История "Американской мечты"
Часть четвертая
Сегодня мы будем разбираться в вопросах зонирования и правах собственности, ну а в следующей части уже непосредственно в архитектурном плане районов.
До начала 1900-х годов генеральных архитектурных планов в городах не было, частные дома строились по индивидуальному заказу, но это длилось очень недолго. С бумом автомобилизации частные сектора стали кое-как, но планироваться и развиваться согласно плану. В начале, застройщики просто так сказать «приделывали» несколько новых кварталов застройки к уже имеющимся, продлевая дороги и коммуникации. Но и это длилось не долго, т.к. люди все же хотели иметь частный домик в хорошо спланированном районе, который бы опрятно выглядел, и был приятен взгляду.
Застройщики быстро смекнули, что проектируя район, можно запросто увеличить прибыль, т.к. люди будут готовы платить больше, за более красивый и разумно спланированный район, который включает в себя не только дома, но и парки, озера, пешеходные дорожки, и дополнительную инфраструктуру, в виде школ, больниц, детских садов, магазинов, и т.д. С появлением таких районов в начале 1900-х годов в обиход вошел новый термин - районная застройка.
Одним из первых крупных проектов стал район в пригороде Канзас Сити, который был спроектирован довольно известным деятелем в сфере недвижимости Джесси Николсом. Район называется Кантри Клуб, и насчитывает около 6 000 домов, а также около 160 жилых комплексов малой этажности.
В свете данной темы я не буду затрагивать финансовый аспект строительства, т.к. это тема для отдельного большого видео, тем не менее, стоить помнить, что начиная с 1932 года был принят ряд законов, и поправок к ним, которые очень сильно повлияли на рынок частной недвижимости. Пришедшая депрессия довольно сильно пошатнула рынок недвижимости, тем не менее, с войной и после войны - рынок недвижимости уверенно пошел вверх. Между 1941 и 1944 годами по программе поддержки ветеранов только в пригороде Лос Анджелеса было построено 2 300 домов для ветеранов войны. Ну а после 1948 года, с принятием поправок к "Национальному акту домостроения" строители получили огромный поток финансирования для нового строительства, а население - хорошую сделку по ипотеке. Все остались довольны. Если данный вопрос очень интересен - пишите комментарии, возможно я затрону эту тему в деталях.
Итак, земельные вопросы. Как мы помним из предыдущего видео, начиная с 1890-ого года движение «Прекрасный город» занималось дизайном и облагораживанием частных районов. В начале 1900-х «Прекрасный город» создает генеральный план застройки районов, и доказывает, что спланированная застройка намного эффективнее произвольной. Движение набирает силы и влияние среди инженеров и архитекторов, многие города начинают прислушиваться к новым трендам и экспериментировать с новыми идеями и генеральным планом.
В свете начала массовой планировки, застройщиков стал волновать вопрос ценности земли. Никто не хотел начинать строительство большого района, рядом с которым в будущем может появиться свалка или какое-то непонятное производство. Несколько больших компаний-застройщиков организовали "Национальную коллегию недвижимости", от лица которой и велись переговоры с локальными градостроительными учреждениями. Данная коллегия достигла очень хороших результатов в области зональности земли во многих районах крупных городов. К слову сказать, в тот момент коллегия заботилась о зональности лишь в пригородах.
Разобравшись с зонированием в масштабах города, компании приступили к вопросу зонирования на своих участках. Застройщики стали использовать право собственности для ограждения новых районов от каких-либо градостроительных изменений в будущем в масштабах своего участка. Дело в том, что застройщики покупают огромные участки земли для застройки, и часть из купленной земли будет перепродана или сдана в долгосрочную аренду более мелким застройщикам. Например, компания может приобрести участок земли и запланировать постройку одной тысячи домов на этом участке. Но помимо домов нужно так же построить и инфраструктуру. Интерес самой компании - постройка домов, а постройка, например, мелких магазинов компанию не интересует. Таким образом небольшие участки земли, на которых запланирована постройка магазинов, могут быть перепроданы другим компаниям, но застройщик, на правах собственника, ограничивает застойку на данных участках строго под то, что было запланировано. Т.е. во-первых, мелкая компания, которая приобрела данный участок, может построить на нем только магазины, согласно генеральному плану, ну а во-вторых, через десяток-другой лет, если кто-то приобретет комплекс уже построенных магазинов, то новый собственник не может снести магазины и построить на их месте склад. Иными словами застройщики, на правах обладателя земли делают свое собственное зонирование участков, что делает облик города приятным и ограждает будущих владельцев домов от неприятных сюрпризов.
Также стоит отметить, что право собственности относится не только к строительству, но и к архитектурному облику района в целом. Эти ограничения вводятся архитекторами, которые и планируют генеральную застройку района. Если кто-то в будущем решит снести свой дом и построить на его месте дом в три раза больше - не получится, так же как и не получится поменять крышу и сделать ее металлической, если у всех в округе крыша черепичная. Цветовая гамма домов проектируется в едином стиле, как и общий архитектурный облик района.
Кто-то может возразить - что за указка, это мой дом - что хочу, то и делаю. На самом деле в разумных пределах никто ничего не запрещает, т.е. если хочется построить новый дом, стройте на здоровье, но уважайте архитектуру вокруг. Именно благодаря правам собственности районы выглядят гармонично и опрятно. В более старых районах, право собственника может быть снято за истечением времени, и тогда, обычно, начинается полный хаос в строительстве, до тех пор, пока не будет введена зональность или район не будет выкуплен каким-либо застройщиком.
Самый первый успешный проект застройки нового района с ограничениями на правах собственника стал район Балтимора под названием Роланд Парк. Строительство района началось в 1891 году.
К концу 1930-х годов в принципе сложился список требований от собственника к застройке районов. Отметим самые важные ограничения, они касались: высоты и размера домов, цветовой гаммы, облицовочных материалов, размера земельных участков, отсупа от дороги до фасада, озеленения, ограничения в коммерческом использовании частных домов, и ограничения в аренде домов. Последнее ограничение для многих выглядит сюрпризом, но до сих пор, многие застройщики не разрешают аренду новых домов на определенный срок, по своему усмотрению. Т.е. если вы покупаете дом в новом районе - вы и должны в нем жить, а не заселить туда квартирантов.
Все эти ограничения делают район гармоничным, сохраняют цену домов, делают жизнь людей в районах спокойной от каких-либо сюрпризов, в виде появления шумной промышленности под боком, или домов, за которыми нет ухода, т.к. там живут квартиранты.
После окончания строительства за правом собственности наблюдают "Ассоциации домовладельцев". В 1947 году "Институт городской земли" публикует работу, под названием - "Справочник районного застройщика", в которой детально описываются ограничения на правах собственника, и требования к архитектурному облику.
Сами городские администрации не отставали, и многие города ограничивали застройку в различных районах. Например, Лос Анджелес еще в 1909 году принял первый акт разделения городской застройки, отведя зоны для промышленности и жилых районов. В 1916 году Нью Йорк стал первым городом, который начинает вводить ограничения также и на высотное строительство. К концу 1930-х годов почти все большие города учреждают свои собственные ассоциации зонирования и разделяют районы застройки на индутриальные, коммерческие и жилые. Сегодня в америке более чем три четверти городов имеют зонирование.
К слову сказать, с зонированием не все было так гладко. Один из исков относительно введения локальным муниципалитетом зонирования был довольно громким, и в конце концов делопроизводство дошло до Верховного суда, который разобравшись в вопросе, в 1926 году, постановил - зонирование является конституционным решением, и если локальные муниципалитеты имеют причины для введения какого-либо зонирования на своей территории для сохранения облика города - зонирование должно быть введено. После того как Верховный суд вынес такое решение, все угомонились. Как показывает сегодняшняя практика - это решение было верным.
Два года спустя в Верховный суд попал и другой иск, в котором зонирование было признано неконституционным, и было отменено. Поэтому урок получили все, и муниципалитеты, и публика.
В 1927 году "Департамент коммерции" опубликует доклад под названием "Акт стандартного городского планирования". Этот доклад подчеркивает необходимость формирования штатами структур, отвечающих за зонирование и использование земли. Калифорния становится первым штатом, который принимает полномасштабную реформу в сфере недвижимости и зонирования.
С этого времени города начинают планировать пригородную застройку. В это же время различные инженерные ассоциации начинают публиковать литературу о пригородной застройке, вопросах транспорта и инфраструктуры.
В следующей части - архитектурный облик районов, планировка улиц и участков, и строительство инфраструктуры. Это будет интересное видео для любителей схем и инженерных картинок, их будет очень много.
Подписывайтесь на мой секретный Instagram, где я выкладываю почти ежедневно фотографии, или на Flickr.
Для тех, кто пропустил:
Первая Часть
Вторая Часть
Третья Часть
Click to viewСегодня мы будем разбираться в вопросах зонирования и правах собственности, ну а в следующей части уже непосредственно в архитектурном плане районов.
До начала 1900-х годов генеральных архитектурных планов в городах не было, частные дома строились по индивидуальному заказу, но это длилось очень недолго. С бумом автомобилизации частные сектора стали кое-как, но планироваться и развиваться согласно плану. В начале, застройщики просто так сказать «приделывали» несколько новых кварталов застройки к уже имеющимся, продлевая дороги и коммуникации. Но и это длилось не долго, т.к. люди все же хотели иметь частный домик в хорошо спланированном районе, который бы опрятно выглядел, и был приятен взгляду.
Застройщики быстро смекнули, что проектируя район, можно запросто увеличить прибыль, т.к. люди будут готовы платить больше, за более красивый и разумно спланированный район, который включает в себя не только дома, но и парки, озера, пешеходные дорожки, и дополнительную инфраструктуру, в виде школ, больниц, детских садов, магазинов, и т.д. С появлением таких районов в начале 1900-х годов в обиход вошел новый термин - районная застройка.
Одним из первых крупных проектов стал район в пригороде Канзас Сити, который был спроектирован довольно известным деятелем в сфере недвижимости Джесси Николсом. Район называется Кантри Клуб, и насчитывает около 6 000 домов, а также около 160 жилых комплексов малой этажности.
В свете данной темы я не буду затрагивать финансовый аспект строительства, т.к. это тема для отдельного большого видео, тем не менее, стоить помнить, что начиная с 1932 года был принят ряд законов, и поправок к ним, которые очень сильно повлияли на рынок частной недвижимости. Пришедшая депрессия довольно сильно пошатнула рынок недвижимости, тем не менее, с войной и после войны - рынок недвижимости уверенно пошел вверх. Между 1941 и 1944 годами по программе поддержки ветеранов только в пригороде Лос Анджелеса было построено 2 300 домов для ветеранов войны. Ну а после 1948 года, с принятием поправок к "Национальному акту домостроения" строители получили огромный поток финансирования для нового строительства, а население - хорошую сделку по ипотеке. Все остались довольны. Если данный вопрос очень интересен - пишите комментарии, возможно я затрону эту тему в деталях.
Итак, земельные вопросы. Как мы помним из предыдущего видео, начиная с 1890-ого года движение «Прекрасный город» занималось дизайном и облагораживанием частных районов. В начале 1900-х «Прекрасный город» создает генеральный план застройки районов, и доказывает, что спланированная застройка намного эффективнее произвольной. Движение набирает силы и влияние среди инженеров и архитекторов, многие города начинают прислушиваться к новым трендам и экспериментировать с новыми идеями и генеральным планом.
В свете начала массовой планировки, застройщиков стал волновать вопрос ценности земли. Никто не хотел начинать строительство большого района, рядом с которым в будущем может появиться свалка или какое-то непонятное производство. Несколько больших компаний-застройщиков организовали "Национальную коллегию недвижимости", от лица которой и велись переговоры с локальными градостроительными учреждениями. Данная коллегия достигла очень хороших результатов в области зональности земли во многих районах крупных городов. К слову сказать, в тот момент коллегия заботилась о зональности лишь в пригородах.
Разобравшись с зонированием в масштабах города, компании приступили к вопросу зонирования на своих участках. Застройщики стали использовать право собственности для ограждения новых районов от каких-либо градостроительных изменений в будущем в масштабах своего участка. Дело в том, что застройщики покупают огромные участки земли для застройки, и часть из купленной земли будет перепродана или сдана в долгосрочную аренду более мелким застройщикам. Например, компания может приобрести участок земли и запланировать постройку одной тысячи домов на этом участке. Но помимо домов нужно так же построить и инфраструктуру. Интерес самой компании - постройка домов, а постройка, например, мелких магазинов компанию не интересует. Таким образом небольшие участки земли, на которых запланирована постройка магазинов, могут быть перепроданы другим компаниям, но застройщик, на правах собственника, ограничивает застойку на данных участках строго под то, что было запланировано. Т.е. во-первых, мелкая компания, которая приобрела данный участок, может построить на нем только магазины, согласно генеральному плану, ну а во-вторых, через десяток-другой лет, если кто-то приобретет комплекс уже построенных магазинов, то новый собственник не может снести магазины и построить на их месте склад. Иными словами застройщики, на правах обладателя земли делают свое собственное зонирование участков, что делает облик города приятным и ограждает будущих владельцев домов от неприятных сюрпризов.
Также стоит отметить, что право собственности относится не только к строительству, но и к архитектурному облику района в целом. Эти ограничения вводятся архитекторами, которые и планируют генеральную застройку района. Если кто-то в будущем решит снести свой дом и построить на его месте дом в три раза больше - не получится, так же как и не получится поменять крышу и сделать ее металлической, если у всех в округе крыша черепичная. Цветовая гамма домов проектируется в едином стиле, как и общий архитектурный облик района.
Кто-то может возразить - что за указка, это мой дом - что хочу, то и делаю. На самом деле в разумных пределах никто ничего не запрещает, т.е. если хочется построить новый дом, стройте на здоровье, но уважайте архитектуру вокруг. Именно благодаря правам собственности районы выглядят гармонично и опрятно. В более старых районах, право собственника может быть снято за истечением времени, и тогда, обычно, начинается полный хаос в строительстве, до тех пор, пока не будет введена зональность или район не будет выкуплен каким-либо застройщиком.
Самый первый успешный проект застройки нового района с ограничениями на правах собственника стал район Балтимора под названием Роланд Парк. Строительство района началось в 1891 году.
К концу 1930-х годов в принципе сложился список требований от собственника к застройке районов. Отметим самые важные ограничения, они касались: высоты и размера домов, цветовой гаммы, облицовочных материалов, размера земельных участков, отсупа от дороги до фасада, озеленения, ограничения в коммерческом использовании частных домов, и ограничения в аренде домов. Последнее ограничение для многих выглядит сюрпризом, но до сих пор, многие застройщики не разрешают аренду новых домов на определенный срок, по своему усмотрению. Т.е. если вы покупаете дом в новом районе - вы и должны в нем жить, а не заселить туда квартирантов.
Все эти ограничения делают район гармоничным, сохраняют цену домов, делают жизнь людей в районах спокойной от каких-либо сюрпризов, в виде появления шумной промышленности под боком, или домов, за которыми нет ухода, т.к. там живут квартиранты.
После окончания строительства за правом собственности наблюдают "Ассоциации домовладельцев". В 1947 году "Институт городской земли" публикует работу, под названием - "Справочник районного застройщика", в которой детально описываются ограничения на правах собственника, и требования к архитектурному облику.
Сами городские администрации не отставали, и многие города ограничивали застройку в различных районах. Например, Лос Анджелес еще в 1909 году принял первый акт разделения городской застройки, отведя зоны для промышленности и жилых районов. В 1916 году Нью Йорк стал первым городом, который начинает вводить ограничения также и на высотное строительство. К концу 1930-х годов почти все большие города учреждают свои собственные ассоциации зонирования и разделяют районы застройки на индутриальные, коммерческие и жилые. Сегодня в америке более чем три четверти городов имеют зонирование.
К слову сказать, с зонированием не все было так гладко. Один из исков относительно введения локальным муниципалитетом зонирования был довольно громким, и в конце концов делопроизводство дошло до Верховного суда, который разобравшись в вопросе, в 1926 году, постановил - зонирование является конституционным решением, и если локальные муниципалитеты имеют причины для введения какого-либо зонирования на своей территории для сохранения облика города - зонирование должно быть введено. После того как Верховный суд вынес такое решение, все угомонились. Как показывает сегодняшняя практика - это решение было верным.
Два года спустя в Верховный суд попал и другой иск, в котором зонирование было признано неконституционным, и было отменено. Поэтому урок получили все, и муниципалитеты, и публика.
В 1927 году "Департамент коммерции" опубликует доклад под названием "Акт стандартного городского планирования". Этот доклад подчеркивает необходимость формирования штатами структур, отвечающих за зонирование и использование земли. Калифорния становится первым штатом, который принимает полномасштабную реформу в сфере недвижимости и зонирования.
С этого времени города начинают планировать пригородную застройку. В это же время различные инженерные ассоциации начинают публиковать литературу о пригородной застройке, вопросах транспорта и инфраструктуры.
В следующей части - архитектурный облик районов, планировка улиц и участков, и строительство инфраструктуры. Это будет интересное видео для любителей схем и инженерных картинок, их будет очень много.
Подписывайтесь на мой секретный Instagram, где я выкладываю почти ежедневно фотографии, или на Flickr.
Для тех, кто пропустил:
Первая Часть
Вторая Часть
Третья Часть