Кое-что о Большом Всемирном Пузыре недвижимости
О пузыре по имени Биткоин я уже несколько раз писал. Но это так, по своим масштабам - просто пузырь с маленькой буквы. А вот другой Пузырь вполне заслужил, что бы тон нем писали с большой буквы. Ибо его масштабы превосходят биткоинные на три порядка. А значит, и последствия от лопания будут куда как более серьезными.
Тем более, что Пузырь этот созрел во многих странах. А значит, эффект будет глобальным.
Сначала отправимся в Южное полушарие. Хм. «Лживые кредиты» на A$500 млрд в Австралии. Солидная сумма..
Австралийские банки сидят на куче «лживых кредитов» размером в A$500 млрд, по данным банка UBS. Это около 400 млрд в долларах США, то есть довольно значительная сумма для относительно небольшой экономики. На балансах банков этой страны может находиться до A$500 млрд ($402 млрд) «лживых кредитов» или ипотечных кредитов, полученных с использованием неаккуратной финансовой информации, по оценке UBS Group AG. Хе, как тонко сформулировано :)
Опрос 907 австралийцев, взявших ипотечный кредит за последние 12 месяцев, проведенный компанией, обнаружил, что только 67% назвали свою заявку «полностью верной и аккуратной», по сравнению с 72% в прошлом году. Самыми распространенными неточностями были преувеличение дохода и преуменьшение расходов, обнаружил опрос.
Результаты исследования «говорят о том, что заемщики находятся в более тяжелом положении, чем кажется банкам, подразумевая, что убытки во время экономического спада могут превзойти ожидания банков», - отмечают аналитики, в том числе Джонатан Мотт (Jonathan Mott), в записке клиентам от 11 сентября.
Я понятия не имею, когда некоторые из этих пузырей недвижимости действительно навсегда лопнут, но это произойдет и с разрушительными последствиями для Австралии, Канады и Китая. О да, это действительно произойдет. И последствия будут ну ОЧЕНЬ разрушительные.
Перенесемся через Тихий океан. И оказывается, что жилищный пузырь в Торонто нисходит в медвежий рынок. Как же так, ведь недвига должна только расти и расти??
Продажи домов в Большом Торонто, крупнейшем рынке жилья в Канаде, рухнули на 34.8% в августе по сравнению с годом ранее до 6,357 домов, тогда как продажи особняков и двухквартирных домов просто ушли в пол. Продажи по типу объекта:
Особняки -41.6%
Двухквартирные дома -37.3%
Таунхаусы -27.5%
Квартиры -28.0%.
По мере падения продаж количество выставленных на продажу объектов скакнуло в августе на 65% год на год до 16,419 с 11,523, по данным Совета по недвижимости Торонто (TorontoRealEstateBoard (TREB)). И средняя цена всех типов жилья, на отметке в C$732,292 в августе, рухнула на 20.5% с безумного апрельского пика в C$920,761. По этой мерке на рынке началась медвежья фаза.
..Даже Банк Канады уже целый год предупреждает покупателей домов, и особенно спекулянтов, о потенциально больших убытках. Затем в июле он повысил ставку рефинансирования на 0.25%. Еще одно повышение ожидалось в декабре, чтобы не отстать от предположительного повышения ставок ФРС.
Но сегодня он неожиданно снова повысил ставку на 0.25% до 1%. Ожидается, что Банк может повысить целевой показатель в третий раз к концу текущего года. Канадский доллар отреагировал на это ростом на 1.3% против доллара США.
Такие повышения ставок «просто еще больше ослабляют» рынок жилья, пояснил главный экономист Банка Монреаля, добавив, что неожиданное повышение сразу после повышения июльского «подчеркивает» решимость Банка Канады наращивать ставки. Угу. Кончилось халявное бабло - и все, пузырь недвиги сразу начал сдуваться, вызывая цепную реакцию.
Неслабое такое падение. А что там в Европе, за еще одним океаном? Например, в метрополии упомянутых двух стран?
Следующий кирпич, угрожающий экономике Великобритании: жилищный пузырь сдувается
Строительство и жилая недвижимость, живущие в симбиозе, десятилетиями тянули экономику Великобритании вверх, но, по всей видимости, этому пришел конец. По словам Пола Смита (Paul Smith), руководителя крупнейшего в стране независимого риэлтерского агентства Haart, «недоступность жилья достигла критической отметки». Если не предпринять радикальных мер по обузданию цен, то Великобританию уже нельзя будет назвать страной, где у каждого есть свой дом, предупреждает он. Да ее уже давно нельзя назвать так..
Спрос начинает падать. Только за первое полугодие 2017 г количество тех, кто покупает жилье впервые, сократилось почти на 20%, по данным компании Haart. И кажется, что начавшаяся в Лондоне тенденция постепенно распространяется по всей стране.
Для многих лондонцев цены, растущие вот уже на протяжении десяти лет, стали неподъемными. Число собственников в возрасте от 25 до 29 лет сократилось в полтора раза с 1990 г. Рынок практически монополизировали иностранцы - за последние годы ими выкуплено три четверти нового жилья, построенного в столице.
Но даже иностранцы уже теряют интерес к лондонскому рынку недвижимости. По словам Лусиана Кука (Lucian Cook), главы отдела исследований рынка жилья в Великобритании компании Savills, в апреле этого года цены на премиальную жилую недвижимость в центре Лондона были уже на 13% ниже максимальной отметки 2014 г. По последним данным ONS, ситуация может еще более обостриться, так как за первое полугодие 2017 г средняя цена в Лондоне упала на 20%, и столица опустилась на последнее место по стране.
Судя по всему, цены на жилье за пределами золотых улиц Лондона также начинают снижаться. По мнению крупнейшей в Великобритании группы риэлторских компаний Countrywide, за весь 2017 г цены в стране вырастут не более, чем на 1.5% при том, что в 2016 г они упали на 5%. Замедление роста ожидается на севере Англии, в центральных графствах, в Лондоне и на юге. В общем, пузырь раздулся до предела. Теперь только вниз.
Большой стране - Большой Пузырь! Американские города с крупнейшими жилищными пузырями - в графиках
..Итак, вот несколько визуализаций поразительных пузырей цен на недвижимость в разных городах. Пузыри на самом деле несложно увидеть, если вы хотите их увидеть. Однако сложно точно предсказать, когда они лопнут. Обычно ФРС не желает их признавать. Но сейчас ее взгляд сосредоточен на них.
Сегодня был опубликован национальный индекс цен на недвижимость Кейса - Шиллера (S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index) за июнь. Он подпрыгнул в сравнении с предыдущим годом, без сезонной поправки, на 5.8%, снова обогнав рост доходов с недвижимости, что продолжается уже много лет. При значении 192.6 индекс на 5% превысил пик сумасшедшего Пузыря недвижимости 1 в мае 2006 г., названного всеми «пузырем недвижимости» после того, как он лопнул (данные через FRED, Федеральный резервный банк (ФРБ) Сент-Луиса):
По ссылке такие графики по ряду крупных городов САСШ. Здесь же будет только вывод.
Недвижимость локальна. Поэтому и пузыри недвижимости локальны. Когда одновременно надувается достаточное количество локальных пузырей, они превращаются в национальный пузырь недвижимости. Как видно из вышеприведенного графика, американский национальный Пузырь недвижимости 2 теперь превосходит сумасшедшие уровни Пузыря недвижимости 1, и во всех десяти главных мегаполисах цены на недвижимость бьют новые рекорды. Другими словами, ситуация намного опасней, чем 10 лет назад. А значит, Американский Пузырь недвиги рухнет куда как громче, чем 10 лет назад..
А тут еще киатйские партнеры нанесли удар по полуживому рынку коммерческой недвижимости в самый худший момент..
С праздника уходит последний из крупнейших активных покупателей - Китай. Китайские компании всегда любили покупать коммерческую недвижимость, многоэтажные офисные и жилые здания, в статусных городах Америки и Европы. Прежде всего речь идет о таких крупных, обремененных огромными долгами и имеющих непрозрачную структуру конгломератах как HNA, Dalian Wanda, Anbang Insurance и Fosun International. Рынок коммерческой недвижимости серьезно просел еще в 2013 г. По данным информационного агентства Bloomberg со ссылкой на Morgan Stanley, только в США китайские компании за последние два года приобрели недвижимость на сумму $17 млрд.
По данным Morgan Stanley, за 2016 г около четверти всей коммерческой недвижимости в центре Лондона было выкуплено китайскими компаниями. В Австралии от 12% до 25% всех офисных сделок за последние несколько лет в стоимостном выражении также на счету китайцев.
Однако теперь все эти конгломераты и другие фирмы, вкладывающие средства в заграничные активы, попали под удар регламентирующих мер китайских властей, призванных решить две задачи: приостановить отток капитала и ограничить работу китайских банков с компаниями-должниками.
Все надеялись, что Китай, прежде с жадностью глотавший американскую недвижимость, сохранит рынок на плаву и позволит отечественным продавцам, после семилетнего бума, больше заработать на максимальных ценах.
Но активность КНР заметно снизилась - американские и европейские банки уже не так охотно дают в долг конгломератам из Поднебесной, китайские же банки находятся под давлением властей, требующих сократить количество сомнительных дорогих сделок и решивших остановить отток капитала. Уже и так свистящий пузырь американской коммерческой недвижимости может лопнуть в самый неподходящий момент. Разумеется, он лопнет. Иначе уже никак. Нечем больше его надувать.
Но в самом Китае дела обстоят не лучше. Пузырь на рынке недвижимости Китая может вскоре лопнуть. Разумеется, это будут всячески предотвращать, но..
Пузырь недвижимости в Китае все сильнее трещит по швам. Финансовый сектор сильно зависит от недвижимости, которая, в свою очередь, подвергает всю китайскую экономику системному риску. Это означает, что если банки столкнутся с нехваткой ликвидности, спад на рынке недвижимости может распространиться на другие области экономики Китая.
Кроме того, падение цен на жилье может привести к росту безнадежной задолженности. По официальным данным, проблемные кредиты составляют лишь 1,75% всех кредитов в стране. Но, похоже, что правительство Китая сильно занижает этот показатель. Согласно оценкам консалтинговой фирмы BMI Research, доля проблемных кредитов может быть близка к 20%.
Прибыль банков застопорилась, поскольку они выдавали все больше кредитов девелоперам недвижимости и покупателям. В теории, экономика Китая не основывается на капитализме, и, таким образом, не вращается вокруг прибыльности. Но на практике, деньги должны откуда-то появиться. Компания, не приносящая прибыль, не способна выжить в долгосрочной перспективе. Китайское правительство не может позволить крах банков, так как под угрозой может оказаться как здоровье всей финансовой системы страны, так и государственные предприятия.
Этот всплеск цен на недвижимость в Китае, подпитанный кредитной экспансией, вынуждает правительство выбирать между разваливающимся рынком недвижимости и замедлением роста экономики. И ресурсов на все рано или поздно не хватит. А значит - пузырь неминуемо сдуется, вопрос лишь в скорости процесса.
И выходит, что Пузырь трещит по швам везде. А учитывая его масштабы, можно представить себе последствия от сдувания.
Стоимость всей мировой недвижимости составляет $200 трлн
Совокупная стоимость всех объектов недвижимости в мире составляет $200 трлн, говорится в исследовании британской компании Savills Plc. Согласно отчету, 84% общей стоимости мировой недвижимости приходится на жилье ($168.5 трлн), остальное составляет коммерческая недвижимость. Более 70% всей недвижимости в мире в стоимостном выражении ($141.5 трлн) расположено в 10 странах - в Китае, США, Японии, Великобритании, Индии, Германии, Франции, Бразилии, Италии и России. На 1-м месте в списке находится Китай ($42.7 трлн), на 2-м - США ($42.1 трлн).
200 трюликов. Это два с половиной мирового ВВП. Зацените.
Хорошо лопнет, однако..
З.Ы. Дополнение. Продается, но не покупается: элитные особняки не нужны покупателям и за полцены. Как видите, в России данное явление тоже имеет быть. Только его масштабы куда как меньше, и значит, последствия тоже будут менее разрушительными.
Тем более, что Пузырь этот созрел во многих странах. А значит, эффект будет глобальным.
Сначала отправимся в Южное полушарие. Хм. «Лживые кредиты» на A$500 млрд в Австралии. Солидная сумма..
Австралийские банки сидят на куче «лживых кредитов» размером в A$500 млрд, по данным банка UBS. Это около 400 млрд в долларах США, то есть довольно значительная сумма для относительно небольшой экономики. На балансах банков этой страны может находиться до A$500 млрд ($402 млрд) «лживых кредитов» или ипотечных кредитов, полученных с использованием неаккуратной финансовой информации, по оценке UBS Group AG. Хе, как тонко сформулировано :)
Опрос 907 австралийцев, взявших ипотечный кредит за последние 12 месяцев, проведенный компанией, обнаружил, что только 67% назвали свою заявку «полностью верной и аккуратной», по сравнению с 72% в прошлом году. Самыми распространенными неточностями были преувеличение дохода и преуменьшение расходов, обнаружил опрос.
Результаты исследования «говорят о том, что заемщики находятся в более тяжелом положении, чем кажется банкам, подразумевая, что убытки во время экономического спада могут превзойти ожидания банков», - отмечают аналитики, в том числе Джонатан Мотт (Jonathan Mott), в записке клиентам от 11 сентября.
Я понятия не имею, когда некоторые из этих пузырей недвижимости действительно навсегда лопнут, но это произойдет и с разрушительными последствиями для Австралии, Канады и Китая. О да, это действительно произойдет. И последствия будут ну ОЧЕНЬ разрушительные.
Перенесемся через Тихий океан. И оказывается, что жилищный пузырь в Торонто нисходит в медвежий рынок. Как же так, ведь недвига должна только расти и расти??
Продажи домов в Большом Торонто, крупнейшем рынке жилья в Канаде, рухнули на 34.8% в августе по сравнению с годом ранее до 6,357 домов, тогда как продажи особняков и двухквартирных домов просто ушли в пол. Продажи по типу объекта:
Особняки -41.6%
Двухквартирные дома -37.3%
Таунхаусы -27.5%
Квартиры -28.0%.
По мере падения продаж количество выставленных на продажу объектов скакнуло в августе на 65% год на год до 16,419 с 11,523, по данным Совета по недвижимости Торонто (TorontoRealEstateBoard (TREB)). И средняя цена всех типов жилья, на отметке в C$732,292 в августе, рухнула на 20.5% с безумного апрельского пика в C$920,761. По этой мерке на рынке началась медвежья фаза.
..Даже Банк Канады уже целый год предупреждает покупателей домов, и особенно спекулянтов, о потенциально больших убытках. Затем в июле он повысил ставку рефинансирования на 0.25%. Еще одно повышение ожидалось в декабре, чтобы не отстать от предположительного повышения ставок ФРС.
Но сегодня он неожиданно снова повысил ставку на 0.25% до 1%. Ожидается, что Банк может повысить целевой показатель в третий раз к концу текущего года. Канадский доллар отреагировал на это ростом на 1.3% против доллара США.
Такие повышения ставок «просто еще больше ослабляют» рынок жилья, пояснил главный экономист Банка Монреаля, добавив, что неожиданное повышение сразу после повышения июльского «подчеркивает» решимость Банка Канады наращивать ставки. Угу. Кончилось халявное бабло - и все, пузырь недвиги сразу начал сдуваться, вызывая цепную реакцию.
Неслабое такое падение. А что там в Европе, за еще одним океаном? Например, в метрополии упомянутых двух стран?
Следующий кирпич, угрожающий экономике Великобритании: жилищный пузырь сдувается
Строительство и жилая недвижимость, живущие в симбиозе, десятилетиями тянули экономику Великобритании вверх, но, по всей видимости, этому пришел конец. По словам Пола Смита (Paul Smith), руководителя крупнейшего в стране независимого риэлтерского агентства Haart, «недоступность жилья достигла критической отметки». Если не предпринять радикальных мер по обузданию цен, то Великобританию уже нельзя будет назвать страной, где у каждого есть свой дом, предупреждает он. Да ее уже давно нельзя назвать так..
Спрос начинает падать. Только за первое полугодие 2017 г количество тех, кто покупает жилье впервые, сократилось почти на 20%, по данным компании Haart. И кажется, что начавшаяся в Лондоне тенденция постепенно распространяется по всей стране.
Для многих лондонцев цены, растущие вот уже на протяжении десяти лет, стали неподъемными. Число собственников в возрасте от 25 до 29 лет сократилось в полтора раза с 1990 г. Рынок практически монополизировали иностранцы - за последние годы ими выкуплено три четверти нового жилья, построенного в столице.
Но даже иностранцы уже теряют интерес к лондонскому рынку недвижимости. По словам Лусиана Кука (Lucian Cook), главы отдела исследований рынка жилья в Великобритании компании Savills, в апреле этого года цены на премиальную жилую недвижимость в центре Лондона были уже на 13% ниже максимальной отметки 2014 г. По последним данным ONS, ситуация может еще более обостриться, так как за первое полугодие 2017 г средняя цена в Лондоне упала на 20%, и столица опустилась на последнее место по стране.
Судя по всему, цены на жилье за пределами золотых улиц Лондона также начинают снижаться. По мнению крупнейшей в Великобритании группы риэлторских компаний Countrywide, за весь 2017 г цены в стране вырастут не более, чем на 1.5% при том, что в 2016 г они упали на 5%. Замедление роста ожидается на севере Англии, в центральных графствах, в Лондоне и на юге. В общем, пузырь раздулся до предела. Теперь только вниз.
Большой стране - Большой Пузырь! Американские города с крупнейшими жилищными пузырями - в графиках
..Итак, вот несколько визуализаций поразительных пузырей цен на недвижимость в разных городах. Пузыри на самом деле несложно увидеть, если вы хотите их увидеть. Однако сложно точно предсказать, когда они лопнут. Обычно ФРС не желает их признавать. Но сейчас ее взгляд сосредоточен на них.
Сегодня был опубликован национальный индекс цен на недвижимость Кейса - Шиллера (S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index) за июнь. Он подпрыгнул в сравнении с предыдущим годом, без сезонной поправки, на 5.8%, снова обогнав рост доходов с недвижимости, что продолжается уже много лет. При значении 192.6 индекс на 5% превысил пик сумасшедшего Пузыря недвижимости 1 в мае 2006 г., названного всеми «пузырем недвижимости» после того, как он лопнул (данные через FRED, Федеральный резервный банк (ФРБ) Сент-Луиса):
По ссылке такие графики по ряду крупных городов САСШ. Здесь же будет только вывод.
Недвижимость локальна. Поэтому и пузыри недвижимости локальны. Когда одновременно надувается достаточное количество локальных пузырей, они превращаются в национальный пузырь недвижимости. Как видно из вышеприведенного графика, американский национальный Пузырь недвижимости 2 теперь превосходит сумасшедшие уровни Пузыря недвижимости 1, и во всех десяти главных мегаполисах цены на недвижимость бьют новые рекорды. Другими словами, ситуация намного опасней, чем 10 лет назад. А значит, Американский Пузырь недвиги рухнет куда как громче, чем 10 лет назад..
А тут еще киатйские партнеры нанесли удар по полуживому рынку коммерческой недвижимости в самый худший момент..
С праздника уходит последний из крупнейших активных покупателей - Китай. Китайские компании всегда любили покупать коммерческую недвижимость, многоэтажные офисные и жилые здания, в статусных городах Америки и Европы. Прежде всего речь идет о таких крупных, обремененных огромными долгами и имеющих непрозрачную структуру конгломератах как HNA, Dalian Wanda, Anbang Insurance и Fosun International. Рынок коммерческой недвижимости серьезно просел еще в 2013 г. По данным информационного агентства Bloomberg со ссылкой на Morgan Stanley, только в США китайские компании за последние два года приобрели недвижимость на сумму $17 млрд.
По данным Morgan Stanley, за 2016 г около четверти всей коммерческой недвижимости в центре Лондона было выкуплено китайскими компаниями. В Австралии от 12% до 25% всех офисных сделок за последние несколько лет в стоимостном выражении также на счету китайцев.
Однако теперь все эти конгломераты и другие фирмы, вкладывающие средства в заграничные активы, попали под удар регламентирующих мер китайских властей, призванных решить две задачи: приостановить отток капитала и ограничить работу китайских банков с компаниями-должниками.
Все надеялись, что Китай, прежде с жадностью глотавший американскую недвижимость, сохранит рынок на плаву и позволит отечественным продавцам, после семилетнего бума, больше заработать на максимальных ценах.
Но активность КНР заметно снизилась - американские и европейские банки уже не так охотно дают в долг конгломератам из Поднебесной, китайские же банки находятся под давлением властей, требующих сократить количество сомнительных дорогих сделок и решивших остановить отток капитала. Уже и так свистящий пузырь американской коммерческой недвижимости может лопнуть в самый неподходящий момент. Разумеется, он лопнет. Иначе уже никак. Нечем больше его надувать.
Но в самом Китае дела обстоят не лучше. Пузырь на рынке недвижимости Китая может вскоре лопнуть. Разумеется, это будут всячески предотвращать, но..
Пузырь недвижимости в Китае все сильнее трещит по швам. Финансовый сектор сильно зависит от недвижимости, которая, в свою очередь, подвергает всю китайскую экономику системному риску. Это означает, что если банки столкнутся с нехваткой ликвидности, спад на рынке недвижимости может распространиться на другие области экономики Китая.
Кроме того, падение цен на жилье может привести к росту безнадежной задолженности. По официальным данным, проблемные кредиты составляют лишь 1,75% всех кредитов в стране. Но, похоже, что правительство Китая сильно занижает этот показатель. Согласно оценкам консалтинговой фирмы BMI Research, доля проблемных кредитов может быть близка к 20%.
Прибыль банков застопорилась, поскольку они выдавали все больше кредитов девелоперам недвижимости и покупателям. В теории, экономика Китая не основывается на капитализме, и, таким образом, не вращается вокруг прибыльности. Но на практике, деньги должны откуда-то появиться. Компания, не приносящая прибыль, не способна выжить в долгосрочной перспективе. Китайское правительство не может позволить крах банков, так как под угрозой может оказаться как здоровье всей финансовой системы страны, так и государственные предприятия.
Этот всплеск цен на недвижимость в Китае, подпитанный кредитной экспансией, вынуждает правительство выбирать между разваливающимся рынком недвижимости и замедлением роста экономики. И ресурсов на все рано или поздно не хватит. А значит - пузырь неминуемо сдуется, вопрос лишь в скорости процесса.
И выходит, что Пузырь трещит по швам везде. А учитывая его масштабы, можно представить себе последствия от сдувания.
Стоимость всей мировой недвижимости составляет $200 трлн
Совокупная стоимость всех объектов недвижимости в мире составляет $200 трлн, говорится в исследовании британской компании Savills Plc. Согласно отчету, 84% общей стоимости мировой недвижимости приходится на жилье ($168.5 трлн), остальное составляет коммерческая недвижимость. Более 70% всей недвижимости в мире в стоимостном выражении ($141.5 трлн) расположено в 10 странах - в Китае, США, Японии, Великобритании, Индии, Германии, Франции, Бразилии, Италии и России. На 1-м месте в списке находится Китай ($42.7 трлн), на 2-м - США ($42.1 трлн).
200 трюликов. Это два с половиной мирового ВВП. Зацените.
Хорошо лопнет, однако..
З.Ы. Дополнение. Продается, но не покупается: элитные особняки не нужны покупателям и за полцены. Как видите, в России данное явление тоже имеет быть. Только его масштабы куда как меньше, и значит, последствия тоже будут менее разрушительными.