Онлайн-сделки с недвижимостью: разбор статьи
У своего ЖЖ-друга sergey_cheban увидел репост из ЖЖ некоего dmitrmax, который в свою очередь запилил на хабре статью о своём случае регистрации сделки с недвижимостью онлайн через Росреестр. Опыт, несомненно, интересный. Но количество допущенных юридических и технических ошибок побудило накатать меня рецензию с перечислением оных. Из серии "в интернете кто-то неправ", ага.
Пойдем по порядку.
Сперва мелкая претензия по стилистике изложения. С первых строк ни разу не понятно, автор продаёт или покупает. Далее по тексту становится ясно, что покупает. Но это несколько запутывает читателя.
> общая совместная собственность (супругов) может быть продана без нотариуса, а вот общедолевая (допустим те же супруги, но явно по 1/2 доли) - уже нет.
Во-первых, не бывает "общедолевой" собственности. Бывает общая долевая. Во-вторых, у супругов по умолчанию вся собственность, нажитая (приобретённая) в браке, является общей совместной (за исключением подаренной или унаследованной). Независимо от того, на чьё имя / имена она была оформлена. Если, конечно, они заранее не подписали так называемый "брачный контракт". Поэтому следующая фраза является полнейшей глупостью.
> когда приобретаете недвижимость в браке на супругов, регистрируйте право, как общую совместную собственность
Она (собственность) будет таковой (совместной) по умолчанию. Более того, придётся серьёзно потрудиться, чтобы сделать её долевой.
> В-четвертых, обязательно нужен также либо передаточный акт, либо необходимо включить в договор пункт о том, что договор является также и передаточным актом.
Договор не может быть передаточным актом. Договор - это договор, а акт - это акт. Можно включить в договор пункт, что передаточный акт не требуется и объект считается фактически перешедшим новому владельцу по наступлении какого-нибудь юридического события. Например, в момент регистрации перехода права собственности. Или в третью фазу луны после девятого мартобря. Но это несколько чревато. Например, прежний хозяин не спешит выписываться из квартиры, там внезапно оказался прописан его несовершеннолетний ребёнок, он не оплатил свои долги за коммунальные услуги, не вывез мусор/мебель, накакал на полу и не убрал. Если заключать сделку без акта, то все обязательства продавца считаются автоматически исполненными в момент упомянутого в договоре события и никак не зависят от его (продавца) действий или бездействия, после чего на него уже никак нельзя будет надавить или откатить всё взад. Так можно делать только когда на 120% доверяешь продавцу и абсолютно уверен в его честности.
Насчёт юридических событий, кстати, отдельная тема. Например, "регистрация договора", "регистрация перехода права собственности", "передача объекта собственности в натуре" - это всё разные события, каждое из которых в теории может быть оспорено по отдельности. Но это я ушёл в сторону. Суть же в том, что Росреестр никогда не регистрировал и не регистрирует никакие акты. Только договора и переходы права собственности. Поэтому фраза о том, что "обязательно нужен также либо передаточный акт" тоже является глупостью. Росреестр плевать хотел на все эти ваши акты.
Далее автор пишет: "по всем правилам информационной безопасности генерировать ключи электронной подписи нужно у себя на рабочей станции", а ниже сам себе противоречит: "используя ключевой носитель с неизвлекаемым приватным ключем, мы можем хотя бы быть уверены (до определенной степени), что на сервер компании не отправляется наш закрытый ключ". Какая разница кто и где сгенерирует закрытый ключ, если он всё равно неизвлекаемый? Ежели тот самый токен работает не в "режиме флешки", то он генерирует закрытый ключ сам внутри себя, и "наружу" его уже больше никогда не выпускает. Зачем же тогда так сильно параноиться и непременно делать всё самостоятельно?
Насчет "оптимального выбора ключа" и "оптимального выбора УЦ" - весьма спорно. Во всяком случае до тех пор, пока автор не изложил свои критерии, которыми он руководствовался. Что до ценника удостоверяющих центров - он у большинства из них плюс-минус одинаковый.
> Понадобится КриптоПро ЭЦП Browser plug-in, который нужен порталу Росреестра для того, чтобы подписать ваши заявления из браузера
Плагин нужен не порталу. Плагин нужен браузеру. Для того, чтобы он мог вычислять и добавлять к документу электронную подпись по команде сценария, подгружаемого с внешнего сервера. Необязательно это будет портал Росреестра. Многие банк-клиенты (или клиент-банки?) тоже его используют.
> но заставить всё это работать под Linux'ом у меня не вышло
И никогда не выйдет. Дело в том, что вся эта бессмысленная и беспощадная российская криптография требует обязательной сертификации в ФСБ и ФСТЭК. Которая, в свою очередь, стоит серьезных бабок. Которые, по непроверенным слухам, якобы идут в том числе и на взятки (но это не точно). Разработкой программных продуктов занимается весьма ограниченный круг организаций, никакой документации по API и протоколам в открытом доступе нет, к тому же за пределами нашей_необъятной™ по понятным причинам это никому не интересно. Поэтому звиняйте, Linux-оиды будут сосать кеглю до второго пришествия. Вроде как был Крипто-Про под Linux, но реальные случаи его применения лично мне неизвестны.
> И вот тут Яндекс.Браузеру нет конкурентов, т.к. в нём это работает из коробки, а для Chrome и Firefox нужно ставить кастомные сборки (а-ля CryptoFox).
Лютый звиздёж. Подойдёт любой браузер, который умеет работать с криптопровайдерами операционной системы. Просто FireFox их никогда не использует, реализует весь код шифрования / дешифрования внутри себя. Поэтому он и не годится. Вот насчет хрома что-то не уверен. Коллеги в комментах наверняка подскажут. Но не припоминаю, что с ним были какие-то проблемы. Ну и да, "КриптоПро Fox" - не "кастомная сборка", а вполне себе коммерческий продукт всё той же КриптоПро. К тому же это единственный вариант работать с ГОСТ TLS под Mac-ом, например.
> Что ещё этот кусок софта может отправлять на сервер компании, мы не знаем
Открыть Browser Developer Tools да посмотреть не вариант? Они встроены и в Chrome, и в FireFox. Насчёт Яндекс.Браузера не знаю. Извините, в сортах говна не разбираюсь.
> приложить... электронный документ с согласием супруга на совершение сделки
И откуда же оно возьмётся, это электронное согласние? Надо п*****ать ногами к нотариусу. А если всё равно топать к нотариусу, то почему бы сразу не оформить у него и саму сделку? Или стоит цель самому помудохаться? Непонятно. К тому же мне прям даже стало любопытно, сколько нотариусов в Москве (в штуках) прямо сейчас умеют выдавать электронные документы. И как далеко меня пошлют все остальные, если я к ним приду с подобной просьбой.
> Так как использовался УИН, платеж прошел менее, чем за 5 минут.
Это не платёж прошёл. Это информация о нём попала в какую-то там очередную ГИС. Забыл как называется. Опять-же, коллеги в комментах скорее всего напомнят.
> Но благодарность автора будет безмерна, а статья будет дополнена, если кто-нибудь из читателей опробует данный метод на себе и напишет о результатах.
Вот теперь самый главный вопрос: а собсно нахya это всё надо? Ищем приключений на собственную задницу? Выигрыша во времени нет, выигрыша в деньгах нет. Скорее, наоборот. Нужно тратиться на покупку токенов, лицензий, сертификата подписи, переплачивать госпошлину, ездить ногами в удостоверяющий центр. При том, что обычный бумажный договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме (без нотариуса), приложить к нему бумажные же копии остальных документов, отнести один раз ногами в МФЦ и потом оттуда же забрать. Ну да, это может быть проблематично, если продавец и покупатель живут в разных городах / регионах. Но на этот случай существуют курьерские службы, нотариальное удостоверение копий документов и риэлторы, которые прекрасно их подают по доверенности. Даже билет на самолет и услуги нотариусов вряд ли окажутся сильно дороже последующего лечения геморроя, приобретённого в результате электронного оформления сделки.
И ещё один маленький нюанс. Допустим, кто-нибудь когда-нибудь потом захочет оспорить этот договор. С чем идти в суд? Как доказывать? Что подшивать к делу? Значит надо распечатывать на бумаге все эти электронные уведомления из Росреестра, электронные договора, затем заверять их у нотариуса. Далее смотри абзац про нотариусов выше по тексту.
Я, конечно, не имею ничего против. Каждый развлекается в меру своей испорченности. Но вот честно, лично я бы так делать не стал. Даже если бы мне за это заплатили. Можете со мной спорить, на здоровье.