}}{}{}{{
А сейчас, дорогие радиослушатели френды, я вам расскажу про рынок недвижимости в Москве. А то тут жалуются, что на РБК аналитика иногда хромает :) Ну, стало быть, сегодня я буду за Виттеля отдуваться :)
Первым делом, держите статистику.
Год, объемы строительства жилья в Москве, млн. кв. м. (вместе с подмосковьем)
1994 - 2,2-2,6 (4,5-5,0)
1996 - 3,3 (5,7)
1997 - 3,4 (6,0)
1998 - 3,4 (6,0)
1999 - 3,4 (6,1)
2000 - 3,5 (6,1)
2001 - 3,8 (6,7)
2002 - 4,5 (8,0)
2003 - 4,4 (8,6)
2004 - 4,8 (10,5)
2005 - 4,5 (9,7)
(http://www.a-s-r.ru/tabid/262/EntryID/1888/Default.aspx)
Строительство жилья в январе-июле 2006 выросло на 0,6% по сравнению со значениями прошлого года для этого же периода (http://www.informipoteka.ru/news/mortgage_homenews_/2006-09-07/1299/).
Далее, вот что рисует замечательный сайт http://www.irn.ru
Там же можно подробно прочитать о методиках расчета индексов и собственноручно поколдовать с графиками.
Теперь о природе рынка. Вообще говоря, довольно большую долю спроса на жилье в Москве и области составляет т.н. инвестиционный спрос. То есть, говоря простым языком, значительная доля жилья приобретается не с целью проживания в нем, а с целью вложения денежных средств. Какова доля инвестиционного спроса? Различные эксперты называют цифры от 10 до 60%. Косвенно в пользу гипотезы о повышении доли инвестиционного спроса свидетельствует снижение "географического" разброса цен на жилье (ЦАО, окраины, подмосковье). Ожидания инвесторов в долгосрочной перспективе основаны как на оценке ими потенциала потребительского (неинвестиционного) спроса (действительно, население Москвы стремительно растет за счет иммигрантов и по некоторым оценкам достигло уже 14-15 млн.ч.), а в краткосрочном - на быстрых темпах роста цен на жилье. Очевидно, что сдавая квартиру в аренду можно расчитывать едва ли на 4% годовых, следовательно при условии стабилизации цен вложения в жилье по своей доходности существенно отстают даже от обычных срочных банковских вкладов, не говоря уже об инвестициях в ПИФы. Однако рост цен на жилье в среднем на 33% в год за последние 5 лет делает вложения в него весьма привлекательными. Таким образом, высокий инвестиционный спрос на жилье стимулируется ростом цен, который, в свою очередь, во многом обусловлен ростом инвестиционного спроса. Строго говоря, мы имеем дело со своеобразной финансовой пирамидой подобной пирамиде ГКО или акций АО "МММ". Другое дело, что на эти отношения оказывает определенное влияние высокий потребительский спрос на жилье, но сути дела это не меняет - в определенный момент, как и все ее предшественники, эта пирамида рухнет. Начнется это с того, что локально в определенный момент предложение жилья на рынке начнет увеличиваться быстрее, чем инвестиционный спрос (в силу того, что по мере концентрации капитала доля инвестиций в строительство будет все более превышать инвестиционный спрос на квартиры). Как следствие упадут инвестиционные ожидания и владельцы "инвестиционных" квартир начнут быстро продавать их, конвертируя капитал в более высокодоходные активы. Это еще более подтолкнет падение цен и т.д. Поддерживающим фактором "снизу" будет неудовлетворенный потребительский спрос, но ирония судьбы заключается в том, что падение инвестиционного спроса нанесет сокрушительный удар по строительному бизнесу - объемы строительства резко упадут. Строительный бизнес с большой вероятностью потянет за собой банковскую систему. Словом, все это чревато крупномасштабным экономическим кризисом. Вопрос на $1 000 000 это вопрос "когда?" Каждый инвестор предполагает, что он успеет сконвертировать свои активы за 1 день до часа Х.
Вообще, я давно замыслил свой очерк на эту тему, к этому меня подтолкнула короткая дискуссия в журнале brigadier. В ходе работы над очерком я с удивлением обнаружил, что схожие мысли есть у экспертов МИАНа: http://www.reline.ru/cgi-bin/event.pl?=8319. Так что буржуазные экономисты в курсе дел.
p.s. А жилья-то в стране нынче строят в 2 раза меньше, чем в 80-е...
p.p.s. Дискуссию в журнале brigadier почитайте, прикольная :)
Первым делом, держите статистику.
Год, объемы строительства жилья в Москве, млн. кв. м. (вместе с подмосковьем)
1994 - 2,2-2,6 (4,5-5,0)
1996 - 3,3 (5,7)
1997 - 3,4 (6,0)
1998 - 3,4 (6,0)
1999 - 3,4 (6,1)
2000 - 3,5 (6,1)
2001 - 3,8 (6,7)
2002 - 4,5 (8,0)
2003 - 4,4 (8,6)
2004 - 4,8 (10,5)
2005 - 4,5 (9,7)
(http://www.a-s-r.ru/tabid/262/EntryID/1888/Default.aspx)
Строительство жилья в январе-июле 2006 выросло на 0,6% по сравнению со значениями прошлого года для этого же периода (http://www.informipoteka.ru/news/mortgage_homenews_/2006-09-07/1299/).
Далее, вот что рисует замечательный сайт http://www.irn.ru
Там же можно подробно прочитать о методиках расчета индексов и собственноручно поколдовать с графиками.
Теперь о природе рынка. Вообще говоря, довольно большую долю спроса на жилье в Москве и области составляет т.н. инвестиционный спрос. То есть, говоря простым языком, значительная доля жилья приобретается не с целью проживания в нем, а с целью вложения денежных средств. Какова доля инвестиционного спроса? Различные эксперты называют цифры от 10 до 60%. Косвенно в пользу гипотезы о повышении доли инвестиционного спроса свидетельствует снижение "географического" разброса цен на жилье (ЦАО, окраины, подмосковье). Ожидания инвесторов в долгосрочной перспективе основаны как на оценке ими потенциала потребительского (неинвестиционного) спроса (действительно, население Москвы стремительно растет за счет иммигрантов и по некоторым оценкам достигло уже 14-15 млн.ч.), а в краткосрочном - на быстрых темпах роста цен на жилье. Очевидно, что сдавая квартиру в аренду можно расчитывать едва ли на 4% годовых, следовательно при условии стабилизации цен вложения в жилье по своей доходности существенно отстают даже от обычных срочных банковских вкладов, не говоря уже об инвестициях в ПИФы. Однако рост цен на жилье в среднем на 33% в год за последние 5 лет делает вложения в него весьма привлекательными. Таким образом, высокий инвестиционный спрос на жилье стимулируется ростом цен, который, в свою очередь, во многом обусловлен ростом инвестиционного спроса. Строго говоря, мы имеем дело со своеобразной финансовой пирамидой подобной пирамиде ГКО или акций АО "МММ". Другое дело, что на эти отношения оказывает определенное влияние высокий потребительский спрос на жилье, но сути дела это не меняет - в определенный момент, как и все ее предшественники, эта пирамида рухнет. Начнется это с того, что локально в определенный момент предложение жилья на рынке начнет увеличиваться быстрее, чем инвестиционный спрос (в силу того, что по мере концентрации капитала доля инвестиций в строительство будет все более превышать инвестиционный спрос на квартиры). Как следствие упадут инвестиционные ожидания и владельцы "инвестиционных" квартир начнут быстро продавать их, конвертируя капитал в более высокодоходные активы. Это еще более подтолкнет падение цен и т.д. Поддерживающим фактором "снизу" будет неудовлетворенный потребительский спрос, но ирония судьбы заключается в том, что падение инвестиционного спроса нанесет сокрушительный удар по строительному бизнесу - объемы строительства резко упадут. Строительный бизнес с большой вероятностью потянет за собой банковскую систему. Словом, все это чревато крупномасштабным экономическим кризисом. Вопрос на $1 000 000 это вопрос "когда?" Каждый инвестор предполагает, что он успеет сконвертировать свои активы за 1 день до часа Х.
Вообще, я давно замыслил свой очерк на эту тему, к этому меня подтолкнула короткая дискуссия в журнале brigadier. В ходе работы над очерком я с удивлением обнаружил, что схожие мысли есть у экспертов МИАНа: http://www.reline.ru/cgi-bin/event.pl?=8319. Так что буржуазные экономисты в курсе дел.
p.s. А жилья-то в стране нынче строят в 2 раза меньше, чем в 80-е...
p.p.s. Дискуссию в журнале brigadier почитайте, прикольная :)