Особенности национального строительства
Федеральные законы, муниципальные правила, регулирующие строительный бизнес, далеки от совершенства. Они способствуют не только возникновению юридических расхождений, но и провоцируют коррупцию.
Исследование «Оценка издержек получения государственных и муниципальных услуг, необходимых для строительства многоквартирного жилого дома» было опубликовано в конце прошлого года, в его основу легли опросы участников рынка. В анкетировании принимали участие застройщики из 16 российских городов. Специалисты установили, сколько тратят застройщики жилья на возведение типичного многоквартирного дома.
Результаты весьма неутешительны: неформальные платежи строительных компаний в большинстве случаев в разы превышают официальную стоимость государственных и муниципальных услуг. Не во всех городах, конечно, спекуляции чиновников одинаково вопиющи. В основном нерегламентированные отношения между чиновниками и застройщиками принимают максимальное выражение в мегаполисах - Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Владивостоке.
В принципе, дополнительные платежи не являются редкостью в практике строительства. Они могут возникать из-за особенностей земельных участков или их расположения. Компании понадобятся дополнительные согласования с ведомствами или специальными службами в случае, если строящийся многоэтажный дом расположен на набережной реки или вблизи железной дороги, или если под застраиваемым участком проходит линия метрополитена. В Москве и Санкт-Петербурге проблемы возникают при строительстве объектов на правительственных трассах - застройщики в таких случаях вынуждены получать множество дополнительных согласований, в том числе и за «конверты».
Однако существуют еще две причины возникновения дополнительных платежей. Во-первых, это откровенные злоупотребления чиновников. Говоря проще, случаи вымогательства. Во-вторых, это неформальные платежи, инициатива осуществления которых принадлежит уже самим застройщикам. По утверждению респондентов, для них время - это деньги, поэтому, чтобы сократить сроки получения необходимых бумажек.
«То, что проблема неформальных платежей существует, подтверждает и руководство страны, естественно. Согласно данным исследования, адресуются в ряд надзорных организаций (от комитетов благоустройства до управлений Росреестра), но в основном «конверты» носят в муниципалитеты. Для строительства многоквартирного жилого дома сегодня необходимо сделать 21 обращение, общая стоимость которых составляет около 1,5 млн рублей, а время предоставления результатов (в среднем по стране) по ним - 582 дня. При этом застройщик несет издержки, связанные с подключением к инфраструктуре, в размере около 30,5 млн рублей.
Предоставление госуслуг условно можно подразделить на семь групп, соответствующих основным стадиям реализации проекта застройки:
1. заключение договора аренды земельного участка;
2. предварительная подготовка проекта строительства;
3. утверждение проекта строительства;
4. подготовка к строительству;
5. строительство;
6. сдача объекта в эксплуатацию;
7. государственная регистрация построенного дома.
Респонденты оценивали эти стадии по пятибалльной шкале.
Особо волнительной (практически во всех городах) считается первая стадия строительства. Проблемы при получении земельного участка в аренду начинаются сразу. Во многих городах наблюдается дефицит свободных участков под застройку, особенно в центральных районах. Несмотря на то что зачастую российские города изобилуют ветхим и аварийным жильем, получить такую территорию под строительство возможно только при удачных переговорах с собственниками устаревших домов. Консенсусы в подобных дискуссиях, отмечают участники рынка, достигаются крайне редко. Поэтому в фокусе внимания всегда оказываются аукционы, на которых выставляются точечные площадки в центре или новые территории, как правило, расположенные в отдаленных районах.
Стандартная ситуация: земельные участки, выставляемые на торги, не обеспечены инженерной инфраструктурой. Возможности подключения к сетям имеются, но их реализация требует дополнительных затрат, которые измеряются десятками миллионов рублей и могут достигать 20% от общих затрат на строительство объекта. Все это ложится на "плечи" застройщиков.
Да и вообще, к самим аукционам застройщики относятся с осторожностью. Многие долго не решаются на участие: процедуры не отличаются особой прозрачностью, итоги бывают непредсказуемыми. Более того, на аукционах часто фиксируются различного рода махинации. Худшая практика предоставления земельных участков в аренду выявлена во Владивостоке, Новосибирске, Москве и Санкт-Петербурге.
Наиболее важным показателем на третьей стадии (утверждение проекта строительства) является оценка респондентами состояния государственной экспертизы проектной документации - ее стоимости, а также времени проведения. Участники рынка отмечают, что на длительность и стоимость процедуры влияет дефицит квалифицированных проектировщиков. Худшая практика по данному показателю отмечена респондентами в Санкт-Петербурге (государственная экспертиза проводится до полугода), Москве и Владивостоке.
Критерием оценки четвертой стадии - подготовки к строительству - является характеристика респондентами порядка получения разрешения на строительство. Стоит отметить, что затянутость и сложность данной процедуры делают достаточно обоснованным «в интересах дела» механизм взяточничества. Кто бы что ни говорил, но на стадии выдачи разрешения на строительство, как отметило большинство респондентов, существует все та же необходимость уплаты неформальных платежей. Причем формулировки, суть которых - вымогательство денег у застройщиков, бывают даже забавными. Так, в Хабаровске невозможно получить разрешение на строительство, «пока не принесешь документ, подтверждающий внесение 300 тыс. рублей на «реконструкцию прудов». А в Нальчике строителей могут попросить «построить фонтан».
На пятой стадии строительства компании вынуждены фактически платить ежемесячную зарплату инспектору, прикрепленному к стройке, естественно, за лояльность. Затраты доходят до 1 тыс. долларов в месяц. Застройщики с иронией констатируют, что зачастую сам процесс строительства занимает в два-три раза меньше времени, чем все остальные шесть стадий.
Что касается седьмой, заключительной, стадии (государственная регистрация жилья), то, по оценкам застройщиков, она оказывается самой беспроблемной. Короче, дошедших до финиша не бьют. Тем не менее респонденты отмечают достаточную дороговизну этой процедуры. Всего же по времени, потраченному на получение госуслуг, Новосибирск замыкает пятерку городов с самыми медлительными чиновниками.
Стоит отметить, что процесс присоединения жилого дома к объектам инженерной инфраструктуры - другая больная тема. Поэтому он выделяется из общего списка этапов возведения жилого дома. Подавляющее большинство специалистов назвали процедуру выдачи техусловий «вопиющей». Но при этом затраты на запитывание от энергогенерации могут равняться расходам на строительство целого дома. На фоне запредельных трат на подключение к электросетям, присоединение других объектов инженерных коммуникаций стоит не так дорого, но также обременительно для застройщика. И измеряется сотнями тысяч рублей.
Что делать?
Серьезной проблемой, отмечают эксперты, остается обеспечение надлежащей правоприменительной практики. Главными проблемами, на которые необходимо обратить пристальное внимание, являются вопросы землепользования и присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, прежде всего электрическим. Для решения проблем обеспечения земельными участками необходимо гарантировать исполнение на муниципальном уровне всех положений Земельного и Градостроительного кодексов РФ, а также создать условия, препятствующие коррупционному поведению должностных лиц, путем реализации мер специального регулирования в данных коррупционно опасных отраслях. В целом же необходимо разработать комплекс мер по стимулированию жилищного строительства, что невозможно без решения вопроса модернизации изношенной коммунальной инфраструктуры и развития электрических сетей. Однако устранение дискриминации застройщиков со стороны монополистов экономически необходимо с учетом существенного снижения рентабельности жилищного строительства при продолжающемся росте цен на присоединение к сетям монополистов на фоне низкого платежеспособного спроса.
К перечню этих мер присоединяются и участники рынка. Они поддерживают создание и соблюдение единых правил игры, а также прозрачных процедур на всех этапах строительства. И считают, что необходим переход на конкурсы для строительства жилья экономкласса с фиксированной ценой и введение моратория на перепродажу квартир в этих домах на 5-10 лет по рыночным ценам. Кроме того, строители призывают решить на федеральном уровне вопросы с подключением к инженерным сетям. К сожалению, при этом открыто заявлять свою позицию решаются немногие. Большинство строительных компаний отказываются давать комментарии по перечисленным вопросам.
via
Исследование «Оценка издержек получения государственных и муниципальных услуг, необходимых для строительства многоквартирного жилого дома» было опубликовано в конце прошлого года, в его основу легли опросы участников рынка. В анкетировании принимали участие застройщики из 16 российских городов. Специалисты установили, сколько тратят застройщики жилья на возведение типичного многоквартирного дома.
Результаты весьма неутешительны: неформальные платежи строительных компаний в большинстве случаев в разы превышают официальную стоимость государственных и муниципальных услуг. Не во всех городах, конечно, спекуляции чиновников одинаково вопиющи. В основном нерегламентированные отношения между чиновниками и застройщиками принимают максимальное выражение в мегаполисах - Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Владивостоке.
В принципе, дополнительные платежи не являются редкостью в практике строительства. Они могут возникать из-за особенностей земельных участков или их расположения. Компании понадобятся дополнительные согласования с ведомствами или специальными службами в случае, если строящийся многоэтажный дом расположен на набережной реки или вблизи железной дороги, или если под застраиваемым участком проходит линия метрополитена. В Москве и Санкт-Петербурге проблемы возникают при строительстве объектов на правительственных трассах - застройщики в таких случаях вынуждены получать множество дополнительных согласований, в том числе и за «конверты».
Однако существуют еще две причины возникновения дополнительных платежей. Во-первых, это откровенные злоупотребления чиновников. Говоря проще, случаи вымогательства. Во-вторых, это неформальные платежи, инициатива осуществления которых принадлежит уже самим застройщикам. По утверждению респондентов, для них время - это деньги, поэтому, чтобы сократить сроки получения необходимых бумажек.
«То, что проблема неформальных платежей существует, подтверждает и руководство страны, естественно. Согласно данным исследования, адресуются в ряд надзорных организаций (от комитетов благоустройства до управлений Росреестра), но в основном «конверты» носят в муниципалитеты. Для строительства многоквартирного жилого дома сегодня необходимо сделать 21 обращение, общая стоимость которых составляет около 1,5 млн рублей, а время предоставления результатов (в среднем по стране) по ним - 582 дня. При этом застройщик несет издержки, связанные с подключением к инфраструктуре, в размере около 30,5 млн рублей.
Предоставление госуслуг условно можно подразделить на семь групп, соответствующих основным стадиям реализации проекта застройки:
1. заключение договора аренды земельного участка;
2. предварительная подготовка проекта строительства;
3. утверждение проекта строительства;
4. подготовка к строительству;
5. строительство;
6. сдача объекта в эксплуатацию;
7. государственная регистрация построенного дома.
Респонденты оценивали эти стадии по пятибалльной шкале.
Особо волнительной (практически во всех городах) считается первая стадия строительства. Проблемы при получении земельного участка в аренду начинаются сразу. Во многих городах наблюдается дефицит свободных участков под застройку, особенно в центральных районах. Несмотря на то что зачастую российские города изобилуют ветхим и аварийным жильем, получить такую территорию под строительство возможно только при удачных переговорах с собственниками устаревших домов. Консенсусы в подобных дискуссиях, отмечают участники рынка, достигаются крайне редко. Поэтому в фокусе внимания всегда оказываются аукционы, на которых выставляются точечные площадки в центре или новые территории, как правило, расположенные в отдаленных районах.
Стандартная ситуация: земельные участки, выставляемые на торги, не обеспечены инженерной инфраструктурой. Возможности подключения к сетям имеются, но их реализация требует дополнительных затрат, которые измеряются десятками миллионов рублей и могут достигать 20% от общих затрат на строительство объекта. Все это ложится на "плечи" застройщиков.
Да и вообще, к самим аукционам застройщики относятся с осторожностью. Многие долго не решаются на участие: процедуры не отличаются особой прозрачностью, итоги бывают непредсказуемыми. Более того, на аукционах часто фиксируются различного рода махинации. Худшая практика предоставления земельных участков в аренду выявлена во Владивостоке, Новосибирске, Москве и Санкт-Петербурге.
Наиболее важным показателем на третьей стадии (утверждение проекта строительства) является оценка респондентами состояния государственной экспертизы проектной документации - ее стоимости, а также времени проведения. Участники рынка отмечают, что на длительность и стоимость процедуры влияет дефицит квалифицированных проектировщиков. Худшая практика по данному показателю отмечена респондентами в Санкт-Петербурге (государственная экспертиза проводится до полугода), Москве и Владивостоке.
Критерием оценки четвертой стадии - подготовки к строительству - является характеристика респондентами порядка получения разрешения на строительство. Стоит отметить, что затянутость и сложность данной процедуры делают достаточно обоснованным «в интересах дела» механизм взяточничества. Кто бы что ни говорил, но на стадии выдачи разрешения на строительство, как отметило большинство респондентов, существует все та же необходимость уплаты неформальных платежей. Причем формулировки, суть которых - вымогательство денег у застройщиков, бывают даже забавными. Так, в Хабаровске невозможно получить разрешение на строительство, «пока не принесешь документ, подтверждающий внесение 300 тыс. рублей на «реконструкцию прудов». А в Нальчике строителей могут попросить «построить фонтан».
На пятой стадии строительства компании вынуждены фактически платить ежемесячную зарплату инспектору, прикрепленному к стройке, естественно, за лояльность. Затраты доходят до 1 тыс. долларов в месяц. Застройщики с иронией констатируют, что зачастую сам процесс строительства занимает в два-три раза меньше времени, чем все остальные шесть стадий.
Что касается седьмой, заключительной, стадии (государственная регистрация жилья), то, по оценкам застройщиков, она оказывается самой беспроблемной. Короче, дошедших до финиша не бьют. Тем не менее респонденты отмечают достаточную дороговизну этой процедуры. Всего же по времени, потраченному на получение госуслуг, Новосибирск замыкает пятерку городов с самыми медлительными чиновниками.
Стоит отметить, что процесс присоединения жилого дома к объектам инженерной инфраструктуры - другая больная тема. Поэтому он выделяется из общего списка этапов возведения жилого дома. Подавляющее большинство специалистов назвали процедуру выдачи техусловий «вопиющей». Но при этом затраты на запитывание от энергогенерации могут равняться расходам на строительство целого дома. На фоне запредельных трат на подключение к электросетям, присоединение других объектов инженерных коммуникаций стоит не так дорого, но также обременительно для застройщика. И измеряется сотнями тысяч рублей.
Что делать?
Серьезной проблемой, отмечают эксперты, остается обеспечение надлежащей правоприменительной практики. Главными проблемами, на которые необходимо обратить пристальное внимание, являются вопросы землепользования и присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, прежде всего электрическим. Для решения проблем обеспечения земельными участками необходимо гарантировать исполнение на муниципальном уровне всех положений Земельного и Градостроительного кодексов РФ, а также создать условия, препятствующие коррупционному поведению должностных лиц, путем реализации мер специального регулирования в данных коррупционно опасных отраслях. В целом же необходимо разработать комплекс мер по стимулированию жилищного строительства, что невозможно без решения вопроса модернизации изношенной коммунальной инфраструктуры и развития электрических сетей. Однако устранение дискриминации застройщиков со стороны монополистов экономически необходимо с учетом существенного снижения рентабельности жилищного строительства при продолжающемся росте цен на присоединение к сетям монополистов на фоне низкого платежеспособного спроса.
К перечню этих мер присоединяются и участники рынка. Они поддерживают создание и соблюдение единых правил игры, а также прозрачных процедур на всех этапах строительства. И считают, что необходим переход на конкурсы для строительства жилья экономкласса с фиксированной ценой и введение моратория на перепродажу квартир в этих домах на 5-10 лет по рыночным ценам. Кроме того, строители призывают решить на федеральном уровне вопросы с подключением к инженерным сетям. К сожалению, при этом открыто заявлять свою позицию решаются немногие. Большинство строительных компаний отказываются давать комментарии по перечисленным вопросам.
via