Что делать, если в жилом помещении хотят открыть заведение общественного назначения?
Мун Оксана, ведущий юрисконсульт.
Во всех городах есть жилые дома, на первых этажах которых располагаются бары, рестораны, кафе, ночные клубы и другие предприятия общественного назначения. Как правило, подобные заведения доставляют массу неудобств собственникам квартир. Мало кому понравится громкая музыка, крики пьяных посетителей, неприятные запахи с кухни и неправильно организованный вывоз мусора.
Однако дорогостоящая стройка, ограниченное количество мест для строительства, высокие арендные ставки вынуждают предпринимателей открывать заведения общественного пользования в жилых домах. Подобное соседство очень часто оборачивается настоящими войнами между владельцами ресторанов и жильцами дома.
Бороться с владельцами таких заведений сложно, так как на их стороне деньги, связи и коррумпированный чиновничий аппарат, но собственникам квартир руки опускать нельзя, нужно защищать свои права любыми доступными способами, к тому же законодательство на стороне жильцов.
Далее подробно рассмотрим способы борьбы с заведениями общественного назначения.
Размещение баров, ресторанов, кафе и других объектов малого бизнеса в квартирах регулируется многочисленными правилами.
Так, например, если в процессе размещения общественного заведения требуется перевод из жилого помещения в нежилое, собственником заведения должны быть соблюдены правила такого перевода. Одним из самых важных условий является получение согласия всех собственников многоквартирного дома.
Следует отметить, что часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Данный перечень не содержит указания о необходимости предоставления в орган местного самоуправления согласия всех собственников многоквартирного дома при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое. Однако если такой перевод связан в дальнейшем с проведением работ по реконструкции дома, в том числе с предоставлением заявителю части общего земельного участка (если земельный участок входит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то положения статьи 23 Жилищного кодекса РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Рассмотрим пример из практики: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики по делу N 33-4076 от 18.12.2012.
Из материалов дела: Ф.И.О.3 обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать незаконным отказ администрации муниципального округа в переводе квартиры на первом этаже многоквартирного дома из жилого помещения в нежилое.
Требования мотивированы тем, что заявитель является собственником указанной квартиры.
Администрацией муниципального округа Ф.И.О.3 дано уведомление об отказе в переводе жилого помещения в нежилое со ссылкой на статью 22, часть 3 статьи 36, статью 40 Жилищного кодекса РФ, так как нет согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Ф.И.О.3.
В апелляционной жалобе представитель заявителя просила решение суда отменить.
Изучив материалы дела, Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены и изменения решения суда.
Из протокола внеочередного собрания собственников следует, что против принятия решения о строительстве входной группы к помещению, предоставления земельного участка для строительства входной группы и организации в этом помещении офиса проголосовало семь собственников квартир этого дома. Участие в собрании приняло всего 28 собственников жилых помещений.
Земельный участок под жилым домом, в котором находится квартира, сформирован, поставлен на кадастровый учет, собственниками этого земельного участка указаны собственники помещений многоквартирного дома.
Приходя к указанным выводам, суд первой инстанции правильно исходил из того, что для устройства в вышеназванном жилом помещении планируемого офиса необходима организация отдельного входа в нежилое помещение, что, безусловно, влечет оборудование в стене дверного проема, занятие части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности домовладельцев в многоквартирном жилом доме, и увеличение общей площади проектируемого офиса; оборудование отдельного входа связано с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В связи с этим на основании положений статьи 37 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ суд пришел к выводу о необходимости представления заявителем в администрацию муниципального округа согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.
По мнению Судебной коллегии, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, входит в общую долевую собственность собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, поскольку земельный участок в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" сформирован и прошел государственный кадастровый учет, в связи с чем истец обязан получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на котором при осуществлении перепланировки спорного помещения планируется устройство отдельного входа.
При таких обстоятельствах администрацией муниципального округа правомерно было отказано заявителю в переводе спорного жилого помещения в нежилое.
Судебная практика по подобным ситуациям разнообразная. При рассмотрении дел об оспаривании отказов в переводе помещений из жилых в нежилые суд в каждом конкретном случае должен разбираться, нужно согласие всех собственников помещений, или достаточно решения общего собрания, принятого простым большинством голосов, или можно вообще обойтись без согласия других собственников.
Сложность при решении данной категории дел возникает также при отсутствии в законодательстве РФ четкого определения, что считать реконструкцией, а что перепланировкой.
Примером такого противоречия является Постановление Федеральной антимонопольной службы Восточно-Сибирского округа по делу N А33-10747/2010 от 18.05.2011.
Из материалов дела: индивидуальный предприниматель Ч.Е.А. обратился в суд с заявлением о признании недействительным пункта 1 Постановления администрации ЗАТО город Железногорск, которым ему отказано в переводе жилого помещения в нежилое и возложена обязанность предоставить решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Решением суда первой и апелляционной инстанции требования удовлетворены.
Не согласившись с судебными актами, администрация обратилась в Федеральную антимонопольную службу Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой.
По мнению администрации, суды неправильно применили статьи 22 - 24 Жилищного кодекса РФ. Заявитель считает, что переоборудование принадлежащей индивидуальному предпринимателю квартиры под нежилое помещение - устройство отдельного входа, демонтаж внутренних несущих конструкций - является реконструкцией.
Изучив материалы дела, Федеральная антимонопольная служба считает, что выводы судов по данному делу являются правильными и основанными на его материалах.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, квартира, принадлежащая индивидуальному предпринимателю Ч.Е.А., находится на первом этаже, к ней возможен доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, право собственности не обременено правами каких-либо иных лиц.
С учетом изложенного судом сделан правильный вывод о том, что устройство отдельного входа в переводимое помещение и перепланировка этого помещения по смыслу названной статьи Градостроительного кодекса не является реконструкцией дома.
Итак, для начала собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо выяснить, по всем ли правилам был осуществлен перевод помещения из жилого в нежилое.
Важно: если в процессе строительства будут ухудшены жилищные условия жильцов дома, собственник общественного заведения обязан возместить причиненный ущерб.
Немалую роль в деятельности общественных заведений играет соблюдение санитарных правил, как показывает арбитражная практика, предприятия общественного питания регулярно привлекаются к административной ответственности за нарушение таковых.
На территории РФ Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 N 31 с изменением от 03.05.2007 N 25 с 01.02.2002 введены в действие "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья" (СанПиН 2.3.6.1079-01); Постановлением от 10.06.2010 N 64 введены в действие "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (СанПиН 2.1.2.2645-10). Помимо указанных норм, имеющих федеральное значение, на территории определенных субъектов действуют свои правила и требования.
Далее приведем пример нескольких полезных выдержек из Санитарно-эпидемиологических правил СанПиН 2.3.6.1079-01, которые дают реальную возможность жильцам дома избавиться от общественного заведения под окнами.
Подпункт 2 пункта 2.2. Производственные цеха организаций не рекомендуется размещать в подвальных и полуподвальных помещениях.
В качестве примера рассмотрим Постановление Тобольского городского суда Тюменской области N 5-74/2013 от 19.04.2013.
Из материалов дела: индивидуальный предприниматель А.В.М. осуществлял организацию питания в кафе с нарушением множества пунктов СанПиН 2.3.6.1079-01, в том числе пункта 2.2, пункта 4.11, а именно: осуществлял приготовление шашлыков в цехе, расположенном в подвальном помещении жилого здания, что ухудшает условия проживания жильцов; расположение цеха по приготовлению шашлыков в подвальном помещении жилого здания не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям; павильон размещен на расстоянии менее 50 метров от жилого здания.
Вина А.В.М. в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.6 Кодекса РФ об административных правонарушениях, нашла свое подтверждение в судебном заседании.
Проанализировав и дав оценку исследованным в судебном заседании доказательствам в их совокупности, суд находит виновность индивидуального предпринимателя А.В.М. доказанной.
Подпункт 4 пункта 2.2. Прием продовольственного сырья и пищевых продуктов со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей со стороны магистралей при наличии специальных загрузочных помещений.
Рассмотрим пример из судебной практики: решение Самарского областного суда.
Из материалов дела: супермаркетом ООО "Мост" нарушаются санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилых и общественных помещений, зданий, сооружений, а именно загрузка продуктов осуществляется со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры.
На основании изложенного суд решил признать ООО "Мост" виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях за нарушение пункта 2.2 СанПиН 2.3.6.1079-01.
Следует отметить, что в этом случае помещение не принадлежит ООО "Мост" на праве собственности, следовательно, в первую очередь претензию следует направлять непосредственно арендодателю. Следовательно, собственник помещения либо принимает меры, направленные на исправление нарушений арендатором, либо аннулирует договор аренды. Арендодатели, как правило, стараются идти по пути меньшего сопротивления, им проще урегулировать проблему мирным путем, нежели участвовать в судебных тяжбах.
Пункт 2.6. Для сбора мусора и пищевых отходов на территории следует предусмотреть раздельные контейнеры с крышками, установленные на площадках с твердым покрытием, размеры которых превышают площадь основания контейнеров на 1 метр во все стороны.
Площадка мусоросборников располагается на расстоянии не менее 25 метров от жилых домов, площадок для игр и отдыха.
Повсеместно владельцы общественных заведений пренебрегают уборкой территорий, неправильно организуют мусорные контейнеры, как следствие - неприятный запах, появление грызунов и другой живности.
Чтобы решить данную проблему, достаточно обратиться с жалобой в районную Санитарно-эпидемиологическую службу.
Санитарно-эпидемиологическая служба, в свою очередь, обязана направить заявителю официальный ответ с указанием действий, предпринятых в отношении нарушителя.
Пункт 2.7. На территории организаций рекомендуется предусматривать площадки для временной парковки транспорта персонала и посетителей.
Пример из практики: Постановление Юргинского городского суда Кемеровской области по делу N 5-371/13 от 03.06.2013.
Индивидуальный предприниматель А.О.В. не организовала парковку около принадлежавшего ей кафе. Посетители парковались во дворе дома, тем самым причиняя неудобства жильцам. Специалистом Роспотребнадзора индивидуальный предприниматель А.О.В. привлечена к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.6 Кодекса РФ об административных правонарушениях за нарушение в том числе пункта 2.7 СанПиН 2.3.6.1079-01. Суд признал индивидуального предпринимателя А.О.В. виновной.
Пункт 4.6. Устройство и оборудование выбросов систем местной вытяжной вентиляции не должны влиять на ухудшение условий проживания и пребывания людей в жилых домах, помещениях и зданиях иного назначения.
Согласно санитарным правилам у общепита, находящегося в жилом доме, должна быть индивидуальная вытяжка, причем эта вытяжка должна идти до крыши дома и выступать над верхней точкой крыши не менее чем на один метр. Следовательно, чтобы установить такую вентиляционную трубу, ее нужно закрепить на стене жилого дома.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ N 491 от 13.08.2006) в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). В соответствии с частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Таким образом, в случае, если общим собранием собственников не принималось решение о разрешении использования фасада жилого дома, а также если это использование нарушает права и законные интересы граждан, то любой собственник жилья вправе обратиться в суд с требованием восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 Жилищного кодекса РФ).
В качестве примера рассмотрим: решение Красногвардейского районного суда города Санкт-Петербурга по делу N 2-64/1221 от февраля 2012 года.
Из материалов дела: истец К.В.А. обратился в суд с иском к ООО "О", собственнику кафе "Т", об обязании устранить допущенные нарушения при монтаже вентиляции путем наращивания существующего воздуховода на высоту два метра выше конька кровли. ООО пользуется подвальным нежилым помещением на основании договора аренды с Комитетом по управлению городским имуществом Красногвардейского района. Администрацией кафе "Т" без согласования с соответствующими организациями и жильцами дома самовольно была смонтирована вентиляция по фасаду дома с нарушениями санитарных норм.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что монтаж вентиляции был произведен с нарушением положений пункта 4.6 СанПиН 2.3.6.1079-01, и находит, что исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного суд решил обязать ООО "О" произвести демонтаж трубопровода воздуховода приточно-вытяжной вентиляции.
Следует отметить, если собственники квартир согласны на присутствие ресторана в их доме, они могут заключить договор аренды общего имущества для размещения трубы вентиляции и получать за это арендную плату.
На практике часто встречаются случаи нарушения общественными заведениями норм допустимого шума. Требования о соблюдении тишины на жилой территории изложены в Санитарных нормах допустимой громкости звучания звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств в закрытых помещениях и на открытых площадках (утверждены Главным государственным санитарным врачом СССР 07.07.1987 N 4396-87 (СанПиН 42-128-4396-87)). Данные нормы устанавливают допустимые уровни звука при исполнении музыкальных произведений в дневное время.
СНиП II-12-77 "Защита от шума" устанавливает нормативные требования по звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий, выполнение которых при проектировании и строительстве объектов обеспечивает снижение проникающего шума.
Однако, несмотря на подробную регламентацию норм шума, общественные заведения пренебрегают требованиями и правилами, установленными законодательством. Бороться с такими нарушителями сложно. Основная причина в том, что процедура замера шумов затруднена. Во-первых, нарушители тишины о предстоящей проверке предупреждаются сотрудником Санитарно-эпидемиологической службы заранее. Соответственно, не может быть и речи об объективных измерениях шума. Во-вторых, замеры шума необходимо проводить в каждой квартире, соответственно за отдельную плату. Но, несмотря на все трудности жильцам удается в судебном порядке доказать нарушение их прав на тишину.
Рассмотрим пример: Постановление Октябрьского районного суда города Самары по делу об административном правонарушении от 26.12.2012.
Из материалов дела: из протокола об административном правонарушении следует, что юридическим лицом ООО "ФоруМ" нарушены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта, а именно: во время работы кафе с 18.00 до 06.00 ежедневно проводятся музыкальные дискотеки с использованием звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств до 03.00 - 05.00 часов, при этом ухудшаются условия проживания граждан в жилом доме, что подтверждается систематическими жалобами граждан, проживающих в указанном жилом доме, и является нарушением требований пункта 4.2 СанПиН 42-128-4396-87, пункта 2.2. СанПиН 2.3.6.1079-01. Согласно пункту 4.2 СанПиН 42-128-4396-87 работа дискотек, музыкальных ансамблей в кафе, ресторанах, танцевальных залах и танцевальных верандах должна заканчиваться в 23 часа. Особенно жестокие требования должны предъявляться к объектам, расположенным во встроенных и пристроенных к зданиям помещениях и открытым танцевальным верандам. При этом измерение уровня шума и его оценка о соответствии (несоответствии) гигиеническим нормативам для ночного времени суток не предусмотрена. За данное правонарушение предусмотрена административная ответственность по статье 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Суд, изучив материалы административного дела, оценив в совокупности изложенные выше обстоятельства совершения правонарушения, находит, что в действиях ООО "ФоруМ" имеется состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Вышеуказанные выдержки из СанПиН наиболее часто встречаются в судебной практике, но они не являются исчерпывающими. Существует большое количество правил и требований, которые должны быть соблюдены при организации деятельности увеселительных заведений и которые, в большинстве своем, не соблюдаются. При желании и активном участии всех жильцов дома можно как минимум добиться от владельцев таких заведений устранить допущенные нарушения прав граждан, как максимум - избавиться от нежелательно соседства.
Для этого собственникам жилых помещений необходимо сплотиться и писать жалобы в Роспотребнадзор, органы местного самоуправления, прокуратуру, Санитарно-эпидемиологическую службу, полицию. В жалобах нужно четко излагать свою позицию и ссылаться на конкретные нормы, которые, по мнению собственников, нарушаются. Если обращения в вышеуказанные органы не дадут результата, то с комплектом жалоб и ответов соответствующих органов необходимо обращаться в суд. Как видно из вышеприведенных примеров, судебная практика в большинстве случаев на стороне жильцов, нужно только правильно построить линию защиты. Не лишним будет привлечь к своей проблеме внимание СМИ, тогда и проблема будет решаться активнее.
Принцип действий в подобных ситуациях простой: есть нарушения - жалуйтесь!