Нефть и недвижимость: биржа и рынок - индексы и цены
Републикация стародавненького «секретненького материальчика» Зависимость цен на недвижимость от биржевых индикаторов (о и ах, уже нет там, то есть правильно сделал что перепостил сдесь)
Вводные
Первоначально хотел назвать материал «зависимость от мировых цен на нефть и фондовых индексов». Но для нашей страны это фактически одно и то же, и я не шучу. Чтоб не быть голословным, давайте посмотрим пару картинок, словно из развивающей серии для детей с отставанием в умственном развитии «Найди 10 отличий». Графики в открытом доступе, публично размещённые для неограниченного круга лиц на официальном сайте Инвестиционной компании «Финам».
Биржевые цены на нефть
Динамика Индекса РТС
Согласитесь, не нужно быть вундеркиндом, чтобы подметить прямую и пропорциональную зависимость обоих показателей. Это означает, что аппроксимация зависимости в общем случае производится одним из видов уравнений регрессии. Условно по шкале X откладывается значение цены нефти, а по Y - соответствующая моменту величина Индекса РТС. Затем проводится регрессионный анализ и находится уравнение соответствующего вида. Я этим здесь заниматься не буду. Кое-кто, в том числе в Тюмени, это делает, например Компания БрОК. Причём, на полном серьёзе, основательно и скрупулёзно. Но лично я это всерьёз не воспринимаю, и как-нибудь, даст Бог, если доведётся, то напишу отдельную статью почему. Впрочем, и из этого очерка уже многое будет понятно.
Лично мне точно не нужно получать степень д.ф-м.н., как и любому другому разумному человеку, чтобы на пальцах сосчитать, что это соотношение примерно равно 17-19, и в среднем около 18, потому что это просто напросто видно. То есть, грубо: цена на нефть, умноженная на 18, будет примерно равна значению Индекса РТС. Не сложно подметить и наличие пределов, некоего «коэффициента торможения», так сказать. Поскольку явно заметно, что чем ниже цена на нефть, тем ниже этот множитель. Например, соотношение при текущей цене составляет уже ~19, а при ценах $41-47 составляло около 12-13. Впрочем, бывало и сильно больше (в докризисные времена до 38) и много меньше (всего 4 после дефолта 1998 года). Но в среднем колебания происходили всё же около этого уровня. Что-то он, стало быть, да значит. Честно скажу: «Не знаю что!», - и выяснять пока тоже лень. Примем, давайте просто за некую данность и пойдём дальше. Тем более, там этот мультипликатор появится ещё в дальнейшем, и с совсем уж неожиданной стороны.
Важно подчеркнуть, что сильно падая или значительно взлетая, множитель этот, это соотношение всё равно возвращалось к своей норме 17-19. Итак, основа для прогнозирования Индекса РТС такова: ожидаемое его нормальное значение находится в диапазоне примерно между числами выраженной в долларах цены нефти (Brent в данном случае) умноженной на 17 снизу и на 19 сверху. Остальное несёт в себе риски перегрева или недооценки. Этот вывод адресован тем, кто пытается играть на бирже. Я же лишь уточню ещё одну деталь - цены на нефть первичны, а биржевой индекс вторичен, нефть по отношению к отечественной бирже фундаментальна, а котировки бумаг производны уже от неё. Это важно! Дальше, когда дойдём до прогноза цен на недвижимость, хочу чтобы помнили, что «нефтяной» расчёт будет главным, а «биржевой» второстепенным, хоть и важным тоже, но лишь для корректировки первого.
Нефть же первична, поскольку это мировая экономика, её совокупный спрос и развитие. Можно, если хочется, следить за другими сырьевыми товарами, за иными энергоносителями, за металлами, даже за продовольствием, если угодно. Но всё упрётся в нефть. Всё равно всё упирается в неё. Это «кровь» индустриального мира, главное химическое сырьё и основная «пища» машин и моторов. Это «жизнь» современной экономики, кто бы чего ни говорил про постиндустриальный мир, «новую» или «зелёную» экономику - всё это пока только полупустые разговоры. Душа мира, в котором мы живём - нефть. Она же ей и останется ещё долгое и долгое время. А теперь перейдём, собственно, к недвижимости.
Биржа
Очень симпатичную и изящно масштабированную диаграмму, характеризующую связь между динамикой прироста фондовых индексов и цен на недвижимость я ещё полтора года назад подглядел у Михаила Леонидовича Хазина (кто не знает - это популярный независимый макроэкономист-алармист и создатель Теории кризиса). Размещена она была на сайте Компании экспертного консультирования НЕОКОН, президентом которой Михаил Леонидович и является. Но выложена была на главной страничке и, потом сменилась другим материалом. Ни сохранить, ни скопировать её я не успел, да и не догадался, растяпа, а теперь и вовсе нигде найти не могу. Так что, верьте на слово.
Соединение графиков на ней показывало повторение динамики биржевого роста или падения на рынке недвижимости с отлагательным по времени наступлением примерно в полгода. Больше я ни у кого такой не видел. В том смысле, что именно средний за период прирост условно «на столько-то» процентов на бирже и масштабированный относительно него прирост через полгода средних же цен на рынке недвижимости. На Московском конечно, рынке, причём рынке жилья. Подозреваю, что для Хазина и его нэоконсультантов такая именно зависимость, как относительная скорость роста цен, была тоже находкой. Потому и исчез материал, что включён, наверное, теперь в его платные, коммерческие уже, на продажу, обзоры о рынке недвижимости.
Тем нее менее, о некоторой корреляции биржевых индикаторов с ценами на недвижимость, пишут уже давно, многие и часто. Выявление полугодичного лага между ними, также общеизвестный факт. Для примера, приведу ссылку на одну из неплохих, стройных и толковых статей: =условноора года назаду.щё долго и ь.бы чего ни говорил про постиндустриальный мир, новую экономику ильствием, если угодно. Как колебания цен на фондовом рынке отражаются на рынке недвижимости? - очень рекомендую, всё понятно и довольно наглядно. В статье речь, конечно же, в первую очередь о Московских ценах, а они номинированы традиционно в долларах США, то есть как раз в валюте, в которой и Индекс РТС номинирован (кстати, специально его потому и использовал). А вывод прост, как слеза младенца: куда и с какой силой и скоростью идёт биржа сегодня, в эту же сторону через полгода также и с повторяющейся динамикой пойдут и цены на недвижимость.
В Тюмени, правда, уже давно не всё так однозначно, но влияние рынков капитала, безусловно, в сильной мере сохраняется. Сам я, повторяю, этот индикатор использую лишь, как проверочный, вспомогательный к прочим. И никому не советую слепо и прямолинейно его применять, а тем более пользоваться «точными» уравнениями, не известно для кого создаваемыми и ради чего публикуемыми некоторыми вышеназванными представителями экспертного сообщества. Кроме как, конечно, скуку собственную убить, гибкость пытливого ума проверить и отвлечённое любопытство удовлетворить. Но! Как некий ориентир, в качестве некоторого указателя и предупреждающей координаты - это много лучше, чем гадание на кофейной гуще или с подбрасыванием монетки. Любо-дорого и красиво не получится, это ясно, но нечто существенное, важное, прямо коррелирующее с недвижимостью, вы, очевидно, непременно ухватите. А это уже не плохо, к тому же очень часто будет раз за разом оправдываться.
Нефть
Впервые об этом ориентире несколько лет назад мне рассказал уважаемый тюменский риэлтор, известный шахматист и мой добрый друг Бессараб Всеволод Владимирович из агентства «Департамент недвижимости». Сказал тогда: «Юра, смотри за нефтью, как она себя ведёт, то же самое будет примерно через полгода, максимум через год, и в недвижимости». Я запомнил.
Тем более что это выглядело довольно логично: высокие цены на нефть - большой экспорт - положительный торговый и платёжный баланс - бездефицитный бюджет - рост денежной массы - увеличивающаяся ликвидность - рост кредитования и инвестиций - рост цен на капитальные активы. Или другая похожая и не менее основанная веточка рассуждений: рост цен на нефть - приток валютной выручки - просачивание части сверхприбыли в смежные отрасли - рост доходов населения - рост сбережений - уверенность граждан в завтрашнем дне - предъявление спроса на недвижимость - рост цен на жильё. В обоих случаях, кстати, на увеличение количества условно свободных денег, первым отреагирует фондовый рынок. А дальше уже можно придерживаться логики прогноза, предложенного в предыдущем разделе.
Впрочем, довольно часто писали, и сейчас много пишут о корреляции цен на нефть и на недвижимость именно между собой. Из конкретных и чётких, встречавшихся мне материалов, вот: Аналитики обнаружили связь между ценами на нефть и недвижимость в Москве. Кстати, в отношении жилья в столице нашей Родины, эта зависимость вообще поразительно разительна и в очень упрощённом виде может быть представлена элементарной формулой: Цены на жильё = Цена на нефть, умноженная на 50. Думаю, всё потому, что рынок Московской недвижимости, как и оба исследованных биржевых (что сырьевой, что «бумажный»), имеют все признаки классических спекулятивных пузырей, когда себестоимость добычи, производства, эмиссии или строительства, мягко говоря, не имеет никакого отношения к уровню цен. А определяют их почти исключительно рыночное соотношение спроса и предложения. А для них главное - это монетарные факторы: есть ликвидность, есть деньги - держатся и цены; а иссяк поток нефтедолларов, нет денег, так и - цены, гудбай!
Для Тюмени же, опять должен сказать, что не всё так однозначно и очевидно. Советую присматриваться к нефтяным ценам всё-таки более внимательно, чем к фондовым индексам. Но всё равно воздерживаться от применения расчётных фикций сложных (более чем в пару арифметических действий) инструментов, Там, как говорит теперь молодёжь, «всё сложно» (я же обычно воспринимаю такое высказывание, как признание, как запутано всё настолько, что рассказчик и сам ничего толком не понимает). Следите, друзья, за неизбыточностью умозаключений. Как-нибудь я продемонстрирую, какие чудовищные ошибки в расчётах совершал сам, поддавшись соблазну сделать хорошее ещё лучшим. И тогда уж, действительно, лучше бы разложить карты или попробовать погадать на бараньей лопатке. А вот как ориентировочный индикатор развития, здоровья и стабильности ситуации, цены на нефть, тем более в сырьевой, да ещё и главным образом, непосредственно нефтяной же экономике, вполне себе показательны.
Выводы. Собственно, о Тюмени.
А сейчас вы, уверен, будете удивлены. Цены на жилую недвижимость в Тюмени тоже встроены в описанные зависимости. И формула «на пальцах» следующая: Цены на жильё = Цена на нефть, умноженная на 18 (точнее на 17-19). Вот вам и наш ранее найденный мультипликатор! На сегодня, как нетрудно подсчитать, это соответствует диапазону $ 1 660 - 1 856 (примерно 1 760 в среднем). Учтём, что при таком раскладе, формулы для цены жилья от биржевого индекса просто не будет, а будет банально число самого Индекса РТС, выраженное в USD, то есть, приблизительно $ 1 880. Тогда прогноз о том куда, с этой точки зрения, «потащит» нас рынок в ближайший год принимает вид следующего заключения: движение пойдёт к средним ценам в районе $ 1 660 - 1 880, при стремлении к $ 1 760 - 1 860. Хочу, обратить внимание, что если бы мы делали прогноз год назад на сегодня, то он был бы таков: диапазон 1 360 - 1 520 при стремлении к 1 440 - 1 500. В Тюмени цены рублёвые, но с курсом доллара предлагаю самим досчитать все цифры. А заодно и решить для себя, адекватна ли такая простецкая техника прогнозирования, или нет. Лично мне представляется, что как некоторая основа, некий маячок в туманном будущем, для непрофессионалов вполне подходит. Дарю.
20 января 2010 года
Вводные
Первоначально хотел назвать материал «зависимость от мировых цен на нефть и фондовых индексов». Но для нашей страны это фактически одно и то же, и я не шучу. Чтоб не быть голословным, давайте посмотрим пару картинок, словно из развивающей серии для детей с отставанием в умственном развитии «Найди 10 отличий». Графики в открытом доступе, публично размещённые для неограниченного круга лиц на официальном сайте Инвестиционной компании «Финам».
Биржевые цены на нефть
Динамика Индекса РТС
Согласитесь, не нужно быть вундеркиндом, чтобы подметить прямую и пропорциональную зависимость обоих показателей. Это означает, что аппроксимация зависимости в общем случае производится одним из видов уравнений регрессии. Условно по шкале X откладывается значение цены нефти, а по Y - соответствующая моменту величина Индекса РТС. Затем проводится регрессионный анализ и находится уравнение соответствующего вида. Я этим здесь заниматься не буду. Кое-кто, в том числе в Тюмени, это делает, например Компания БрОК. Причём, на полном серьёзе, основательно и скрупулёзно. Но лично я это всерьёз не воспринимаю, и как-нибудь, даст Бог, если доведётся, то напишу отдельную статью почему. Впрочем, и из этого очерка уже многое будет понятно.
Лично мне точно не нужно получать степень д.ф-м.н., как и любому другому разумному человеку, чтобы на пальцах сосчитать, что это соотношение примерно равно 17-19, и в среднем около 18, потому что это просто напросто видно. То есть, грубо: цена на нефть, умноженная на 18, будет примерно равна значению Индекса РТС. Не сложно подметить и наличие пределов, некоего «коэффициента торможения», так сказать. Поскольку явно заметно, что чем ниже цена на нефть, тем ниже этот множитель. Например, соотношение при текущей цене составляет уже ~19, а при ценах $41-47 составляло около 12-13. Впрочем, бывало и сильно больше (в докризисные времена до 38) и много меньше (всего 4 после дефолта 1998 года). Но в среднем колебания происходили всё же около этого уровня. Что-то он, стало быть, да значит. Честно скажу: «Не знаю что!», - и выяснять пока тоже лень. Примем, давайте просто за некую данность и пойдём дальше. Тем более, там этот мультипликатор появится ещё в дальнейшем, и с совсем уж неожиданной стороны.
Важно подчеркнуть, что сильно падая или значительно взлетая, множитель этот, это соотношение всё равно возвращалось к своей норме 17-19. Итак, основа для прогнозирования Индекса РТС такова: ожидаемое его нормальное значение находится в диапазоне примерно между числами выраженной в долларах цены нефти (Brent в данном случае) умноженной на 17 снизу и на 19 сверху. Остальное несёт в себе риски перегрева или недооценки. Этот вывод адресован тем, кто пытается играть на бирже. Я же лишь уточню ещё одну деталь - цены на нефть первичны, а биржевой индекс вторичен, нефть по отношению к отечественной бирже фундаментальна, а котировки бумаг производны уже от неё. Это важно! Дальше, когда дойдём до прогноза цен на недвижимость, хочу чтобы помнили, что «нефтяной» расчёт будет главным, а «биржевой» второстепенным, хоть и важным тоже, но лишь для корректировки первого.
Нефть же первична, поскольку это мировая экономика, её совокупный спрос и развитие. Можно, если хочется, следить за другими сырьевыми товарами, за иными энергоносителями, за металлами, даже за продовольствием, если угодно. Но всё упрётся в нефть. Всё равно всё упирается в неё. Это «кровь» индустриального мира, главное химическое сырьё и основная «пища» машин и моторов. Это «жизнь» современной экономики, кто бы чего ни говорил про постиндустриальный мир, «новую» или «зелёную» экономику - всё это пока только полупустые разговоры. Душа мира, в котором мы живём - нефть. Она же ей и останется ещё долгое и долгое время. А теперь перейдём, собственно, к недвижимости.
Биржа
Очень симпатичную и изящно масштабированную диаграмму, характеризующую связь между динамикой прироста фондовых индексов и цен на недвижимость я ещё полтора года назад подглядел у Михаила Леонидовича Хазина (кто не знает - это популярный независимый макроэкономист-алармист и создатель Теории кризиса). Размещена она была на сайте Компании экспертного консультирования НЕОКОН, президентом которой Михаил Леонидович и является. Но выложена была на главной страничке и, потом сменилась другим материалом. Ни сохранить, ни скопировать её я не успел, да и не догадался, растяпа, а теперь и вовсе нигде найти не могу. Так что, верьте на слово.
Соединение графиков на ней показывало повторение динамики биржевого роста или падения на рынке недвижимости с отлагательным по времени наступлением примерно в полгода. Больше я ни у кого такой не видел. В том смысле, что именно средний за период прирост условно «на столько-то» процентов на бирже и масштабированный относительно него прирост через полгода средних же цен на рынке недвижимости. На Московском конечно, рынке, причём рынке жилья. Подозреваю, что для Хазина и его нэоконсультантов такая именно зависимость, как относительная скорость роста цен, была тоже находкой. Потому и исчез материал, что включён, наверное, теперь в его платные, коммерческие уже, на продажу, обзоры о рынке недвижимости.
Тем нее менее, о некоторой корреляции биржевых индикаторов с ценами на недвижимость, пишут уже давно, многие и часто. Выявление полугодичного лага между ними, также общеизвестный факт. Для примера, приведу ссылку на одну из неплохих, стройных и толковых статей: =условноора года назаду.щё долго и ь.бы чего ни говорил про постиндустриальный мир, новую экономику ильствием, если угодно. Как колебания цен на фондовом рынке отражаются на рынке недвижимости? - очень рекомендую, всё понятно и довольно наглядно. В статье речь, конечно же, в первую очередь о Московских ценах, а они номинированы традиционно в долларах США, то есть как раз в валюте, в которой и Индекс РТС номинирован (кстати, специально его потому и использовал). А вывод прост, как слеза младенца: куда и с какой силой и скоростью идёт биржа сегодня, в эту же сторону через полгода также и с повторяющейся динамикой пойдут и цены на недвижимость.
В Тюмени, правда, уже давно не всё так однозначно, но влияние рынков капитала, безусловно, в сильной мере сохраняется. Сам я, повторяю, этот индикатор использую лишь, как проверочный, вспомогательный к прочим. И никому не советую слепо и прямолинейно его применять, а тем более пользоваться «точными» уравнениями, не известно для кого создаваемыми и ради чего публикуемыми некоторыми вышеназванными представителями экспертного сообщества. Кроме как, конечно, скуку собственную убить, гибкость пытливого ума проверить и отвлечённое любопытство удовлетворить. Но! Как некий ориентир, в качестве некоторого указателя и предупреждающей координаты - это много лучше, чем гадание на кофейной гуще или с подбрасыванием монетки. Любо-дорого и красиво не получится, это ясно, но нечто существенное, важное, прямо коррелирующее с недвижимостью, вы, очевидно, непременно ухватите. А это уже не плохо, к тому же очень часто будет раз за разом оправдываться.
Нефть
Впервые об этом ориентире несколько лет назад мне рассказал уважаемый тюменский риэлтор, известный шахматист и мой добрый друг Бессараб Всеволод Владимирович из агентства «Департамент недвижимости». Сказал тогда: «Юра, смотри за нефтью, как она себя ведёт, то же самое будет примерно через полгода, максимум через год, и в недвижимости». Я запомнил.
Тем более что это выглядело довольно логично: высокие цены на нефть - большой экспорт - положительный торговый и платёжный баланс - бездефицитный бюджет - рост денежной массы - увеличивающаяся ликвидность - рост кредитования и инвестиций - рост цен на капитальные активы. Или другая похожая и не менее основанная веточка рассуждений: рост цен на нефть - приток валютной выручки - просачивание части сверхприбыли в смежные отрасли - рост доходов населения - рост сбережений - уверенность граждан в завтрашнем дне - предъявление спроса на недвижимость - рост цен на жильё. В обоих случаях, кстати, на увеличение количества условно свободных денег, первым отреагирует фондовый рынок. А дальше уже можно придерживаться логики прогноза, предложенного в предыдущем разделе.
Впрочем, довольно часто писали, и сейчас много пишут о корреляции цен на нефть и на недвижимость именно между собой. Из конкретных и чётких, встречавшихся мне материалов, вот: Аналитики обнаружили связь между ценами на нефть и недвижимость в Москве. Кстати, в отношении жилья в столице нашей Родины, эта зависимость вообще поразительно разительна и в очень упрощённом виде может быть представлена элементарной формулой: Цены на жильё = Цена на нефть, умноженная на 50. Думаю, всё потому, что рынок Московской недвижимости, как и оба исследованных биржевых (что сырьевой, что «бумажный»), имеют все признаки классических спекулятивных пузырей, когда себестоимость добычи, производства, эмиссии или строительства, мягко говоря, не имеет никакого отношения к уровню цен. А определяют их почти исключительно рыночное соотношение спроса и предложения. А для них главное - это монетарные факторы: есть ликвидность, есть деньги - держатся и цены; а иссяк поток нефтедолларов, нет денег, так и - цены, гудбай!
Для Тюмени же, опять должен сказать, что не всё так однозначно и очевидно. Советую присматриваться к нефтяным ценам всё-таки более внимательно, чем к фондовым индексам. Но всё равно воздерживаться от применения расчётных фикций сложных (более чем в пару арифметических действий) инструментов, Там, как говорит теперь молодёжь, «всё сложно» (я же обычно воспринимаю такое высказывание, как признание, как запутано всё настолько, что рассказчик и сам ничего толком не понимает). Следите, друзья, за неизбыточностью умозаключений. Как-нибудь я продемонстрирую, какие чудовищные ошибки в расчётах совершал сам, поддавшись соблазну сделать хорошее ещё лучшим. И тогда уж, действительно, лучше бы разложить карты или попробовать погадать на бараньей лопатке. А вот как ориентировочный индикатор развития, здоровья и стабильности ситуации, цены на нефть, тем более в сырьевой, да ещё и главным образом, непосредственно нефтяной же экономике, вполне себе показательны.
Выводы. Собственно, о Тюмени.
А сейчас вы, уверен, будете удивлены. Цены на жилую недвижимость в Тюмени тоже встроены в описанные зависимости. И формула «на пальцах» следующая: Цены на жильё = Цена на нефть, умноженная на 18 (точнее на 17-19). Вот вам и наш ранее найденный мультипликатор! На сегодня, как нетрудно подсчитать, это соответствует диапазону $ 1 660 - 1 856 (примерно 1 760 в среднем). Учтём, что при таком раскладе, формулы для цены жилья от биржевого индекса просто не будет, а будет банально число самого Индекса РТС, выраженное в USD, то есть, приблизительно $ 1 880. Тогда прогноз о том куда, с этой точки зрения, «потащит» нас рынок в ближайший год принимает вид следующего заключения: движение пойдёт к средним ценам в районе $ 1 660 - 1 880, при стремлении к $ 1 760 - 1 860. Хочу, обратить внимание, что если бы мы делали прогноз год назад на сегодня, то он был бы таков: диапазон 1 360 - 1 520 при стремлении к 1 440 - 1 500. В Тюмени цены рублёвые, но с курсом доллара предлагаю самим досчитать все цифры. А заодно и решить для себя, адекватна ли такая простецкая техника прогнозирования, или нет. Лично мне представляется, что как некоторая основа, некий маячок в туманном будущем, для непрофессионалов вполне подходит. Дарю.
20 января 2010 года