ДворСовет : Как я покупал дом в коттеджном поселке: Часть 1. Выбор участка/поселка.
На портале ДворСовет.ру (http://dvorsovet.ru/) размещена первая статья "Как я покупал дом в коттеджном поселке" ( http://forum.dvorsovet.ru/forum/forum51/topic156/) из цикла статей "СОБСТВЕННЫЙ ОПЫТ".
В статье описываются каким образом приходит желание купить землю в дачном поселке и каковы критерии выбора дачного/коттеджного поселка, которыми руководствовались при покупке.
Прочитать статью, принять участие в обсуждении темы, поделиться собственным опытом покупки земли для дачного строительства/дачи в коттеждном поселку вы можете по ссылке http://forum.dvorsovet.ru/forum/forum51/topic156/.
"В кризисный период 2008-2009 на руках оказалась некоторая сумма денег, которая благополучно пылилась на депозитах в Сити и HSBC под 13, 12, 11% годовых и неплохо перекрывала инфляцию. В конце 2009 ставки резко пошли вниз и встал вопрос, куда инвестировать? Фондовый рынок в развалинах, квартиры даже в кризис не просели серьезно по цене, чтобы их покупать. Посмотрел на Лондонскую недвижимость (двукомнатная квартира, недалеко от Сити, в викторианском стиле в расчете на сдачу аборигенам, работающим в Сити, 3.5% ипотечный кредит на 25 лет, 25-30% downpayment) - выглядит привлекательно, но подсчет показал, что шкурка не стоит выделки (доходы от сдачи не перекрывают расходы, capital gain заработать вероятность мала, гимора и скрытых рисков много, а заработать или сохранить от инфляции не получается).
Начал смотреть Подмосковную землю. Прельщало то, что объект инвестиций мог бы еще послужить и потребительским целям «в случае чего» (на старость, или возможность работать из дома, детей на лето и т.д.). В Подмосковье невозможно снять приличную дачу на лето (позже я понял почему (читайте « как я строил дачу»)). Предлагают стародачный хлам с плохими коммуникациями по цене превышающей четырехмесячное проживание семьи в арендованном жилье на Испанском побережье (включая питание и перелеты). А самый дешевый семейный номер в санатории, построенном при Хрущеве, с макаронами на завтрак стоит от 130 долларов с сутки.
Большой минус такой инвестиции, однако, в том, что из 72 млн. гектаров земель вокруг Москвы - под поселки выделено 8 млн. И если выбросить на рынок все остальное, то цена земли может просто рухнуть. От резкого обрушения могут удержаться «уникальные» места и поселки со всеми коммуникациями. Рухнуть цены также могут и в случае снятия России с нефтяной иглы, поскольку знаменитые московские цены не только результат чиновничьего монополизма (вся московская земля поделена между несколькими крупными компаниями, которые, естественно фронтят своих властных боссов), но и спроса, подпитываемого денежными потоками от продажи нефти (60% покупок недвижимости в Подмосковье приходится на чиновников, из которых 80% не московские).
В кризис цена на подмосковную землю упала незначительно (не так как фондовый рынок - в 4 раза, а процентов на 25%). Но зато появилась возможность купить участок без подряда в приличном поселке. От подряда - то есть участка с построенным на нем домом отказались сразу, после того, как посмотрели на мытарства нескольких знакомых купивших готовые дома, в надежде не геморроиться со строительством, а в результате нарвавшихся на переделки, суды, экспертизы, и т.д. - короче, на переделки потратили столько же, сколько на покупку. При этом не все можно переделать (например: расколовшийся фундамент или прогнивший брус у основания), а иногда переделать можно, но стоимость и потери просто катастрофические (сквозняк из подземного гаража выдувал паркет в полу и хозяин после двухлетней безуспешной борьбы с этим непонятным явлением, вынужден был залить гараж бетоном). И помимо всего прочего - готовый дом в поселке, как правило, сделан по типовому проекту и хозяева себя ощущают как цыплята в инкубаторе.
Начали ездить по поселкам смотреть. Живем на юго-западе Москвы и, естественно, стали смотреть в южном и юго-западном направлении (Калужское шоссе, Киевское, Варшавское).
Очень хотелось недорогой земли, а это «счастье» начинается только после 90 км от МКАД. Но быстро поняли, что 90км легко убивают всякое желание иметь загородную недвижимость. До нее просто не доехать. Новое и широкое Киевское шоссе сужается после 32 км и движение резко замедляется при движении от Москвы. Но самое неприятное, что въехать в обратно в Москву в воскресенье вечером просто невозможно. Из под Боровска (Долина Имений) до Москвы дорога занимает 3 часа. И это по широкой Киевке. Не верьте вашим друзьям уже купившим дачу и риэлторам, что куда-то можно доехать за 40 минут. Можно, но только глубокой ночью (а в пятницу и глубокой ночью не доедете), а в остальное время средняя скорость 20 км.ч. Вот и считайте - на 40й км будете доезжать за 2 часа.
Отказались от халявы, до которой невозможно доехать, и начали смотреть поселки ближе к Москве. Тут тоже не пришлось долго раздумывать над выбором. Плотность поселков, а внутри поселков - застройки, такова, что ощущения «загородности» не возникает вовсе. Дома налеплены друг на друга, в пять этажей, что ни солнца, ни перспективы не видишь. Только окна соседей, да с такого расстояния, что слышно о чем они там ругаются на кухне.
Кроме того, поселки в 30 км зоне, были оккупированы москалями в начале 90х, что соответственно отразилось, на архитектуре (больше и выше), архаичной застройке (земля моя, строю как хочу), убогих коммуникациях (ночью перенесу забор, чтобы открысятничать полметра общественной дороги). Контингент в таких поселках разношерстный (кто-то покупал по 300 долларов за сотку в начале 90х, а кто-то по 18 000, в 2011), что не позволяет поселку нормально развиваться. Короче, все эти помойки никак не соответствовали представлению о том, как должен выглядеть современный поселок (представление формировалось на основе созерцания поселка «Вестерия Лейн» (“Desperate Housewives”) (хотя судя по количеству трупов, которые образовались в «Вестерия Лейн» за шесть сезонов, нашей стране еще долго придется «развиваться»).
Помимо плотности застройки, в 30 км зоне так же смущала плотность всяких объектов, обслуживающих наш shity city (аэропорты, торговые центры, цементные заводы, всякие агрохозяйства и т.д.).
Короче, решили уехать за «бетонку», но не далее 40 км от МКАД. Выбор поселков сразу сузился. Но не исчез совершенно. Начали смотреть. Цена колебалась от 10 до 13 000 долл. за сотку на прилесные участки и до 13-16 000 на лесные.
Лесные участки нас очень прельщали сначала, но после посещения Ковчега и Forest Lake выяснилось, что жизнь под сенью вековых сосен означает круглосуточное прозябание во тьме. Решили, что прилесный участок может стать неплохим компромиссом. Искали, искали и нашли. Название поселка писать не буду, но общее описание таково:
Поселок по Калужскому шоссе. Окружен сосново-березовым лесом. Расположен на холмиках вдоль речушки. С высокой точки открывается вид до горизонта. Отличная дорога. Дома из клееного бруса. Широкие мощеные камнем улицы. Все коммуникации. Единый стиль улиц и заборов вместе со свободой строить, что хочешь внутри. Удалось отжать продавцов по цене и купить заветный участок на самом дне ценового падения. Дальше в течение года цены выросли на 20%, а в настоящее время уже на 30%.
Еще забыл рассказать - «как искали». Искать поселок самому даже с картой, распечатанной с сайта - очень непросто. Пробиться внутрь поселка через охрану тоже иногда сложно. А уж узнать интересующие детали… если приехал в выходной…. Выяснили, что риэлторы готовы выделять человека на машине, который специализируется на нужном направлении, знает все, что продается, берет тебя «за руку» и возит. При этом сразу сообщает, что почем, в каком состоянии (строится или умер), как управляется, почем обслуживание и т.д. В нашем случае это ничего не стоило, наш риэлтор познакомил нас с продавцом, а уж что и сколько он получил с продавца нам неизвестно...
Читайте дальше: http://forum.dvorsovet.ru/forum/forum51/topic156/
Часть 2. Как я оформлял покупку (или Гимор начинается).
Часть 3. Как я строил дом/баню/гараж (Гимор по полной программе).
В статье описываются каким образом приходит желание купить землю в дачном поселке и каковы критерии выбора дачного/коттеджного поселка, которыми руководствовались при покупке.
Прочитать статью, принять участие в обсуждении темы, поделиться собственным опытом покупки земли для дачного строительства/дачи в коттеждном поселку вы можете по ссылке http://forum.dvorsovet.ru/forum/forum51/topic156/.
"В кризисный период 2008-2009 на руках оказалась некоторая сумма денег, которая благополучно пылилась на депозитах в Сити и HSBC под 13, 12, 11% годовых и неплохо перекрывала инфляцию. В конце 2009 ставки резко пошли вниз и встал вопрос, куда инвестировать? Фондовый рынок в развалинах, квартиры даже в кризис не просели серьезно по цене, чтобы их покупать. Посмотрел на Лондонскую недвижимость (двукомнатная квартира, недалеко от Сити, в викторианском стиле в расчете на сдачу аборигенам, работающим в Сити, 3.5% ипотечный кредит на 25 лет, 25-30% downpayment) - выглядит привлекательно, но подсчет показал, что шкурка не стоит выделки (доходы от сдачи не перекрывают расходы, capital gain заработать вероятность мала, гимора и скрытых рисков много, а заработать или сохранить от инфляции не получается).
Начал смотреть Подмосковную землю. Прельщало то, что объект инвестиций мог бы еще послужить и потребительским целям «в случае чего» (на старость, или возможность работать из дома, детей на лето и т.д.). В Подмосковье невозможно снять приличную дачу на лето (позже я понял почему (читайте « как я строил дачу»)). Предлагают стародачный хлам с плохими коммуникациями по цене превышающей четырехмесячное проживание семьи в арендованном жилье на Испанском побережье (включая питание и перелеты). А самый дешевый семейный номер в санатории, построенном при Хрущеве, с макаронами на завтрак стоит от 130 долларов с сутки.
Большой минус такой инвестиции, однако, в том, что из 72 млн. гектаров земель вокруг Москвы - под поселки выделено 8 млн. И если выбросить на рынок все остальное, то цена земли может просто рухнуть. От резкого обрушения могут удержаться «уникальные» места и поселки со всеми коммуникациями. Рухнуть цены также могут и в случае снятия России с нефтяной иглы, поскольку знаменитые московские цены не только результат чиновничьего монополизма (вся московская земля поделена между несколькими крупными компаниями, которые, естественно фронтят своих властных боссов), но и спроса, подпитываемого денежными потоками от продажи нефти (60% покупок недвижимости в Подмосковье приходится на чиновников, из которых 80% не московские).
В кризис цена на подмосковную землю упала незначительно (не так как фондовый рынок - в 4 раза, а процентов на 25%). Но зато появилась возможность купить участок без подряда в приличном поселке. От подряда - то есть участка с построенным на нем домом отказались сразу, после того, как посмотрели на мытарства нескольких знакомых купивших готовые дома, в надежде не геморроиться со строительством, а в результате нарвавшихся на переделки, суды, экспертизы, и т.д. - короче, на переделки потратили столько же, сколько на покупку. При этом не все можно переделать (например: расколовшийся фундамент или прогнивший брус у основания), а иногда переделать можно, но стоимость и потери просто катастрофические (сквозняк из подземного гаража выдувал паркет в полу и хозяин после двухлетней безуспешной борьбы с этим непонятным явлением, вынужден был залить гараж бетоном). И помимо всего прочего - готовый дом в поселке, как правило, сделан по типовому проекту и хозяева себя ощущают как цыплята в инкубаторе.
Начали ездить по поселкам смотреть. Живем на юго-западе Москвы и, естественно, стали смотреть в южном и юго-западном направлении (Калужское шоссе, Киевское, Варшавское).
Очень хотелось недорогой земли, а это «счастье» начинается только после 90 км от МКАД. Но быстро поняли, что 90км легко убивают всякое желание иметь загородную недвижимость. До нее просто не доехать. Новое и широкое Киевское шоссе сужается после 32 км и движение резко замедляется при движении от Москвы. Но самое неприятное, что въехать в обратно в Москву в воскресенье вечером просто невозможно. Из под Боровска (Долина Имений) до Москвы дорога занимает 3 часа. И это по широкой Киевке. Не верьте вашим друзьям уже купившим дачу и риэлторам, что куда-то можно доехать за 40 минут. Можно, но только глубокой ночью (а в пятницу и глубокой ночью не доедете), а в остальное время средняя скорость 20 км.ч. Вот и считайте - на 40й км будете доезжать за 2 часа.
Отказались от халявы, до которой невозможно доехать, и начали смотреть поселки ближе к Москве. Тут тоже не пришлось долго раздумывать над выбором. Плотность поселков, а внутри поселков - застройки, такова, что ощущения «загородности» не возникает вовсе. Дома налеплены друг на друга, в пять этажей, что ни солнца, ни перспективы не видишь. Только окна соседей, да с такого расстояния, что слышно о чем они там ругаются на кухне.
Кроме того, поселки в 30 км зоне, были оккупированы москалями в начале 90х, что соответственно отразилось, на архитектуре (больше и выше), архаичной застройке (земля моя, строю как хочу), убогих коммуникациях (ночью перенесу забор, чтобы открысятничать полметра общественной дороги). Контингент в таких поселках разношерстный (кто-то покупал по 300 долларов за сотку в начале 90х, а кто-то по 18 000, в 2011), что не позволяет поселку нормально развиваться. Короче, все эти помойки никак не соответствовали представлению о том, как должен выглядеть современный поселок (представление формировалось на основе созерцания поселка «Вестерия Лейн» (“Desperate Housewives”) (хотя судя по количеству трупов, которые образовались в «Вестерия Лейн» за шесть сезонов, нашей стране еще долго придется «развиваться»).
Помимо плотности застройки, в 30 км зоне так же смущала плотность всяких объектов, обслуживающих наш shity city (аэропорты, торговые центры, цементные заводы, всякие агрохозяйства и т.д.).
Короче, решили уехать за «бетонку», но не далее 40 км от МКАД. Выбор поселков сразу сузился. Но не исчез совершенно. Начали смотреть. Цена колебалась от 10 до 13 000 долл. за сотку на прилесные участки и до 13-16 000 на лесные.
Лесные участки нас очень прельщали сначала, но после посещения Ковчега и Forest Lake выяснилось, что жизнь под сенью вековых сосен означает круглосуточное прозябание во тьме. Решили, что прилесный участок может стать неплохим компромиссом. Искали, искали и нашли. Название поселка писать не буду, но общее описание таково:
Поселок по Калужскому шоссе. Окружен сосново-березовым лесом. Расположен на холмиках вдоль речушки. С высокой точки открывается вид до горизонта. Отличная дорога. Дома из клееного бруса. Широкие мощеные камнем улицы. Все коммуникации. Единый стиль улиц и заборов вместе со свободой строить, что хочешь внутри. Удалось отжать продавцов по цене и купить заветный участок на самом дне ценового падения. Дальше в течение года цены выросли на 20%, а в настоящее время уже на 30%.
Еще забыл рассказать - «как искали». Искать поселок самому даже с картой, распечатанной с сайта - очень непросто. Пробиться внутрь поселка через охрану тоже иногда сложно. А уж узнать интересующие детали… если приехал в выходной…. Выяснили, что риэлторы готовы выделять человека на машине, который специализируется на нужном направлении, знает все, что продается, берет тебя «за руку» и возит. При этом сразу сообщает, что почем, в каком состоянии (строится или умер), как управляется, почем обслуживание и т.д. В нашем случае это ничего не стоило, наш риэлтор познакомил нас с продавцом, а уж что и сколько он получил с продавца нам неизвестно...
Читайте дальше: http://forum.dvorsovet.ru/forum/forum51/topic156/
Часть 2. Как я оформлял покупку (или Гимор начинается).
Часть 3. Как я строил дом/баню/гараж (Гимор по полной программе).