О возможном механизме официальной оценки недвижимости
Френды, это просто разрозненные мысли, а не программная статья и не приглашение к обсуждению, хотя я буду рад вашим мыслям по теме. Тема такая: в нашей стране (Украине или России, нужное подчеркнуть, ненужное вычеркнуть) официальная оценка недвижимости не соответствует реалиям. Категорически. В зависимости от вида недвижимости и места, несоответствие может быть в любую сторону: например, квартиры чаще всего недооценены, а земельные участки, как правило, переоценены. Проблема в том, что нет рабочего механизма приведения всех этих оценок к текущим рыночным реалиям.
Те методики формирования оценки, что фактически действуют сегодня или предлагаются в проектах, неудовлетворительны по многим причинам, вдаваться в детали не хочется ради экономии места. Главный их недостаток: владелец никак не может повлиять на величину оценки, кроме как продав или купив это имущество. Все эти модели позволяют широкие манипуляции со стороны государства с величиной оценки и несут огромный коррупционный потенциал в виде взяток за занижение или завышение оценки. Завышение оценки приводит к тому, что государство берет огромные налоги с тех земельных участков, владельцы которых по тем или иным причинам не могут их продать (участок под многоквартирным домом, например). Занижение же, очевидно, приводит к падению величины собираемых налогов на имущество и сделки с ним (загородный дворец числится по стоимости 10 тысяч рублей, например). Хотелось бы видеть (по крайней мере в теории) модель, свободную от таких недостатков.
Отправной точкой для построения нормальной модели можно считать действующую во Франции систему "права первой ночи" при оформлении сделок с недвижимостью. Суть системы в том, что при регистрации сделок с недвижимостью государство (в лице чиновника) имеет право без объяснений выкупить оформляемый объект недвижимости вместо покупателя по заявленной в купчей цене. Таком образом, стороны сделки вынуждены указывать в купчей реальную или близкую к реальной стоимость объекта, т.к. при сильном занижении цены в купчей взятка чиновнику за одобрение сделки будет больше экономии на налогах. При такой процедуре стоимость согласно купчей можно смело вписывать в качестве официальной оценки объекта, ошибка будет небольшой.
К сожалению, базу данных с оценками недвижимости на основе таких сделок невозможно создать быстро, ведь большинство объектов недвижимости меняют владельцев очень редко. Как мне кажется, составление таким способом полноценной оценки недвижимости в стране займет (оптимистически) 15-20 лет. Очевидно, что любые оценки за эти 15-20 лет устареют, из-за инфляции и изменений рынка. Желательно как-то ускорить процесс сбора правильных оценок, не повредив качеству данных.
Представляется разумным привлечь к оценке самого владельца. По крайней мере, его точку зрения очень естественно принять за правильную, потому что именно он будет назначать цену недвижимости при её продаже. И очень логично было бы разрешить владельцу самому устанавливать оценку своей недвижимости в государственной базе данных, где эти оценки хранятся. И это обязательно надо сделать, в разумном государстве. Вопрос, таким образом, сводится к тому, как убедить владельца сообщать государству настоящую рыночную цену на свою недвижимость.
Уговаривать, очевидно, придется экономическими мерами, самыми действенными. Убедить владельцев не завышать оценку сравнительно просто: они и так не особо хотят это делать. При установлении заметного налога на имущество желание граждан снизить официальную оценку своего имущества станет очень сильным. Разумные пределы для такого налога обсуждались в другой заметке.
Чтобы гражданин всё же не очень сильно занижал оценку своей недвижимости можно предложить механизм, аналогичный французскому. Например, такой: государство по своей инициативе и без согласия гражданина, имеет право выкупить у него недвижимость по цене на 30-50% выше той, что гражданин установил на своё имущество. В идеале при одновременном воздействии обоих стимулов граждане сами установят на свои объекты недвижимости оценки порядка 90-95% от их реальной стоимости, что вполне приемлемо для полноценного сбора налогов и понимания оценки имущества в стране.
Какие возможны злоупотребления? Самое простое (и очень отечественное): законодатель может принять нормы про выкуп, не предоставив гражданину права устанавливать оценки своей недвижимости и не сделав базу данных по оценкам открытой. При том, что за личности сейчас сидят в Раде и Думе, я не удивился бы такому повороту дел. Но не будем о грустном, поговорим о потенциальных злоупотреблениях помельче.
Например: государственный чиновник может увидеть зазевавшегося гражданина, забывшего обновить оценку своей квартиры, и оперативно её выкупить, внезапно оставив бедолагу без жилья и со смешной суммой в руках. Чтобы так не случилось, можно предусмотреть норму о том, что государство обязано предупредить владельца о своём намерении и предстоящем выкупе за какой-то заметный срок, не менее полугода. У владельца будет время привести оценку имущества в соответствие с реалиями чтобы не лишиться квартиры.
Например: гражданин может на момент уплаты налога установить на имущество заниженную оценку, сэкономить на налогах и тут же пересмотреть оценку обратно (чтобы государство не купило имущество по дешевке). Это можно предотвратить, установив норму, что налог в текущем году рассчитывается исходя из максимальной величины оценки за прошлый год.
Например: гражданин может сознательно завысить оценку своей недвижимости, чтобы отразить эту оценку в сумме своего состояния и таким образом ввести в заблуждение контрагентов относительно своей кредитоспособности. Мешать дураку-кредитору выдавать миллионный кредит под справку о том, что оценка избушки составляет два миллиона, нельзя и неправильно. Однако можно сделать официальную базу оценок открытой для ознакомления всем желающим, чтобы кредиторы могли сам посмотреть оценки аналогичных соседних объектов.
Например: чиновник в сговоре с гражданином выкупает на средства городского бюджета квартиру гражданина в два раза дороже рынка. Это можно предотвратить, обязав чиновника выкупать недвижимость только под гарантии последующей продажи выкупленного имущества аккредитованной коммерческой структуре.
Этот механизм оценки можно распространить и на государственный выкуп имущества под федеральные и муниципальные нужды: дороги, линии связи, электропередачи, военные объекты. Я, кстати, вполне осознаю, что это просто наброски, а не проработанный план действий, но, как мне кажется, в изложенном есть рациональное зерно.
Те методики формирования оценки, что фактически действуют сегодня или предлагаются в проектах, неудовлетворительны по многим причинам, вдаваться в детали не хочется ради экономии места. Главный их недостаток: владелец никак не может повлиять на величину оценки, кроме как продав или купив это имущество. Все эти модели позволяют широкие манипуляции со стороны государства с величиной оценки и несут огромный коррупционный потенциал в виде взяток за занижение или завышение оценки. Завышение оценки приводит к тому, что государство берет огромные налоги с тех земельных участков, владельцы которых по тем или иным причинам не могут их продать (участок под многоквартирным домом, например). Занижение же, очевидно, приводит к падению величины собираемых налогов на имущество и сделки с ним (загородный дворец числится по стоимости 10 тысяч рублей, например). Хотелось бы видеть (по крайней мере в теории) модель, свободную от таких недостатков.
Отправной точкой для построения нормальной модели можно считать действующую во Франции систему "права первой ночи" при оформлении сделок с недвижимостью. Суть системы в том, что при регистрации сделок с недвижимостью государство (в лице чиновника) имеет право без объяснений выкупить оформляемый объект недвижимости вместо покупателя по заявленной в купчей цене. Таком образом, стороны сделки вынуждены указывать в купчей реальную или близкую к реальной стоимость объекта, т.к. при сильном занижении цены в купчей взятка чиновнику за одобрение сделки будет больше экономии на налогах. При такой процедуре стоимость согласно купчей можно смело вписывать в качестве официальной оценки объекта, ошибка будет небольшой.
К сожалению, базу данных с оценками недвижимости на основе таких сделок невозможно создать быстро, ведь большинство объектов недвижимости меняют владельцев очень редко. Как мне кажется, составление таким способом полноценной оценки недвижимости в стране займет (оптимистически) 15-20 лет. Очевидно, что любые оценки за эти 15-20 лет устареют, из-за инфляции и изменений рынка. Желательно как-то ускорить процесс сбора правильных оценок, не повредив качеству данных.
Представляется разумным привлечь к оценке самого владельца. По крайней мере, его точку зрения очень естественно принять за правильную, потому что именно он будет назначать цену недвижимости при её продаже. И очень логично было бы разрешить владельцу самому устанавливать оценку своей недвижимости в государственной базе данных, где эти оценки хранятся. И это обязательно надо сделать, в разумном государстве. Вопрос, таким образом, сводится к тому, как убедить владельца сообщать государству настоящую рыночную цену на свою недвижимость.
Уговаривать, очевидно, придется экономическими мерами, самыми действенными. Убедить владельцев не завышать оценку сравнительно просто: они и так не особо хотят это делать. При установлении заметного налога на имущество желание граждан снизить официальную оценку своего имущества станет очень сильным. Разумные пределы для такого налога обсуждались в другой заметке.
Чтобы гражданин всё же не очень сильно занижал оценку своей недвижимости можно предложить механизм, аналогичный французскому. Например, такой: государство по своей инициативе и без согласия гражданина, имеет право выкупить у него недвижимость по цене на 30-50% выше той, что гражданин установил на своё имущество. В идеале при одновременном воздействии обоих стимулов граждане сами установят на свои объекты недвижимости оценки порядка 90-95% от их реальной стоимости, что вполне приемлемо для полноценного сбора налогов и понимания оценки имущества в стране.
Какие возможны злоупотребления? Самое простое (и очень отечественное): законодатель может принять нормы про выкуп, не предоставив гражданину права устанавливать оценки своей недвижимости и не сделав базу данных по оценкам открытой. При том, что за личности сейчас сидят в Раде и Думе, я не удивился бы такому повороту дел. Но не будем о грустном, поговорим о потенциальных злоупотреблениях помельче.
Например: государственный чиновник может увидеть зазевавшегося гражданина, забывшего обновить оценку своей квартиры, и оперативно её выкупить, внезапно оставив бедолагу без жилья и со смешной суммой в руках. Чтобы так не случилось, можно предусмотреть норму о том, что государство обязано предупредить владельца о своём намерении и предстоящем выкупе за какой-то заметный срок, не менее полугода. У владельца будет время привести оценку имущества в соответствие с реалиями чтобы не лишиться квартиры.
Например: гражданин может на момент уплаты налога установить на имущество заниженную оценку, сэкономить на налогах и тут же пересмотреть оценку обратно (чтобы государство не купило имущество по дешевке). Это можно предотвратить, установив норму, что налог в текущем году рассчитывается исходя из максимальной величины оценки за прошлый год.
Например: гражданин может сознательно завысить оценку своей недвижимости, чтобы отразить эту оценку в сумме своего состояния и таким образом ввести в заблуждение контрагентов относительно своей кредитоспособности. Мешать дураку-кредитору выдавать миллионный кредит под справку о том, что оценка избушки составляет два миллиона, нельзя и неправильно. Однако можно сделать официальную базу оценок открытой для ознакомления всем желающим, чтобы кредиторы могли сам посмотреть оценки аналогичных соседних объектов.
Например: чиновник в сговоре с гражданином выкупает на средства городского бюджета квартиру гражданина в два раза дороже рынка. Это можно предотвратить, обязав чиновника выкупать недвижимость только под гарантии последующей продажи выкупленного имущества аккредитованной коммерческой структуре.
Этот механизм оценки можно распространить и на государственный выкуп имущества под федеральные и муниципальные нужды: дороги, линии связи, электропередачи, военные объекты. Я, кстати, вполне осознаю, что это просто наброски, а не проработанный план действий, но, как мне кажется, в изложенном есть рациональное зерно.