Дворсовет: Как я покупал дом в коттеджном поселке: Часть 2. Оформление покупки
На портале ДворСовет.ру (http://dvorsovet.ru/) размещена Вторая статья "Как я покупал дом в коттеджном поселке: Часть 2. Оформление покупки" ( http://www.dvorsovet.ru/info/articles/detail.php?ID=1585) из цикла статей "СОБСТВЕННЫЙ ОПЫТ".
В статье описываются с какими проблемами сталкивается человек, желающий оформить землю/дом в дачном/коттеждном поселке в собственность.
Прочитать статью, принять участие в обсуждении темы, поделиться собственным опытом покупки земли для дачного строительства/дачи в коттеждном поселку вы можете по ссылке http://forum.dvorsovet.ru/forum/forum51/topic156/.
"Может быть, у кого- то процедура приобретения недвижимости в нашей стране удивления не вызывает, но для человека, обремененного юридическими знаниями и опытом, это серьезное нервное испытание.
Итак, после того как выбрал участок и согласовал цену начинается оформление и тут же, сквозь улыбки симпатичных девушек риэлторов, начинаю различать звериный оскал капитализма: все участки в поселке оформлены на физика, а не на компании, которая их продает. Этим избегается уплата НДС- то есть цена не увеличивается на 18%. Так Продавец пытается удержаться на уровне рынка или переиграть честных продавцов, которые НДС платят.
Для меня физик-продавец плох тем, что нужно получать согласие его супруги на отчуждение. И физик может получить деньги и умереть до того, как права собственности перешли к покупателю. Кроме того, все обещания по развитию поселка, коммуникациям, и т.д. - выдает компания, а на бумаге это нигде не закреплено, поскольку продавцом выступает физическое лицо. При этом физика этого увидеть нельзя, он какой-то номинал, который и в России то не живет, все действия от его имени осуществляет представитель по доверенности. Это и понятно, на этом физике земли на миллионы долларов, доход от продажи, короче, на нем рисков выше крыши (вымогатели, налоговая, родственники-наследники, которые могут его грохнуть)- вот он и старается не светиться.
Дальше хуже, выясняется, что цена покупаемого участка в договоре с физиком указана номинальная - 300 000 рублей, в то время как реальная цена на несколько уровней больше. В случае, если что случается (например, физик оказался недееспособным, пьяным, доказал, что я на него давил, или находился под действием обстоятельств, которые заставляли его действовать себе в ущерб, или подпись на доверенности поддельная и т.д.) и наш договор признается недействительным, то вернут мне всего лишь 300 000, а не реально заплаченную сумму. Этот риск исчезает только через три года, когда пройдет срок исковой давности, после которого физик-продавец потеряет право что-либо требовать «взад».
Еще один гимор, связанный с заниженной стоимостью - налоги. Если вы захотите продать участок завтра (мало ли какие у людей заморочки случаются) и ваш покупатель попросит указать в договоре реальную стоимость (а если продаете срочно, то ждать другого, более сговорчивого, покупателя вы не сможете), то ваш доход будет считаться как Продажная цена (скажем 10 млн) - Покупная цена (а она у вас всего 0.3 млн) = 9.7 млн.
13% (подоходный налог) от этой суммы - 1,26 млн - сумма вашего прямого налогового убытка от того, что ваши риэлторы впарили вам земельку по заниженной стоимости. Даже если вы продали за ту же сумму, что и купили.
В моем случае все получилось еще проще, в течение года кадастровая стоимость земли поднялась до уровня рыночной, и теперь, даже если при продаже цена земли будет занижена, то для исчисления подоходного налога будут брать кадастровую оценку. Этот гимор хеджируется трехлетним держанием участка, после чего доход от реализации участка освобождается от налога (по крайней мере, мне так думается, по аналогии с квартирной недвижимостью - но я бы советовал проверить).
Мои попытки убедить риэлторов вписать в договор реальную стоимость натолкнулись на стену непонимания. Более того, мне рассказали страшную историю про то, что поскольку весь рынок указывает номинальные цифры, то наш договор просто не зарегистрируют. Представьте себе ситуацию - вы передали всю реальную сумму за участок и ждете месяц регистрации перехода прав (Без регистрации, право собственности у вас не возникает!!!), а потом вам говорят, что договор не зарегистрировали. А в это время доллар/рубль прыгает в десятипроцентом коридоре. И через два месяца может оказаться, что сумма, в рублях внесенная в уплату участка, упала на 10% относительно доллара, к которому привязана цена, и вам нужно эту разницу довложить. Так что, риск потерять 13% на подоходном налоге от продажи, оказывается ничтожно мал, по сравнению с риском потерять на обменном курсе. Короче, я согласился.
Риск физика-продавца еще снижается за счет того, что рынок загородной недвижимости уже насыщается, и риэлторы начинают ценить покупателя. Если с моей сделкой что случается и я напишу об этом в интернете, то у риэлторской компании все продажи встанут.
Валюта сделки. В моем случае продавец настаивал на рублях в привязке к курсу доллара. Мы зафиксировали курс доллара к рублю (29.5). И если бы рубль ушел ниже этого курса, то я бы довносил деньги, если бы выше, мне бы вернули.
Подписали мы договор купли-продажи. Выдал я доверенность на представителя риэлторов для оформления регистрации (можно регистрировать и самому, но для этого нужно ходить вместе с продавцом и ставить свои подписи на документах, но это когда у вас куча времени) и приступили к передаче денег.
Передача денег. Предлагались различные варианты, но все свелось к банальной ячейке в банке. Составляем трехсторонний договор, продавец/банк/покупатель, по которому я вношу в ячейку всю сумму, а банк обязуется открыть ячейку продавцу, после того, как тот представит в банк один экземпляр зарегистрированного права собственности на участок на мое имя. Вроде все понятно, но гимор вылез и здесь. Во-первых, сам банк какой-то отстойный. На протяжении нескольких часов, в течение которых мы оформляли документы, в голове постоянно крутилась мысль, что в течение месяца пока регистрируется сделка, этот банк может исчезнуть вместе с моими деньгами. То есть, вместо того, чтобы обеспечить безопасность я удвоил свой counterparty риск. Теперь вместо одного кривого продавца, передо мной еще и кривой банк.
Сама процедура тоже доверия не вызывала. Долгое оформление. Нервная тетушка-банкирша, ничего толком не пытается объяснить, я типа должен догадаться сам, как тут все будет происходить. Это притом, что мне долгое сидение на куче денег в проходном помещении уже изрядно надоело, я хотел бы уже поскорее все завершить, а любой дополнительный вопрос лишь затягивает время. В конце концов, после проверки всех купюр, и закладки их в ячейку, банкирша всучила мне ключ ячейки, сказав, что я теперь арендатор ячейки, а второй ключ оставила себе. После того как продавцы предоставят зарегистрированные документы, я приду в банк и с банкирами двумя ключами откроем ячейку. На вопрос, а если я не приду или не захочу открывать ячейку она не нашлась, что ответить. Зато на меня насели продавцы с требованием отдать ключ им, а то, по их мнению, все будет нечестно - у меня контроль над деньгами, а у них его нет. Они похоже сами офигели от такой банковской кривизны. При этом, такая процедура стоит каких-то денег. Я подумал, подумал и отдал им ключ. В итоге все как-то срослось. Через месяц мне выдали мое свидетельство о праве собственности, а про деньги я вообще ничего не слышал. Расписку в получении денег мне продавцы выдали в самом начале, но только на сумму, указанную в договоре. Вот такой вот оборот нала. В масштабах только Москвы это миллиарды долларов. Я бы думал, что такие объемы несут угрозу национальной безопасности… но, видимо, организация, которую представляет наш бессменный и незаменимый, и которая должна заботиться об этой безопасности, думает иначе.
Короче, зарыли мы успешно свои кровно заработанные в дачную землю и стали платить по 6 тыс. в месяц за охрану этой земли. О том, почему мы вдруг решили что-то на ней строить и что- в следующем пасквиле на Dvorsovet.ru"
Читайте дальше: http://www.dvorsovet.ru/info/articles/detail.php?ID=1585
Часть 1: Выбор участка/поселка http://www.dvorsovet.ru/info/articles/detail.php?ID=1585
Часть 2. Как я оформлял покупку (или Гимор начинается).
Часть 3. Как я строил дом/баню/гараж (Гимор по полной программе).
В статье описываются с какими проблемами сталкивается человек, желающий оформить землю/дом в дачном/коттеждном поселке в собственность.
Прочитать статью, принять участие в обсуждении темы, поделиться собственным опытом покупки земли для дачного строительства/дачи в коттеждном поселку вы можете по ссылке http://forum.dvorsovet.ru/forum/forum51/topic156/.
"Может быть, у кого- то процедура приобретения недвижимости в нашей стране удивления не вызывает, но для человека, обремененного юридическими знаниями и опытом, это серьезное нервное испытание.
Итак, после того как выбрал участок и согласовал цену начинается оформление и тут же, сквозь улыбки симпатичных девушек риэлторов, начинаю различать звериный оскал капитализма: все участки в поселке оформлены на физика, а не на компании, которая их продает. Этим избегается уплата НДС- то есть цена не увеличивается на 18%. Так Продавец пытается удержаться на уровне рынка или переиграть честных продавцов, которые НДС платят.
Для меня физик-продавец плох тем, что нужно получать согласие его супруги на отчуждение. И физик может получить деньги и умереть до того, как права собственности перешли к покупателю. Кроме того, все обещания по развитию поселка, коммуникациям, и т.д. - выдает компания, а на бумаге это нигде не закреплено, поскольку продавцом выступает физическое лицо. При этом физика этого увидеть нельзя, он какой-то номинал, который и в России то не живет, все действия от его имени осуществляет представитель по доверенности. Это и понятно, на этом физике земли на миллионы долларов, доход от продажи, короче, на нем рисков выше крыши (вымогатели, налоговая, родственники-наследники, которые могут его грохнуть)- вот он и старается не светиться.
Дальше хуже, выясняется, что цена покупаемого участка в договоре с физиком указана номинальная - 300 000 рублей, в то время как реальная цена на несколько уровней больше. В случае, если что случается (например, физик оказался недееспособным, пьяным, доказал, что я на него давил, или находился под действием обстоятельств, которые заставляли его действовать себе в ущерб, или подпись на доверенности поддельная и т.д.) и наш договор признается недействительным, то вернут мне всего лишь 300 000, а не реально заплаченную сумму. Этот риск исчезает только через три года, когда пройдет срок исковой давности, после которого физик-продавец потеряет право что-либо требовать «взад».
Еще один гимор, связанный с заниженной стоимостью - налоги. Если вы захотите продать участок завтра (мало ли какие у людей заморочки случаются) и ваш покупатель попросит указать в договоре реальную стоимость (а если продаете срочно, то ждать другого, более сговорчивого, покупателя вы не сможете), то ваш доход будет считаться как Продажная цена (скажем 10 млн) - Покупная цена (а она у вас всего 0.3 млн) = 9.7 млн.
13% (подоходный налог) от этой суммы - 1,26 млн - сумма вашего прямого налогового убытка от того, что ваши риэлторы впарили вам земельку по заниженной стоимости. Даже если вы продали за ту же сумму, что и купили.
В моем случае все получилось еще проще, в течение года кадастровая стоимость земли поднялась до уровня рыночной, и теперь, даже если при продаже цена земли будет занижена, то для исчисления подоходного налога будут брать кадастровую оценку. Этот гимор хеджируется трехлетним держанием участка, после чего доход от реализации участка освобождается от налога (по крайней мере, мне так думается, по аналогии с квартирной недвижимостью - но я бы советовал проверить).
Мои попытки убедить риэлторов вписать в договор реальную стоимость натолкнулись на стену непонимания. Более того, мне рассказали страшную историю про то, что поскольку весь рынок указывает номинальные цифры, то наш договор просто не зарегистрируют. Представьте себе ситуацию - вы передали всю реальную сумму за участок и ждете месяц регистрации перехода прав (Без регистрации, право собственности у вас не возникает!!!), а потом вам говорят, что договор не зарегистрировали. А в это время доллар/рубль прыгает в десятипроцентом коридоре. И через два месяца может оказаться, что сумма, в рублях внесенная в уплату участка, упала на 10% относительно доллара, к которому привязана цена, и вам нужно эту разницу довложить. Так что, риск потерять 13% на подоходном налоге от продажи, оказывается ничтожно мал, по сравнению с риском потерять на обменном курсе. Короче, я согласился.
Риск физика-продавца еще снижается за счет того, что рынок загородной недвижимости уже насыщается, и риэлторы начинают ценить покупателя. Если с моей сделкой что случается и я напишу об этом в интернете, то у риэлторской компании все продажи встанут.
Валюта сделки. В моем случае продавец настаивал на рублях в привязке к курсу доллара. Мы зафиксировали курс доллара к рублю (29.5). И если бы рубль ушел ниже этого курса, то я бы довносил деньги, если бы выше, мне бы вернули.
Подписали мы договор купли-продажи. Выдал я доверенность на представителя риэлторов для оформления регистрации (можно регистрировать и самому, но для этого нужно ходить вместе с продавцом и ставить свои подписи на документах, но это когда у вас куча времени) и приступили к передаче денег.
Передача денег. Предлагались различные варианты, но все свелось к банальной ячейке в банке. Составляем трехсторонний договор, продавец/банк/покупатель, по которому я вношу в ячейку всю сумму, а банк обязуется открыть ячейку продавцу, после того, как тот представит в банк один экземпляр зарегистрированного права собственности на участок на мое имя. Вроде все понятно, но гимор вылез и здесь. Во-первых, сам банк какой-то отстойный. На протяжении нескольких часов, в течение которых мы оформляли документы, в голове постоянно крутилась мысль, что в течение месяца пока регистрируется сделка, этот банк может исчезнуть вместе с моими деньгами. То есть, вместо того, чтобы обеспечить безопасность я удвоил свой counterparty риск. Теперь вместо одного кривого продавца, передо мной еще и кривой банк.
Сама процедура тоже доверия не вызывала. Долгое оформление. Нервная тетушка-банкирша, ничего толком не пытается объяснить, я типа должен догадаться сам, как тут все будет происходить. Это притом, что мне долгое сидение на куче денег в проходном помещении уже изрядно надоело, я хотел бы уже поскорее все завершить, а любой дополнительный вопрос лишь затягивает время. В конце концов, после проверки всех купюр, и закладки их в ячейку, банкирша всучила мне ключ ячейки, сказав, что я теперь арендатор ячейки, а второй ключ оставила себе. После того как продавцы предоставят зарегистрированные документы, я приду в банк и с банкирами двумя ключами откроем ячейку. На вопрос, а если я не приду или не захочу открывать ячейку она не нашлась, что ответить. Зато на меня насели продавцы с требованием отдать ключ им, а то, по их мнению, все будет нечестно - у меня контроль над деньгами, а у них его нет. Они похоже сами офигели от такой банковской кривизны. При этом, такая процедура стоит каких-то денег. Я подумал, подумал и отдал им ключ. В итоге все как-то срослось. Через месяц мне выдали мое свидетельство о праве собственности, а про деньги я вообще ничего не слышал. Расписку в получении денег мне продавцы выдали в самом начале, но только на сумму, указанную в договоре. Вот такой вот оборот нала. В масштабах только Москвы это миллиарды долларов. Я бы думал, что такие объемы несут угрозу национальной безопасности… но, видимо, организация, которую представляет наш бессменный и незаменимый, и которая должна заботиться об этой безопасности, думает иначе.
Короче, зарыли мы успешно свои кровно заработанные в дачную землю и стали платить по 6 тыс. в месяц за охрану этой земли. О том, почему мы вдруг решили что-то на ней строить и что- в следующем пасквиле на Dvorsovet.ru"
Читайте дальше: http://www.dvorsovet.ru/info/articles/detail.php?ID=1585
Часть 1: Выбор участка/поселка http://www.dvorsovet.ru/info/articles/detail.php?ID=1585
Часть 2. Как я оформлял покупку (или Гимор начинается).
Часть 3. Как я строил дом/баню/гараж (Гимор по полной программе).