Франция глазами эмигранта. Квартиры. Купля-продажа.
Напишу кратко, так как всех подробностей, во-первых, сама не знаю, а во-вторых, если все тонкости расписывать, получится Конституция. Опишу процесс с обеих сторон: как продающего, так и покупателя.
Допустим, у вас есть квартира (дом, не важно - в дальнейшем для краткости буду везде писать «квартира»), и вы хотите ее продать. Пути, по большому счету два: либо продавать лично, выкладывая объявления на специально предназначенных сайтах, либо прибегнуть к помощи агентств. Понятно, что лично - выгодней, но у агентств охват населения и связи все же шире.
Если Вы, наоборот, хотите квартиру приобрести, то пути опять же два: либо лично просматривать сайты, звонить по объявлениям, посещать квартиры; либо обратиться за помощью к агентству, и тогда искать-звонить-посещать первый раз будет за Вас агент. Плюсы и минусы - те же, что и для продавцов: агенты больше видят-знают-находят, но им нужно платить за работу.
Немного об агентствах. Их тут можно по-разному классифицировать.
• Во-первых, они делятся на два типа: те, кто работают с продающими, и те, кто работают с покупателями. Первые «берут» конкретную квартиру и пытаются найти на нее покупателей. Вторые берут конкретного покупателя и пытаются подобрать по его запросу (параметрам) подходящую квартиру.
• Во-вторых, агентства бывают глобальные и локальные. Локальные - мелкие, сосредоточенные в конкретном районе. Методы их работы: лично ходить по району, искать продаваемые квартиры, забрасывать объявления в почтовые ящики в этом же районе. Глобальные - крупные, имеющие филиалы по всей Франции, и даже работающие с иностранными клиентами. Методы работы: реклама на сайтах, в журналах по всей стране (так как они крупные, сайты и журналы обычно известные).
• В-третьих, с предоплатой и с оплатой по факту. С последними понятно: продали квартиру - получили полагающийся откат. Откат огромен: порядка 7% от стоимости (по-моему, еще этот процент тоже зависит от стоимости). Первые - какие-то мутные, если честно. Либо ты им платишь за то, что они твою квартиру «пиарят» на разных сайтах, в журналах и т.д., при этом сам факт пиара ты как бы можешь отслеживать (ну да, объявления появляются), но результат никто не гарантирует. Либо требуют предоплату за визит потенциальных покупателей (тоже как-то мутненько).
Но поскольку и те, и другие, и третьи существуют, видимо, доходы имеют, следовательно, квартиры продают - с работой справляются, какими бы ни были методы. Есть еще, кроме агентств, независимые риелторы - работающие сами на себя, но выполняющие те же функции. Преимущество агентств в том, что у них все же больше клиентуры, и, следовательно, больше шансов найти желаемое. С другой стороны, у агентств куча заказов, и с не очень перспективными клиентами они работают в последнюю очередь. Независимый риелтор, напротив, будет работать конкретно с вашим случаем, будь то купля или продажа.
Еще одна фишка агентств - это мандаты (договора). Бывают мандаты эксклюзивные и общие. Подписывая с агентством эксклюзивный мандат, Вы ручаетесь за то, что имеете дело только с этим агентством, и ни с какими другими (при этом, продавать/покупать в частном порядке обычно все же можно). Минусы такого решения очевидны - Вы ограничиваете себе круг возможностей. Однако в обмен Вы получаете гарантию агентства, что оно будет работать над вашей задачей с удвоенной энергией! (Поскольку это все равно особо не проконтролировать, плюс - такой, сомнительный).
Допустим, Вы квартиру продаете и нашли, наконец-таки (сами или при помощи агентства) человека, который заинтересовался вашей квартирой. Назначается визит, человек приходит, смотрит, задает вопросы. Иногда смотреть и спрашивать может очень долго. Иногда за первым визитом следует второй - с женой, родителями, друзьями.
Если потенциального покупателя все устраивает, он делает «предложение» в письменном виде. «Предложение» может быть на сумму, заявленную в объявлении о продаже, а может быть (и чаще всего, если не всегда, так и бывает) - на меньшую сумму. Причины могут быть разные: финансовый лимит покупателя, которому просто не потянуть заявленную сумму; какие-то недостатки квартиры (например, нужно заделать дырку в проводке; или обновить кафель в ванной); а чаще всего - это просто «дань моде»: всегда и во всем торговаться. Владелец вправе решать, принимать или нет поступившее предложение.
Допустим, Вас, как владельца, предлагаемая цена устраивает. Вы даете свое согласие, и дальше назначается встреча у нотариуса, чтобы это согласие (Ваше - продать, покупателя - купить) официально оформить. Вам, как владельцу, к этой встрече требуется подготовить все необходимые документы на квартиру. В частности, один из этих документов - свидетельство об «энергетическом классе» квартиры. Класс определяет, сколько проживающие будут платить за электроэнергию, и зависит… много от чего зависит: от проводки, наличия солнечных батарей, наличия электро-батарей и т.д. и т.п. Этот сертификат выдается экспертом, который приезжает к Вам в квартиру и делает оценку, собственно, ее «энергетичности» и «экономичности».
Наконец, Вы у нотариуса, с необходимым набором документов; покупатель - со своим набором. Кстати, еще один плюс того, чтобы прибегнуть к услугам агента в том, что он Вам всем объяснит, какие документы от кого требуются. Вы и покупатель подписываете (а нотариус заверяет) так называемый договор-обязательство. Это еще не договор о купле-продаже (и он еще может быть расторгнут).
В этом договоре, в частности, указываются сроки, в которые операция купли-продажи должна быть осуществлена. Обычно стандартно дается 3 месяца (от момента подписания обязательства). Конечно, при согласии обеих сторон, срок может быть как больше, так и значительно меньше. Покупателю дается неделя на то, чтобы этот договор аннулировать (без каких-либо последствий). По истечении недели договор вступает в силу. Теперь, если одна из сторон вдруг (без уважительных причин) передумает, она обязана будет выплатить другой стороне большой процент от стоимости (в цифрах не скажу).
Как только договор вступает в силу, Вы, как владелец (пока еще), можете расслабиться (ну, если у Вас, конечно, есть где жить после продажи этой конкретной квартиры; в противном случае - самое время озаботиться поиском новой). А вот если Вы - покупатель, Вам, возможно, придется «запариться», а именно: взять кредит в банке для покупки квартиры (в основном, во Франции все именно так и покупают - в кредит).
Процентные ставки у французов по имущественным кредитам совсем не большие: до 3,5%, а частенько можно часть кредита взять и на более выгодных условиях, вплоть до 0% (речь именно о части, конечно). А вот ваша кредитоспособность будет определяться в банке в зависимости от размеров вашей зарплаты, а также ежемесячных трат (для этого банку нужно будет предоставить кучу подтверждающих бумаг). Конечно, оценка вашей кредитоспособности производится еще до того, как Вы начинаете, собственно, конкретные поиски - чтобы отчетливо понимать, на какую сумму рассчитывать. Но деньги Вам пока никто не даст.
За деньгами можно приходить в банк после подписания договора-обязательства. Для того чтобы получить кредит, Вам, кроме всего прочего, потребуется обязательно страховка - на случай, если Вы не сможете выплачивать. Условия (и стоимость) страхования разные, нужно искать оптимальные и подходящие именно Вам. Условия кредитования, конечно, тоже разные. Так, например, одним из условием получения низкой процентной ставки может быть заявление о том, что Вы покупаете квартиру в личное пользование, и она станет вашим основным местом жительства. В этом случае ее по закону нельзя будет сдавать!
Наконец, у Вас есть страховка, плюс, возможно, гаранты (в виде супруга, родителей и т.п.), Вы заключаете договор с банком, берете кредит (на определенный срок, хоть на 25 лет), и подходит время подписывать договор купли-продажи. За несколько дней до этого Вы, как покупатель, имеете право совершить повторный визит в квартиру, чтобы убедиться, что она все в том же состоянии, как и на момент первичного осмотра (который был, возможно, 3 месяца назад). Если за это время хозяин умудрился квартиру угробить, у Вас есть полное право от сделки отказаться без каких-либо последствий.
Если все хорошо, в назначенный день владелец и покупатель вновь собираются у нотариуса и подписывают договор купли-продажи. Нотариус за свою работу получает гигантскую сумму (порядка 10% от стоимости квартиры). Причем, нотариусу платит покупатель. Владелец передает покупателю ключи, и с этой минуты покупатель становится владельцем (понятно, что к этому моменту никаких личных вещей бывшего хозяина оставаться не должно). Деньги обычно передаются, конечно, не из рук в руки, а при помощи банковского перевода.
Вот, вроде и все. На бумаге все очень просто, на деле же вся процедура - от решения продать/купить квартиры до, собственно, свершения сделки - занимает как минимум несколько месяцев, а иногда - и несколько лет! А еще отнимает кучу нервов…
Вообще, квартир я никогда не покупала, но процедура кажется мне более-менее стандартной, независимо от страны. Выделю напоследок парочку особенностей, характерных именно для Франции (на мой взгляд).
• Купить квартиру/дом здесь в большинстве случаев выгоднее, чем снимать. Процентные ставки настолько невелики (особенно если на много лет растянуто), что ежемесячные выплаты по кредиту оказываются меньше, чем арендная плата за аналогичную квартиру. Плюс, после погашения кредита у Вас на руках остается ваша собственность. Тогда как в случае аренды деньги уходят в никуда.
• Как результат - французы покупают довольно часто и довольно много. Покупка недвижимости здесь - не такая «неподъемная для большинства» задача, как это зачастую в России, а что-то само собой разумеющееся. Подавляющее большинство наших знакомых живет в собственных домах-квартирах (купленных как правило в кредит).
• Странным лично мне кажется тот факт, что, выбирая квартиры, французы выбирают и отделку этих квартир! (Я это знаю, потому что мы часто смотрим разные "квартирные" передачи.) Если люди пытаются продать квартиру с какими-нибудь аляповатыми обоями в желтый цветочек, то (по мнению специалистов-риелторов из этих передач) они обречены на провал - никто на цветочки не позарится! Мне логичным кажется выбирать только состояние квартиры - причиной "не позариться" может служить дырка в паркете или в потолке, но никак не обои! Все, что относится к "декорации" в любом случае захочется переделать по своему вкусу. Мне бы захотелось. А французам хочется купить квартиру - и тут же туда заезжать, не предполагая потратить ни дня на ремонт.
• А еще (момент, который мне тоже кажется странным) зачастую французы, совершая свою первую покупку, заранее предполагают, что до конца жизни они там точно не останутся и через энн-ое количество лет купят что-то получше! Далеко за примерами ходить не надо: тот же Фабьен купил 3 года назад свою квартиру с целью впоследствии (когда цены на недвижимость в нашем районе вырастут) ее продать (на выгодных условиях) и купить дом (ну, тут я ему несколько смешала все карты). Недавно мы были на новоселье у друзей Фабьена, и там тоже проскользнула фраза, что «ну, это же только временное жилье». Мне кажется, у россиян нет такого «менталитета». Ну, то есть, конечно, покупая, Вы вполне можете предполагать, что через какое-то время разбогатеете и сможете приобрести что-то получше. Но это больше - как теоретическая возможность. Для французов же - это именно уверенность «через пару лет поменяем». Мне странно: ну и зачем тогда покупать то, что уже заранее хочется поменять?
Допустим, у вас есть квартира (дом, не важно - в дальнейшем для краткости буду везде писать «квартира»), и вы хотите ее продать. Пути, по большому счету два: либо продавать лично, выкладывая объявления на специально предназначенных сайтах, либо прибегнуть к помощи агентств. Понятно, что лично - выгодней, но у агентств охват населения и связи все же шире.
Если Вы, наоборот, хотите квартиру приобрести, то пути опять же два: либо лично просматривать сайты, звонить по объявлениям, посещать квартиры; либо обратиться за помощью к агентству, и тогда искать-звонить-посещать первый раз будет за Вас агент. Плюсы и минусы - те же, что и для продавцов: агенты больше видят-знают-находят, но им нужно платить за работу.
Немного об агентствах. Их тут можно по-разному классифицировать.
• Во-первых, они делятся на два типа: те, кто работают с продающими, и те, кто работают с покупателями. Первые «берут» конкретную квартиру и пытаются найти на нее покупателей. Вторые берут конкретного покупателя и пытаются подобрать по его запросу (параметрам) подходящую квартиру.
• Во-вторых, агентства бывают глобальные и локальные. Локальные - мелкие, сосредоточенные в конкретном районе. Методы их работы: лично ходить по району, искать продаваемые квартиры, забрасывать объявления в почтовые ящики в этом же районе. Глобальные - крупные, имеющие филиалы по всей Франции, и даже работающие с иностранными клиентами. Методы работы: реклама на сайтах, в журналах по всей стране (так как они крупные, сайты и журналы обычно известные).
• В-третьих, с предоплатой и с оплатой по факту. С последними понятно: продали квартиру - получили полагающийся откат. Откат огромен: порядка 7% от стоимости (по-моему, еще этот процент тоже зависит от стоимости). Первые - какие-то мутные, если честно. Либо ты им платишь за то, что они твою квартиру «пиарят» на разных сайтах, в журналах и т.д., при этом сам факт пиара ты как бы можешь отслеживать (ну да, объявления появляются), но результат никто не гарантирует. Либо требуют предоплату за визит потенциальных покупателей (тоже как-то мутненько).
Но поскольку и те, и другие, и третьи существуют, видимо, доходы имеют, следовательно, квартиры продают - с работой справляются, какими бы ни были методы. Есть еще, кроме агентств, независимые риелторы - работающие сами на себя, но выполняющие те же функции. Преимущество агентств в том, что у них все же больше клиентуры, и, следовательно, больше шансов найти желаемое. С другой стороны, у агентств куча заказов, и с не очень перспективными клиентами они работают в последнюю очередь. Независимый риелтор, напротив, будет работать конкретно с вашим случаем, будь то купля или продажа.
Еще одна фишка агентств - это мандаты (договора). Бывают мандаты эксклюзивные и общие. Подписывая с агентством эксклюзивный мандат, Вы ручаетесь за то, что имеете дело только с этим агентством, и ни с какими другими (при этом, продавать/покупать в частном порядке обычно все же можно). Минусы такого решения очевидны - Вы ограничиваете себе круг возможностей. Однако в обмен Вы получаете гарантию агентства, что оно будет работать над вашей задачей с удвоенной энергией! (Поскольку это все равно особо не проконтролировать, плюс - такой, сомнительный).
Допустим, Вы квартиру продаете и нашли, наконец-таки (сами или при помощи агентства) человека, который заинтересовался вашей квартирой. Назначается визит, человек приходит, смотрит, задает вопросы. Иногда смотреть и спрашивать может очень долго. Иногда за первым визитом следует второй - с женой, родителями, друзьями.
Если потенциального покупателя все устраивает, он делает «предложение» в письменном виде. «Предложение» может быть на сумму, заявленную в объявлении о продаже, а может быть (и чаще всего, если не всегда, так и бывает) - на меньшую сумму. Причины могут быть разные: финансовый лимит покупателя, которому просто не потянуть заявленную сумму; какие-то недостатки квартиры (например, нужно заделать дырку в проводке; или обновить кафель в ванной); а чаще всего - это просто «дань моде»: всегда и во всем торговаться. Владелец вправе решать, принимать или нет поступившее предложение.
Допустим, Вас, как владельца, предлагаемая цена устраивает. Вы даете свое согласие, и дальше назначается встреча у нотариуса, чтобы это согласие (Ваше - продать, покупателя - купить) официально оформить. Вам, как владельцу, к этой встрече требуется подготовить все необходимые документы на квартиру. В частности, один из этих документов - свидетельство об «энергетическом классе» квартиры. Класс определяет, сколько проживающие будут платить за электроэнергию, и зависит… много от чего зависит: от проводки, наличия солнечных батарей, наличия электро-батарей и т.д. и т.п. Этот сертификат выдается экспертом, который приезжает к Вам в квартиру и делает оценку, собственно, ее «энергетичности» и «экономичности».
Наконец, Вы у нотариуса, с необходимым набором документов; покупатель - со своим набором. Кстати, еще один плюс того, чтобы прибегнуть к услугам агента в том, что он Вам всем объяснит, какие документы от кого требуются. Вы и покупатель подписываете (а нотариус заверяет) так называемый договор-обязательство. Это еще не договор о купле-продаже (и он еще может быть расторгнут).
В этом договоре, в частности, указываются сроки, в которые операция купли-продажи должна быть осуществлена. Обычно стандартно дается 3 месяца (от момента подписания обязательства). Конечно, при согласии обеих сторон, срок может быть как больше, так и значительно меньше. Покупателю дается неделя на то, чтобы этот договор аннулировать (без каких-либо последствий). По истечении недели договор вступает в силу. Теперь, если одна из сторон вдруг (без уважительных причин) передумает, она обязана будет выплатить другой стороне большой процент от стоимости (в цифрах не скажу).
Как только договор вступает в силу, Вы, как владелец (пока еще), можете расслабиться (ну, если у Вас, конечно, есть где жить после продажи этой конкретной квартиры; в противном случае - самое время озаботиться поиском новой). А вот если Вы - покупатель, Вам, возможно, придется «запариться», а именно: взять кредит в банке для покупки квартиры (в основном, во Франции все именно так и покупают - в кредит).
Процентные ставки у французов по имущественным кредитам совсем не большие: до 3,5%, а частенько можно часть кредита взять и на более выгодных условиях, вплоть до 0% (речь именно о части, конечно). А вот ваша кредитоспособность будет определяться в банке в зависимости от размеров вашей зарплаты, а также ежемесячных трат (для этого банку нужно будет предоставить кучу подтверждающих бумаг). Конечно, оценка вашей кредитоспособности производится еще до того, как Вы начинаете, собственно, конкретные поиски - чтобы отчетливо понимать, на какую сумму рассчитывать. Но деньги Вам пока никто не даст.
За деньгами можно приходить в банк после подписания договора-обязательства. Для того чтобы получить кредит, Вам, кроме всего прочего, потребуется обязательно страховка - на случай, если Вы не сможете выплачивать. Условия (и стоимость) страхования разные, нужно искать оптимальные и подходящие именно Вам. Условия кредитования, конечно, тоже разные. Так, например, одним из условием получения низкой процентной ставки может быть заявление о том, что Вы покупаете квартиру в личное пользование, и она станет вашим основным местом жительства. В этом случае ее по закону нельзя будет сдавать!
Наконец, у Вас есть страховка, плюс, возможно, гаранты (в виде супруга, родителей и т.п.), Вы заключаете договор с банком, берете кредит (на определенный срок, хоть на 25 лет), и подходит время подписывать договор купли-продажи. За несколько дней до этого Вы, как покупатель, имеете право совершить повторный визит в квартиру, чтобы убедиться, что она все в том же состоянии, как и на момент первичного осмотра (который был, возможно, 3 месяца назад). Если за это время хозяин умудрился квартиру угробить, у Вас есть полное право от сделки отказаться без каких-либо последствий.
Если все хорошо, в назначенный день владелец и покупатель вновь собираются у нотариуса и подписывают договор купли-продажи. Нотариус за свою работу получает гигантскую сумму (порядка 10% от стоимости квартиры). Причем, нотариусу платит покупатель. Владелец передает покупателю ключи, и с этой минуты покупатель становится владельцем (понятно, что к этому моменту никаких личных вещей бывшего хозяина оставаться не должно). Деньги обычно передаются, конечно, не из рук в руки, а при помощи банковского перевода.
Вот, вроде и все. На бумаге все очень просто, на деле же вся процедура - от решения продать/купить квартиры до, собственно, свершения сделки - занимает как минимум несколько месяцев, а иногда - и несколько лет! А еще отнимает кучу нервов…
Вообще, квартир я никогда не покупала, но процедура кажется мне более-менее стандартной, независимо от страны. Выделю напоследок парочку особенностей, характерных именно для Франции (на мой взгляд).
• Купить квартиру/дом здесь в большинстве случаев выгоднее, чем снимать. Процентные ставки настолько невелики (особенно если на много лет растянуто), что ежемесячные выплаты по кредиту оказываются меньше, чем арендная плата за аналогичную квартиру. Плюс, после погашения кредита у Вас на руках остается ваша собственность. Тогда как в случае аренды деньги уходят в никуда.
• Как результат - французы покупают довольно часто и довольно много. Покупка недвижимости здесь - не такая «неподъемная для большинства» задача, как это зачастую в России, а что-то само собой разумеющееся. Подавляющее большинство наших знакомых живет в собственных домах-квартирах (купленных как правило в кредит).
• Странным лично мне кажется тот факт, что, выбирая квартиры, французы выбирают и отделку этих квартир! (Я это знаю, потому что мы часто смотрим разные "квартирные" передачи.) Если люди пытаются продать квартиру с какими-нибудь аляповатыми обоями в желтый цветочек, то (по мнению специалистов-риелторов из этих передач) они обречены на провал - никто на цветочки не позарится! Мне логичным кажется выбирать только состояние квартиры - причиной "не позариться" может служить дырка в паркете или в потолке, но никак не обои! Все, что относится к "декорации" в любом случае захочется переделать по своему вкусу. Мне бы захотелось. А французам хочется купить квартиру - и тут же туда заезжать, не предполагая потратить ни дня на ремонт.
• А еще (момент, который мне тоже кажется странным) зачастую французы, совершая свою первую покупку, заранее предполагают, что до конца жизни они там точно не останутся и через энн-ое количество лет купят что-то получше! Далеко за примерами ходить не надо: тот же Фабьен купил 3 года назад свою квартиру с целью впоследствии (когда цены на недвижимость в нашем районе вырастут) ее продать (на выгодных условиях) и купить дом (ну, тут я ему несколько смешала все карты). Недавно мы были на новоселье у друзей Фабьена, и там тоже проскользнула фраза, что «ну, это же только временное жилье». Мне кажется, у россиян нет такого «менталитета». Ну, то есть, конечно, покупая, Вы вполне можете предполагать, что через какое-то время разбогатеете и сможете приобрести что-то получше. Но это больше - как теоретическая возможность. Для французов же - это именно уверенность «через пару лет поменяем». Мне странно: ну и зачем тогда покупать то, что уже заранее хочется поменять?