Как легализовать самострой?
На каких основаниях можно легализовать самовольную постройку в судебном порядке, какие документы нужно подавать с иском и какие процессуальные особенности учесть?
Законами РФ предусмотрена внесудебная процедура легализации самовольных построек, в том числе и в упрощенном порядке, который предусмотрен Федеральным законом от 30.06.2006 №93-ФЗ (так называемая «дачная амнистия»). Однако часто для признания права собственности на объект недвижимости, построенный без соответствующих разрешений или на не отведенном для этих целей участке, приходится обращаться в суд. Практика показывает, что подобные споры часто решаются в пользу истца.
Когда может быть признано право собственности на самострой?
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Требования, которым должна соответствовать постройка, перечислены в Градостроительном кодексе РФ (ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55). Кроме того, такие требования содержатся в градостроительных регламентах, а также строительных, экологических, санитарно-гигиенических правилах. Самовольная постройка может быть узаконена, если эти требования соблюдены во время ее возведения, она не угрожает жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Еще одним существенным условием признания права собственности на самовольную постройку является соблюдение досудебной процедуры урегулирования спора. Документы, подтверждающие неудачные попытки лица получить разрешение на строительство и/или на ввод объекта в эксплуатацию должны быть предоставлены суду, в противном случае на основании статьи 136 ГПК РФ исковое заявление может быть оставлено без движения (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).
Судебная практика показывает, что отказ в признании права собственности и решение о сносе постройки могут быть получены истцом, только если суд сочтет нарушения указанных условий неустранимыми.
Как правильно составить иск?
Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения - уполномоченный государственный орган городов федерального значения).
Исковое заявление обязательно должно отражать факт создания недвижимого имущества, в том числе объекта незавершенного строительства, на земельном участке истца. Этот участок может принадлежать истцу на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также быть отведенным под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек.
Необходимо указать, что постройка возведена без разрешения уполномоченного государственного органа, однако при этом соблюдены положенные нормы и правила. Следовательно, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью. Это должно подтверждаться заключением архитектора органа местного самоуправления о возможности сохранения постройки при соблюдении условий согласования с органами пожарной, газовой и энерго - службами, а также со смежными землепользователями. Все согласования гражданин предоставляет в суд.
Описание досудебной процедуры по легализации самовольной постройки является более полным, если содержит оценку правомерности отказа в получении акта ввода объекта в эксплуатацию и указание на объективные причины, помешавшие своевременному получению разрешения на строительство (Обзор судебной практики по гражданским делам по материалам апелляционной инстанции Саратовского областного суда за 4 квартал 2014 года). К таким причинам могут относиться: отсутствие денег на составление проектной документации, отдаленность органов по строительному надзору, невозможность понести затраты для обращения в такие органы, необходимость в жилье (если иск о признании права на жилой дом на предоставленном в аренду земельном участке) и т. д. (Справка по результатам обобщения судебной практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел, связанных с самовольной постройкой).
К иску прикладываются следующие документы: заключение (ответ, письмо) Роспотребнадзора о соблюдении санитарных норм, заключение отдела по надзорной деятельности Управления надзорной деятельности главного Управления МЧС России по субъекту РФ о соответствии требованиям противопожарных норм и правил, заключение архитектора, а также иные - копия технического (или кадастрового) паспорта на объект недвижимости, документы на земельный участок (кадастровый паспорт и др.), документы, подтверждающие обращение в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (если был факт обращения - приложить ответ компетентного уполномочено органа с отказом в узаконении самовольно возведенного строения.), квитанция об оплате госпошлины.
В какой суд подавать иск?
В соответствии с ч.1 ст.30 ГПК РФ иски о признании права собственности на недвижимое имущество подаются в районный суд по по месту нахождения этих объектов. То же касается и самовольно возведенных строений (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Аналогичные дела в отношении коммерческих строений, где сторонами являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражных судов Российской Федерации. Однако если собственником помещения, используемого в предпринимательской деятельности, является физическое лицо, дело должен рассматривать суд общей юрисдикции.
Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, судам разъяснено, что при рассмотрении данной категории дел следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.
По ст. 333.19 Налогового кодекса РФ госпошлина уплачивается как за требование имущественного характера, в процентном соотношении от цены иска (стоимость постройки).
Когда право на самовольную постройку не может быть признано?
Право собственности на самострой нельзя получить на основании приобретательной давности. В силу ст.ст. 222, 234 добросовестное, непрерывное и открытое владение имуществом не может распространяться на самовольно возведенные строения (Пленум по защите прав собственности) и не порождает право на бессрочное пользование земельным участком (Определение № 18-Впр03-05, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года).
Также не может быть признано право собственности на часть объекта самовольной постройки. Когда к дому самовольно возведена пристройка, право собственности должно быть признано на весь дом в целом (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).
Законами РФ предусмотрена внесудебная процедура легализации самовольных построек, в том числе и в упрощенном порядке, который предусмотрен Федеральным законом от 30.06.2006 №93-ФЗ (так называемая «дачная амнистия»). Однако часто для признания права собственности на объект недвижимости, построенный без соответствующих разрешений или на не отведенном для этих целей участке, приходится обращаться в суд. Практика показывает, что подобные споры часто решаются в пользу истца.
Когда может быть признано право собственности на самострой?
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Требования, которым должна соответствовать постройка, перечислены в Градостроительном кодексе РФ (ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55). Кроме того, такие требования содержатся в градостроительных регламентах, а также строительных, экологических, санитарно-гигиенических правилах. Самовольная постройка может быть узаконена, если эти требования соблюдены во время ее возведения, она не угрожает жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Еще одним существенным условием признания права собственности на самовольную постройку является соблюдение досудебной процедуры урегулирования спора. Документы, подтверждающие неудачные попытки лица получить разрешение на строительство и/или на ввод объекта в эксплуатацию должны быть предоставлены суду, в противном случае на основании статьи 136 ГПК РФ исковое заявление может быть оставлено без движения (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).
Судебная практика показывает, что отказ в признании права собственности и решение о сносе постройки могут быть получены истцом, только если суд сочтет нарушения указанных условий неустранимыми.
Как правильно составить иск?
Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения - уполномоченный государственный орган городов федерального значения).
Исковое заявление обязательно должно отражать факт создания недвижимого имущества, в том числе объекта незавершенного строительства, на земельном участке истца. Этот участок может принадлежать истцу на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также быть отведенным под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек.
Необходимо указать, что постройка возведена без разрешения уполномоченного государственного органа, однако при этом соблюдены положенные нормы и правила. Следовательно, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью. Это должно подтверждаться заключением архитектора органа местного самоуправления о возможности сохранения постройки при соблюдении условий согласования с органами пожарной, газовой и энерго - службами, а также со смежными землепользователями. Все согласования гражданин предоставляет в суд.
Описание досудебной процедуры по легализации самовольной постройки является более полным, если содержит оценку правомерности отказа в получении акта ввода объекта в эксплуатацию и указание на объективные причины, помешавшие своевременному получению разрешения на строительство (Обзор судебной практики по гражданским делам по материалам апелляционной инстанции Саратовского областного суда за 4 квартал 2014 года). К таким причинам могут относиться: отсутствие денег на составление проектной документации, отдаленность органов по строительному надзору, невозможность понести затраты для обращения в такие органы, необходимость в жилье (если иск о признании права на жилой дом на предоставленном в аренду земельном участке) и т. д. (Справка по результатам обобщения судебной практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел, связанных с самовольной постройкой).
К иску прикладываются следующие документы: заключение (ответ, письмо) Роспотребнадзора о соблюдении санитарных норм, заключение отдела по надзорной деятельности Управления надзорной деятельности главного Управления МЧС России по субъекту РФ о соответствии требованиям противопожарных норм и правил, заключение архитектора, а также иные - копия технического (или кадастрового) паспорта на объект недвижимости, документы на земельный участок (кадастровый паспорт и др.), документы, подтверждающие обращение в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (если был факт обращения - приложить ответ компетентного уполномочено органа с отказом в узаконении самовольно возведенного строения.), квитанция об оплате госпошлины.
В какой суд подавать иск?
В соответствии с ч.1 ст.30 ГПК РФ иски о признании права собственности на недвижимое имущество подаются в районный суд по по месту нахождения этих объектов. То же касается и самовольно возведенных строений (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Аналогичные дела в отношении коммерческих строений, где сторонами являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражных судов Российской Федерации. Однако если собственником помещения, используемого в предпринимательской деятельности, является физическое лицо, дело должен рассматривать суд общей юрисдикции.
Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, судам разъяснено, что при рассмотрении данной категории дел следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.
По ст. 333.19 Налогового кодекса РФ госпошлина уплачивается как за требование имущественного характера, в процентном соотношении от цены иска (стоимость постройки).
Когда право на самовольную постройку не может быть признано?
Право собственности на самострой нельзя получить на основании приобретательной давности. В силу ст.ст. 222, 234 добросовестное, непрерывное и открытое владение имуществом не может распространяться на самовольно возведенные строения (Пленум по защите прав собственности) и не порождает право на бессрочное пользование земельным участком (Определение № 18-Впр03-05, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года).
Также не может быть признано право собственности на часть объекта самовольной постройки. Когда к дому самовольно возведена пристройка, право собственности должно быть признано на весь дом в целом (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).