House shopping

[angerona]

предположим, что вы хотите покупать дом. И вот есть неплохое место -- в смысле, что вам оно удобно; оно тихое и безопасное, и к удобствам всяким близко, люди там живут милые. И есть там дом -- тоже во многом подходящий вам. Но дом этот будет заметно больше и намного-намного дороже, чем все дома в округе. Возможно, когда-нибудь и другие дома

Comments

[sorotokin]

Ну, мы что-то похожее купили 4 года назад. Жить стало гораздо удобнее, район очень приятный (по нашим меркам), мы довольны. За это время в округе построили еще несколько новых хороших домов, и они, вроде продались. Старые и маленькие дома, наверное, выросли в цене больше за это время, чем наш, но в нашем определённо лучше жить, особенно без любви ко всяким ремонтам и перепланировкам.

[angerona]

А как вы высчитывали "правильную" стоимость?

[sorotokin]

Ну, если честно, то я сделал мат.модель на коленке, чтобы просто понять что почем (место, площадь участка, площадь дома, возраст и качество строительства). Это в любом случае гораздо лучше чем $$$ за кв. фут (этот параметр очень плохо работает для больших домов). Я помню что на каком-то веб-сайте можно было сделать что-то похожее (выбрать самому comps и поиграть с параметрами). Но для этого дома разброс был очень большой, не только потому что приходилось экстраполировать, а не интерполировать, но и потому что он на краю хорошего района. Так что "правильная" цена была вобщем-то от фонаря. В конечном итоге, оказалось, что важнее, что это был "правильный" момент и цены были почти на минимуме.

[theli]

Смотря что значит "намного-намного" дороже. Если это самый дорогой дом, с отрывом на 20-30% и выше от основной массы окружающих домов, то не купила бы - будет сложно продать, а для меня это одно из главных условий - возможность быстро продать, если надо. Хотя если в дом не вкладывается такой уж большой процент дохода/сбережений, то можно было бы этим условием пренебречь.

Если отрыв небольшой, или просто дом в верхних 10% стоимости по нейборхуду, то купила бы, если он всем подходит (ха-ха, мне никогда всем не подходит, ну уж ладно).

[angerona]

да, с отрывом в 20%, скажем. При наших ценах, чтоб в дом не вкладывался большой процент дохода/сбережений, надо как-то быть побогаче, чем мы :).

[theli]

Ну, мне тоже так показалось :).

[lengo]

If we can afford it and it is priced reasonably according to comparable sales, then sure.
What I do not want is when the house is so overpriced that the bank does not appraise it at sales price and mortgage is lower because of that!
We nearly ran into that with our house, RE agent gave us a lower price than we paid, based on comparatives, about 5% lower, we offered higher price to get it. So going to the bank it was just priced higher than similar houses in previous years, gladly quite in time several comparative sales at higher prices came out and bank reappraised, and the next year the city re-assessed it higherfor taxes too /sad face/. This year nothing even close in size or value came up to the market, the prices grew about 10%!
But our house is not the biggest and most expensive in the neighborhood, rather closer to the lower range because it was not renovated, but above median by size (number of rooms and square footage)

[angerona]

that's the thing: no comparable sales. There's one sale in a completely different area, and the owner wants "the same amount". To me that doesn't seem comparable, but who knows -- given the way the market is going, it could be.

[lengo]

You are not in the position where you need a house because your rental period is up, so I say don't take the risk. Keep looking. Unless your monthly cash flows related to mortgage and escrow would be very very reasonable and you would be OK without getting much property appreciation gain within the next 5-7 years.
Or you can try offering less than the asking price and see what happens.

[angerona]

How does the monthly cashflow relate to appreciation? I'm not seeing the connection. Let's assume that the house appreciates: if we have cashflow problems, the appreciation is not going to alleviate them (it will just make them worse; because the taxes will go up).

There's no asking price yet. I mean, I'm sure the developer has something in mind, but I hope that what he quoted me is not really an asking price (I think it's too high, but I'm not sure).

[phisteshka]

я бы купила если б планировала прожить достаточно долго там

[angerona]

ох, как решить.

[phisteshka]

а что в среднем творится? у нас такие места застраиваются хорошими домами, может медленно но застраиваются
если есть ненулевая надежда - то почему б и нет
хотя было б уютнее если б там было таких 2 дома, понимаю

[angerona]

там их даже три будет, прямо рядом, на малюсеньком участке. Этот -- средний :).

[baryshnia]

вопрос в том, из чего выбираем. мы примерно это и сделали - купили далеко не самый большой и хороший дом в городе, но явно один из и дороже среднего по городу в полтора раза. и было бы еще сто тыщ - непременно купили бы самый большой. потому что за те же деньги можно было купить либо сарай в соседнем прекрасном городе, либо искать совсем другой район, а нам этот транспортно нравится. и идеологию "покупать самый плохой дом в самом хорошем районе, который можешь себе позволить" тоже не разделяем. минусы - налоги нечеловеческие, в соседнем городе-то процент нужен ниже для того, чтоб собрать столько же, и там мы бы платили меньше всех, а тут платим "за всех". с аппрейзалом была песня, когда наш дом сравнивали с теми, которые очевидно дешевле, потому что "а с чем еще". ну и в старшей школе, если идти в паблик, начинаются проблемы, когда смешивают дорогие и дешевые районы с совсем разным контингентом. в общем, могли бы мы в хорошем районе купить хороший дом - в это бы наверное не полезли, но см начало - из чего выбираем?

[angerona]

контингент как раз неплохой, просто город стремительно идет вверх.

[inka]

слушай, ведь у ваших миддл и хай - одинаковый рейтинг. я чего-то не понимаю или под "старшей" школой ты подразумеваешь обе?

[baryshnia]

по оценкам тестов - одинаковые ( и миддл таки уже так себе), но по отзывам людей, которые там учатся, разница большая. например, если посмотреть, сколько народу берут АР классы - там человек по 30 на предмет из здоровенной школы. у нас дружественная девочка закончила в прошлом году, говорит, что очень большая сегрегация.