Как купить апартаменты в Испании и избежать проблем. ( Часть II )
ЧАСТЬ ПЕРВАЯ
Хотите ли Вы, тихое место для семейного отдыха или обуревает жажда находиться в центре бурных тусовок, надо ли платить за ежедневный вид из окна на море или достаточно вида на горы, пугает ли 20-ти минутная пешая прогулка до пляжа или нужна обязательно первая линия, хотите большой комфортабельный бассейн или достаточно маленького корытца во дворе? Ответы будут зависеть от ваших личных предпочтений и естественно желания за это платить. Никто и никогда, кроме Вас не сможет ответить на все вопросы, возникающие в процессе выбора места для своего пребывания в Испании.
Есть такая интересная тема, усиленно продвигаемая сегодня, банковская залоговая недвижимость.
Очень неплохая и интересная вещь, но как всегда, тоже есть нюансы. Чтобы ни писали и не говорили про испанский кризис, что они там скоро будут от голода умирать и все забесплатно раздавать. Ничего подобного. И с едой там все отлично, сильно получше чем в России, и раздавать никто ничего не собирается. В ценах на недвижимость все разбираются, где, что и почем в каком районе. Поэтому, как только у банка появляется особо сладкий вариант, так его быстро забирают и сами банковские работники, ну возможно не сами, а есть у них заказы и от знакомых и от риэлторов, чтобы сразу маяковали, если что появится. В общем все как обычно в бизнесе. Так что уж очень хорошие варианты улетаю за день два. Не такие сладкие, но хорошие могут немного задержаться, потому что их сами не выкупают, а предлагают тем кто у риэлторов, прикормленных в банках, оставил заявку на поиск. А вот сайтах вывешивается уже полный неликвид. Так что самим искать на них, почти нет смысла. Хотя если есть желание попробовать, то почему нет? Раз в год и палка стреляет.
Но вот Вы определились с местом и реально готовы на покупку и что дальше?
Некоторые люди говорят, что можно все сделать самому. Я, тех кто это смог сделать, лично не встречал, но в интернете они есть. Хотя, каких только специалистов, во всех видах деятельности, не встретишь на просторах сети. Но, в принципе, осуществить это в Испании действительно не очень сложно, просто надо понимать куда идти и что говорить, знать язык или иметь переводчика. Нормальный стоит в среднем 40 евро в час. Но если нет желания и возможности ходить, то лучше обратиться к риэлторам. Учитывая то, что с покупателя, впрямую, денег не берут. Все навары с продавцов. С риэлторами в Испании проблем никаких, офисы и представительства мелких и крупных агентств торчат на всех углах. Трудно в каком - либо городе пройти хоть сотню другую метров, чтобы не увидеть витрину с предложением о продаже недвижимости. Иногда создается впечатление, что почти все русскоязычные занимаются продажей недвижимости, вплоть до уборщиц, и даже если она лично не является представителем какого-нибудь агентства, то ее подруга уж точно. Потому что это действительно просто, привести в агентство покупателя и получить свой небольшой профит со сделки. Найти реального покупателя это сейчас самое главное в этом бизнесе. Далее агентство уже подбирает жилье, но принципы подбора бывают разными. Одно дело, когда Вам ищут то, что лучше и дешевле, а другой когда уговариваю купить то, с чего платиться больший агентский процент. А уж языки у риэлторов подвешены дай бог. Со времен греческого эпоса, когда сладостное пение сирен заманивало мореплавателей к их опасному острову, где корабли терпели крушение, ничего особенно не изменилось. Кроме того, в обязанности риэлторов входит проверка недвижимости на присутствие всяческих косяков и обременений. Что обычно и делается, но есть нюансы. Сделка оформляется у нотариуса в присутствии переводчика, и когда Вам зачитывают договор, нотариус спрашивает все ли Вы поняли. Вы киваете головой и все.. Сделка подписана. В договоре есть фраза, что Вы ознакомлены со всеми нюансами владения данной недвижимостью. А нюанс может быть и такой, что например, строительная компания построила дом и не соблюла условий города по метражу застройки, бумаги есть в муниципалитете, но идут какие-то длительные разборки между строителями и муниципалами. Идти они могут годы и на продажи не влияют. Дом конечно же не снесут, но года через три наложат штраф. И доля Ваша в том штрафе тоже будет. А он может достигать за квартиру метров в сто, до тридцати тысяч евро. И никакие потом возражения о том, что был не в курсе в расчет не принимаются. Это один из возможных вариантов косяков, а их множество. А бываю и не просто косяки, а простые кидки, типа взяли предоплату и " а ты кто такой? До свидания". Поэтому совет, к выбору риэлтора отнеситесь посерьезнее.
Определились и с тем, что покупаем, и кто помогает это делать. Начинаются чисто технические вопросы.
Открываем налоговый номер иностранца - это быстро, далее счет в местном банке, с этим помогает риэлтор, потому как нужен один рекомендатель в банке, риэлтор им и будет. Вносите какой-то оговоренный залог для бронирования недвижимости и снятия ее с продажи. Начинается оформление, даете доверенность адвокату на ведение дела и домой. Надо наполнять счет, чтобы к моменту сделки, а это примерно через месяц, сумма уже была там. Как это делать вариантов множество и каждого он свой. Перенос денег через границу вещь тонкая и личная).
Если брать кредит, то он зависит и от банка, и от недвижимости, и от первоначального взноса, и от срока на который берется, и от тех справок о доходах которые Вы предоставите. В среднем можно рассчитывать на 3% годовых плюс минус 0,25. Вот за эти плюс минус 0, 25% Вы и будете бороться. Конечно, смешно звучит, учитывая проценты по ипотеке в России!!!
Если квартира уже в ипотеке, то ее можно легко переоформить на себя, оговорив новые процентные условия. Ибо, многие квартиры которые сегодня продаются брались в инвестиционных целях, году в 2007-08, когда все росло, под 5% годовых и даже под 5.5%.
Некоторые объекты продаются вместе с фирмами, сейчас этот фокус немного не в ходу, но раньше был в моде. Смысл его в том, что создается реальная фирма под покупку недвижимости, на нее подвешивается объект и потом продается не недвижимость, а фирма со всеми своими активами и пассивами. Это такой способ ухода от налогов. Вещь проблемная и нужен хороший адвокат, чтобы разобраться со всеми нюансами деятельности данной фирмы за прошедший период.
При покупке придется оплатить 8% налога на покупку. Дабы сократить данный платеж некоторые пытаются в договоре занизить стоимость дома, а остаток оплатить налом. Может когда-то это и прокатывало, но сейчас во сколько бы в договоре не оценили, все равно на следующий год Вам придет доплата. Потому что налог берут с кадастровой стоимости квартиры, которая на сегодняшний день очень близка к рыночной и даже может быть выше рыночной. А вот в случае если Вы захотите продать эту квартиру, а покупатель откажется в договоре занижать стоимость, то еще и возьмут налог на прибыль. Так что данная хитрость может обернуться большим боком.
И не забудьте о том, что есть такая проблема, как парковка. Большинство апартаментов продается в комплектации с подземным гаражом или стоянкой и плюс еще кладовкой. Это, обычно небольшая комнатка метров 4-6, которая расположена за стояночным местом в подземном паркинге. Поэтому уточняйте, если ли такая комплектация в наличие. Может это сейчас и не надо, но лишним не будет и потом пригодится.
Хотя при оплате комунидада, это ежемесячная квартплата, тоже кстати при покупке сразу уточняйте его размер, будете платить за все. Гараж и кладовка - это отдельная недвижимость, и на них оформляются те же документы что и на апартаменты .
После покупки надо оформить на себя счетчики воды и электроэнергии, платежи по которым будут привязаны к Вашему банковскому счету и будут сниматься автоматически. Если денег на счету на период проплаты не будет, то предоставление услуг отключается.
В общем так, "не было печали, купила баба порося".
Не думаю, что я своими заметками осветил все проблемы, нельзя объять необъятное, но возможно они помогут вам направиться в нужном направлении, если, вдруг, Вам придет в голову, приобрести этого порося .
ИНТЕРЕСНОЕ В ЖУРНАЛЕ
2leep.com
Хотите ли Вы, тихое место для семейного отдыха или обуревает жажда находиться в центре бурных тусовок, надо ли платить за ежедневный вид из окна на море или достаточно вида на горы, пугает ли 20-ти минутная пешая прогулка до пляжа или нужна обязательно первая линия, хотите большой комфортабельный бассейн или достаточно маленького корытца во дворе? Ответы будут зависеть от ваших личных предпочтений и естественно желания за это платить. Никто и никогда, кроме Вас не сможет ответить на все вопросы, возникающие в процессе выбора места для своего пребывания в Испании.
Есть такая интересная тема, усиленно продвигаемая сегодня, банковская залоговая недвижимость.
Очень неплохая и интересная вещь, но как всегда, тоже есть нюансы. Чтобы ни писали и не говорили про испанский кризис, что они там скоро будут от голода умирать и все забесплатно раздавать. Ничего подобного. И с едой там все отлично, сильно получше чем в России, и раздавать никто ничего не собирается. В ценах на недвижимость все разбираются, где, что и почем в каком районе. Поэтому, как только у банка появляется особо сладкий вариант, так его быстро забирают и сами банковские работники, ну возможно не сами, а есть у них заказы и от знакомых и от риэлторов, чтобы сразу маяковали, если что появится. В общем все как обычно в бизнесе. Так что уж очень хорошие варианты улетаю за день два. Не такие сладкие, но хорошие могут немного задержаться, потому что их сами не выкупают, а предлагают тем кто у риэлторов, прикормленных в банках, оставил заявку на поиск. А вот сайтах вывешивается уже полный неликвид. Так что самим искать на них, почти нет смысла. Хотя если есть желание попробовать, то почему нет? Раз в год и палка стреляет.
Но вот Вы определились с местом и реально готовы на покупку и что дальше?
Некоторые люди говорят, что можно все сделать самому. Я, тех кто это смог сделать, лично не встречал, но в интернете они есть. Хотя, каких только специалистов, во всех видах деятельности, не встретишь на просторах сети. Но, в принципе, осуществить это в Испании действительно не очень сложно, просто надо понимать куда идти и что говорить, знать язык или иметь переводчика. Нормальный стоит в среднем 40 евро в час. Но если нет желания и возможности ходить, то лучше обратиться к риэлторам. Учитывая то, что с покупателя, впрямую, денег не берут. Все навары с продавцов. С риэлторами в Испании проблем никаких, офисы и представительства мелких и крупных агентств торчат на всех углах. Трудно в каком - либо городе пройти хоть сотню другую метров, чтобы не увидеть витрину с предложением о продаже недвижимости. Иногда создается впечатление, что почти все русскоязычные занимаются продажей недвижимости, вплоть до уборщиц, и даже если она лично не является представителем какого-нибудь агентства, то ее подруга уж точно. Потому что это действительно просто, привести в агентство покупателя и получить свой небольшой профит со сделки. Найти реального покупателя это сейчас самое главное в этом бизнесе. Далее агентство уже подбирает жилье, но принципы подбора бывают разными. Одно дело, когда Вам ищут то, что лучше и дешевле, а другой когда уговариваю купить то, с чего платиться больший агентский процент. А уж языки у риэлторов подвешены дай бог. Со времен греческого эпоса, когда сладостное пение сирен заманивало мореплавателей к их опасному острову, где корабли терпели крушение, ничего особенно не изменилось. Кроме того, в обязанности риэлторов входит проверка недвижимости на присутствие всяческих косяков и обременений. Что обычно и делается, но есть нюансы. Сделка оформляется у нотариуса в присутствии переводчика, и когда Вам зачитывают договор, нотариус спрашивает все ли Вы поняли. Вы киваете головой и все.. Сделка подписана. В договоре есть фраза, что Вы ознакомлены со всеми нюансами владения данной недвижимостью. А нюанс может быть и такой, что например, строительная компания построила дом и не соблюла условий города по метражу застройки, бумаги есть в муниципалитете, но идут какие-то длительные разборки между строителями и муниципалами. Идти они могут годы и на продажи не влияют. Дом конечно же не снесут, но года через три наложат штраф. И доля Ваша в том штрафе тоже будет. А он может достигать за квартиру метров в сто, до тридцати тысяч евро. И никакие потом возражения о том, что был не в курсе в расчет не принимаются. Это один из возможных вариантов косяков, а их множество. А бываю и не просто косяки, а простые кидки, типа взяли предоплату и " а ты кто такой? До свидания". Поэтому совет, к выбору риэлтора отнеситесь посерьезнее.
Определились и с тем, что покупаем, и кто помогает это делать. Начинаются чисто технические вопросы.
Открываем налоговый номер иностранца - это быстро, далее счет в местном банке, с этим помогает риэлтор, потому как нужен один рекомендатель в банке, риэлтор им и будет. Вносите какой-то оговоренный залог для бронирования недвижимости и снятия ее с продажи. Начинается оформление, даете доверенность адвокату на ведение дела и домой. Надо наполнять счет, чтобы к моменту сделки, а это примерно через месяц, сумма уже была там. Как это делать вариантов множество и каждого он свой. Перенос денег через границу вещь тонкая и личная).
Если брать кредит, то он зависит и от банка, и от недвижимости, и от первоначального взноса, и от срока на который берется, и от тех справок о доходах которые Вы предоставите. В среднем можно рассчитывать на 3% годовых плюс минус 0,25. Вот за эти плюс минус 0, 25% Вы и будете бороться. Конечно, смешно звучит, учитывая проценты по ипотеке в России!!!
Если квартира уже в ипотеке, то ее можно легко переоформить на себя, оговорив новые процентные условия. Ибо, многие квартиры которые сегодня продаются брались в инвестиционных целях, году в 2007-08, когда все росло, под 5% годовых и даже под 5.5%.
Некоторые объекты продаются вместе с фирмами, сейчас этот фокус немного не в ходу, но раньше был в моде. Смысл его в том, что создается реальная фирма под покупку недвижимости, на нее подвешивается объект и потом продается не недвижимость, а фирма со всеми своими активами и пассивами. Это такой способ ухода от налогов. Вещь проблемная и нужен хороший адвокат, чтобы разобраться со всеми нюансами деятельности данной фирмы за прошедший период.
При покупке придется оплатить 8% налога на покупку. Дабы сократить данный платеж некоторые пытаются в договоре занизить стоимость дома, а остаток оплатить налом. Может когда-то это и прокатывало, но сейчас во сколько бы в договоре не оценили, все равно на следующий год Вам придет доплата. Потому что налог берут с кадастровой стоимости квартиры, которая на сегодняшний день очень близка к рыночной и даже может быть выше рыночной. А вот в случае если Вы захотите продать эту квартиру, а покупатель откажется в договоре занижать стоимость, то еще и возьмут налог на прибыль. Так что данная хитрость может обернуться большим боком.
И не забудьте о том, что есть такая проблема, как парковка. Большинство апартаментов продается в комплектации с подземным гаражом или стоянкой и плюс еще кладовкой. Это, обычно небольшая комнатка метров 4-6, которая расположена за стояночным местом в подземном паркинге. Поэтому уточняйте, если ли такая комплектация в наличие. Может это сейчас и не надо, но лишним не будет и потом пригодится.
Хотя при оплате комунидада, это ежемесячная квартплата, тоже кстати при покупке сразу уточняйте его размер, будете платить за все. Гараж и кладовка - это отдельная недвижимость, и на них оформляются те же документы что и на апартаменты .
После покупки надо оформить на себя счетчики воды и электроэнергии, платежи по которым будут привязаны к Вашему банковскому счету и будут сниматься автоматически. Если денег на счету на период проплаты не будет, то предоставление услуг отключается.
В общем так, "не было печали, купила баба порося".
Не думаю, что я своими заметками осветил все проблемы, нельзя объять необъятное, но возможно они помогут вам направиться в нужном направлении, если, вдруг, Вам придет в голову, приобрести этого порося .
ИНТЕРЕСНОЕ В ЖУРНАЛЕ
2leep.com