Комплекс строительной неполноценности. АНАЛИТИКА. Часть 1.
«Падает рынок? Конечно, падает, по моим оценкам, уже просел минимум на треть. Завышены цены на жилье в России? Конечно, завышены. Может все рухнуть? Да в любой момент…»
НА СМЕНУ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКАМ ПРИХОДЯТ ОБМАНУТЫЕ ПАЙЩИКИ
Иметь собственное жилье до сих пор остается несбыточной мечтой довольно большого количества россиян. Чтобы обзавестись своим углом, многие идут на самые рискованные жертвы, вкладывая в строительство последние кровные деньги. И нередко эти люди становятся жертвами мошенничества, наблюдая, как по голым стенам их недостроенных квартир годами гуляет ветер. И если раньше этих несчастных называли «обманутыми дольщиками», то теперь на их место пришли «обманутые пайщики».
Строительство - непростая и муторная штука. Прежде чем начать строить дом, надо провести множество непростых и кропотливых мероприятий. Договориться с владельцем земли о застройке, разработать проект здания, устроить публичные слушания, получить у властей разрешение на строительство, получить одобрение от общественности, согласовать план подключения к коммуникациям, и так далее, и тому подобное. И лишь после этого ответственный застройщик должен подогнать на участок технику, огородить площадку забором и начать рыть котлован.
Но это добросовестный застройщик - фигура мифическая, плод досужих журналистских вымыслов, существующая пока лишь, как и мечта о идеальном мире . А в нашем мире, где надо побыстрее и любой ценой урвать пожирнее кусок, все происходит совсем по-другому.
Строить надо быстро. Так, чтобы поскорее начать другую стройку и получить с нее новые деньги. Поэтому все надо делать одновременно, и проводить слушания, и получать разрешения, и рисовать проект.
«За пятнадцать лет в строительном бизнесе я видел немало, - рассказывает инженер-проектировщик Александр Прокофьев. - И больше всего поражает безответственность. Я работаю с небольшими строительными организациями, не могу сказать про гигантов рынка, но у небольших компаний нередко дело бывает поставлено так: приходит авансовый платеж, ну, допустим, в 50 миллионов рублей. Вы думаете, владелец фирмы начинает пускать эти деньги в дело? Он первым делом покупает новую машину, машину жене, едет шикарно отдыхать на Кубу, и так далее.
Как только завелась какая-то сумма денег, ее нужно немедленно просадить. А уж потом, когда опьянение схлынет, и оставшиеся от аванса копейки будут подсчитаны, начинается какое-то шевеление. Начинает имитироваться деятельность, а главное, к заказчику начинает струиться ручеек писем, в которых перечисляются, как правило, надуманные причины, «объективно мешающие выполнить работы в указанные сроки в полном объеме».
И строитель пытается всеми правдами и неправдами выманить у заказчика еще денег, ведь то, что их нет, а точнее, что они давно уже потрачены, и есть главная причина пробуксовки строительства».
При таком разгильдяйстве даже крупным организациям, юридическим лицам, заказывающим проведение строительных работ, запросто можно оказаться в заложниках непростой ситуации. Что уж говорить об обыкновенных людях, которые справедливо считают, что вложиться в собственное жилье на стадии строительства будет дешевле, чем покупать уже готовую квартиру.
В начале «нулевых» годов население действительно стало активно участвовать в долевом строительстве. Но дыры в законодательстве, коррумпированность местных властей, доверчивость людей и хищная алчность застройщиков в первой половине «нулевых» привели к тому, что сотни тысяч людей, став соинвесторами строительства собственного жилья, в итоге на долгие годы оказались у разбитого корыта.
Проблема обманутых дольщиков настолько плотно держала в напряжении строительный комплекс, власти, жизнь ряда городов, что решать ее взялись на федеральном уровне. Был принят закон 214 ФЗ, который строго регламентировал долевое строительство. Сотни судебных разбирательств отчуждали объекты у недобросовестных застройщиков, муниципалитеты выискивали варианты, при которых новые девелоперы согласились бы довести до сдачи замороженные объекты.
И все эти усилия принесли результат. По большому счету проблема обманутых дольщиков на данный момент снята. По крайней мере, нас в этом пытаются усиленно убедить. Совершенно забывая при этом, что даже официальная статистика, как известно, весьма далекая от действительности, рисует последние десять лет почти не изменное количество потерпевших. Небольшие вариации по количеству обманутых дольщиков в ту или иную сторону, общей картины не меняют. Да иначе и быть не может. Строительство жилья в России с каждым годом только растет, а «ответственность» застройщиков, в лучшем случае, остается на том же уровне…
ШИЛО НА МЫЛО
214-й закон, который регулирует долевое строительство, предусматривает все нюансы и обязывает застройщика все делать по порядку, в четкой последовательности от начала и до конца. И участие в долевом строительстве теперь безопасное и совершенно не рисковое предприятие. Правда, как и с добросовестными застройщиками, исключительно в представлении пишущих о долевом строительстве журналистах.
Однако долевое строительство - не единственная форма привлечения в финансирование застройки, средств будущих жильцов. Еще с советских времен существуют жилищно-строительные кооперативы, то есть ЖСК. Участники ЖСК - никоим образом не подпадают под 214-й закон, а значит, такая форма привлечения денег не дает даже иллюзорных гарантий вкладчику и неограниченной свободы застройщику.
И этой свободой застройщики непременно пользуются. Даже можно сказать, что эта забытая с советских времен форма паевой собственности возродилась именно благодаря тому, что она крайне выгодна застройщикам.
Жилищный кодекс Российской Федерации, в статье 110 предполагает, что, по общему правилу, люди, желающие вложиться в строительство квартиры в многоэтажном доме, должны объединяться в жилищно-накопительный кооператив (ЖНК), хотя закон не исключает возможности объединения и в ЖСК.
Но поскольку ЖНК, в отличие от ЖСК, подразумевает более строгий контроль за потоками и расходованием средств пайщиков, накопительные кооперативы не прижились. Да это и понятно. Кто же из застройщиков откажется воспользоваться чужими деньгами по своему усмотрению при почти полной законодательной безнаказанности. Финансировать строительство в форме ЖСК выгодно только единственному участнику паевого строительного рынка - застройщикам.
Более того, люди, объединяющиеся в ЖСК, делегируют все свои права на взаимоотношения с застройщиком руководству кооператива, и если начинаются проблемы со строительством, возникает замкнутый круг. Допустим, стройка встала. А участники кооператива в большинстве случаев ни разу даже не видели друг друга, поскольку руководство кооператива, напрямую связанное с компанией-застройщиком, всеми способами старается сделать так, чтобы люди не смогли объединиться.
Так вот эти пайщики начинают обращаться к руководству ЖСК, а те кивают на застройщика, мол, он-де делает все возможное, но резко подорожали стройматериалы, или подключение к коммуникациям, или еще что-нибудь, поэтому нужно скинуться еще по 150 тыс.
Люди обращаются к застройщику, просят его предоставить какие-то документы о том, как были потрачены их деньги, а застройщик отвечает: вы члены кооператива, ничего мы лично вам не должны, все дела мы ведем с ЖСК, идите туда и там решайте все свои проблемы.
Таким образом люди оказываются предоставленными сами себе, и единственный способ быстро решить проблему - всем скинуться и удовлетворить постоянно растущие аппетиты застройщика.
Если пытаться решить дело по-другому, то есть попытаться разобраться, как были потрачены вложенные в кооператив деньги, то это чревато многолетними и почти всегда, безрезультатными судебными тяжбами.
Есть такая поговорка: вода дырочку найдет. Когда законодательство и исполнение законов дырявые как решето и направлено в итоге на защиту бизнеса, обязательно возникнет какая-нибудь незамысловатая схема почти честного отъема денег у населения. И хотя проблема обманутых пайщиков, как нас пытаются уверить наши «независимые» СМИ, и не настолько масштабна, как проблема дольщиков, но уже сегодня она достаточно весома для того, чтобы оказать негативное влияние на всю строительную отрасль.
КТО НЕ РИСКУЕТ…
Социальная напряженность, окружавшая проблему обманутых дольщиков, была крайне выгодна застройщикам, повинным в растратах и заморозке работ. Все публичные выступления, пикеты, митинги, перекрытия дорог сегодняшними обманутыми пайщиками в итоге так же льют воду на мельницу строителей.
С точки зрения недобросовестного застройщика, объект, за который он уже получил деньги и успел их потратить, как чемодан без ручки. И достраивать не на что, и откреститься от стройплощадки нет возможности.
И любой вариант, как то помощь местного бюджета для завершения работ или арест недостроенного объекта по суду, был бы желанным для подобного рода строительной фирмы. Все что угодно, лишь бы поскорее избавиться от отработанной площадки.
Владельцы строительного бизнеса, особенно небольших местных компаний, рассуждают так: фирму можно открыть новую, без некрасивого прошлого, чтобы получить новый участок под строительство, достаточно найти правильный подход к главе города или района, а люди - ну что, трудно им было скинуться еще по 300 тыс.? Вот если у нас народ такой жадный, пусть его проблемы государство решает.
И эта позиция сформировалась не на пустом месте. Вряд ли найдется еще какое-либо направление в реальном секторе экономики, к которому государство относилось бы с такой заботой.
Ведь годами экономику России формировали так, что именно строительная отрасль стала одной из ключевых и гарантирующих непременную динамику роста. От нее ведь зависит целый ряд смежных отраслей, начиная от существенной доли металлургии и заканчивая, например, немаленьким рынком банковских услуг.
Поэтому застройщики, особенно сейчас, в период экономического спада, западных санкций, которые наиболее остро сказываются в финансовой сфере, чувствуют свою особую значимость. И помощи строители, прежде всего, ждут от государства, которому совершенно не нужно, чтобы такая отрасль сбавила обороты даже на 10 %.
Любой бизнес, почувствовав за спиной такую страховку, моментально окажется готовым рисковать. И девелоперы рискуют, распространяя практику никому не подконтрольных ЖСК на всю Россию. На данный момент всего по России порядка семисот проблемных строительных объектов, количество людей, вложивших средства существенно превышает 150 тыс. человек.
ПРОБЛЕМА, КОТОРУЮ СТАРАЮТСЯ НЕ ЗАМЕЧАТЬ
Система ЖСК, кроме прочего, очень надежно маскирует самих недобросовестных застройщиков. Поскольку с чисто формальной точки зрения ответственность за отношения лежит исключительно на руководстве кооперативов, сами девелоперы оказываются как бы над схваткой. Все судебные тяжбы ведутся между пайщиками и, к примеру, ЖСК «Уютный дом» из Верхней Пышмы или ЖСК «Свой дом» из Новосибирска, а названия фирм-застройщиков в этих процессах практически и не упоминаются.
До самого последнего времени власти, как региональные, так и федеральные, будто бы и не замечали проблемы. И произвол, который учиняли застройщики за ширмой ЖСК, и полная неподотчетность подобного способа ведения дел, конечно, были всем известны, но, как всегда, до самого последнего часа сохранялась святая надежда, что все решится само собой. То есть наша власть по своей ментальности и уровню мышления абсолютно не отличается от большинства населения и руководствуется в своих действиях, как видно, известной русской пословицей: «Пока гром не грянет, мужик не перекрестится». В итоге, момент, когда надо было принимать решительные меры, упущен, а все, что пытается делать государство в этом направлении, больше похоже на анекдот.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Мень в прошлом году предложил в качестве инициативы для пресечения безобразий в строительных кооперативах законодательно обязать каждый ЖСК строить не больше одного дома. Комичность этого предложения заключается в том, что и без этого ограничения, практически все жилищные кооперативы, даже сотрудничающие с крупнейшими строительными компаниями, строят строго по одному зданию.
Другое «мудрое» предложение так же не могло не порадовать пайщиков своей глубиной и эффективностью последствий от его принятия. Михаил Александрович выдвинул идею законодательно обязать ЖСК предоставлять финансовую отчетность по требованию любого обратившегося. Казалось бы, вполне взвешенное и рациональное предложение.
Но министру ли строительства не знать, (…а зачем ему что-то знать. Он же эффективный менеджер и ни за что не отвечает. А напортачит на этой должности, переведут на другую, не менее хлебную. К слову сказать, и министром он стал после своего «успешного» губернаторства в Ивановской области. Откуда его попросили в связи с коррупционным скандалом - прим. ред.), что ЖСК - всего лишь коллектор, аккумулирующий средства пайщиков, и, по сути, единственное финансовое действие, которое совершает кооператив - это перевод средств на счет застройщика. И вот там-то и интересно поразбираться, куда и на что пошли деньги, вынутые непосредственно из кошельков граждан нашей страны.
Но пока никто из властных государевых мужей о предоставлении финансовой отчетности самими застройщиками еще даже и звука не промолвил.
Деньги - это святое. Да и идут они похоже именно туда , куда надо. Зачем нам какая-то отчетность - прим. ред.
ПРОДОЛЖЕНИЕ ВО ВТОРОЙ ЧАСТИ.
Автор : Дмитрий Руднев
Запись опубликована авторомв рубрике Статьи с метками долевое строительство, коррупция,кризис на рынке недвижимости, мошенничество, СУ-155. Добавьте в закладки постоянную ссылку.