Проблемы ЖКХ и пути решения. Заметка 1.
Сегодня про кучу проблем в области ЖКХ не говорит только ленивый. Попробую кратко сформулировать, какие проблемы в первую очередь создают ощущение хаоса и неразгребаемых авгиевых конюшен. Как сотрудник управляющей компании (МАТОРИН-УН), я, естественно, буду писать с точки зрения управления жилой недвижимостью. Видимо потребуется написать несколько отдельных постов, поскольку проблема серьезная. Начну с общего обзора основных проблем.
Во-первых, - тут вряд ли кто-то будет спорить - коррупция, как воспринимаемая уже почти как естественная и неизменная составляющая данной сферы. Большинство участников рынка жилищно-коммунального хозяйства вообще не рекламируют свои услуги, предпочитая «иные способы продвижения» и как показывает практика - более надежные. Да и зачем бывшему ДЭЗу, который в одно мгновение стал «управляющей компанией» рекламировать услуги? Он обслуживал целый микрорайон; и продолжает его обслуживать. Никакие конкурентные управляющие компании на его территорию не пришли. А если придут, то друзья из управы или префектуры помогут «решить вопрос».
Во-вторых, отрасль зарегулирована до состояния абсурда. И чуть ли не каждый месяц предпринимаются попытки зарегулировать ее все больше и больше. Мотивы законодателей и властей как будто благие: не дать нечистоплотным руководителям некоторых (хотя будем откровенны - многих!) управляющих компаний в области ЖКХ жульничать. Однако при более пристальному изучении вопроса оказывается, что эта зарегулируемость с одной стороны никак не бьет по нерадивым руководителям УК (поскольку у них есть «лапа» в местной власти), зато ставит в почти совершенно невыносимые условия те управляющие компании, которые хотят работать честно в соответствие с реалиями рыночной экономики.
В-третьих. За исключением недавно построенных домов, мы имеем огромное количество многоквартирных домов (МКД), оставшихся с советского времени. От известных блочных девяти- и 14-этажек и до хрущевок. Техническое состояние этого жилого фонда можно оценить так: плохое и очень плохое.
В-четвертых, в то время как в сфере коммерческой недвижимости идет бурное развитие услуг по управлению, в ЖКХ сфера управления жилой недвижимостью деградирует. Повсеместное низкое качество услуг в сфере управления жилой недвижимостью стало общим местом. Доходит даже до того, что появляются общественные организации, которые предлагаются бороться с недобросовестными управляющими компаниями радикальными методами: всем жильцам прекратить оплачивать коммунальные услуги в течение трех месяцев. Не будут подробно останавливаться к чему это приведет (и что ударит это в первую очередь по жильцам, а не по управляющим компаниям). Но сам факт, что многие люди уже не видят других способов решить проблему, показателен.
В-пятых, вытекающее из всего вышесказанного: имидж коммунального служащего и всей сферы в целом примерно такой же, как у органов правопорядка (и еще не известно у кого хуже); в итоге ощущается стабильный кадровый голод; нет, не только специалистов, но и как бы самой профессии - управляющий жилой недвижимостью.
Наконец, надо отметить почти полное непонимание собственниками своих обязанностей, а исполнительной властью своей роли в ЖКХ.
Какие можно из этого сделать выводы?
Проводимая в области управления жилой недвижимостью политика государства не опирается на мнение бизнеса, его ожидания и потребности. Имеющие место попытки воздействовать законодательно на отрасль напоминают усмирение уголовников в местах заключения.
Сфера управления жилой недвижимостью не привлекательна для добросовестных операторов рынка. Они предпочитают оставаться в традиционных сегментах, работая исключительно с коммерческой недвижимостью. В отрасль идут лишь некоторые альтруисты-первопроходцы, которых периодически подъедают аборигены из местных органов власти.
Надо взглянуть на проблему под другим углом. Нужно не усмирять буйные и не очень честные управляющие организации, а создавать привлекательные условия для добросовестного бизнеса. В конце-концов Указ № 600, который был подписан В.В.Путиным почти сразу после инаугурации, направлен на решение проблем в сфере ЖКХ. И одним из пунктов там стоит: создать условия для конкуренции в области ЖКХ. Но как ее создать?
Мысли об этом я изложу в следующем своем посте на днях.