Покупка недвижимости во Франции. Формальности
Все визиты состоялись, муки выбора закончились, переговоры проведены, детали сделки оговорены и устраивают все стороны, на вашем счете имеется необходимая сумма. Жизнь прекрасна, можно начинать процедуру оформления вашей недвижимой мечты.
1. Подписание предварительного соглашения Compromis de vente или Promesse de Vente.
Стороны подтверждают свои намерения и оговаривают базовые условия сделки. При этом покупатель обязан внести аванс в размере 10% стоимости объекта, а продавец снимает его с продажи. Гарантийный депозит оплачивается либо чеком (как правило сертифицированным вашим банком) либо путём перечисления на специальный счёт нотариуса, ведущего сделку. На этом этапе вы можете внести в соглашение условия, при несоблюдении которых, вы можете отказаться от покупки с сохранением гарантийного взноса.
Французское законодательство предоставляет покупателю право отказаться от покупки без объяснения причин в течении 7 дней с момента подписания предварительного соглашения, гарантийный депозит при этом полностью возвращается покупателю. Продавец подобным правом не обладает. По истечении недельного срока, в случае если условия соглашения не нарушены, но покупатель отказывается от завершения сделки, гарантийный депозит не возвращается.
Гарантийный взнос будет возвращён так же в случае отказа вам в ипотечном кредите, предполагаемом как часть финансирования сделки.
Предварительное соглашение подписывается сторонами в простой письменной форме. Неотъемлемой частью соглашения являются приложения к нему. В документе указываются реквизиты сторон, объект, базовые условия, цена, сроки подписания основного договора, нотариус, которому поручается оформление сделки. Нередкость, когда в сделке учавствует два нотариуса, от каждой из сторон. В силу высокой занятости нотариусов, обязательно подумайте о том, что бы назначить рандеву заранее, часто за неделю и более. В течение последующих 1-3 месяцев нотариус будет заниматься проверкой юридической чистоты сделки, необходимыми экспертизами и т.п.
2. Деньги.
Ипотечный кредит. В случае, если вы предполагали часть стоимости недвижимости покрыть за счёт заёмных средств - самое время заняться оформлением. Compromis de vente является необходимым документом для рассмотрения вашей заявки банком. Процесс этот никогда не бывает быстрым, поэтому при подписании предварительного соглашения, старайтесь предусмотреть не менее двух месяцев до подписания основного договора.
Трансфер денег. В течении 5-6 недель с момента подписания Compromis вам будет необходимо оплатить оставшуюся по договору сумму, а так же расходы по оформлению сделки. Они состоят из оплаты государственной регистрации сделки, гонорара нотариуса и обязательных взносов в государственные фонды. Общая сумма этих платежей составит от 6,5 до 8% от суммы договора при регистрации старой недвижимости на вторичном рынке или 3% для новых объектов. Все суммы переводятся безналичным платежом на счёт нотариуса (либо сертифицированным чеком банка). По опыту платежи из банков, находящихся за пределами ЕС проходят со скрипом. Поэтому прежде чем начинать процедуры по приобретению недвижимости необходимо позаботиться об открытии банковского счета. Излишне говорить о том, что в случае привлечения ипотечного кредита счёт вам тоже понадобится.
3. Подписание основного договора Acte de vente.
К моменту подписания основного договора покупатель обязан полностью оплатить контрактную сумму или явиться на подписание с сертифицированным чеком банка. Во избежание неприятных сюрпризов, перед подписанием, нелишним будет убедиться, что в приобретаемом вами объекте недвижимости не произошло никаких измений. Ещё раз нужно напомнить о важности как можно более детального его описания и фиксирования состояния при подписании Compromis.
Acte de vente подписывается обеими сторонами и заверяется нотариусом. Продавец передаёт покупателю ключи и последний получает временное свидетельство о собственности (titre de propriété provisoire или attestation de propriété). C этим документом вы можете оформить договоры о подключении электроэнергии, страховании и т.п. В течении последующих нескольких месяцев нотариус осуществляет все необходимые действия по государственной регистрации сделки и вашего права собственности и по окончании процедуры вы получаете titre de propriété.