защита добросовестного третьего лица. В этих странах внесение в книгу записи важно не само по себе, а как завершение акта приобретения вещного права. Поэтому не внесение в книгу лишает собственника возможности отчуждать имение, устанавливать сервитуты, обременять залогом, т.е. лишает права гражданского оборота и даже создает угрозу утраты прав по давности [63].
Система поземельных книг постепенно расширяет свою сферу на новые страны. Так, в Великобритании с 1990 года оборот незарегистрированных земель не допускается, однако до сих пор регистрация сделок с недвижимостью в США не является обязательной. Тем не менее, земельный оборот и ипотечный кредит в этих странах функционировал достаточно эффективно.
8. Земельная регистрация в СССР.
Авторы надеются, что читатели получили достаточное представление о возникновении регистрации сделок с недвижимостью, проблемами, связанными с этой регистрацией, и способами решения этих проблем. Однако для понимания проблем с регистрацией недвижимости в современной России необходимо вспомнить о том, что большую половину XX века в России не существовало иной собственности на землю, кроме государственной. Даже в эпоху НЭПа земля могла находиться только в государственной собственности, хотя и существовали некоторые механизмы замещения этой собственности, например, право застройки [64].
Это не могло не наложить на землепользование и земельное дело в советской России специфического отпечатка. Лучшей иллюстрацией специфики земельного в России после 1917 года может служить книга профессора М.М.Шульгина «Земельная регистрация на Западе и в СССР», опубликованная в 1927 году [65], цитаты из которой без всяких комментариев лучше всего говорят о земельных отношениях в СССР и которые лучше всего приводить без комментариев.
«В условиях буржуазного земельного строя непосредственная заинтересованность государства в правильной постановке земельной регистрации носит лишь частный характер. Более или менее непосредственно государство заинтересовано в производстве того вида земельной регистрации, который отвечает фискальным интересам - т.е. кадастра. Что же касается правовой регистрации, то в ней государство прямо заинтересовано лишь постольку, поскольку последняя, придавая земельным правам надлежащую юридическую определенность и устойчивость, содействует упорядоченности поземельных отношений, сохранению того «земского мира», нарушение которого представляет серьезную угрозу всему общественному правопорядку...
Более непосредственно в правовой регистрации, проводимой в условиях буржуазного земельного строя, заинтересованы сами землевладельцы… сообщать этим правам надлежащую юридическую крепость… является лучшим побудительным средством к производству земельных записей… их полноты и наличия в записях даже таких сторон поземельных прав, регистрация которых необязательна...» [66]
«Что касается Советского Союза то в силу основных начал современного земельного режима, исключающего право частной собственности на землю, у нас не может быть ни той противоположности между правами частными и публичными, какая свойственна правовому режим западноевропейских стран, ни той относительной свободы в совершении записей поземельных прав, какая существует в иностранных системах...
В связи с проведенной у нас национализацией земли, сельскохозяйственная деятельность отвечает не только интересам отдельных хозяйствующих субъектов, но и обслуживает интересы государства в целом, являясь частью организованного народно-хозяйственного труда в соответствии с чем и само занятие сельским хозяйством представляется не только правом, но и в известном смысле публично-правовой обязанностью землепользователя...» [67]
«Единство в управлении землями, вытекающее непосредственно из принципа национализации земель, требует и единства земельного инвентаря… Это требование единства регистрации конкретно приводит к устранению той раздельности между системой земельных книг и данными кадастра, которая свойственна большинству западноевропейских государств.
В условиях советского строя, казалось бы, не должно существовать параллелизма учреждений, из коих одни ведают укреплением и оформлением земельных прав, а другие собиранием сведений, используемых для целей земельного обложения. Одни и те же реестры должны удовлетворить надобностям упрочения земельного строя, задачам управления земельным фондом, потребностям собственно кадастра» [68].
Советская система землепользования времен НЭПа, хотя и была объявлена последним достижением мировой марксистской науки, воспроизводит систему землепользования древнего Египта: когда вся земля принадлежит государству, но государственная бюрократия осознает, что не может эффективно использовать ее, поэтому и допускает свободную хозяйственную деятельность самостоятельных хозяйств при условии уплаты ими поземельных налогов.
Эпоха после нэповского периода напоминает уже не Древний Египет (где невозможность управления всем хозяйством из единого центра осознавалась), а попытка организации единого государственного хозяйства во времена III династии Ура (около 2112 до Р.Х. - 2003до Р.Х.) [69], где была построена система единого государственного хозяйства, а работники не имели не только собственности, но и права пользования землей, и трудились за «пайку». Такая система организации труда требовала огромных сил на надзор и учет. Учет был чрезвычайно строгим; все фиксировалось письменно; на каждом документе, будь это хотя бы выдача двух голубей на кухню, стояли печати лица, ответственного за операцию, и контролера; кроме того, отдельно велся учет рабочей силы и отдельно - выполненных ею норм; каждое поле делилось на полосы вдоль и поперек, и один человек отвечал за контроль работы по поперечным полосам, другой - по продольным» [70]. Третья Династия Ура продержалась по историческим временам недолго, и рухнула потому, что никто не захотел ее защищать.
Однако и более гибкая бюрократическая система Древнего Египта, несмотря на свою гибкость, не смогла овладеть всем тогда существовавшим культурным миром, потому что есть более важные вещи, чем государственный учет и контроль. Древний Египет пал, и главной причиной этого падения было искусственное построение государства, которое оперлось всем бытием на начало централизации, совершенно забыв о правах общества и самом его существовании.
9. Заключение.
Настоящая работа началась с двух вопросов:
1. Кому и зачем нужна государственная регистрация недвижимости?
2. Получат ли наши сограждане окончательную бумажку, которая гарнировала бы их право собственности?
Теперь авторы могут ответить на оба вопроса.
Государственная регистрация собственности, как показала практика государств с многоукладной собственностью и товарно-денежными отношениями, нужна для защиты права собственности и прав третьих лиц. Построить удовлетворительную систему гарантии прав без такой регистрации в обществе с товарно-денежными отношениями (то есть там, где существует полноценная собственность на недвижимость) невозможно.
А вот окончательную бумажку наши сограждане в ближайшие десятилетия не получат. Причина тому в том, что современной российское государство до сих пор не освободилось от наследия СССР, и является наследником скорее СССР, чем исторической России. Государство продекларировало восстановление частной собственности, но после шока «лихих 90-ых» вернулось к советской практике. В советской армии существовала шутка: «все сознанное народом, принадлежит прапорщикам». Точно также и с точки зрения бюрократии современной Российской бюрократии вся собственность в России принадлежит ей, а не гражданам. [71] Ярким примером этого является принятие федерального закона “О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, который предусматривает нарушение всего законодательства России (лесного, градостроительного и.т.д.) и изъятия в особом порядке любой собственности для обеспечения проведения конкретного мероприятия. Остается ждать появления новой Екатерины Великой, которая признает, что государство существует для пользы граждан и должно считаться с их правами и нуждами [72].
Авторы выражают благодарность руководству Фундаментальной библиотеки ИНИОН РАН и Исторической библиотеки России за представление доступа к библиотечным фондам и сотрудникам этих библиотек за библиографические консультации и помощь в подборе материалов.
Примечания:
[59] В.Б.Ельяшевич «Очерк развития форм поземельного оборота на Западе», Спб, 1913.
[60] И.Е.Герман межевой инженер, «Земельные дела в западноевропейских государствах», Москва, 1913 год, стр.12.
[61] В.Б.Ельяшевич «Очерк развития форм поземельного оборота на Западе», СПб, 1913.
[62] И.А.Базанов, «Происхождение современной ипотеки», Москва, 2004.
[63] Восстановление нарушенного права осуществляется путем изменения или внесения записи в книгу, что производится на основании решения суда. Так как сроки,
требующиеся для отстаивания новых прав, могут оказаться большими, а за это время право может перейти к третьим лицам, возникает институт отметок. Отметки вносятся в
книгу по определению суда, сообщающего, что в суд поступило требование о восстановлении нарушенного права, и носят временный и условный характер. Они могут
превратиться в окончательные статьи (например, признание собственником по суду) или быть исключены из книги (в противном случае). Отметки могут касаться собственности и
права в чужом имении, добровольной или судебной ипотеки, возражений собственника о недействительности или о погашении долгового требования, недополучения платы и т.д.
Если отметки превращаются в статьи, последующие статьи могут изменить свое значение.
[64] Т.М.Говоренкова, Д.А.Савин, «Основы права застройки (исторические аспекты)», журнал ЖКХ, №10, 2005 год, стр.76-80.
[65] Проф. М.М.Шульгин «Земельная регистрация на Запад и в СССР». Под общей редакцией проф.Н.П.Рудина «Новая деревня». Москва - 1927 год.
[66] Проф. М.М.Шульгин «Земельная регистрация на Запад и в СССР». Под общей редакцией проф.Н.П.Рудина «Новая деревня». Москва - 1927 год, стр 83.
[67] Проф. М.М.Шульгин «Земельная регистрация на Запад и в СССР». Под общей редакцией проф.Н.П.Рудина «Новая деревня». Москва - 1927 год, стр 84.
[68] Проф. М.М.Шульгин «Земельная регистрация на Запад и в СССР». Под общей редакцией проф.Н.П.Рудина «Новая деревня». Москва - 1927 год, стр 85.
[69] Н.М.Дьяконов «Ранние деспотии Месопотамии», в книге «История Древнего Мира. Ранняя древность», Москва, 1982 год, стр.72-77
[70] Н.М.Дьяконов «Ранние деспотии Месопотамии», в книге «История Древнего Мира. Ранняя древность», Москва, 1982 год, стр.72-77
[71] Т.М.Говоренкова, А.И.Жуков, Д.А.Савин, А.В.Чуев «Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод XIV. Земельная собственность и земельная городская политика в России», Муниципальная власть, №3, 2008 год, Москва, стр.82-97
[72] Т.М.Говоренкова, Д.А.Савин, А.В.Чуев, «Что сулит и чем грозит административно-территориальная реформа в России», Журнал «Федерализм», №3, 1997 год, стр. 109-128