Вы не в церкви, вас не обманут
В прошлой серии мы договорились с банком. Но это, увы, еще ничего не значит. Для того чтобы банк реально выдал деньги, нужно соблюсти множество формальностей. И на любом этапе банк может отказать.
Один из важных пунктов - оценка покупаемой недвижимости (шамаут) независимым оценщиком (шамай).
В двух словах, какой бывает шамашут и зачем.
Как я уже написал, без шамаута банк не выдаст деньги. И обычно оценка делается после подписания договора. То есть, вы уже договорились с банком (получили от него "ишур икрони"), подписали договор на покупку квартиры, выдали продавцу задаток, пришли в банк и просите их перевести деньги машканты бывшему владельцу квартиры. И тут банк начинает вас и квартиру проверять по-настоящему: Требует кучу документов и, в том числе, шамаут. Так вот, если вдруг на этом этапе выяснится что с квартирой что-то не так: нет какого-то разрешения, площадь или планировка не совпадает, то банк немедленно отказывает и вы остаетесь с подписанным договором, выплаченным задатком и невозможностью оплатить оставшуюся сумму. Разумеется, можно потребовать аннулировать договор и вытрясти с продавца деньги обратно (ибо это его косяк), но это все очень заморочно. Если есть шанс, что с квартирой может быть что-то не в порядке, то лучше выполнить шамаут заранее. Шамаут мукдемет (до подписания договора) стоит в два-три раза дороже чем обычный, но лучше переплатить, чем влететь в проблемы.
Кроме, собственно, оценки, шамай измеряет физические параметры недвижимости и сравнивает их с инженерными чертежами, хранящимися в мэрии. Если что-то не соответствует, то он об этом сразу сообщит. Для обычных квартир это не слишком важно, но если вы покупаете квартиру с крышей и особенно, если на крыше есть какая-то постройка, то тут проверку нужно делать обязательно. Бюрократия такая бюрократия.
Так вот, мы решили сделать шамаут заранее (шамаут мукдемет). И хотя этот пост написан после описания наших походов по банкам, шамаут мы выполнили до того, как переговоры с банками завершились и мы в тот момент еще не определились где будем брать машканту. У каждого банка есть список оценщиков с которыми они работают. С некоторыми работают несколько банков. Так что если вы хотите заранее сделать оценку квартиры, вам стоит нанять фирму, чьи компетенции уважает наибольшее количество банков из тех где вы вероятно будете брать ипотеку. Так мы и постарались сделать.
Проблема в том, что слову оценщиков не стоит верить. Я обзвонил несколько фирм, работающих в нашем городе, спросил у них с какими банками они работают и выбрал фирму с наиболее широким списком. Результатом их визита стал замечательный документ с подробным разбором плюсов, минусов, площади и прочих параметров квартиры. Финальная цена тоже имелась. Однако, этот документ, как оказалось, не имел никакого значения для банка.
Процедура следующая: банк должнен передать официальный запрос и только тогда оценщик составляет отчет по специальной форме. Для правильного заполнения формы необходим этот запрос. Замечательно, сказали мы, давайте вашу бумагу, они же квартиру уже посмотрели, так что заполнят форму в два счета. А мы с этой фирмой не работаем, ответили в банке.
И тут начались танцы с бубном, осложненные тем, что мы кое чего недопоняли. Чтобы сделать длинный рассказ коротким, я напишу как оно все устаканилось:
Во-первых, оказалось, что запрос к оценщику стандартно включается в пакет документов, когда банк выдает генеральное согласие дать ипотечный заем (ишур икрони). Список оценщиков, с которыми работает банк приводится там же, в форме запроса.
Во-вторых, оценщики сотрудничают друг с другом. Если у одного из них нет договора с банком, он идет к соседу, у которого этот договор есть и тот ставит свою печать. И так вот они друг-друга "выручают".
В-третьих, банк таки может принять документ "не своего" оценщика, если тот соблюдет нужную форму и представит лицензию.
Плюс ко всему, мы уже входили в короновирусные времена, так что решать приходилось все дистанционно. И то что можно было уладить за 5 минут в живом разговоре, растягивалось в дни переписки. В общем, не все было просто.
Но зато мы радовались, что шамай оценил квартиру дороже чем мы договорились с продавцом. Причем, под руководством моего друга, риэлтора (спасибо Боря!), я отважился торговаться (никогда этого не делал) и сумел дополнительно сбить цену. Я может торговался бы и дальше, но моя Анечка так влюбилась в эту квартиру, что сказала мне что если я ее упущу в попытках сбить цену, то она мне этого не простит. Так что вот.
Один из важных пунктов - оценка покупаемой недвижимости (шамаут) независимым оценщиком (шамай).
В двух словах, какой бывает шамашут и зачем.
Как я уже написал, без шамаута банк не выдаст деньги. И обычно оценка делается после подписания договора. То есть, вы уже договорились с банком (получили от него "ишур икрони"), подписали договор на покупку квартиры, выдали продавцу задаток, пришли в банк и просите их перевести деньги машканты бывшему владельцу квартиры. И тут банк начинает вас и квартиру проверять по-настоящему: Требует кучу документов и, в том числе, шамаут. Так вот, если вдруг на этом этапе выяснится что с квартирой что-то не так: нет какого-то разрешения, площадь или планировка не совпадает, то банк немедленно отказывает и вы остаетесь с подписанным договором, выплаченным задатком и невозможностью оплатить оставшуюся сумму. Разумеется, можно потребовать аннулировать договор и вытрясти с продавца деньги обратно (ибо это его косяк), но это все очень заморочно. Если есть шанс, что с квартирой может быть что-то не в порядке, то лучше выполнить шамаут заранее. Шамаут мукдемет (до подписания договора) стоит в два-три раза дороже чем обычный, но лучше переплатить, чем влететь в проблемы.
Кроме, собственно, оценки, шамай измеряет физические параметры недвижимости и сравнивает их с инженерными чертежами, хранящимися в мэрии. Если что-то не соответствует, то он об этом сразу сообщит. Для обычных квартир это не слишком важно, но если вы покупаете квартиру с крышей и особенно, если на крыше есть какая-то постройка, то тут проверку нужно делать обязательно. Бюрократия такая бюрократия.
Так вот, мы решили сделать шамаут заранее (шамаут мукдемет). И хотя этот пост написан после описания наших походов по банкам, шамаут мы выполнили до того, как переговоры с банками завершились и мы в тот момент еще не определились где будем брать машканту. У каждого банка есть список оценщиков с которыми они работают. С некоторыми работают несколько банков. Так что если вы хотите заранее сделать оценку квартиры, вам стоит нанять фирму, чьи компетенции уважает наибольшее количество банков из тех где вы вероятно будете брать ипотеку. Так мы и постарались сделать.
Проблема в том, что слову оценщиков не стоит верить. Я обзвонил несколько фирм, работающих в нашем городе, спросил у них с какими банками они работают и выбрал фирму с наиболее широким списком. Результатом их визита стал замечательный документ с подробным разбором плюсов, минусов, площади и прочих параметров квартиры. Финальная цена тоже имелась. Однако, этот документ, как оказалось, не имел никакого значения для банка.
Click to viewПроцедура следующая: банк должнен передать официальный запрос и только тогда оценщик составляет отчет по специальной форме. Для правильного заполнения формы необходим этот запрос. Замечательно, сказали мы, давайте вашу бумагу, они же квартиру уже посмотрели, так что заполнят форму в два счета. А мы с этой фирмой не работаем, ответили в банке.
И тут начались танцы с бубном, осложненные тем, что мы кое чего недопоняли. Чтобы сделать длинный рассказ коротким, я напишу как оно все устаканилось:
Во-первых, оказалось, что запрос к оценщику стандартно включается в пакет документов, когда банк выдает генеральное согласие дать ипотечный заем (ишур икрони). Список оценщиков, с которыми работает банк приводится там же, в форме запроса.
Во-вторых, оценщики сотрудничают друг с другом. Если у одного из них нет договора с банком, он идет к соседу, у которого этот договор есть и тот ставит свою печать. И так вот они друг-друга "выручают".
В-третьих, банк таки может принять документ "не своего" оценщика, если тот соблюдет нужную форму и представит лицензию.
Плюс ко всему, мы уже входили в короновирусные времена, так что решать приходилось все дистанционно. И то что можно было уладить за 5 минут в живом разговоре, растягивалось в дни переписки. В общем, не все было просто.
Но зато мы радовались, что шамай оценил квартиру дороже чем мы договорились с продавцом. Причем, под руководством моего друга, риэлтора (спасибо Боря!), я отважился торговаться (никогда этого не делал) и сумел дополнительно сбить цену. Я может торговался бы и дальше, но моя Анечка так влюбилась в эту квартиру, что сказала мне что если я ее упущу в попытках сбить цену, то она мне этого не простит. Так что вот.