Недвижимость в Испании - сколько стоит. Часть 2.
Продолжаем разговор. Поговорим про затраты при оформлении сделки.
Предпродажная подготовка
Буду краток. Не стану говорить о том, что вы должны заранее обдумать покупку - для чего на какой срок, все взвесить, блаблабла и т.д и т.п. Уверен, что каждый разумный человек в состоянии справится с этим самостоятельно. Ради информации - раз уж нашлось - вставлю справочку об основных типах жилья по классификации испанских рилторов:
1. Апартаменты - квартиры в резиденциях (одно или несколько многоквартирных зданий), с огражденной зеленой зоной, бассейнами, площадками, парковками и гаражами. Квартиры в чистовой отделке, с сантехникой, кухонной мебелью и встроенными шкафами. В объявленную площадь включаются не только балконы, но и доля общих коридоров. Чем выше этаж, тем выше цена квартиры.
2. Вилла - дом на одну семью. Размер жилья зависит от площади участка (обычно от 800 м2 ). Наиболее востребованы виллы на склонах гор с панорамным видом на море. Обязателен бассейн, парковка или гараж. Указывается жилая площадь, а также площадь под крышей и площадь застройки. При оценке стоимости следует учитывать и комплектность виллы (обогрев, кондиционирование, мебель) и урбанизацию (террасы, барбекю, зеленые зоны).
3. Бунгало - дом на 3 и более семьи с отдельными входами, общей зеленой зоной, бассейном, парковкой. Бунгало обычно двухэтажные с 2-3 спальнями.
Не думаю, что это единственно правильное и точное определение, но ... Есть любопытные детальки, да?
Допустим, что вы уже нашли виллу по карману и душе при помощи профессиональных и исключительно любезных дельцов от недвижимости и просите завернуть. И они таки завернут хотя вам придется раскошелиться дополнительно. Несмотря на все заверения риэлторов что затраты на оформление сделки "относительно небольшие, в разумных пределах, сопоставимы", на мой взгляд они просто охрененные. Во всяком случае не идут ни в какое сравнение с затратами при оформлению недвижимости в собственность в России. В общем и целом затраты покупателя по оформлению купчей на недвижимость составляют порядка 10%!!!! от стоимости недвижимости. Это "относительно небольшие?"
То есть оформление скромного жилища стоимостью порядка 100 тысяч евро обойдется вам в в сумму примерно равную 10000 европейских свободноконвертируемых рублей - ну разве что еще на ящик водки останется (водка там дорогая) - обмыть покупку.
Из чего же складываются эти пресловутые 10%?
Из сборов и налогов. Сборов три:
1) Notario - нотариальный сбор одинаковый для всех регионов и зависит только от стоимости недвижимости;
2) Registro - сбор за внесение нового собственника в Регистр собственности;
3) Gestoria - государственный сбор за делопроизводство взимается при покупке любой недвижимости.
Налоги различаются в зависимости от того у кого и и какую недвижимость вы покупаете.
Случай первый: жилая недвижимость, первичный рынок (новостройка), покупается у юрлица, конечно.
В этом случае платятся, как правило два налога. Первый - НДС - Impuesto sobre Valor Anadido (IVA). С 1-го июля 2010 года ставка налога IVA одинакова по всей территории Испании и составляет 8% от стоимости недвижимости.
Второй налог для новостроек - налог на юридические акты AJD (El Impuesto de Actos Juridicos Documentados). Ставка налога составляет от 0,1% до 1,2% в зависимости от автономии. Обычно - около 1%.
Если вы берете ипотеку, то кроме комиссий банка (а если они в Испании? - надо узнать), придется заплатить еще один налог AJD - то есть +1%.
Случай второй: жилая недвижимость, вторичный рынок.
Здесь налог всего один. Называется Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), который в зависимости от автономии меняется от 6,5% до 8% (от стоимости объекта недвижимости). Например: Каталония, Андалусия - 8%, Валенсия, Мурсия - 7%, Канарские острова - 6,5%.
Случай третий (трагический): коммерческая недвижимость или земля, у юридического лица.
Не играет роли - новостройка или вторичка. В первом случае - ITP, во втором IVA ставка одинаковая - 18%. Плюс AJD. Итого - примерно 19%.
Случай четвертый (облегчительный): коммерческая недвижимость или земля, у физического лица.
Если после прочтения предыдущего пункта у коммерсантов вытянулись лица, сейчас я их вправлю обратно Покупайте коммерческую недвижку у физлиц - в этом случае налогов придется платить столько же сколько при покупке жилья - ITP only. Т.е. 7%.
В заключение приведу пример расчетов, сделанных одними добренькими любезненькими риэлторчиками для Валенсии
При стоимости объекта 100000 Евро, расходы на сборы составили 1170 Евро, налоги: для новостройки - 9000 Евро, для вторички - 7000 Евро. Итого: Новостройка: 10170 Евро. Вторичка: 8170 Евро. При увеличении стоимости недвижимости расходы растут почти пропорционально.
И как видим, покупать вторичку выгоднее в плане налогов - на водку остается. Впрочем, мы забыли про вознаграждение добреньких профессиональненьких риэлторов. Нет. На водку не остается.
В следующих выпусках нашей "риэлторской правды" читайте о том, сколько вы будете платить за недвижимость после покупки.
Предпродажная подготовка
Буду краток. Не стану говорить о том, что вы должны заранее обдумать покупку - для чего на какой срок, все взвесить, блаблабла и т.д и т.п. Уверен, что каждый разумный человек в состоянии справится с этим самостоятельно. Ради информации - раз уж нашлось - вставлю справочку об основных типах жилья по классификации испанских рилторов:
1. Апартаменты - квартиры в резиденциях (одно или несколько многоквартирных зданий), с огражденной зеленой зоной, бассейнами, площадками, парковками и гаражами. Квартиры в чистовой отделке, с сантехникой, кухонной мебелью и встроенными шкафами. В объявленную площадь включаются не только балконы, но и доля общих коридоров. Чем выше этаж, тем выше цена квартиры.
2. Вилла - дом на одну семью. Размер жилья зависит от площади участка (обычно от 800 м2 ). Наиболее востребованы виллы на склонах гор с панорамным видом на море. Обязателен бассейн, парковка или гараж. Указывается жилая площадь, а также площадь под крышей и площадь застройки. При оценке стоимости следует учитывать и комплектность виллы (обогрев, кондиционирование, мебель) и урбанизацию (террасы, барбекю, зеленые зоны).
3. Бунгало - дом на 3 и более семьи с отдельными входами, общей зеленой зоной, бассейном, парковкой. Бунгало обычно двухэтажные с 2-3 спальнями.
Не думаю, что это единственно правильное и точное определение, но ... Есть любопытные детальки, да?
Допустим, что вы уже нашли виллу по карману и душе при помощи профессиональных и исключительно любезных дельцов от недвижимости и просите завернуть. И они таки завернут хотя вам придется раскошелиться дополнительно. Несмотря на все заверения риэлторов что затраты на оформление сделки "относительно небольшие, в разумных пределах, сопоставимы", на мой взгляд они просто охрененные. Во всяком случае не идут ни в какое сравнение с затратами при оформлению недвижимости в собственность в России. В общем и целом затраты покупателя по оформлению купчей на недвижимость составляют порядка 10%!!!! от стоимости недвижимости. Это "относительно небольшие?"
То есть оформление скромного жилища стоимостью порядка 100 тысяч евро обойдется вам в в сумму примерно равную 10000 европейских свободноконвертируемых рублей - ну разве что еще на ящик водки останется (водка там дорогая) - обмыть покупку.
Из чего же складываются эти пресловутые 10%?
Из сборов и налогов. Сборов три:
1) Notario - нотариальный сбор одинаковый для всех регионов и зависит только от стоимости недвижимости;
2) Registro - сбор за внесение нового собственника в Регистр собственности;
3) Gestoria - государственный сбор за делопроизводство взимается при покупке любой недвижимости.
Налоги различаются в зависимости от того у кого и и какую недвижимость вы покупаете.
Случай первый: жилая недвижимость, первичный рынок (новостройка), покупается у юрлица, конечно.
В этом случае платятся, как правило два налога. Первый - НДС - Impuesto sobre Valor Anadido (IVA). С 1-го июля 2010 года ставка налога IVA одинакова по всей территории Испании и составляет 8% от стоимости недвижимости.
Второй налог для новостроек - налог на юридические акты AJD (El Impuesto de Actos Juridicos Documentados). Ставка налога составляет от 0,1% до 1,2% в зависимости от автономии. Обычно - около 1%.
Если вы берете ипотеку, то кроме комиссий банка (а если они в Испании? - надо узнать), придется заплатить еще один налог AJD - то есть +1%.
Случай второй: жилая недвижимость, вторичный рынок.
Здесь налог всего один. Называется Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), который в зависимости от автономии меняется от 6,5% до 8% (от стоимости объекта недвижимости). Например: Каталония, Андалусия - 8%, Валенсия, Мурсия - 7%, Канарские острова - 6,5%.
Случай третий (трагический): коммерческая недвижимость или земля, у юридического лица.
Не играет роли - новостройка или вторичка. В первом случае - ITP, во втором IVA ставка одинаковая - 18%. Плюс AJD. Итого - примерно 19%.
Случай четвертый (облегчительный): коммерческая недвижимость или земля, у физического лица.
Если после прочтения предыдущего пункта у коммерсантов вытянулись лица, сейчас я их вправлю обратно Покупайте коммерческую недвижку у физлиц - в этом случае налогов придется платить столько же сколько при покупке жилья - ITP only. Т.е. 7%.
В заключение приведу пример расчетов, сделанных одними добренькими любезненькими риэлторчиками для Валенсии
При стоимости объекта 100000 Евро, расходы на сборы составили 1170 Евро, налоги: для новостройки - 9000 Евро, для вторички - 7000 Евро. Итого: Новостройка: 10170 Евро. Вторичка: 8170 Евро. При увеличении стоимости недвижимости расходы растут почти пропорционально.
И как видим, покупать вторичку выгоднее в плане налогов - на водку остается. Впрочем, мы забыли про вознаграждение добреньких профессиональненьких риэлторов. Нет. На водку не остается.
В следующих выпусках нашей "риэлторской правды" читайте о том, сколько вы будете платить за недвижимость после покупки.