Как государство угробило жилищное строительство
Наконец-то благодаря справедливой критике моих друзей я отвлекаюсь от злободневных революций и катастроф и возвращаюсь к главному - к созданию новой экономической науки, инвестиционной темпологии (ИТ) . Яркими иллюстрациями к приведенным мной выше законам ИТ служат Приоритетные Национальные Проекты (ПНП). Это убедительные примеры вреда вмешательства в экономику государства, чиновника-инвестора. Ранее, напомню, экономисты говорили о сравнительной неэффективности государственных предприятий перед частными. На самом деле «чиновник-инвестор» - это просто убийца государства, не менее разрушительный, чем цунами и землетрясения.
ПНП «Доступное жилье» - пример разрушения чиновниками самой, казалось бы, перспективной отрасли, какой является строительство жилья (этого вечного дефицита и в СССР, и в России).
В дальнейшем я подробно рассмотрю также ПНП «Здоровье» во главе с самой яркой звездой российского чиновничества, самого эффективного, просто гениального (без всякой иронии) менеджера новой России, открывшего отечественным чиновникам не просто новые возможности, а бескрайние горизонты. Очевидны признаки того, что сейчас открытие Зурабова пытаются применить и чиновники от просвещения (имеются в виду ЕГЭ и новые госстандарты образования). То есть государство гробит медицину и образование, но об этом позже...
Как действовало бы любое цивилизованное, социально ответственное государство при решении такой важнейшей социальной задачи, как строительство для граждан доступного жилья? Да просто бы законодательно ввело льготное налогообложение для строительной отрасли сроком на 10-20 лет. И постаралось максимально облегчить строителям доступ к земельным участкам, обуздать в самом зародыше малейшие попытки чиновников на этом нажиться. Также строгими законами. Это и есть государственное регулирование рынка в понимании ответственного правительства.
Законодательно установленное льготное налогообложение для предприятий, основным видом деятельности для которых является жилищное строительство и производство строительных материалов, сделало бы эти предприятия приоритетными для банков, снизило бы риски, цену кредитов. Строительный цикл в среднем равен 4-6 годам (от разработки проекта до получения прибыли от продажи всех квартир), при получении гарантий стабильной работы на 10-20 лет строители могли бы уверенно развивать строительные мощности, расширять парк строительной техники, обучать, повышать квалификацию профессиональных кадров, строительных рабочих. Развернулось бы настоящее массовое строительство с конкурентным снижением цены жилья для россиян.
Что произошло в России? ПНП «Доступное жилье» был одним из предвыборных проектов Медведева. И надо вспомнить, что в начале проекта (сентябрь 2005 г.) Медведев был еще только одним из претендентов в преемники, кандидатом в будущие кандидаты.
Деньги в строительную отрасль пошли через компенсации из бюджета ипотечных кредитов - можно, конечно сказать, что для конечного получателя этих денег, строителя, это те же льготы по налогам, но немного сложнее (оперировать гланды через задний проход - тоже сложная интересная операция!). Замечу, что я не против ипотеки - но только в дополнение к долгосрочным налоговым льготам, которые государство дает туда, где хочет роста.
Главное же в том, что при высокой вероятности через 1-2 года остаться в случае неудачи Медведева на выборах без продолжения финансирования невозможно долгосрочно планировать строительный цикл, да еще и обеспечивать рост объемов.
Какой банк при таких рисках мог дать строительной компании кредиты на развитие мощностей - смешной вопрос! Банки выдавали ипотечные кредиты - и таким образом высокие риски перекладывались на россиян.
Какой строитель, не зная, что будет с его стройкой через один-два года, будет инвестировать в развитие, в новую технику, в профессиональные кадры - тоже смешной вопрос! Поэтому даже самые крупные и сильные компании краны и другую технику не покупали, а брали в аренду, нанимали дешевых гастарбайтеров.
Что же касается обуздания аппетитов чиновников (выделяющих земельные участки), то ввиду того, что успех выборов зависел все же от них, от административного ресурса, а не от строителей и даже избирателей, то как могли Путин и Медведев обижать чиновников? И строители, оставленные государством один на один с чиновниками, были вынуждены (чтобы хоть как-то снизить риски!) пытаться построить с региональной властью более долгосрочные (и все более дорогие) отношения.
Таким образом, с самого начала проект был извращен: краткосрочные планы чиновников, включая самых высших, вступили в противоречие с долгосрочными планами строителей и еще более долгосрочными лайф-проектами россиян.
После избрания Медведева и с приходом западных дешевых долгосрочных инвестиций (я назвал это «импортом доверия») ситуация не улучшилась, риски никуда не делись:
1. С приходом нового президента Медведева вырос практически ежедневный риск назначения нового губернатора - с последующей сменой чиновников и правил игры в регионе.
2. Чиновники, каждый день ожидая отставки, наращивали аппетиты, цена земли росла. При этом по своим обязательствам перед бизнесом (формальным и неформальным) чиновники перестали отвечать. Уверенности в завтрашнем дне у строителей становилось еще меньше.
3. Банкиры по-прежнему (вполне оправданно и профессионально) высоко оценивали риски жилищного строительства и соглашались выдавать строителям кредиты только после того, как 20-30% квартир в доме были выкуплены дольщиками.
4. Строительный бизнес становился все менее профессиональным и более жульническим. В строители с благословения чиновников пришли откровенные строители пирамид, и, чтобы выдерживать с ними конкуренцию, даже самые старые (еще с советских времен) компании, потомственные строители были вынуждены строить дорого, некачественно (нанимая гастарбайтеров), строить не жилье, а финансовые пирамиды.
В итоге росли риски - росли цены. И еще один итог: перед кризисом большая часть госинвестиций по цепочке «доступная ипотека» - дольщики - дочерние структуры строительных компаний» уже не попадала в жилищное строительство, а перетекала (вместе с деньгами неипотечных дольщиков) в менее рисковое коммерческое строительство (торговые и бизнес-центры). То есть ПНП «Доступное жилье» шел к краху еще до кризиса…
Далее - Почему после кризиса не упали цены на жилье? И когда они упадут?
http://andrey-lebedev.livejournal.com/38755.html
ПНП «Доступное жилье» - пример разрушения чиновниками самой, казалось бы, перспективной отрасли, какой является строительство жилья (этого вечного дефицита и в СССР, и в России).
В дальнейшем я подробно рассмотрю также ПНП «Здоровье» во главе с самой яркой звездой российского чиновничества, самого эффективного, просто гениального (без всякой иронии) менеджера новой России, открывшего отечественным чиновникам не просто новые возможности, а бескрайние горизонты. Очевидны признаки того, что сейчас открытие Зурабова пытаются применить и чиновники от просвещения (имеются в виду ЕГЭ и новые госстандарты образования). То есть государство гробит медицину и образование, но об этом позже...
Как действовало бы любое цивилизованное, социально ответственное государство при решении такой важнейшей социальной задачи, как строительство для граждан доступного жилья? Да просто бы законодательно ввело льготное налогообложение для строительной отрасли сроком на 10-20 лет. И постаралось максимально облегчить строителям доступ к земельным участкам, обуздать в самом зародыше малейшие попытки чиновников на этом нажиться. Также строгими законами. Это и есть государственное регулирование рынка в понимании ответственного правительства.
Законодательно установленное льготное налогообложение для предприятий, основным видом деятельности для которых является жилищное строительство и производство строительных материалов, сделало бы эти предприятия приоритетными для банков, снизило бы риски, цену кредитов. Строительный цикл в среднем равен 4-6 годам (от разработки проекта до получения прибыли от продажи всех квартир), при получении гарантий стабильной работы на 10-20 лет строители могли бы уверенно развивать строительные мощности, расширять парк строительной техники, обучать, повышать квалификацию профессиональных кадров, строительных рабочих. Развернулось бы настоящее массовое строительство с конкурентным снижением цены жилья для россиян.
Что произошло в России? ПНП «Доступное жилье» был одним из предвыборных проектов Медведева. И надо вспомнить, что в начале проекта (сентябрь 2005 г.) Медведев был еще только одним из претендентов в преемники, кандидатом в будущие кандидаты.
Деньги в строительную отрасль пошли через компенсации из бюджета ипотечных кредитов - можно, конечно сказать, что для конечного получателя этих денег, строителя, это те же льготы по налогам, но немного сложнее (оперировать гланды через задний проход - тоже сложная интересная операция!). Замечу, что я не против ипотеки - но только в дополнение к долгосрочным налоговым льготам, которые государство дает туда, где хочет роста.
Главное же в том, что при высокой вероятности через 1-2 года остаться в случае неудачи Медведева на выборах без продолжения финансирования невозможно долгосрочно планировать строительный цикл, да еще и обеспечивать рост объемов.
Какой банк при таких рисках мог дать строительной компании кредиты на развитие мощностей - смешной вопрос! Банки выдавали ипотечные кредиты - и таким образом высокие риски перекладывались на россиян.
Какой строитель, не зная, что будет с его стройкой через один-два года, будет инвестировать в развитие, в новую технику, в профессиональные кадры - тоже смешной вопрос! Поэтому даже самые крупные и сильные компании краны и другую технику не покупали, а брали в аренду, нанимали дешевых гастарбайтеров.
Что же касается обуздания аппетитов чиновников (выделяющих земельные участки), то ввиду того, что успех выборов зависел все же от них, от административного ресурса, а не от строителей и даже избирателей, то как могли Путин и Медведев обижать чиновников? И строители, оставленные государством один на один с чиновниками, были вынуждены (чтобы хоть как-то снизить риски!) пытаться построить с региональной властью более долгосрочные (и все более дорогие) отношения.
Таким образом, с самого начала проект был извращен: краткосрочные планы чиновников, включая самых высших, вступили в противоречие с долгосрочными планами строителей и еще более долгосрочными лайф-проектами россиян.
После избрания Медведева и с приходом западных дешевых долгосрочных инвестиций (я назвал это «импортом доверия») ситуация не улучшилась, риски никуда не делись:
1. С приходом нового президента Медведева вырос практически ежедневный риск назначения нового губернатора - с последующей сменой чиновников и правил игры в регионе.
2. Чиновники, каждый день ожидая отставки, наращивали аппетиты, цена земли росла. При этом по своим обязательствам перед бизнесом (формальным и неформальным) чиновники перестали отвечать. Уверенности в завтрашнем дне у строителей становилось еще меньше.
3. Банкиры по-прежнему (вполне оправданно и профессионально) высоко оценивали риски жилищного строительства и соглашались выдавать строителям кредиты только после того, как 20-30% квартир в доме были выкуплены дольщиками.
4. Строительный бизнес становился все менее профессиональным и более жульническим. В строители с благословения чиновников пришли откровенные строители пирамид, и, чтобы выдерживать с ними конкуренцию, даже самые старые (еще с советских времен) компании, потомственные строители были вынуждены строить дорого, некачественно (нанимая гастарбайтеров), строить не жилье, а финансовые пирамиды.
В итоге росли риски - росли цены. И еще один итог: перед кризисом большая часть госинвестиций по цепочке «доступная ипотека» - дольщики - дочерние структуры строительных компаний» уже не попадала в жилищное строительство, а перетекала (вместе с деньгами неипотечных дольщиков) в менее рисковое коммерческое строительство (торговые и бизнес-центры). То есть ПНП «Доступное жилье» шел к краху еще до кризиса…
Далее - Почему после кризиса не упали цены на жилье? И когда они упадут?
http://andrey-lebedev.livejournal.com/38755.html