Частный сектор: от трущоб к процветанию. Часть 1
Исследование, проведенное в 2009 году для группы компаний "Метаприбор" (ул. Военная в Новосибирске). Презентовано на Градостроительном форуме "Город завтра", 25 марта 2009 г.
Анализ и предложения по развитию территории жилого комплекса «Европейский квартал» в Новосибирске.
авторы:
Александр Ложкин,
директор Фонда «Золотая капитель», профессор Международной академии архитектуры
Ефим Фрейдин,
Заместитель главного редактора журнала «Проект Сибирь», аспирант кафедры градостроительства Новосибирской государственной архитектурно-художественной академии
Введение
Проблемы, связанные с существующей малоэтажной застройкой и ее реконструкцией
1. Низкое качество существующей малоэтажной застройки.
Новосибирск, как и многие другие города Сибири, имеет обширный частный сектор, образовавшийся в начале - середине ХХ в. в результате выделения участков под индивидуальную жилую застройку. Эти участки, первоначально находившиеся на периферии города, к настоящему времени оказались в его срединной и центральной частях. Участки застроены малоэтажными (преимущественно одноэтажными), преимущественно одноквартирными жилыми зданиями; основной мате-риал - дерево. Территории имеют крайне низкий уровень инженерного благоустройства: отсутствует централизованное отопление, горячее водоснабжение, канализование; водоснабжение осуществляется через уличные водоразборные колонки, газоснабжение и телефонизация осуществляются лишь на части территорий, отсутствует асфальтобетонное покрытие дорожных проездов и тротуаров.
Исследуемая площадка
2. Игнорирование малоэтажной застройки в генеральном плане.
Как прежними, так и действующим генеральным планом предусматривается реконструкция данных территорий; генплан г. Новосибирска 2007 года рассматривает данные территории как зоны многоэтажной многоквартирной застройки. Такой подход предполагает тотальный (100-процентный) снос существующих малоэтажных зданий и строительство на территории многоэтажных многоквартирных жилых домов, а также объектов соцкультбыта, при генпланировании по типу микрорайонов.
Генеральным планом Новосибирска 2007 г.предусматривается существенное сокращение зон малоэтажной застройки.
Опыт реализации генеральных планов показывает крайне низкий процент их реальной реализации в расчетные сроки и за пределами расчетных сроков (не более 15%). Это приводит к тому, что территории частного сектора, предполагаемые к реконструкции, длительное время вынуждены существовать «в режиме ожидания» сноса, они не получают необходимого благоустройства, жителями не производится капитальный, а зачастую и текущий ремонт зданий, постройки ветшают.Происходит реальное ухудшение условий жизни, как следствие -- смена социального состава жителей, «трущобизация» частного сектора. На территории не соблюдаются противопожарные, санитарно-эпидемиологические, строительные нормы и правила. В то же время, действенная система контроля за соблюдением этих норм в существующей застройке отсутствует
Схемы генерального плана по состоянию на 2007 и 2030 годы. Бледно-жёлтым цветом показаны территории малоэтажной застройки
3. Игнорирование существующей структуры землепользования при разработке проектов планировки
Реализуемая в Новосибирске градостроительная стратегия предполагает в качестве преимущественной т.н. «комплексную застройку (реконструкцию) территорий». Под этим термином подразумевается строительство крупных (от 0,5 - 1 кв.км) жилых образований с объектами соцкультбыта по типу микрорайонов, застраиваемых многоэтажными (от 9 этажей) многоквартирными секционными жилыми домами. Эта стратегия применяется как для освоения свободных площадок, так и для реконструкции застроенных. Анализ местной проектной практики последних лет показывает, что при разработке проектов реконструкции территорий частного сектора архитекторами, как правило, игнорируются существующая сетка улиц и структура землепользования, производится укрупнение планировочных элементов, применяются свободная расстановка зданий в пространстве, «живописная» планировка жилых районов.
В дискуссии, опубликованной в журнале «Проект Россия» № 48 архитектор Сергей Ситар сравнил ситуацию в современном российском градостроительстве с ситуацией, описанной в анекдоте про цыганских детей: «Старых будем отмывать или новых родим?» В России предпочитают рожать новых - сносить всё под корень и строить как в чистом поле.
Кавалерийский жилмассив в Новосибирске, проект планировки. Игнорирование существующей структуры землепользования при проектировании микрорайонов приводит к тому, что практически любой из существующих владельцев земельных участков может заблокировать комплексную реконструкцию территории.
4. Конфликт собственников земельных участков и застройщиков
Отказ от учета существующей структуры землепользования при реконструкции территорий вступает в конфликт с правом собственности владельцев земельных участков частного сектора. В соответствии с действующим законодательством, владелец объекта недвижимости может быть принудительно лишен его (с компенсацией рыночной стоимости) в случаях: изъятия земельных участков для жилых и общественных нужд (строительство автодорог, трубопроводов, прочих линейных объектов), признания объекта недвижимости аварийным. Строительство многоквартирных жилых домов коммерческими застройщиками к таким нуждам не относится. Таким образом, отказ от продажи участка застройщику даже одним или несколькими владельцами может блокировать строительство отдельных зданий или даже ставить под вопрос реализацию всего проекта микрорайона. Конфликт интересов собственников земли и застройщиков, спровоцированный неверно выбранной стратегией реконструкции городских районов, толкает его участников к внеправовому разрешению проблем, ведет к повышению социальной напряженности (пример - конфликт в московском районе Бутово), к криминализации ситуации.
5. Ошибочный выбор устаревшей градостроительной типологии и типологии жилья
Одновременно представляется сомнительной сама обоснованность выбора типологии микрорайона как основной градостроительной единицы для нового строительства и реконструкции территорий в Новосибирске. Типология микрорайона заимствована из модернистских градостроительных теорий Запада 1940-х годов, получила теоретическое и нормативное обоснование в СССР в конце 1950-х гг., и с 1960-х гг. стала основной градостроительной типологической единицей в нашей стране, что было закреплено в СНиПах. Основными зданиями были приняты многоквартирные секционные жилые дома в 5, 9 этажей и выше. Разрабатываемые сегодня проекты микрорайонов концептуально близки проектам, разрабатывавшимся для Новосибирска в 1970-х гг. (жилмассивы Северо-Чемской, Челюскинский, Восточный и др.). Однако на Западе от подобной типологии отказались уже в конце 1960-х гг., вернувшись к традиционным типологическим единицам европейского города: кварталу, улице, площади, бульвару и т.п. Там также произошел практически полный отказ от типологии многоэтажного секционного жилого дома в пользу традиционных малоэтажных блокированного (таунхаус) и индивидуального (коттедж) домов, а также мало-и среднеэтажных домов квартирного типа. К настоящему времени многоэтажные многоквартирные секционные жилые дома распространены в странах бывшего СССР и бывшего Восточного блока, а также (в меньшей степени) во Франции.
Отказ от типологий микрорайона и многоквартирного дома на Западе был обусловлен негативны-ми последствиями, выявившимися в процессе их эксплуатации: большое число анонимных (не принадлежащих конкретному владельцу) пространств, жесткое функциональное зонирование обусловили их низкуюприспособленность для жизни. Микрорайоны генерируют излишне высокую транспортную и людскую насыщенность на одних участках в ущерб другим, несмотря на все попытки «монументально-декоративного оформления» имеют низкие эстетические качества, повышенно криминогенны. Потенциальная высокая криминогенность микрорайонов подтверждается и отечественным опытом (Тольятти, Набережные Челны, Череповец).
Заброшенные микрорайоны в Восточной Европе
6. Необходимость гуманизации городской среды.
Индивидуальное жильё, в том числе таунхаусы обеспечивают принципиально иное качество городской среды и качество жизни, нежели то, которое может дать многоквартирный дом. Вячеслав Глазычев в этой связи говорил: «Одно из достоинств наших старых городов - частный сектор. Его можно рассматривать как огромное поле для усовершенствований… Речь не идет о глобальных преобразованиях. Здесь необходим особый подход - работа «кончиками пальцев». Естественно, такой подход крупным застройщикам неинтересен, но для спокойного цивилизованного развития он несет в себе огромный ресурс. Наличие своего участка, своей двери, своей калитки - великая цивилизационная мощь, которая либо сохраняется как элемент городской жизни, либо вычеркивается. Пока есть склонность это вычеркивать, как якобы абсолютно устаревшее, говоря: «Всё это старьё. Оно никуда не годно. Мы здесь нашлепаем что-нибудь в жанре СУ-155, и наступит счастье». Но зачем город переделывать? Его можно совершенствовать, совершенствовать поколениями - и тогда иметь то, что надо».
В рамках настоящего исследования на конкретной площадке рассматривается возможность применения новой для современного Новосибирска градостроительной типологии, в максимальной степени разрешаю-щей вышеуказанные проблемы. При этом предлагается отказ от технологии тотального сноса и переход к реконструкции квартальной застройки, сохраняющей трассировку улиц и учитывающей существующую структуру землепользования.
( Продолжение)
Анализ и предложения по развитию территории жилого комплекса «Европейский квартал» в Новосибирске.
авторы:
Александр Ложкин,
директор Фонда «Золотая капитель», профессор Международной академии архитектуры
Ефим Фрейдин,
Заместитель главного редактора журнала «Проект Сибирь», аспирант кафедры градостроительства Новосибирской государственной архитектурно-художественной академии
Введение
Проблемы, связанные с существующей малоэтажной застройкой и ее реконструкцией
1. Низкое качество существующей малоэтажной застройки.
Новосибирск, как и многие другие города Сибири, имеет обширный частный сектор, образовавшийся в начале - середине ХХ в. в результате выделения участков под индивидуальную жилую застройку. Эти участки, первоначально находившиеся на периферии города, к настоящему времени оказались в его срединной и центральной частях. Участки застроены малоэтажными (преимущественно одноэтажными), преимущественно одноквартирными жилыми зданиями; основной мате-риал - дерево. Территории имеют крайне низкий уровень инженерного благоустройства: отсутствует централизованное отопление, горячее водоснабжение, канализование; водоснабжение осуществляется через уличные водоразборные колонки, газоснабжение и телефонизация осуществляются лишь на части территорий, отсутствует асфальтобетонное покрытие дорожных проездов и тротуаров.
Исследуемая площадка
2. Игнорирование малоэтажной застройки в генеральном плане.
Как прежними, так и действующим генеральным планом предусматривается реконструкция данных территорий; генплан г. Новосибирска 2007 года рассматривает данные территории как зоны многоэтажной многоквартирной застройки. Такой подход предполагает тотальный (100-процентный) снос существующих малоэтажных зданий и строительство на территории многоэтажных многоквартирных жилых домов, а также объектов соцкультбыта, при генпланировании по типу микрорайонов.
Генеральным планом Новосибирска 2007 г.предусматривается существенное сокращение зон малоэтажной застройки.
Опыт реализации генеральных планов показывает крайне низкий процент их реальной реализации в расчетные сроки и за пределами расчетных сроков (не более 15%). Это приводит к тому, что территории частного сектора, предполагаемые к реконструкции, длительное время вынуждены существовать «в режиме ожидания» сноса, они не получают необходимого благоустройства, жителями не производится капитальный, а зачастую и текущий ремонт зданий, постройки ветшают.Происходит реальное ухудшение условий жизни, как следствие -- смена социального состава жителей, «трущобизация» частного сектора. На территории не соблюдаются противопожарные, санитарно-эпидемиологические, строительные нормы и правила. В то же время, действенная система контроля за соблюдением этих норм в существующей застройке отсутствует
Схемы генерального плана по состоянию на 2007 и 2030 годы. Бледно-жёлтым цветом показаны территории малоэтажной застройки
3. Игнорирование существующей структуры землепользования при разработке проектов планировки
Реализуемая в Новосибирске градостроительная стратегия предполагает в качестве преимущественной т.н. «комплексную застройку (реконструкцию) территорий». Под этим термином подразумевается строительство крупных (от 0,5 - 1 кв.км) жилых образований с объектами соцкультбыта по типу микрорайонов, застраиваемых многоэтажными (от 9 этажей) многоквартирными секционными жилыми домами. Эта стратегия применяется как для освоения свободных площадок, так и для реконструкции застроенных. Анализ местной проектной практики последних лет показывает, что при разработке проектов реконструкции территорий частного сектора архитекторами, как правило, игнорируются существующая сетка улиц и структура землепользования, производится укрупнение планировочных элементов, применяются свободная расстановка зданий в пространстве, «живописная» планировка жилых районов.
В дискуссии, опубликованной в журнале «Проект Россия» № 48 архитектор Сергей Ситар сравнил ситуацию в современном российском градостроительстве с ситуацией, описанной в анекдоте про цыганских детей: «Старых будем отмывать или новых родим?» В России предпочитают рожать новых - сносить всё под корень и строить как в чистом поле.
Кавалерийский жилмассив в Новосибирске, проект планировки. Игнорирование существующей структуры землепользования при проектировании микрорайонов приводит к тому, что практически любой из существующих владельцев земельных участков может заблокировать комплексную реконструкцию территории.
4. Конфликт собственников земельных участков и застройщиков
Отказ от учета существующей структуры землепользования при реконструкции территорий вступает в конфликт с правом собственности владельцев земельных участков частного сектора. В соответствии с действующим законодательством, владелец объекта недвижимости может быть принудительно лишен его (с компенсацией рыночной стоимости) в случаях: изъятия земельных участков для жилых и общественных нужд (строительство автодорог, трубопроводов, прочих линейных объектов), признания объекта недвижимости аварийным. Строительство многоквартирных жилых домов коммерческими застройщиками к таким нуждам не относится. Таким образом, отказ от продажи участка застройщику даже одним или несколькими владельцами может блокировать строительство отдельных зданий или даже ставить под вопрос реализацию всего проекта микрорайона. Конфликт интересов собственников земли и застройщиков, спровоцированный неверно выбранной стратегией реконструкции городских районов, толкает его участников к внеправовому разрешению проблем, ведет к повышению социальной напряженности (пример - конфликт в московском районе Бутово), к криминализации ситуации.
5. Ошибочный выбор устаревшей градостроительной типологии и типологии жилья
Одновременно представляется сомнительной сама обоснованность выбора типологии микрорайона как основной градостроительной единицы для нового строительства и реконструкции территорий в Новосибирске. Типология микрорайона заимствована из модернистских градостроительных теорий Запада 1940-х годов, получила теоретическое и нормативное обоснование в СССР в конце 1950-х гг., и с 1960-х гг. стала основной градостроительной типологической единицей в нашей стране, что было закреплено в СНиПах. Основными зданиями были приняты многоквартирные секционные жилые дома в 5, 9 этажей и выше. Разрабатываемые сегодня проекты микрорайонов концептуально близки проектам, разрабатывавшимся для Новосибирска в 1970-х гг. (жилмассивы Северо-Чемской, Челюскинский, Восточный и др.). Однако на Западе от подобной типологии отказались уже в конце 1960-х гг., вернувшись к традиционным типологическим единицам европейского города: кварталу, улице, площади, бульвару и т.п. Там также произошел практически полный отказ от типологии многоэтажного секционного жилого дома в пользу традиционных малоэтажных блокированного (таунхаус) и индивидуального (коттедж) домов, а также мало-и среднеэтажных домов квартирного типа. К настоящему времени многоэтажные многоквартирные секционные жилые дома распространены в странах бывшего СССР и бывшего Восточного блока, а также (в меньшей степени) во Франции.
Отказ от типологий микрорайона и многоквартирного дома на Западе был обусловлен негативны-ми последствиями, выявившимися в процессе их эксплуатации: большое число анонимных (не принадлежащих конкретному владельцу) пространств, жесткое функциональное зонирование обусловили их низкуюприспособленность для жизни. Микрорайоны генерируют излишне высокую транспортную и людскую насыщенность на одних участках в ущерб другим, несмотря на все попытки «монументально-декоративного оформления» имеют низкие эстетические качества, повышенно криминогенны. Потенциальная высокая криминогенность микрорайонов подтверждается и отечественным опытом (Тольятти, Набережные Челны, Череповец).
Заброшенные микрорайоны в Восточной Европе
6. Необходимость гуманизации городской среды.
Индивидуальное жильё, в том числе таунхаусы обеспечивают принципиально иное качество городской среды и качество жизни, нежели то, которое может дать многоквартирный дом. Вячеслав Глазычев в этой связи говорил: «Одно из достоинств наших старых городов - частный сектор. Его можно рассматривать как огромное поле для усовершенствований… Речь не идет о глобальных преобразованиях. Здесь необходим особый подход - работа «кончиками пальцев». Естественно, такой подход крупным застройщикам неинтересен, но для спокойного цивилизованного развития он несет в себе огромный ресурс. Наличие своего участка, своей двери, своей калитки - великая цивилизационная мощь, которая либо сохраняется как элемент городской жизни, либо вычеркивается. Пока есть склонность это вычеркивать, как якобы абсолютно устаревшее, говоря: «Всё это старьё. Оно никуда не годно. Мы здесь нашлепаем что-нибудь в жанре СУ-155, и наступит счастье». Но зачем город переделывать? Его можно совершенствовать, совершенствовать поколениями - и тогда иметь то, что надо».
В рамках настоящего исследования на конкретной площадке рассматривается возможность применения новой для современного Новосибирска градостроительной типологии, в максимальной степени разрешаю-щей вышеуказанные проблемы. При этом предлагается отказ от технологии тотального сноса и переход к реконструкции квартальной застройки, сохраняющей трассировку улиц и учитывающей существующую структуру землепользования.
( Продолжение)