Квартирные арендодатели попали

[nemihail]

Те из вас, кто давно читает мой блог - знает, что я имел доход со сдачи в аренду квартир. Однако внезапно изменил свою стратегию инвестирования.

Comments

[kh_sugutskiy]

Миша, вот читаешь тебя и уже как большой бизнесмен, во все вникать начинаешь)))
Знаю я таких кто в недвижимость вложился. Губеры им повышают налоги, бывает раз в 20 за год. Легко и вот они миллионеры горбатятся на налоги с утра до вечера

[nemihail]

...в 20 раз увеличиваются только если они совсем мизерные (было 1200 за объект в год, а стало 24 тыс рублей).

Но так, чтобы горбатится такого конечно нет. Есть где налог на офис или коммерческую площадь в ТЦ составляет до 30% от дохода от сдачи в аренду, что конечно ужасно много, но не так, чтобы горбатится.

На жилые объекты налоги пока вменяемые

[kh_sugutskiy]

Миша, есть объекты недвижимости которые не дают дохода, одни расходы. Полтора гектара земли для МКД у нас в городе имеют налог в 2 миллиона

[nemihail]

...значит эти объекты имеют хорошую рыночную цену и их можно продать. Кто-то построит ТЦ, предприятие, склад и т.д. на этой земле.

[unklemike]

Всё по делу!

[nemihail]

...и хорошо)

[nemihail]

...нет, как и нет смысла гадать)

С железными гаражами лучше не шутить, в Москве их планомерно сносят, а потом и за МКАД пойдут сносить.

[osenev_teg]

ну это тебе не выгодно Миш..ты покупал за дорого...а те кто унаследовал или покупал в конце 90х за 20-25 тыс долл за двушку-очень даже в шоколаде.с конца 90х эти микро двушки уже заработали более сотни тыс долл.и подорожали сами на сегодняшний уровень( в моем случае до 200 тыс долл)..а на таунхаусы у мкада и внутри мкада вообще дикий спрос сегодня..и стоит таун где нибудь в Митино почти как двушка 45 метров в Измайлово.а приносит в три раза больше)) так что не сгущай..это ты свои проблемы поднимаешь..

[nemihail]

...наоборот, я покупал по очень хорошей цене и продал всё сильно дороже. Но после ряда событий (эскроу + новая реальность), нельзя держать все яйца в одной корзине. А сегодня так и вообще у многих моно инвесторов тупиковая ситуация.

[osenev_teg]

мне это говорят последние 20 лет Миш)))) но как сдавалось так и сдается.и дорожает и дорожает..причем с недвигой маленькой площади не ошибся при покупке в лохматые годы..самая востребованная на сегодня.....к слову сказать-видел квартиры в цокольных этажах-ну по типа как в Лондоне со своим входом? сейчас в центре распродали один проект подобный.студия с антресольной спальней 33 метра..раскупили по 6 млн как пирожки..на сегодня с отделкой и мебелью уже 12 млн просят.а сумма сдачи-от 60 в мес обьявляют и уже кажется нет предложений-все сдали на стадии отделки!!..а ты говоришь..

[nemihail]

...так какой процент к рыночной стоимости объекта?

Если взять 60 тыс в месяц (а рынок 12 млн ), вычесть расходы (эксплуатация), налоги, возможные простои, ремонты, то получится максимум 5% от рыночной стоимости. И мой пост об этом.

А прирост стоимости нужно разделить на количество лет в собственности.

[cosmosa1]

Недвижимость это не про доход, а про сохранение. Вся аренда потом уходит на ремонт и замену обстановки.

[nemihail]

...не вся конечно, но очень много уходит на поддержание и ремонт. В противном случае каждым новым арендатором нужно снижать свои хотелки.

[cosmosa1]

А если ещё подумать о рисках. Например, спалит арендатор квартиру, и не только эту, а ещё соседские

[nemihail]

…риски есть всегда