Без бумажки ты букашка, или Еще раз о документах на недвижимость
Я уже не раз писала о документах на земельные участки, которые многим гражданам давно пора привести в порядок, а не ждать, пока их клюнет жареный петух сами знаете в какое место. ( «У меня есть домик в деревне . - А чем докажешь?», и еще тут и тут) Не знаю, сподвигли ли мои посты хоть одного читателя на конкретные действия. Во всяком случае, никто ни разу не написал что-нибудь типа «я все сделал, спасибо, что пнули подсказали».
Но в предыдущих постах речь шла о земле и садовых домах, которые, хоть и стоят сейчас немалых денег, для большинства граждан почему-то являются недвижимостью второго сорта.
А сегодня я вам расскажу о документах на квартиры. Квартира-то безусловная ценность, правда? Уж на нее у всех собственников документы наверняка в порядке. Если бы!
Недавно ко мне пришли новые клиенты с просьбой продать однокомнатную квартиру. Какую? Стандартная квартира в панельном доме в спальном районе Петербурга. Дом хороший, ЖСК. У квартиры один владелец. Как давно возникла собственность? Давным-давно, еще 1993 году.
Казалось бы, какие неожиданности тут могут подстерегать? Но проверить документы надо. Собственно, это первое, что мы просим показать при подготовке к сделке. И документы мне показали. Прислали фото на Вотсап.
Да-да, вот этот мятый, потемневший от времени листок с выцветшим машинописным текстом - это и есть все документы, имевшиеся у хозяина на руках. Фамилию и прочие реквизиты затерла, естественно, я. Для поста они не важны, а вот содержание справки чрезвычайно интересно.
Если кто не знает, документом, на основании которого регистрируется право собственности в домах ЖСК, является не договор, а справка о том, что человек полностью оплатил стоимость пая. Она так и называется: «Справка о полной выплате пая».
Но в 1993 году никаких документов, регулирующих вид документов, связанных с частной собственностью, не было. Тогда еще действовал Жилищный Кодекс РСФСР от 1983 года, в котором подробно расписывается порядок выдачи квартир и комнат в квартирах и общежитиях, принадлежащих государству и предприятиям. ЖСК посвящена одна небольшая глава. И ни о какой частной собственности в этой главе нет ни слова, хотя дома ЖСК строились на личные средства граждан.
Рассматриваем справку дальше. А дальше чудеса расцветают пышным цветом. Указано, что Николаю Борисовичу принадлежит квартира по праву собственности. Откуда взялось это право на момент выдачи справки? Бог весть. Он выплатил пай полностью? Неизвестно. В справке об этом ничего не сказано вообще, указана только балансовая стоимость квартиры и задолженность за капитальный ремонт. Кто выдал справку? Нет расшифровки фамилии ни председателя правления ЖСК, ни бухгалтера. Есть только небрежные подписи. Кто эти люди? Неизвестно.
Но наиболее загадочной остается сама личность Николая Борисовича. Паспортные данные в справке не указаны. Дата и место рождения не указаны. Прописка на момент получения справки не указана.
А теперь, внимание, вопрос. Как доказать, что приславший мне справку Николай Борисович действительно владелец этой квартиры? Он вполне может оказаться тезкой истинного владельца. Согласитесь, что Николай Борисович - не самое редкое имя и отчество. Да, его фамилия встречается реже, но она не уникальна.
Интереса ради поискала Яндексом. Людей с таким именем и фамилией с ходу нашлось десятка полтора. Отчество, правда, в соцсетях указывается редко, но два человека - полные тезки - всплыли тут же.
Так каким же образом провести идентификацию собственника? Вернемся к этому вопросу чуть позже, а пока посмотрим на штамп в левом нижнем углу справки. Что это такое? А это штамп, поставленный почти тридцать лет тому назад в ПИБе (Проектно-инвентаризационном бюро). В регионах эта организация называется БТИ (Бюро технической инвентаризации).
В штампе указано, что право личной собственности на квартиру по этому адресу зарегистрировано за Николаем Борисовичем 8 апреля 1993 года. Точка.
При чем тут ПИБ, спросите вы? Право собственности регистрируется в Росреестре, который в те времена в Петербурге назывался Государственным бюро регистрации (ГБР). В том-то и дело, что в 1993 году ГБР еще не существовал. Только в 1994 в Петербурге материалы из ПИБов начали поэтапно передаваться в Жилищную инспекцию, а оттуда - в новорожденное бюро.
Если заказать выписку из ЕГРН, в ней будет написано, что собственность на Николая Борисовича не зарегистрирована. Почему, раз сведения из ПИБов пусть не сразу, но все-таки были переданы в ГБР?
Да потому, что для полноценной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ единый государственный реестр недвижимости должен содержать сведения о собственниках, которых в справке просто нет.
И что делать дальше с такими документами? Как подготовить квартиру к сделке? Для таких случаев в Росреестре существует процедура, которая называется регистрацией ранее возникшего права.
Конечно, главную проблему - идентификацию собственника - она не снимает. Но тут нам повезло: получив квартиру, Николай Борисович сразу в нее прописался. Соответственно, в паспорте поставили об этом отметку. То есть ниточка, соединяющая этого заявителя с этой квартирой, все-таки нашлась.
Оставалось подать заявление в МФЦ о регистрации ранее возникшего права, приложить копию паспорта, включая страницу о регистрации по указанному адресу, и надеяться, что Росреестр этим удовлетворится. Если нет, то собственность на квартиру придется подтверждать через суд.
Заявление было подано, но тоже с приключениями. Инспектор в МФЦ поначалу начала убеждать Николая Борисовича, что собственность ему надо регистрировать заново, а если ему нужно ранее возникшее право, то придется принести архивную справку из ПИБа.
С трудом удалось убедить ее в том, что штамп в нижнем левом углу - это и есть справка из ПИБа, и ее достаточно. Она мне не поверила, но принять заявление все-таки согласилась. Необходимость копии паспорта тоже вызвала у нее сомнение. Пришлось объяснять, что паспортных данных заявителя в Росреестре нет, и мы просто обязаны их предоставить.
В общем, заявление ушло на регистрацию, которая была проведена на удивление быстро: выписка из ЕГРН в электронном виде с указанием о внесении сведений в государственный реестр была получена Николаем Борисовичем уже на следующий день.
На этом, правда, история не закончилась. Площадь квартиры в выписке на 3 метра отличалась от площади квартиры в форме 7 (характеристика жилой площади), которую выдают паспортистки в ЖЭКе. Если учесть, что один квадратный метр в таких домах стоит примерно 150000 рублей, то три метра - это уже почти полмиллиона. Существенная разница в цене. Пришлось приводить цифры в соответствие.
В общем, в документах порядок навели. Теперь остается продать квартиру.
Если вы думаете, что это единичный случай, то вы ошибаетесь. Такие проблемы с документами встречались мне далеко не один раз, и не только у пожилых людей, которые не лезут в свои бумаги, потому что ничего в них не понимают, и боятся только навредить, задавая ненужные вопросы.
Тот же Николай Борисович - вовсе не дряхлый дедушка, а полный сил мужчина в возрасте около 60 лет. При получении квартиры ему вообще было примерно 30, однако за прошедшие годы он ни разу не побеспокоился о том, что же написано в его справке и достаточно ли этого для того, чтобы можно было спать спокойно.
Так что, дорогие читатели, проверьте документы на ваши квартиры или квартиры ваших родителей, если право на них возникло до 1998 года. Возможно, вам придется регистрировать ранее возникшее право, и лучше не откладывать это в долгий ящик.