Жилищный вопрос. Эпизод VII.
ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС И ЛОГИКА ЕГО РЕШЕНИЯ. ЭПИЗОД VII. Рождение жилищного вопроса
Говоренкова Татьяна Михайловна - (директор Центра "Муниципалитет")
Жуков Алексей Иванович - создатель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, член Клуба муниципальных деятелей.
Савин Дмитрий Анатольевич - соучредитель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, Председатель Московской организации общероссийской общественной организации "Российская Христианско-Демократическая перспектива"
Чуев Александр Викторович - заместитель Председатель Комитета по делам общественных объединений и религиозных организаций Государственной Думы РФ, Председатель общероссийской общественной организации «Российская Христианско-Демократическая перспектива».
«Заслуга всестороннего изучения жилищного вопроса…принадлежит только нашему XIX столетию».
В.В.Святловский «Жилищный вопрос с экономической точки зрения»[1]
Часть 1
Столь часто употребляемый в современном мире термин "жилищный вопрос"[2] и связанное с ним понятие "жилищная нужда" появился в XIX веке и тесно связан с этапом промышленной революции, которая привела к резкому приливу населения в промышленные центры, росту городов и небывалому до этого увеличению численности городского населения. Это не значит, что жилищной нужды до XIX века не существовало, но именно XIX веку принадлежит заслуга осознания жилищного вопроса как особой социальной проблемы, и систематический поиск путей его разрешения или, по крайней мере, смягчения.
До этого периода приобретение и строительство жилья находилось исключительно в руках частной инициативы. На протяжении многих веков о жилье каждый должен быть озаботиться сам в меру своих возможностей и средств. Урбанизация привела в город огромную массу малоимущего населения, не способного к самообеспечению собственным жилищем.
Рост населения городов в Европе происходил темпами, многократно обгоняющими скорость строительства нового жилья. Ситуация усугублялась тем, что концентрация населения в городах породила множество ранее неизвестных санитарных и социальных проблем. Если ранее, в течение многих столетий, значительная часть городов и практически все пригороды застраивались домами сельского типа, с соответствующими ими санитарными условиями[3], то теперь создание дорогостоящих канализационных и водопроводных сетей стало насущной необходимостью. Пожарная опасность, многократно возросшая из-за высокой плотности строений, привела к преобладанию в городах каменного строительства над строительством деревянным. Прилив населения в города привел к серьезному удорожанию городских земель, что также тяжким бременем легло на квартиросъемщиков, на которых домовладельцы стремились переложить свои расходы. Основной страдающей стороной в сложившейся ситуации стала огромная масса рабочих, вчерашних крестьян, почему во всех странах жилищный вопрос оказался тесно сопряженным с рабочим вопросом.
Следует отметить, что общество в массе своей не осталось равнодушным к возникшей проблеме. На ее решении были сосредоточены значительные усилия, как теоретические, направленные на изучение причин возникновения жилищной нужды и путей борьбы с нею, так и чисто практические. Эти усилия постепенно приносили свои плоды. Только витающий в облаках идеалист, уверенный в том, что все общественные проблемы могут быть решены одним мановением руки, или пристрастный критик европейского общества может упрекнуть его в нежелании делать что-либо для облегчения положения социально ущемленных слоев. Причин такого внимания обществ к жилищной нужде было несколько.
В XIX веке обостряется внимание общества к социальным проблемам в целом. Нельзя утверждать, что условия жизни трудящихся в XIX веке были хуже, чем в предыдущие столетия, более того, общая оценка показывает медленный, но постоянный рост общего благосостояния общества, не исключая и бедные его слои. Нельзя также сказать, что жилье городской бедноты в XVIII веке уступало жилью XIX века. Однако XIX век создал мощные производительные силы, которыми никогда еще не обладало человечество, поэтому в обществе усилились ожидание, что следует ожидать большего облегчения участи людей, чем это было уже достигнуто. Век XIX вообще связан с повышенным вниманием к проблемам людских бедствий, стремлением преодолеть общественные язвы не только мерами карательными, направленными против оступившихся, но и предупреждением преступлений, осознанием обществом своей ответственности за поведение оступившихся. Ярким примером этому может служить смягчение уголовного законодательства в Англии: если в XVIII веке смертная казнь через повешение полагалась за десятки преступлений, вплоть до мелких хищений, то в течение XIX века сфере ее применения сузилась до тяжких преступлений. В первой половине XIX века возникает такое направление общественной мысли, как христианский социализм, стремящееся придать христианской религии социальную окраску. В числе родоначальников - Ф. Ламенне (Франция), Ф. Д. Морис, Ч. Кингсли (Великобритания). К сторонникам этого направления можно отнести и выдающегося английского писателя Ч.Диккенса, чьи произведения немало способствовали привлечению внимания общества к судьбам «униженных и оскорбленных».
Для XIX века характерно и повышение активности самих трудящихся, учащаются экономические забастовки, складываются массовые рабочие движения (чартистское движение в Великобритании). Как стремление к более справедливому социальному устройству, так и желание избежать социального конфликта приводит к серьезным социальным движениям и социальным реформам, среди которых следует отметить и стремление к облегчению жилищной нужды.
Не следует забывать и о столь важных причинах, как стремление обеспеченных классов к созданию благоприятных условий жизни для себя. Дело в том, что город представляет собой единое целое. Городские гетто нельзя огородить от остального города. Бессмысленно затрачивать на санитарное и иное благоустройство богатых кварталов серьезные средства, если в городе сохраняются районы, являющиеся источником санитарной опасности для всех. Бессмысленно тратиться на больницы и аптеки, если не ликвидированы антисанитарные условия проживания бедных классов, порождающие эпидемии. Бессмысленно увеличивать расходы на борьбу с преступностью, на школы, на полицию и тюрьмы, если целые районы города работают как источники воспроизводства преступности. Богатые сами заинтересованы в улучшении жизни бедняков. Общество и наука должны обратить внимание на жилище бедняка не только из человеколюбия, но просто из чувства самосохранения.
Ничто так не укрепляет человека в его прекрасном и праведном желании смягчить тяготы ближнего, как понимание, что этим он разрешает и часть своих собственных проблем. Человечество дает нам множество прекрасных примеров высокой и бескорыстной самоотверженности людей, являющихся недосягаемыми образцами и идеалами для подражания, но при массовом решении социальных желательно прочное сочетание высших и практических потребностей.
Так в XIX веке началась разработка и реализация программ борьбы с жилищной нуждой, заложившая основы и предоставившая примеры практически всех мер, до сих пор применяемых для борьбы с жилищной нуждой и решения жилищного вопроса.
1. Жилищная нужда.
В большинстве широт жилье является предметом первой необходимости. Если в тропиках можно спать весь год под открытым небом, довольствуясь навесом от дождя, то климат Европы и США к такому образу жизни не располагает. Поэтому массовый наплыв населения в города привел к тому, что ни объемы, ни качество вновь строящегося жилья не успевали за ростом потребностей. Для проживания снимались уже не дома, не квартиры и даже не комнаты, а углы, нары, койки и полкойки (то есть на койке спали по очереди или по двое сразу). Сложилась целая система квартирного ростовщичества, когда арендаторы жилья сами становились жилищными промышленниками, пересдавая его еще более бедным нанимателям. Даже одна комната могла прокормить такого промышленника. Нередко такими промышленниками были сами бедняки, вынужденные принимать квартирантов, на что толкала рабочих необеспеченность и непостоянство их заработка.
Скученность проживающих достигала невероятных размеров. В Лондоне лорд Шефтсбери обнаружил комнату, в каждом из четырех углов которой жила семья, и другую комнату, в которой непосредственно под полом была выгребная яма[4]. Все это привело к росту числа заболеваний, массовой смертности, в том числе и детской, поставив большие города на грань вымирания. Или должны были быть найдены средства преодоления этого бедствия, или росту больших городов пришел бы конец.
Первыми, кто серьезно поставил этот вопрос, были санитарные врачи. Именно медицина сформулировала санитарные требования, которым должно удовлетворять жилье, именно она задалась вопросом о том, каков физиологический минимум, необходимый для нормальной жизни человека. «Санитарная сторона жилищной нужды менее сложна, более обследована, а санитарные неурядицы современного жилья более поддаются воздействию»[5]. Гигиена и санитария устанавливают нормы рационального жилища и указывают, с какого момента наступает «жилищное бедствие» или жилищная нужда в смысле влияния жилища на здоровье и жизнь населения.
Трагедия «черной пещеры» в Калькутте, когда в 1756 году бенгальский набоб взял форт Уильям и посадил в подвальную тюрьму 146 английских пленных, 123 из которых умерли в первую же ночь от удушья, напомнила о положении бедных жильцов, вынужденных десятками ютиться в одной комнате. Были установлены санитарные требования к объему жилого помещения, необходимому для нормального дыхания человека: «… современная гигиена требует, чтобы жилище, предназначенное для помещения взрослого рабочего, вмещало в себя 25 куб.метров, или, что то же, 3 куб.сажени или 800 куб.футов воздуха. При этом воздух должен сменяться минимум три раза в час… при всех этих вычислениях ребенок до 10-летнего возраста считается за половину взрослого человека… 11 куб.метров на человека - норма, которую один гигиенист считает тем минимумом, ниже которого не могут идти компромиссы науки с практикой, даже в крайних случаях»[6]. Были установлены требования и к другим показателям: освещению (измеряемому отношением световой оконной поверхности к площади пола), температуре и влажности.
Появление этих норм потребовало отказаться от использования таких типов жилых помещений, обеспечить в которых соблюдение санитарных норм невозможно: подвальных и полуподвальных помещений, помещений без окон, мансард.
Однако удовлетворение только санитарных требований не означало само по себе решения жилищного вопроса, ведь человек имеет не только физиологические потребности. Условия проживания бедного населения в крупных городах приводили к его моральной деградации.
Громадные здания казарменного типа, проживание нескольких семей в одной квартире, а то и комнате создавало почву для отрицания семьи, подрывало сами основы жизни людей, ведь Дом - понятие не только материальное, но и духовное. Невозможность уединиться, побыть с близкими или «наедине с собой», приводит к серьезному психологическому давлению на человека, вызывая в ответ вспышки гнева или приступы депрессии. Прудон утверждает, что в больших городах 90% и даже больше населения не имеют пристанища, которое оно могло бы назвать своим кровом. Учитывая некоторую склонность автора к количественным преувеличениям, нельзя не согласиться с ним в оценке опасности ситуации. Пастор Пауль Гор писал: «жилище современного рабочего и составляет колыбель того нравственного падения, на которое так много жалуются в наши дни».
Изучение семейных бюджетов бедняков показало, что жилищный вопрос тесно связан с имущественным неравенством: «… комплекс различных недостатков современного жилья (так называемая «жилищная нужда», Wohnungsnoth) мало известен богатым классам… и самый жилищный вопрос является, по существу дела, вопросом неимущих».
Берлинский статистик Швабе, занимавшийся ролью квартирной платы в бюджете семьи, установил, что квартирные платы поглощают тем больший размер дохода, чем меньше сам доход[7]. Богатые платят 10-15% дохода, средний класс 15-25%, рабочие более 25%. Квартирные платы возрастают для бедняков и относительно, и абсолютно, то есть богатые платят за жилье того же качества и размера меньше, чем бедные. Так, в Санкт-Петербурге цена одной комнаты в лучших частях (Адмиралтейская, Литейная, Казанская) составляла 200-300 руб. в год, а такой же в рабочих кварталах (Выборгская, Коломенская) порядка 600 рублей в год.
Причина такой с первого взгляда неожиданной ситуации в том, что богатые люди нанимают жилье большой площади на долгие сроки, то есть пользуются преимуществами оптового покупателя. Бедняки вынуждены нанимать жилье небольшое и на короткие сроки, так как не уверены в постоянности своего заработка. Поэтому крупные домовладельцы предпочитали иметь дело с оптовыми покупателями, сдавая жилье богатым людям для их проживания или жилищным промышленникам для того, чтобы они в свою очередь сдавали жилье бедным нанимателям в розницу. Эксплуатация трущоб оказывается экономически выгоднее, чем нормального жилья, принося больший доход и стимулируя сохранение и разрастание трущоб, отвлекая капиталы от рынка нормального жилья.
Наконец, жилищный вопрос имел и юридическую сторону. В начале XIX века не существовало особого жилищного законодательства. Размер квартплаты и условия договора найма жилья предоставлялись свободному соглашению сторон, как и в других сферах гражданских отношений (свободный договор на равенстве спроса и предложения). Однако именно в XIX было сформулировано положение, что закон не всегда должен предоставлять условия договора свободному соглашению сторон: бывают такие случаи, когда стороны договора настолько не равны, что это дает возможность одной из них навязывать другой явно несправедливые условия. Впервые такой подход был применен к регулированию рынка труда: законодательство признало, что труд является особым видом товара, что необходимо особое трудовое право, защищающее продавца (наемного работника) от произвола покупателя (работодателя). Тот же принцип был сформулирован и в отношении жилищного права, только в этом случае в защите нуждался покупатель - наниматель жилья, а не продавец - домовладелец.
Итог всем этим аспектам жилищного вопроса подводит В.В.Святловкий? «…отдельные стороны квартирного дела крупных городов: недостаток квартир вообще, неудовлетворительность имеющихся квартир относительно самых примитивных требований гигиены, отсутствие прав у наемщиков, дурная в техническом и санитарном отношении постройка домов, произвол соседей и хозяев, текст квартирного контракта, заключаемого всегда в пользу домовладельца, произвол хозяев при повышении цен на квартиры и вообще повышение цен до высоты, недоступной населению, отдача в наем углов и превращение больших зданий в ночлежные казармы и пр. Разрешение квартирного вопроса должно… распадаться на три вопроса: кому помогать, кто должен помогать, как помогать» [8].
2. Экономические причины возникновения жилищного вопроса
Жилье как товар поступает на рынок в двух формах: как рынок жилья на продажу (жилищный фонд), и как рынок жилья, сдаваемого в наем (жилищные услуги)[9]. Если рассматривать жилье как товар, то его цена на рынке определяется соотношением спроса и предложения[10]. На первый взгляд, решение жилищного вопроса лежало в развитии жилищного предпринимательства, предлагающего съем жилья в так называемых "доходных домах". Казалось бы, увеличение спроса на жилье должно было привести к перетеканию в жилищный сектор капиталов из других секторов экономики, и через действие рыночных механизмов к росту предложения на рынке жилья, смягчив тем самым жилищный кризис. Однако жилищное дело оказалось более сложным, чем представлялось. Нельзя утверждать, что чисто рыночные механизмы оказались совершенно неэффективны в решении жилищного вопроса, однако и решить его достаточно удовлетворительно одни они оказались не в состоянии.
Проблема заключается в том, что рынки могут иметь весьма разную форму, и в зависимости от этого применение тех или иных мер может приводить к различным результатам. В частности, очень редко продавец и покупатель находятся на рынке в равном положении: обычно бывает или «рынок продавца», или «рынок покупателя» (в экономике это называется эластичностью спроса и предложения)[11]. Из изложенного в предыдущем разделе видно, что рынок жилья был в XIX веке рынком продавца. Являлось ли это общим свойством рынков XIX века, или связано с особенностями рынка жилья?
Для средних веков характерно преобладание рынков продавца, что связано как с технической ограниченностью производства и низкой производительностью труда, так и с целенаправленным формированием «закрытых рынков» - то есть ограничением количества их участников. Одним из таких механизмов была средневековая система цехов - объединения городских ремесленников (одной или родственных специальностей) для обеспечения за членами цехов монополии на производство и сбыт ремесленных изделий, которая получила наибольшее развитие в Западной Европе в XIII-XIV веках[12]. Вклад цехов в развитие техники производства трудно переоценить. Именно средневековым цехам мы должны быть благодарны за изобретение большинства орудий труда и технологий, которыми мы до сих пор пользуемся. Дошедшие до нашего времени изделия цеховых мастеров поражают своим совершенством. Даже установление монополии цеха до некоторого момента было фактором, способствующим развитию производства: ведь цех отвечал за качество работы своих членов, и работал в этом смысле лучше любого отдела технического контроля. Чтобы стать мастером - то есть полноправным членом цеха - необходимо было изготовить «шедевр», образцовое изделие для доказательства своего профессионального мастерства. Однако с определенного момента, недостатки цеховой системы начали перевешивать ее достоинства, и цеховая система стала препятствием для развития производства, уступив сначала «системе скупки», а затем мануфактуре.
Для политики меркантилизма, первой осознанной экономической политики, было свойственно широкое вмешательство государства в хозяйственную жизнь, протекционизм и другие барьеры и ограничения, приводящие к закрытию рынков. Однако в XIX веке страны Европы, и в первую очередь Англия, переходят к новой экономической политике - политике laissez-faire - экономического либерализма, свободной конкуренции и невмешательства государства в экономику. Эта политика базировалась на убеждении в том, что пригодные формы и, следовательно, рациональный экономический порядок в целом станут развиваться сами собой из стихийных сил общества по направлению снизу вверх, если будет существовать свобода и соблюдаться правила игры. Отмена бесчисленных регулирующих актов, расценок, принудительных объединений и.т.д., доставшихся от средневековья и периода меркантилизма, произошла в силу того убеждения, что свобода позволяет реализовать порядок во много лучший, чем тот, который был прежде[13].
Политика эта принесла свои плоды. Под влиянием этой политики в Англии в 1846 году были отменены хлебные законы, которые в XV-XIX веках регулировали ввоз и вывоз зерна и других сельскохозяйственных продуктов (в основном путем высоких ввозных таможенных тарифов), вели к сокращению продовольственных товаров на внутреннем рынке и повышению цен на них[14]. Еще раньше такие ограничения были отменены в отношении ряда других товаров массового потребления. Эти решения серьезно снизили цены на эти товары, улучшив условия жизни беднейших слоев населения. Росло товарное производство, предоставляя на рынок все больший объем товаров все лучшего качества. Вообще для XIX века, особенно для его второй половины, характерна замена рынка продавца рынком покупателя.
Таким образом, тот факт, что рынок жилья был в XIX веке рынком продавца, связан не с общими свойствами рынков XIX века, а с особенностями рынка жилья. Рассмотрим эти особенности.
Во-первых, городской дом в XIX веке стал дорогостоящим сооружением. Ограниченное использование дерева, необходимость использования дорогостоящих строительных материалов, подключения к канализации, водопроводу и иным городским коммунальным системам, усложнение санитарных требований привело к серьезному удорожанию городского дома.
Во-вторых, жилой дом является не просто дорогостоящим сооружением, а дорогостоящим сооружением, существующим на протяжении жизни нескольких поколений, однако средства, необходимые для его постройки (свои или заемные), нужно изыскать в момент его строительства. Таким образом, вложение средств в постройку жилого дома приводит к их омертвлению на весьма длительный срок.
Кредит обычно берется под сложный процент. Если A - сумма, взятая в долг, x - размер процента по кредиту, а n - количество лет, на которые выдан кредит, то должник должен будет в итоге вернуть кредитору сумму, равную A(1+x/100)n = Aenln(1+x/100), что при малом x в первом приближении = Aenx/100. Таким образом, сумма долга растет по экспоненте, то есть с некоторого момента очень быстро. Есть только два способа уменьшить выплачиваемую сумму: уменьшить срок займа и уменьшить процент по займу. К примеру, если брать в долг под 5% на 10 лет, то в общей сложности придется вернуть сумму, в 1.63 раза большую, чем была взята, а если брать под 5% на 20 лет, уже в 2.65 раза большую. Конечно, возможны и льготные условия кредита, например, если процент начисляется не на всю взятую первоначально в кредит сумму, а учитывает ее постепенное погашение, что может серьезно снизить размер общих выплат. Однако для того, чтобы получить льготы, нужно иметь возможность торговаться, то есть иметь предложение на рынке капитала большой объем денег, которые можно брать на длительные сроки под невысокий процент. А избытка таких денег на рынке обычно не наблюдается. Таким образом, небогатые граждане лишены надежды приобрести собственное жилье. Более того, непросто складывается ситуация и на рынке жилищных услуг - то есть предложения жилья в наем.
Жилищный бизнес - вовсе не такой уж доходный (для отечественного читателя подчеркнем, что жилищный бизнес - не бизнес по строительству жилья, а бизнес по сдаче жилья в наем). Дело в том, что жилой дом является слишком неподвижным для предпринимателя делом, в нем трудно произвести быстрые изменения, приносящие высокий доход. В жилом доме, если посмотреть на него как на предприятие, очень велика доля постоянного капитала, причем очень долгосрочного, и мала доля оборотного капитала, а также той части основного капитала, которая оборачивается за короткие сроки. Фактически после постройки вся функция домовладельца сводится к взиманию платы с жильцов и поддержанию дома в нормальном состоянии. Доходы домовладельца могут увеличиться лишь за счет общего увеличения квартирной платы, но происходит это без участия домовладельца.
По сравнению с жилым домом фабрика или банк - динамичное, живое предприятие. Если производство устарело, достаточно сменить оборудование, поэтому доходы в других секторах экономики даже на первых порах много выше. Деньги состоятельных людей вкладываются в промышленность, и с большой неохотой идут в строительство жилья, надежды, что капитал просто так пойдет в жилищное строительство, не оправдались.
Единственным достоинством вложения средств в жилищное дело является низкий риск и высокое обеспечение вложенного капитала. Если устаревшее производственное оборудование обладает очень низкой стоимостью, то дом, даже достаточно старый, сохраняет ее. Таким образом, жилищное строительство является привлекательным для так называемого "рентного" капитала - то есть капитала, который заинтересован не в высоком проценте, связанном с предпринимательским риском, а в скромном, но гарантированном проценте и надежном обеспечении. Это капиталы мелких вкладчиков, ссудо-сберегательных организаций, страховых обществ, фондов и иных организаций подобного рода.
Предпринимательский капитал стремится в серьезных размерах в жилищное строительство только в периоды экономического спада, когда процент по нему становится низким. Однако во время спада падает и платежеспособность. Ссуды во время спада также выдаются неохотно, даже под залог жилья.
Наконец, как уже было сказано выше, доходность вложений в эксплуатацию трущоб выше доходности эксплуатации нормального жилья, что стимулирует перетекание капитала именно в сферу эксплуатации самого неблагоустроенного жилья, увеличивая нехватку капиталов в других секторах жилищного рынка.
И, в третьих, важнейшей особенностью дома является тот факт, что дом, будучи недвижимой вещью, неразрывно связан с землей [15]. Хотя в последние десятилетия XX века появилась тенденция к возрождению «дома на колесах», дома как вещи движимой[16], даже такой дом все-таки нуждается для своего размещения хотя бы во временном земельном участке. А количество земельных участков ограниченно естественным образом, ведь участок для городского дома должен быть расположен не в чистом поле на расстоянии сотен километров от города, а приближен к месту работы[17]. В связи с этим быстро растущие города начинают испытывать серьезную нехватку земли, что приводит к резкому росту ее стоимости - так называемой земельной спекуляции. Ярким примером такого роста стоимости земли в литературе XIX века стала история одного фермера в США, получившего от отца клочок земли неподалеку от маленького городка Чикаго, и к старости ставшего миллионером просто благодаря увеличению его стоимости из-за быстрого роста города. Стоимость земельного участка (покупка, взятие в аренду, на праве застройки или ином праве) также увеличивает стоимость дома, что ложится тяжким бременем на его покупателя, а если покупатель - владелец доходного дома, то перекладывается на его квартирантов.
Эти обстоятельства вызывают серьезное сокращение предложения жилья и жилищных услуг, которое приводит к ухудшению положения их потребителей - то есть тому самому жилищному вопросу, который и был осознан как проблема в XIX веке.
[1] В.В.Святловский Жилищный вопрос с экономической точки зрения Выпуск I Жилищный вопрос на Западе (общая постановка) СПб, 1902, стр. XXXV
[2] В немецком языке - wohnungsfrage, по-английски housing question.
[3] «Хотя в Клеркенуоле процветали всякие ремесла и работали десятки ювелиров, здесь тогда было чище и ближе к деревне, чем могут представить себе многие жители современного Лондона…» - так описывает окраины Лондона в середине XVIII века Чарльз Диккенс в романе «Барнеби Радж»
[4] Д.М.Тревельян «История Англии от Чосера до королевы Виктории», Смоленск, 2001 год, стр.555
[5] В.В.Святловский Жилищный вопрос с экономической точки зрения Выпуск I Жилищный вопрос на Западе (общая постановка) СПб, 1902, стр.1
[6] В.В.Святловский Жилищный вопрос с экономической точки зрения Выпуск I Жилищный вопрос на Западе (общая постановка) СПб, 1902, стр.2-3
[7] Закономерность эта носит названия «закон Швабе».
[8] В.В. Святловский Жилищный вопрос с экономической точки зрения Выпуск I Жилищный вопрос на Западе (общая постановка) СПб, 1902, стр.XLIII
[9] «Жилищная экономика», Москва, 1996 год
[ 0].Можно обсуждать экономические проблемы и вне рамок товарных отношений. Однако, во-первых, настоящая статья посвящена жилищному вопросу в Европе XIX века - то есть жилищному вопросу в условиях рынка, а во-вторых, главный вопрос экономической науки - вопрос использования ограниченных ресурсов - обойти нельзя. Ведь «экономика - общественная наука, изучающая выборы, которые люди совершают, используя ограниченные ресурсы для удовлетворения своих желаний», Э.Д.Долан, Д.Е.Линдсей. Рынок. Макроэкономическая модель, СПб, 1992 год, стр.8. Если рыночные отношения заменяются отношениями административного распределения, то проблема ограниченности ресурсов проявляется в форме дефицита. Интересующимся этими вопросами еще раз рекомендуем книги: В.Ойкен «Основные принципы экономической политики», Москва, 1996, В.Ойкен «Основные принципы экономической политики», Москва, 1995
[11] Э.Д.Долан, Д.Е.Линдсей. «Рынок. Макроэкономическая модель», СПб, 1992 год
[12] Цеховая система не охватывала всей массы ремесленников. Так, в некоторых городах она или не существовала вовсе, или не охватывала всех ремесленников, и даже в городах с цеховой организацией были мастера, независимо от цеха. Однако в целом цеха охватывали значительную часть всех ремесленников.
[13] В.Ойкен «Основные принципы экономической политики», Москва, 1995 год, стр.79-80
[14] Правда, это стало предпосылкой кризиса сельского хозяйства в Англии, но это уже другой вопрос.
[15] «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения», Гражданский Кодекс Российской Федерации, статья 130, часть 1.
[16] Г.Д.Коуэн «Строительная наука XIX - XX вв», Москва, 1982 год, стр.322-325
[17] Авторы имеют в виду жилье, позволяющее достигать места работы в разумное время. Конечно, жилье это может быть не только постоянным, но и временным, как у сезонных рабочих или при вахтовом месте работы. В этом случае основное жилье может находиться и на значительном удалении, однако и временное жилье должно отвечать некоторым санитарным нормам, и при высоком притоке временных рабочих может обходиться весьма дорого.
Часть 2
Часть 3
Говоренкова Татьяна Михайловна - (директор Центра "Муниципалитет")
Жуков Алексей Иванович - создатель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, член Клуба муниципальных деятелей.
Савин Дмитрий Анатольевич - соучредитель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, Председатель Московской организации общероссийской общественной организации "Российская Христианско-Демократическая перспектива"
Чуев Александр Викторович - заместитель Председатель Комитета по делам общественных объединений и религиозных организаций Государственной Думы РФ, Председатель общероссийской общественной организации «Российская Христианско-Демократическая перспектива».
«Заслуга всестороннего изучения жилищного вопроса…принадлежит только нашему XIX столетию».
В.В.Святловский «Жилищный вопрос с экономической точки зрения»[1]
Часть 1
Столь часто употребляемый в современном мире термин "жилищный вопрос"[2] и связанное с ним понятие "жилищная нужда" появился в XIX веке и тесно связан с этапом промышленной революции, которая привела к резкому приливу населения в промышленные центры, росту городов и небывалому до этого увеличению численности городского населения. Это не значит, что жилищной нужды до XIX века не существовало, но именно XIX веку принадлежит заслуга осознания жилищного вопроса как особой социальной проблемы, и систематический поиск путей его разрешения или, по крайней мере, смягчения.
До этого периода приобретение и строительство жилья находилось исключительно в руках частной инициативы. На протяжении многих веков о жилье каждый должен быть озаботиться сам в меру своих возможностей и средств. Урбанизация привела в город огромную массу малоимущего населения, не способного к самообеспечению собственным жилищем.
Рост населения городов в Европе происходил темпами, многократно обгоняющими скорость строительства нового жилья. Ситуация усугублялась тем, что концентрация населения в городах породила множество ранее неизвестных санитарных и социальных проблем. Если ранее, в течение многих столетий, значительная часть городов и практически все пригороды застраивались домами сельского типа, с соответствующими ими санитарными условиями[3], то теперь создание дорогостоящих канализационных и водопроводных сетей стало насущной необходимостью. Пожарная опасность, многократно возросшая из-за высокой плотности строений, привела к преобладанию в городах каменного строительства над строительством деревянным. Прилив населения в города привел к серьезному удорожанию городских земель, что также тяжким бременем легло на квартиросъемщиков, на которых домовладельцы стремились переложить свои расходы. Основной страдающей стороной в сложившейся ситуации стала огромная масса рабочих, вчерашних крестьян, почему во всех странах жилищный вопрос оказался тесно сопряженным с рабочим вопросом.
Следует отметить, что общество в массе своей не осталось равнодушным к возникшей проблеме. На ее решении были сосредоточены значительные усилия, как теоретические, направленные на изучение причин возникновения жилищной нужды и путей борьбы с нею, так и чисто практические. Эти усилия постепенно приносили свои плоды. Только витающий в облаках идеалист, уверенный в том, что все общественные проблемы могут быть решены одним мановением руки, или пристрастный критик европейского общества может упрекнуть его в нежелании делать что-либо для облегчения положения социально ущемленных слоев. Причин такого внимания обществ к жилищной нужде было несколько.
В XIX веке обостряется внимание общества к социальным проблемам в целом. Нельзя утверждать, что условия жизни трудящихся в XIX веке были хуже, чем в предыдущие столетия, более того, общая оценка показывает медленный, но постоянный рост общего благосостояния общества, не исключая и бедные его слои. Нельзя также сказать, что жилье городской бедноты в XVIII веке уступало жилью XIX века. Однако XIX век создал мощные производительные силы, которыми никогда еще не обладало человечество, поэтому в обществе усилились ожидание, что следует ожидать большего облегчения участи людей, чем это было уже достигнуто. Век XIX вообще связан с повышенным вниманием к проблемам людских бедствий, стремлением преодолеть общественные язвы не только мерами карательными, направленными против оступившихся, но и предупреждением преступлений, осознанием обществом своей ответственности за поведение оступившихся. Ярким примером этому может служить смягчение уголовного законодательства в Англии: если в XVIII веке смертная казнь через повешение полагалась за десятки преступлений, вплоть до мелких хищений, то в течение XIX века сфере ее применения сузилась до тяжких преступлений. В первой половине XIX века возникает такое направление общественной мысли, как христианский социализм, стремящееся придать христианской религии социальную окраску. В числе родоначальников - Ф. Ламенне (Франция), Ф. Д. Морис, Ч. Кингсли (Великобритания). К сторонникам этого направления можно отнести и выдающегося английского писателя Ч.Диккенса, чьи произведения немало способствовали привлечению внимания общества к судьбам «униженных и оскорбленных».
Для XIX века характерно и повышение активности самих трудящихся, учащаются экономические забастовки, складываются массовые рабочие движения (чартистское движение в Великобритании). Как стремление к более справедливому социальному устройству, так и желание избежать социального конфликта приводит к серьезным социальным движениям и социальным реформам, среди которых следует отметить и стремление к облегчению жилищной нужды.
Не следует забывать и о столь важных причинах, как стремление обеспеченных классов к созданию благоприятных условий жизни для себя. Дело в том, что город представляет собой единое целое. Городские гетто нельзя огородить от остального города. Бессмысленно затрачивать на санитарное и иное благоустройство богатых кварталов серьезные средства, если в городе сохраняются районы, являющиеся источником санитарной опасности для всех. Бессмысленно тратиться на больницы и аптеки, если не ликвидированы антисанитарные условия проживания бедных классов, порождающие эпидемии. Бессмысленно увеличивать расходы на борьбу с преступностью, на школы, на полицию и тюрьмы, если целые районы города работают как источники воспроизводства преступности. Богатые сами заинтересованы в улучшении жизни бедняков. Общество и наука должны обратить внимание на жилище бедняка не только из человеколюбия, но просто из чувства самосохранения.
Ничто так не укрепляет человека в его прекрасном и праведном желании смягчить тяготы ближнего, как понимание, что этим он разрешает и часть своих собственных проблем. Человечество дает нам множество прекрасных примеров высокой и бескорыстной самоотверженности людей, являющихся недосягаемыми образцами и идеалами для подражания, но при массовом решении социальных желательно прочное сочетание высших и практических потребностей.
Так в XIX веке началась разработка и реализация программ борьбы с жилищной нуждой, заложившая основы и предоставившая примеры практически всех мер, до сих пор применяемых для борьбы с жилищной нуждой и решения жилищного вопроса.
1. Жилищная нужда.
В большинстве широт жилье является предметом первой необходимости. Если в тропиках можно спать весь год под открытым небом, довольствуясь навесом от дождя, то климат Европы и США к такому образу жизни не располагает. Поэтому массовый наплыв населения в города привел к тому, что ни объемы, ни качество вновь строящегося жилья не успевали за ростом потребностей. Для проживания снимались уже не дома, не квартиры и даже не комнаты, а углы, нары, койки и полкойки (то есть на койке спали по очереди или по двое сразу). Сложилась целая система квартирного ростовщичества, когда арендаторы жилья сами становились жилищными промышленниками, пересдавая его еще более бедным нанимателям. Даже одна комната могла прокормить такого промышленника. Нередко такими промышленниками были сами бедняки, вынужденные принимать квартирантов, на что толкала рабочих необеспеченность и непостоянство их заработка.
Скученность проживающих достигала невероятных размеров. В Лондоне лорд Шефтсбери обнаружил комнату, в каждом из четырех углов которой жила семья, и другую комнату, в которой непосредственно под полом была выгребная яма[4]. Все это привело к росту числа заболеваний, массовой смертности, в том числе и детской, поставив большие города на грань вымирания. Или должны были быть найдены средства преодоления этого бедствия, или росту больших городов пришел бы конец.
Первыми, кто серьезно поставил этот вопрос, были санитарные врачи. Именно медицина сформулировала санитарные требования, которым должно удовлетворять жилье, именно она задалась вопросом о том, каков физиологический минимум, необходимый для нормальной жизни человека. «Санитарная сторона жилищной нужды менее сложна, более обследована, а санитарные неурядицы современного жилья более поддаются воздействию»[5]. Гигиена и санитария устанавливают нормы рационального жилища и указывают, с какого момента наступает «жилищное бедствие» или жилищная нужда в смысле влияния жилища на здоровье и жизнь населения.
Трагедия «черной пещеры» в Калькутте, когда в 1756 году бенгальский набоб взял форт Уильям и посадил в подвальную тюрьму 146 английских пленных, 123 из которых умерли в первую же ночь от удушья, напомнила о положении бедных жильцов, вынужденных десятками ютиться в одной комнате. Были установлены санитарные требования к объему жилого помещения, необходимому для нормального дыхания человека: «… современная гигиена требует, чтобы жилище, предназначенное для помещения взрослого рабочего, вмещало в себя 25 куб.метров, или, что то же, 3 куб.сажени или 800 куб.футов воздуха. При этом воздух должен сменяться минимум три раза в час… при всех этих вычислениях ребенок до 10-летнего возраста считается за половину взрослого человека… 11 куб.метров на человека - норма, которую один гигиенист считает тем минимумом, ниже которого не могут идти компромиссы науки с практикой, даже в крайних случаях»[6]. Были установлены требования и к другим показателям: освещению (измеряемому отношением световой оконной поверхности к площади пола), температуре и влажности.
Появление этих норм потребовало отказаться от использования таких типов жилых помещений, обеспечить в которых соблюдение санитарных норм невозможно: подвальных и полуподвальных помещений, помещений без окон, мансард.
Однако удовлетворение только санитарных требований не означало само по себе решения жилищного вопроса, ведь человек имеет не только физиологические потребности. Условия проживания бедного населения в крупных городах приводили к его моральной деградации.
Громадные здания казарменного типа, проживание нескольких семей в одной квартире, а то и комнате создавало почву для отрицания семьи, подрывало сами основы жизни людей, ведь Дом - понятие не только материальное, но и духовное. Невозможность уединиться, побыть с близкими или «наедине с собой», приводит к серьезному психологическому давлению на человека, вызывая в ответ вспышки гнева или приступы депрессии. Прудон утверждает, что в больших городах 90% и даже больше населения не имеют пристанища, которое оно могло бы назвать своим кровом. Учитывая некоторую склонность автора к количественным преувеличениям, нельзя не согласиться с ним в оценке опасности ситуации. Пастор Пауль Гор писал: «жилище современного рабочего и составляет колыбель того нравственного падения, на которое так много жалуются в наши дни».
Изучение семейных бюджетов бедняков показало, что жилищный вопрос тесно связан с имущественным неравенством: «… комплекс различных недостатков современного жилья (так называемая «жилищная нужда», Wohnungsnoth) мало известен богатым классам… и самый жилищный вопрос является, по существу дела, вопросом неимущих».
Берлинский статистик Швабе, занимавшийся ролью квартирной платы в бюджете семьи, установил, что квартирные платы поглощают тем больший размер дохода, чем меньше сам доход[7]. Богатые платят 10-15% дохода, средний класс 15-25%, рабочие более 25%. Квартирные платы возрастают для бедняков и относительно, и абсолютно, то есть богатые платят за жилье того же качества и размера меньше, чем бедные. Так, в Санкт-Петербурге цена одной комнаты в лучших частях (Адмиралтейская, Литейная, Казанская) составляла 200-300 руб. в год, а такой же в рабочих кварталах (Выборгская, Коломенская) порядка 600 рублей в год.
Причина такой с первого взгляда неожиданной ситуации в том, что богатые люди нанимают жилье большой площади на долгие сроки, то есть пользуются преимуществами оптового покупателя. Бедняки вынуждены нанимать жилье небольшое и на короткие сроки, так как не уверены в постоянности своего заработка. Поэтому крупные домовладельцы предпочитали иметь дело с оптовыми покупателями, сдавая жилье богатым людям для их проживания или жилищным промышленникам для того, чтобы они в свою очередь сдавали жилье бедным нанимателям в розницу. Эксплуатация трущоб оказывается экономически выгоднее, чем нормального жилья, принося больший доход и стимулируя сохранение и разрастание трущоб, отвлекая капиталы от рынка нормального жилья.
Наконец, жилищный вопрос имел и юридическую сторону. В начале XIX века не существовало особого жилищного законодательства. Размер квартплаты и условия договора найма жилья предоставлялись свободному соглашению сторон, как и в других сферах гражданских отношений (свободный договор на равенстве спроса и предложения). Однако именно в XIX было сформулировано положение, что закон не всегда должен предоставлять условия договора свободному соглашению сторон: бывают такие случаи, когда стороны договора настолько не равны, что это дает возможность одной из них навязывать другой явно несправедливые условия. Впервые такой подход был применен к регулированию рынка труда: законодательство признало, что труд является особым видом товара, что необходимо особое трудовое право, защищающее продавца (наемного работника) от произвола покупателя (работодателя). Тот же принцип был сформулирован и в отношении жилищного права, только в этом случае в защите нуждался покупатель - наниматель жилья, а не продавец - домовладелец.
Итог всем этим аспектам жилищного вопроса подводит В.В.Святловкий? «…отдельные стороны квартирного дела крупных городов: недостаток квартир вообще, неудовлетворительность имеющихся квартир относительно самых примитивных требований гигиены, отсутствие прав у наемщиков, дурная в техническом и санитарном отношении постройка домов, произвол соседей и хозяев, текст квартирного контракта, заключаемого всегда в пользу домовладельца, произвол хозяев при повышении цен на квартиры и вообще повышение цен до высоты, недоступной населению, отдача в наем углов и превращение больших зданий в ночлежные казармы и пр. Разрешение квартирного вопроса должно… распадаться на три вопроса: кому помогать, кто должен помогать, как помогать» [8].
2. Экономические причины возникновения жилищного вопроса
Жилье как товар поступает на рынок в двух формах: как рынок жилья на продажу (жилищный фонд), и как рынок жилья, сдаваемого в наем (жилищные услуги)[9]. Если рассматривать жилье как товар, то его цена на рынке определяется соотношением спроса и предложения[10]. На первый взгляд, решение жилищного вопроса лежало в развитии жилищного предпринимательства, предлагающего съем жилья в так называемых "доходных домах". Казалось бы, увеличение спроса на жилье должно было привести к перетеканию в жилищный сектор капиталов из других секторов экономики, и через действие рыночных механизмов к росту предложения на рынке жилья, смягчив тем самым жилищный кризис. Однако жилищное дело оказалось более сложным, чем представлялось. Нельзя утверждать, что чисто рыночные механизмы оказались совершенно неэффективны в решении жилищного вопроса, однако и решить его достаточно удовлетворительно одни они оказались не в состоянии.
Проблема заключается в том, что рынки могут иметь весьма разную форму, и в зависимости от этого применение тех или иных мер может приводить к различным результатам. В частности, очень редко продавец и покупатель находятся на рынке в равном положении: обычно бывает или «рынок продавца», или «рынок покупателя» (в экономике это называется эластичностью спроса и предложения)[11]. Из изложенного в предыдущем разделе видно, что рынок жилья был в XIX веке рынком продавца. Являлось ли это общим свойством рынков XIX века, или связано с особенностями рынка жилья?
Для средних веков характерно преобладание рынков продавца, что связано как с технической ограниченностью производства и низкой производительностью труда, так и с целенаправленным формированием «закрытых рынков» - то есть ограничением количества их участников. Одним из таких механизмов была средневековая система цехов - объединения городских ремесленников (одной или родственных специальностей) для обеспечения за членами цехов монополии на производство и сбыт ремесленных изделий, которая получила наибольшее развитие в Западной Европе в XIII-XIV веках[12]. Вклад цехов в развитие техники производства трудно переоценить. Именно средневековым цехам мы должны быть благодарны за изобретение большинства орудий труда и технологий, которыми мы до сих пор пользуемся. Дошедшие до нашего времени изделия цеховых мастеров поражают своим совершенством. Даже установление монополии цеха до некоторого момента было фактором, способствующим развитию производства: ведь цех отвечал за качество работы своих членов, и работал в этом смысле лучше любого отдела технического контроля. Чтобы стать мастером - то есть полноправным членом цеха - необходимо было изготовить «шедевр», образцовое изделие для доказательства своего профессионального мастерства. Однако с определенного момента, недостатки цеховой системы начали перевешивать ее достоинства, и цеховая система стала препятствием для развития производства, уступив сначала «системе скупки», а затем мануфактуре.
Для политики меркантилизма, первой осознанной экономической политики, было свойственно широкое вмешательство государства в хозяйственную жизнь, протекционизм и другие барьеры и ограничения, приводящие к закрытию рынков. Однако в XIX веке страны Европы, и в первую очередь Англия, переходят к новой экономической политике - политике laissez-faire - экономического либерализма, свободной конкуренции и невмешательства государства в экономику. Эта политика базировалась на убеждении в том, что пригодные формы и, следовательно, рациональный экономический порядок в целом станут развиваться сами собой из стихийных сил общества по направлению снизу вверх, если будет существовать свобода и соблюдаться правила игры. Отмена бесчисленных регулирующих актов, расценок, принудительных объединений и.т.д., доставшихся от средневековья и периода меркантилизма, произошла в силу того убеждения, что свобода позволяет реализовать порядок во много лучший, чем тот, который был прежде[13].
Политика эта принесла свои плоды. Под влиянием этой политики в Англии в 1846 году были отменены хлебные законы, которые в XV-XIX веках регулировали ввоз и вывоз зерна и других сельскохозяйственных продуктов (в основном путем высоких ввозных таможенных тарифов), вели к сокращению продовольственных товаров на внутреннем рынке и повышению цен на них[14]. Еще раньше такие ограничения были отменены в отношении ряда других товаров массового потребления. Эти решения серьезно снизили цены на эти товары, улучшив условия жизни беднейших слоев населения. Росло товарное производство, предоставляя на рынок все больший объем товаров все лучшего качества. Вообще для XIX века, особенно для его второй половины, характерна замена рынка продавца рынком покупателя.
Таким образом, тот факт, что рынок жилья был в XIX веке рынком продавца, связан не с общими свойствами рынков XIX века, а с особенностями рынка жилья. Рассмотрим эти особенности.
Во-первых, городской дом в XIX веке стал дорогостоящим сооружением. Ограниченное использование дерева, необходимость использования дорогостоящих строительных материалов, подключения к канализации, водопроводу и иным городским коммунальным системам, усложнение санитарных требований привело к серьезному удорожанию городского дома.
Во-вторых, жилой дом является не просто дорогостоящим сооружением, а дорогостоящим сооружением, существующим на протяжении жизни нескольких поколений, однако средства, необходимые для его постройки (свои или заемные), нужно изыскать в момент его строительства. Таким образом, вложение средств в постройку жилого дома приводит к их омертвлению на весьма длительный срок.
Кредит обычно берется под сложный процент. Если A - сумма, взятая в долг, x - размер процента по кредиту, а n - количество лет, на которые выдан кредит, то должник должен будет в итоге вернуть кредитору сумму, равную A(1+x/100)n = Aenln(1+x/100), что при малом x в первом приближении = Aenx/100. Таким образом, сумма долга растет по экспоненте, то есть с некоторого момента очень быстро. Есть только два способа уменьшить выплачиваемую сумму: уменьшить срок займа и уменьшить процент по займу. К примеру, если брать в долг под 5% на 10 лет, то в общей сложности придется вернуть сумму, в 1.63 раза большую, чем была взята, а если брать под 5% на 20 лет, уже в 2.65 раза большую. Конечно, возможны и льготные условия кредита, например, если процент начисляется не на всю взятую первоначально в кредит сумму, а учитывает ее постепенное погашение, что может серьезно снизить размер общих выплат. Однако для того, чтобы получить льготы, нужно иметь возможность торговаться, то есть иметь предложение на рынке капитала большой объем денег, которые можно брать на длительные сроки под невысокий процент. А избытка таких денег на рынке обычно не наблюдается. Таким образом, небогатые граждане лишены надежды приобрести собственное жилье. Более того, непросто складывается ситуация и на рынке жилищных услуг - то есть предложения жилья в наем.
Жилищный бизнес - вовсе не такой уж доходный (для отечественного читателя подчеркнем, что жилищный бизнес - не бизнес по строительству жилья, а бизнес по сдаче жилья в наем). Дело в том, что жилой дом является слишком неподвижным для предпринимателя делом, в нем трудно произвести быстрые изменения, приносящие высокий доход. В жилом доме, если посмотреть на него как на предприятие, очень велика доля постоянного капитала, причем очень долгосрочного, и мала доля оборотного капитала, а также той части основного капитала, которая оборачивается за короткие сроки. Фактически после постройки вся функция домовладельца сводится к взиманию платы с жильцов и поддержанию дома в нормальном состоянии. Доходы домовладельца могут увеличиться лишь за счет общего увеличения квартирной платы, но происходит это без участия домовладельца.
По сравнению с жилым домом фабрика или банк - динамичное, живое предприятие. Если производство устарело, достаточно сменить оборудование, поэтому доходы в других секторах экономики даже на первых порах много выше. Деньги состоятельных людей вкладываются в промышленность, и с большой неохотой идут в строительство жилья, надежды, что капитал просто так пойдет в жилищное строительство, не оправдались.
Единственным достоинством вложения средств в жилищное дело является низкий риск и высокое обеспечение вложенного капитала. Если устаревшее производственное оборудование обладает очень низкой стоимостью, то дом, даже достаточно старый, сохраняет ее. Таким образом, жилищное строительство является привлекательным для так называемого "рентного" капитала - то есть капитала, который заинтересован не в высоком проценте, связанном с предпринимательским риском, а в скромном, но гарантированном проценте и надежном обеспечении. Это капиталы мелких вкладчиков, ссудо-сберегательных организаций, страховых обществ, фондов и иных организаций подобного рода.
Предпринимательский капитал стремится в серьезных размерах в жилищное строительство только в периоды экономического спада, когда процент по нему становится низким. Однако во время спада падает и платежеспособность. Ссуды во время спада также выдаются неохотно, даже под залог жилья.
Наконец, как уже было сказано выше, доходность вложений в эксплуатацию трущоб выше доходности эксплуатации нормального жилья, что стимулирует перетекание капитала именно в сферу эксплуатации самого неблагоустроенного жилья, увеличивая нехватку капиталов в других секторах жилищного рынка.
И, в третьих, важнейшей особенностью дома является тот факт, что дом, будучи недвижимой вещью, неразрывно связан с землей [15]. Хотя в последние десятилетия XX века появилась тенденция к возрождению «дома на колесах», дома как вещи движимой[16], даже такой дом все-таки нуждается для своего размещения хотя бы во временном земельном участке. А количество земельных участков ограниченно естественным образом, ведь участок для городского дома должен быть расположен не в чистом поле на расстоянии сотен километров от города, а приближен к месту работы[17]. В связи с этим быстро растущие города начинают испытывать серьезную нехватку земли, что приводит к резкому росту ее стоимости - так называемой земельной спекуляции. Ярким примером такого роста стоимости земли в литературе XIX века стала история одного фермера в США, получившего от отца клочок земли неподалеку от маленького городка Чикаго, и к старости ставшего миллионером просто благодаря увеличению его стоимости из-за быстрого роста города. Стоимость земельного участка (покупка, взятие в аренду, на праве застройки или ином праве) также увеличивает стоимость дома, что ложится тяжким бременем на его покупателя, а если покупатель - владелец доходного дома, то перекладывается на его квартирантов.
Эти обстоятельства вызывают серьезное сокращение предложения жилья и жилищных услуг, которое приводит к ухудшению положения их потребителей - то есть тому самому жилищному вопросу, который и был осознан как проблема в XIX веке.
[1] В.В.Святловский Жилищный вопрос с экономической точки зрения Выпуск I Жилищный вопрос на Западе (общая постановка) СПб, 1902, стр. XXXV
[2] В немецком языке - wohnungsfrage, по-английски housing question.
[3] «Хотя в Клеркенуоле процветали всякие ремесла и работали десятки ювелиров, здесь тогда было чище и ближе к деревне, чем могут представить себе многие жители современного Лондона…» - так описывает окраины Лондона в середине XVIII века Чарльз Диккенс в романе «Барнеби Радж»
[4] Д.М.Тревельян «История Англии от Чосера до королевы Виктории», Смоленск, 2001 год, стр.555
[5] В.В.Святловский Жилищный вопрос с экономической точки зрения Выпуск I Жилищный вопрос на Западе (общая постановка) СПб, 1902, стр.1
[6] В.В.Святловский Жилищный вопрос с экономической точки зрения Выпуск I Жилищный вопрос на Западе (общая постановка) СПб, 1902, стр.2-3
[7] Закономерность эта носит названия «закон Швабе».
[8] В.В. Святловский Жилищный вопрос с экономической точки зрения Выпуск I Жилищный вопрос на Западе (общая постановка) СПб, 1902, стр.XLIII
[9] «Жилищная экономика», Москва, 1996 год
[ 0].Можно обсуждать экономические проблемы и вне рамок товарных отношений. Однако, во-первых, настоящая статья посвящена жилищному вопросу в Европе XIX века - то есть жилищному вопросу в условиях рынка, а во-вторых, главный вопрос экономической науки - вопрос использования ограниченных ресурсов - обойти нельзя. Ведь «экономика - общественная наука, изучающая выборы, которые люди совершают, используя ограниченные ресурсы для удовлетворения своих желаний», Э.Д.Долан, Д.Е.Линдсей. Рынок. Макроэкономическая модель, СПб, 1992 год, стр.8. Если рыночные отношения заменяются отношениями административного распределения, то проблема ограниченности ресурсов проявляется в форме дефицита. Интересующимся этими вопросами еще раз рекомендуем книги: В.Ойкен «Основные принципы экономической политики», Москва, 1996, В.Ойкен «Основные принципы экономической политики», Москва, 1995
[11] Э.Д.Долан, Д.Е.Линдсей. «Рынок. Макроэкономическая модель», СПб, 1992 год
[12] Цеховая система не охватывала всей массы ремесленников. Так, в некоторых городах она или не существовала вовсе, или не охватывала всех ремесленников, и даже в городах с цеховой организацией были мастера, независимо от цеха. Однако в целом цеха охватывали значительную часть всех ремесленников.
[13] В.Ойкен «Основные принципы экономической политики», Москва, 1995 год, стр.79-80
[14] Правда, это стало предпосылкой кризиса сельского хозяйства в Англии, но это уже другой вопрос.
[15] «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения», Гражданский Кодекс Российской Федерации, статья 130, часть 1.
[16] Г.Д.Коуэн «Строительная наука XIX - XX вв», Москва, 1982 год, стр.322-325
[17] Авторы имеют в виду жилье, позволяющее достигать места работы в разумное время. Конечно, жилье это может быть не только постоянным, но и временным, как у сезонных рабочих или при вахтовом месте работы. В этом случае основное жилье может находиться и на значительном удалении, однако и временное жилье должно отвечать некоторым санитарным нормам, и при высоком притоке временных рабочих может обходиться весьма дорого.
Часть 2
Часть 3