Почему слушание по проектам планировки и межевания было нелегитимным и произошло то, что произошло.
Сначала, предыстория и краткое введение в матчасть, возможно утомительное, но для понимания необходимое. Итак, следующим более подробным уровнем градостроительной документации после Генерального плана, являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). На основании ПЗЗ разрабатываются проекты планировки и межевания территорий (ППиМ), по которым проводятся отдельные публичные слушания. ПЗЗ определяют (ст. 30 п.6):
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
(грубо говоря, это назначение тех или иных строений или земельных участков и их размеры от чего зависит ваше соседство: базар, вокзал, сквер, многоквартирный жилой дом, ПТУ и тд.)
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
(это:
- (предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
- минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
- предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
- максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
- иные показатели (количество парковочных мест, площадь озеленения, площадь контейнерных площадок для сбора мусора).
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
(Применительно к СПб, сюда входят ограничения налагаемые законом об охране культурного наследия (73-ФЗ) и действующей «инструкцией по организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры СССР», законом СПб "О зеленых насаждениях общего пользования" от 8 октября 2007 года N 430-85 и, до недавнего времени, "Об утверждении временного регламента застройки земельных участков, устанавливающего параметры высотного регулирования на территории санкт-петербурга при осуществлении градостроительной деятельности" постановление N 648 от 28.04.2008 - тот самый высотный регамент (ВР). Есть и другие ограничения, установленные Земельным кодексом.)
Поскольку ПЗЗ с 90-х годов до сих пор в СПб не приняты, вместо них принимаются установленные законом «Об основах регулирования градостроительной деятельности в СПб», временные регламенты застройки (ВРЗ), которые разрабатываются как минимум на один квартал и содержат все присущие ПЗЗ положения (Подробнее здесь). То есть ВРЗ также устанавливает высотные ограничения. Кроме того в статье 30 п 2.3 Градостроительного кодекса говорится, что ПЗЗ, а следовательно и ВРЗ должны содержать градостроительные регламенты. Для СПб это высотный регламент № 648.
Вывод - в ВРЗ должны быть указаны высотные параметры застройки, в соответствии с высотным регламентом. Что, в общем, и происходит - ВРЗ по городу утверждено, наверное, сотни. Исключением стало ВРЗ - 07/1101 по территории Охта-центра. В разделе 3.2 (стр. 16) «Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» читаем:
«1. Предельная (максимальная и/или минимальная) высота зданий, строении, сооружений на территории земельного участка настоящим подразделом градостроительного регламента не устанавливается.»
Сравните страницы "типового" ВРЗ составленного копированием и ВРЗ газоскрёбного.
Таким образом можно констатировать, что проект ВРЗ 07/1101, по результатам январских «слушаний», был утверждён 28.04.2008 с грубым нарушением Градостроительного кодекса.
А теперь детектив. Отсутствие высотного параметра зампред КГА Полищук объяснил тем, что «новый регламент уже все подписали... вот, он уже готов - только не успели к слушаньям поднести, но не волнуйтесь, граждане - он уже действует!». Можно ли серьёзно относиться к таким объяснениям, учитывая «важность момента» и пристальное внимание горожан к этому прожекту? Возможно, Полищук не врал - «новый регламент» - постановление № 1731 от 28.12.2007 действительно подписали «все», но только забыли официально опубликовать впопыхах. Без чего упомянутый листок просто недействителен. Официальная публикация шедевра казуистики произошла только 11.04.2008 в Правительственном вестнике. Следовательно до этой даты продолжал действовать старый ВР № 648, который ограничивает высоту в устье р. Охты следующим образом:
- предельная высота фасадов зданий и сооружений по уличному фронту - 32м;
- предельная высота зданий и сооружений по уличному - 38м;
- предельная высота зданий и сооружений внутриквартальной застройки - 42м;
- При проведении историко-культурной экспертизы и получении положительного заключения экспертизы предельная высота зданий и сооружений внутриквартальной застройки - 48м.
Факт его действия подтверждается и тем, что в проектах ВРЗ, представленных на общественные слушания по другим кварталам, проходившим после слушаний по «Охта-центру», например, по Сергиевскому кварталу (ВРЗ 07/1373), кварталу снесенных казарм Владимирского пехотного училища (ВРЗ 07/0638), на Крестовском (ВРЗ-07/1202) содержатся параметры именно этого регламента. Кстати, КГИОП в согласовании проекта ВРЗ 07/1101 письмо от 21.12.2007, исх. № 3-9792-1, сообщает замгендиректору ОАО «Общественно-деловой центр «Охта» Р.Г. Сайфутдинову буквально следующее: «В связи с отсутствием указания о предельной высоте зданий в пунктах 3.1 и 3.2., КГИОП напоминает Вам, что в соответствии постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 648 от 28.04.2004 рассматриваемая территория расположена а границах территорий № 4 и 6.» (Текст документа). За что КГИОП благодарю. Из всего сказанного, я делаю вывод, что при удверждении ВРЗ 07/1101 имел место подлог, и, следовательно данный ВРЗ не соответствует требованиям Градостроительного кодекса, а потому нелегитимен. Мы с коллегами из общественных организаций и горожанами указывали в своих замечаниях к протоколу публичных слушаний на этот главный и принципиальный недостаток проекта - отсутствие высоты, но ни одно из них не было принято в окончательном варианте. Таким ущербным ВРЗ и вошёл в проект планировки и межевания по территории «Охта-центра», который нам дали послушать в минувшую пятницу 27.06.2008, Вопрос - будет ли верным и законным документ, если в его основу заложено заведомое критическое упущение? На мой взгляд, нет. Это как неправильно застёгнутая пуговица, после котрой вся одёжка вкось. Это же - основной повод признать прошедшие слушания недействительными - пусть установят по действующему на 14.01.2008 регламенту № 648 высоту, а там послушаем.С учётом опыта прошлых публичных слушаний, в том числе и по другим кварталам, когда не выдерживаются установленные законом сроки экспозиций, в большинстве случаев представлена неполная или неверная информация, игнорируются замечания и предложения от граждан по существу, когда слушания идут под диктовку инвестора и чиновника, а нанятая массовка «слушателей» превращает их в фарс, демарш и попытка срыва были оправданы. Какой смысл участвовать в фарсе, если результат известен заранее - слушания признают состоявшимися, проект будет "одобрен". Спасибо всем камрадам за участие и поддержку.
Ссылки по теме:
http://ecoist.livejournal.com/45325.html
http://www.ecom-info.spb.ru/news/index.php?id=1043
http://an-drevv.livejournal.com/23608.html
http://an-drevv.livejournal.com/11574.html
http://an-drevv.livejournal.com/31356.html
По поводу продажных сук в зале - предвидится открытие агенств по набору групп проституток для удовлетворения потребностей инвесторов. Первым сутенёром стал Ленфильм. Спешите, суки, - город ещё не весь перестроили.
(охта-центр, власть, газпром)