Когда упадут цены на жилье?
Ранее я описал, как чиновники превратили самый перспективный бизнес строительство жилья в жульническую пирамиду - в полном соответствии со своими краткосрочными интересами и во вред долгосрочным интересам строителей и россиян.
Почему же после кризиса не упали цены на недвижимость, как это произошло в других странах?
Упали цены на землю, на строительные материалы. И строители, как я знаю точно, были готовы снижать цены на новые квадратные метры, причем значительно (а вслед за этим упали бы цены и на вторичную недвижимость). Но они оказались в ловушке тех правил и отношений, которые выстроили для них чиновники.
Во-первых, при снижении цен на более чем 20% старые дольщики, покупающие до 2008 года дорогие квадратные метры, начинают требовать деньги обратно и согласны при этом платить оговоренный в договоре штраф (чаще всего он был 10%, в последнее время до 20%). Стимул очевиден: забрать деньги, и купить в другой компании или даже в той же самой те же квадраты, но по более дешевой цене. Случаи, когда дольщикам это удавалось, на самом деле крайне редки, но можно представить, что началось бы при реальном падении цен процентов на 40-50 - явление стало бы более массовым и организованным.
Во-вторых, опыт соседней Украины (где многие российские компании также работают) показывает: падение цен не приводит к росту покупок - покупатели по-прежнему сидят и ждут, когда цены упадут еще больше! И все попытки убедить их, что «дно» достигнуто, не имеют успеха. И цена в итоге опять падает, и воодушевленные покупатели опять ждут продолжения падения. Продавцы вторички при этом не хотят продавать дешево, массово снимают свои квартиры с продажи и предпочитают сдавать в аренду. Это немного тормозит падение, но затем из-за роста предложения падает арендная плата. И опять цены падают. То есть вполне рыночный механизм.
В таком ступенчатом падении Россия после кризиса отставала от Украины примерно на год, но потом пошла по другому пути. Потому что, в-третьих, при падение цен падает стоимость залогов - это невыгодно, просто губительно для банков. А наши банки выдали ипотечных кредитов намного больше, чем украинские. И финансовых возможностей сдержать цены от падения у наших банков и российского бюджета намного больше чем на Украине. Как это делалось, известно: временное освобождение строителей от платы за аренду земли, строительство бюджетного жилья для военнослужащих, сирот, ветеранов ВОВ к 65-летию, расселяемых из аварийного жилья и т.п.,. Это дело благородное, и поддержало строителей на плаву в тяжелое время, но… Строительство на деньги бюджета совсем уж катастрофически снизило качество жилья. Ведь для бюджетников это халява, а какие претензии могут быть к халяве? Дареному коню в зубы не смотрят! И платежеспособный россиянин, покупающий квадратные метры в этом же доме на свои кровные или на ипотеку, покупает сегодня за те же деньги еще более откровенное фуфло. То есть по соотношению «цена-качество» стоимость недвижимости в итоге кризиса даже выросла.
Очевидно, что вся эта госпомощь лишь откладывает на некоторое время действие рыночных механизмов, однозначно направленных на коррекцию вниз. Эксперты при анализе рынка купли-продажи недвижимости обычно оперируют соотношением спроса-предложения, совершенно не учитывая того, что товар этот небезальтернативный. Альтернативой купле является аренда, и рост ставок в последнее время означает, что многие потенциальные покупатели не торопятся покупать, и в ожидании падения цен предпочитают арендовать.
Цены упадут, когда будут проданы те дома, в которых высока доля тех, кто покупал квадратные метры еще дорого. Вспоминается роман А. Толстого «Петр Первый», где описывается дурная привычка русских купцов - не продавать свежий товар, пока не будет распродан гнилой, залежалый (а за это время сгниет и тот товар, что сегодня свежий!).
В свое время я предлагал знакомым строителям два варианта выхода из тупиковой ситуации - что из этого получилось, по какому пути пошли строители и чиновники, курирующие этот рынок, расскажу чуть позже…
Почему же после кризиса не упали цены на недвижимость, как это произошло в других странах?
Упали цены на землю, на строительные материалы. И строители, как я знаю точно, были готовы снижать цены на новые квадратные метры, причем значительно (а вслед за этим упали бы цены и на вторичную недвижимость). Но они оказались в ловушке тех правил и отношений, которые выстроили для них чиновники.
Во-первых, при снижении цен на более чем 20% старые дольщики, покупающие до 2008 года дорогие квадратные метры, начинают требовать деньги обратно и согласны при этом платить оговоренный в договоре штраф (чаще всего он был 10%, в последнее время до 20%). Стимул очевиден: забрать деньги, и купить в другой компании или даже в той же самой те же квадраты, но по более дешевой цене. Случаи, когда дольщикам это удавалось, на самом деле крайне редки, но можно представить, что началось бы при реальном падении цен процентов на 40-50 - явление стало бы более массовым и организованным.
Во-вторых, опыт соседней Украины (где многие российские компании также работают) показывает: падение цен не приводит к росту покупок - покупатели по-прежнему сидят и ждут, когда цены упадут еще больше! И все попытки убедить их, что «дно» достигнуто, не имеют успеха. И цена в итоге опять падает, и воодушевленные покупатели опять ждут продолжения падения. Продавцы вторички при этом не хотят продавать дешево, массово снимают свои квартиры с продажи и предпочитают сдавать в аренду. Это немного тормозит падение, но затем из-за роста предложения падает арендная плата. И опять цены падают. То есть вполне рыночный механизм.
В таком ступенчатом падении Россия после кризиса отставала от Украины примерно на год, но потом пошла по другому пути. Потому что, в-третьих, при падение цен падает стоимость залогов - это невыгодно, просто губительно для банков. А наши банки выдали ипотечных кредитов намного больше, чем украинские. И финансовых возможностей сдержать цены от падения у наших банков и российского бюджета намного больше чем на Украине. Как это делалось, известно: временное освобождение строителей от платы за аренду земли, строительство бюджетного жилья для военнослужащих, сирот, ветеранов ВОВ к 65-летию, расселяемых из аварийного жилья и т.п.,. Это дело благородное, и поддержало строителей на плаву в тяжелое время, но… Строительство на деньги бюджета совсем уж катастрофически снизило качество жилья. Ведь для бюджетников это халява, а какие претензии могут быть к халяве? Дареному коню в зубы не смотрят! И платежеспособный россиянин, покупающий квадратные метры в этом же доме на свои кровные или на ипотеку, покупает сегодня за те же деньги еще более откровенное фуфло. То есть по соотношению «цена-качество» стоимость недвижимости в итоге кризиса даже выросла.
Очевидно, что вся эта госпомощь лишь откладывает на некоторое время действие рыночных механизмов, однозначно направленных на коррекцию вниз. Эксперты при анализе рынка купли-продажи недвижимости обычно оперируют соотношением спроса-предложения, совершенно не учитывая того, что товар этот небезальтернативный. Альтернативой купле является аренда, и рост ставок в последнее время означает, что многие потенциальные покупатели не торопятся покупать, и в ожидании падения цен предпочитают арендовать.
Цены упадут, когда будут проданы те дома, в которых высока доля тех, кто покупал квадратные метры еще дорого. Вспоминается роман А. Толстого «Петр Первый», где описывается дурная привычка русских купцов - не продавать свежий товар, пока не будет распродан гнилой, залежалый (а за это время сгниет и тот товар, что сегодня свежий!).
В свое время я предлагал знакомым строителям два варианта выхода из тупиковой ситуации - что из этого получилось, по какому пути пошли строители и чиновники, курирующие этот рынок, расскажу чуть позже…